Art. 143b

“Aus den weiteren Anträgen und der Begründung wird aber deutlich, dass sich die Beschwerde gegen die vom Konkursamt E._____ ange- ordnete Zwangsversteigerung der fraglichen Liegenschaft richtet. Die Beschwer- deführerin fordert anstelle der Versteigerung einen Freihandverkauf, weil ihr und ihrer einzigen Gesellschafterin ansonsten nicht zuletzt in Anbetracht des ihrer An- sicht nach viel zu tiefen Schätzwertes (in diesem Zusammenhang verlangt sie ei- ne Neuschätzung) substantielle finanzielle Nachteile drohten (act. 8 S. 4 f.). Damit befürchtet sie eine Verletzung ihrer eigenen wirtschaftlichen Interessen sowie der- jenigen ihrer Gesellschafterin F._____, macht jedoch keinen Verstoss gegen die gesetzlichen Bestimmungen über die Verwertung durch das Konkursamt E._____ geltend. Ein solcher ist denn auch nicht ersichtlich. Die Festlegung der Art und Weise der Liquidation ist Aufgabe des verfahrensleitenden Vollstreckungsorgans. Somit liegt vorliegend namentlich auch die Anordnung eines allfälligen Freihand- verkaufs im Ermessen des Konkursamtes E._____. Wenn alle Voraussetzungen von Art. 143b SchKG erfüllt sind – ob dies vorliegend der Fall ist, ist nicht weiter zu prüfen –, kann ein freihändiger Verkauf verfügt werden, ein Anspruch darauf besteht aber nicht (KUKO SchKG-Bernheim/Känzig,”

“2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, les débiteurs poursuivis, par ailleurs propriétaires des immeubles constitués en gage, ont requis de la Chambre de céans, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Ils ont en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée. La demande de nouvelle expertise est partant recevable. 2. 2.1. En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'art. 155 LP, l'Office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (cf. ég. art. 99 al. 1 ORFI; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n. 174 ad art. 140 LP; Foëx, in Commentaire romand LP, 2005, n. 17 ad art. 155 LP). L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée (ATF 134 III 42 consid. 4; 120 III 79 consid. 3; JdT 1996 II 1999; arrêts du Tribunal fédéral 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 16 ad art. 97 LP). Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de surveillance s'en remