Durchführungsverordnung Wohnungsrecht (DVWoR)

Ausfertigungsdatum: 2007-05-08

Fundstelle: GVBl. 2007 S. 326

Gliederungsnummer: BayRS 2330-4-B

Es erlassen auf Grund von

1. Art. 9 Abs. 2 Satz 1 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (Gemeindeordnung – GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. August 1998 (GVBl S. 796, BayRS 2020-1-1-I), zuletzt geändert durch § 7 des Gesetzes vom 10. April 2007 (GVBl S. 271), und § 6 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaues im Kohlenbergbau in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. Juli 1997 (BGBl I S. 1942), zuletzt geändert durch Art. 86 der Verordnung vom 31. Oktober 2006 (BGBl I S. 2407),

      die Bayerische Staatsregierung,
   

2. Art. 6 Abs. 2 Satz 2 und Art. 23 des Gesetzes über die Wohnraumförderung in Bayern (Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz–BayWoFG) vom 10. April 2007 (GVBl S. 260, BayRS 2330-2-I) sowie Art. 3, 5a Satz 1 und Art. 18a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 und 3 Satz 1 und Abs. 6 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen in Bayern (Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz–BayWoBindG) vom 10. April 2007 (GVBl S. 267, BayRS 2330-3-I)

      das Bayerische Staatsministerium des Innern
   

3. Art. 22 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen in Bayern (Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz – BayWoBindG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Juli 2007 (GVBl S. 562, ber. S. 781, BayRS 2330-3-1)

      das Bayerische Staatsministerium der Finanzen
   

   folgende Verordnung:

§ 1 Zuständige Stellen

Zuständige Stellen nach dem Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) sind

1. für die Förderung von Mietwohnraum und dessen Modernisierung

1. für Studierende das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr,
2. hinsichtlich der Entscheidungen über die in Abhängigkeit vom jeweiligen Haushaltseinkommen des Mieters gewährte Förderung die Kreisverwaltungsbehörden und
3. im Übrigen

aa) die Städte München, Nürnberg und Augsburg für ihren Bereich und bb) im Übrigen die Regierungen, 2. für die Förderung von Eigenwohnraum, auch in Verbindung mit Mietwohnraum im Zweifamilienhaus, und dessen Modernisierung die Kreisverwaltungsbehörden.

Zuständige Stellen nach Art. 19 Abs. 2 BayWoFG, Art. 6 Abs. 4 und Art. 7 Abs. 3 und 4 des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes (BayWoBindG) sind

1. die Städte München, Nürnberg und Augsburg für ihren Bereich und
2. im Übrigen die Regierungen.

Im Übrigen obliegen der Vollzug des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes, des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes und der auf ihrer Grundlage erlassenen Verordnungen sowie der Vollzug des § 6 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaues im Kohlenbergbau

1. den Gemeinden, denen alle Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde übertragen sind, und
2. im Übrigen den Kreisverwaltungsbehörden.

§ 2 Ermittlung des Jahreseinkommens

Zum Jahreseinkommen gehörende Einnahmen im Sinn des Art. 6 Abs. 2 BayWoFG sind

1. der nach § 19 Abs. 2 und § 22 Nr. 4 Satz 4 Buchst. b des Einkommensteuergesetzes (EStG) steuerfreie Betrag von Versorgungsbezügen,
2. die nach § 22 Nr. 1 Satz 2 EStG dem Empfänger nicht zuzurechnenden Bezüge, die ihm von nicht zum Haushalt rechnenden Personen gewährt werden, der nicht steuerbare Ehegattenunterhalt und die Leistungen nach dem Unterhaltsvorschussgesetz,
3. die den Ertragsanteil oder den der Besteuerung unterliegenden Anteil nach § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a EStG übersteigenden Teile von Leibrenten,
4. die nach § 3 Nr. 1 Buchst. a EStG steuerfreien

1. Krankentagegelder,
2. Renten wegen Minderung der Erwerbsfähigkeit nach den §§ 56 bis 62 des Siebten Buches Sozialgesetzbuch (SGB VII),
3. Renten und Beihilfen an Hinterbliebene nach den §§ 63 bis 71 SGB VII,
4. Abfindungen nach den §§ 75 bis 80 SGB VII,

5. die als Zuschüsse gewährten,

1. nach § 3 Nr. 2 Buchst. a EStG steuerfreien Berufsausbildungsbeihilfen und Ausbildungsgelder nach dem Dritten Buch Sozialgesetzbuch,
2. nach § 3 Nr. 11 EStG steuerfreien Leistungen zur Förderung der Ausbildung nach dem Bundesausbildungsförderungsgesetz,
3. nach § 3 Nr. 42 und 44 EStG steuerfreien Zuwendungen und Stipendien, soweit sie zur Bestreitung des Lebensunterhalts bestimmt sind,

6. die nach § 3 Nr. 2 Buchst. d EStG steuerfreien, laufenden Leistungen des Arbeitslosengeldes II und des Sozialgeldes nach § 19 Abs. 1 des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch,

7. die nach § 3 Nr. 3 EStG steuerfreien Leistungen, Abfindungen, Beitragserstattungen und Ausgleichszahlungen,

8. die nach § 3 Nr. 6 EStG steuerfreien, einkommensabhängigen Bezüge, die auf Grund gesetzlicher Vorschriften aus öffentlichen Mitteln versorgungshalber an Wehr- und Zivildienstbeschädigte oder ihre Hinterbliebenen, Kriegsbeschädigte und Kriegshinterbliebene sowie ihnen gleichgestellte Personen gezahlt werden,

9. die nach § 3 Nr. 8a EStG steuerfreien Renten aus der gesetzlichen Rentenversicherung, die an Verfolgte im Sinn des § 1 des Bundesentschädigungsgesetzes oder deren Hinterbliebene gezahlt werden,

10. die nach § 3 Nr. 11 EStG steuerfreien, laufenden Leistungen

1. der Hilfe zum Lebensunterhalt nach den §§ 27 bis 30 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch (SGB XII) sowie der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung nach § 42 Nr. 1, 2 und 4 SGB XII,
2. der ergänzenden Hilfe zum Lebensunterhalt nach § 27a des Bundesversorgungsgesetzes oder nach einem Gesetz, das dieses für anwendbar erklärt,
3. für die Kosten des notwendigen Unterhalts einschließlich der Unterkunft sowie der Krankenhilfe für Minderjährige und junge Volljährige nach § 13 Abs. 3 Satz 2, § 19 Abs. 3, § 21 Satz 2, § 39 Abs. 1 und § 41 Abs. 2 des Achten Buches Sozialgesetzbuch,

11. der nach § 3 Nr. 27 EStG steuerfreie Grundbetrag der Produktionsaufgaberente und das Ausgleichsgeld nach dem Gesetz zur Förderung der Einstellung der landwirtschaftlichen Erwerbstätigkeit,

12. die nach § 3b EStG steuerfreien Zuschläge für Sonntags-, Feiertags- oder Nachtarbeit,

13. die Lohn- und Einkommensersatzleistungen nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG,

14. die ausländischen Einkünfte nach § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bis 5 EStG,

15. Arbeitslohn, für den der Arbeitgeber die Lohnsteuer nach § 40a EStG mit einem Pauschalsteuersatz erhebt.

Für Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung und zur Erhaltung von Einnahmen nach Abs. 1 mit Ausnahme des Abs. 1 Nr. 1, 3 und 12 wird ein pauschaler Abzug in Höhe von je 200 € vorgenommen.

§ 2a Einkommensgrenzen

Für bereits vor dem 1. September 2023 gebundenen Wohnraum gelten abweichend von den nach Art. 13 BayWoFG, §§ 88 bis 88e des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung oder § 13 des Wohnraumförderungsgesetzes durch die Bewilligungsstellen getroffenen Förderentscheidungen folgende Einkommensgrenzen:

1.	für einen Einpersonenhaushalt	23 800 €,
2.	für einen Zweipersonenhaushalt	36 300 €,
	und
3.	zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person	8 200 €,

Wurde in einer Förderentscheidung nach Abs. 1 innerhalb der Einkommensgrenzen eine Unterscheidung nach mehr als zwei Einkommensstufen vorgenommen, gelten hiervon abweichend die folgenden Einkommensstufen:

Haushaltsgröße	Einkommensstufe I	Einkommensstufe II	Einkommensstufe III
Einpersonenhaushalt	17 500 €	22 900 €	28 300 €
Zweipersonenhaushalt	27 500 €	35 350 €	43 200 €
für jede weitere zum Haushalt rechnende Person	6 700 €	8 700 €	10 700 €

§ 3 Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf

Der Verfügungsberechtigte darf eine frei oder bezugsfertig werdende Wohnung im Sinn des Art. 1 Satz 1 BayWoBindG in den in der Anlage genannten Gemeinden (Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf) nur einem Wohnungssuchenden überlassen, der von der zuständigen Stelle benannt worden ist.

Die zuständige Stelle hat dem Verfügungsberechtigten mindestens fünf wohnberechtigte Wohnungssuchende zur Auswahl zu benennen, bei denen die Voraussetzungen erfüllt sind, die zur Erlangung eines Wohnberechtigungsscheins nach Art. 4 BayWoBindG für diese Wohnung erforderlich wären; der Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins bedarf es nicht.

1Die zuständige Stelle hat Wohnungssuchende unter Berücksichtigung von Dringlichkeit und Strukturkomponente in einer Art. 5 Satz 5 BayWoBindG entsprechenden Rangfolge zu benennen. 2Bei Gleichrangigkeit entscheidet die Dauer der Bewerbung. 3Die Dringlichkeit bestimmt sich

1. nach dem sozialen Gewicht des Wohnungsbedarfs und

2. ergänzend danach, wie lange sich der antragstellende Wohnungssuchende schon in der kreisfreien Gemeinde oder dem Landkreis gewöhnlich aufhält, wo er sich um eine Wohnung bewirbt.

      4Wer als dringlich benannt wurde, eine ihm angebotene Wohnung aber ohne triftigen Grund ausschlägt, verliert für die auf die Ausschlagung folgenden neun Monate den Status der Dringlichkeit. 5Dem Wohnungssuchenden sind die Gründe für die Entscheidung nach Satz 4 schriftlich mitzuteilen.
   

Bei der Benennung kann von der Rangfolge des Abs. 3 abgewichen werden, um die Voraussetzungen zur Linderung sozialer Hilfebedürftigkeit in dringenden Fällen zu schaffen.

1Bei der Benennung kann von der Rangfolge des Abs. 3 Satz 1 bis 3 ferner abgewichen werden, wenn eine Gemeinde, die sich an der Förderung des Baus von Wohnungen beteiligt, zur Wahrung der Belange der örtlichen Gemeinschaft bei der Versorgung mit ausreichendem und preisgünstigem Wohnraum mit der zuständigen Stelle schriftlich vereinbart, dass diese für einen bestimmten Anteil der geförderten Wohnungen wohnberechtigte Wohnungssuchende ganz oder teilweise nur auf Vorschlag der Gemeinde benennt. 2Die zuständige Stelle fordert die Gemeinde zur Übermittlung von Vorschlägen unter Setzung einer angemessenen Frist auf. 3Die Gemeinde hat Wohnungssuchende in entsprechender Anwendung der Abs. 2 bis 4 vorzuschlagen, wobei sich die Dringlichkeit abweichend von Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 danach bestimmen kann, wie lange sich der antragstellende Wohnungssuchende schon in der Gemeinde gewöhnlich aufhält, in der er sich um eine Wohnung bewirbt. 4Die schriftliche Vereinbarung kann sich auch auf spätere Wiederbelegungen der geförderten Wohnungen erstrecken. 5Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn und soweit die Gemeinde ihr Vorschlagsrecht nicht fristgerecht ausübt oder Wohnungssuchende vorschlägt, die die Voraussetzungen des Satzes 3 nicht erfüllen.

1Die Abs. 1 bis 5 gelten nicht für Wohnungen, deren Bau auch mit einem Arbeitgeberdarlehen oder mit einem Darlehen aus Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes gefördert wurde, und nicht für Mietwohnungen in Eigenheimen. 2Für die in Satz 1 genannten Wohnungen bleibt Art. 3 BayWoBindG unberührt.

§ 4 Verzinsung

1Öffentliche Mittel, die vor dem 1. Januar 1960 als öffentliche Baudarlehen bewilligt worden sind, sind auf Verlangen der darlehensverwaltenden Stelle mit einem Zinssatz von 7 v.H. jährlich zu verzinsen. 2Öffentliche Mittel, die nach dem 31. Dezember 1959, jedoch vor dem 1. Januar 1970 als öffentliche Baudarlehen bewilligt worden sind, sind auf Verlangen der darlehensverwaltenden Stelle mit einem Zinssatz von 6 v.H. jährlich zu verzinsen.

1Der nach Abs. 1 festgesetzte Zinssatz ist auf Einwendungen nach Abs. 5 hin entsprechend herabzusetzen, soweit die aus der höheren Verzinsung folgende preisrechtlich zulässige Durchschnittsmiete (Art. 8 Abs. 1 Satz 1 BayWoBindG) einschließlich des sich aus der Zinserhöhung ergebenden Teils des Mietausfallwagnisses je Quadratmeter Wohnfläche monatlich folgende Beträge überschreitet:

| Gebiet | Ab dem 1. Januar 1960

              bezugsfertig gewordene Wohnungen | Bis zum 31. Dezember 1959

              bezugsfertig gewordene Wohnungen | | | |

| --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Mit Bad/Dusche, WC und Sammelheizung | Sonstige | Mit Bad/Dusche, WC und Sammelheizung | Mit Bad/Dusche, WC ohne Sammelheizung | Sonstige | | | €/m² | €/m² | €/m² | €/m² | €/m² | | | Landeshauptstadt München | 5,85 | 3,95 | 5,10 | 3,70 | 3,75 | | Gemeinden von 100 000 bis unter 1 Mio. Einwohnern | 3,60 | 2,80 | 3,20 | 2,55 | 2,20 | | Gemeinden mit weniger als 100 000 Einwohnern | 3,45 | 2,35 | 3,15 | 2,25 | 1,85 |

      2Gelten für Wohnungen in Gebäuden oder Wirtschaftseinheiten unterschiedliche Höchstbeträge, so sind die Höchstbeträge unter Zugrundelegung der Wohnflächen zu mitteln. 3Bauliche Änderungen, für die ein Zuschlag entsprechend § 26 Abs. 1 Nr. 4 der Neubaumietenverordnung 1970 erhoben wird, sind bei Anwendung der Höchstbeträge nicht zu berücksichtigen.

Die Zinserhöhung ist außerdem auf Einwendungen nach Abs. 5 hin so weit zu begrenzen, dass der hierdurch bedingte Anstieg der monatlichen Durchschnittsmiete innerhalb eines Jahres höchstens 0,35 € je Quadratmeter Wohnfläche beträgt.

Die Abs. 2 und 3 gelten nicht für den in Abs. 7 genannten Wohnraum.

Einwendungen gegen die Auswirkung der Zinserhöhung (Art. 19 Abs. 3 Satz 3 BayWoBindG) können höchstens innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten seit dem Zugang der Mitteilung über die Zinserhöhung geltend gemacht werden.

Die darlehensverwaltende Stelle unterrichtet den Darlehensschuldner gleichzeitig mit der Mitteilung über die Zinserhöhung auch über die Begrenzung der Zinserhöhung nach den Abs. 2, 3 und 7, über die Ausschlussfrist nach Abs. 5 sowie darüber, dass er auf Grund der Zinserhöhung die Miete nur insoweit erhöhen darf, als die Höchstbeträge nach den Abs. 2 und 3 nicht überschritten sind.

Bei Familienheimen in der Form von Eigenheimen, Kaufeigenheimen und Kleinsiedlungen sowie bei solchen Eigentumswohnungen, die vom Eigentümer oder seinen Angehörigen benutzt werden, ist die Zinserhöhung auf Einwendungen nach Abs. 5 hin so weit zu begrenzen, dass die hieraus folgende monatliche Mehrbelastung innerhalb eines Jahres höchstens 50 € je Wohnung beträgt.

Die Vorschriften der Abs. 1 bis 7 gelten entsprechend für die Höherverzinsung von Annuitätendarlehen, sofern diese Finanzhilfen aus öffentlichen Mitteln gewährt wurden.

1Wohnungsfürsorgemittel des Freistaates Bayern im Sinn von § 87a Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 111 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, die vor dem 1. Januar 1960 bewilligt worden sind, sind auf Verlangen der darlehensverwaltenden Stelle mit einem Zinssatz von höchstens 7 v.H. jährlich zu verzinsen, wenn das Staatsministerium der Finanzen und für Heimat dies anordnet. 2Wohnungsfürsorgemittel des Freistaates Bayern im Sinn von § 87a Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 111 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, die nach dem 31. Dezember 1959, jedoch vor dem 1. Januar 1968 bewilligt worden sind, sind auf Verlangen der darlehensverwaltenden Stelle mit einem Zinssatz von höchstens 6 v. H. jährlich zu verzinsen, wenn das Staatsministerium der Finanzen und für Heimat dies anordnet.

Die darlehensverwaltende Stelle unterrichtet den Darlehensschuldner gleichzeitig mit der Mitteilung über die Zinserhöhung nach Abs. 9 auch über die Ausschlussfrist nach Abs. 5 und über eine etwaige Begrenzung der Zinserhöhung zur sozial verträglichen Umsetzung.

§ 5 Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Für Grundstücke in Gebieten einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuchs darf Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung durch die Gemeinde begründet werden.

§ 6 Inkrafttreten, Außerkrafttreten

1Diese Verordnung tritt mit Wirkung vom 1. Mai 2007 in Kraft. 2§ 5 tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2028 außer Kraft.

Schlussformel

München, den 8. Mai 2007

  **Der Bayerische Ministerpräsident**

  Dr. Edmund Stoiber

  **Bayerisches Staatsministerium des Innern**

  Dr. Günther Beckstein, Staatsminister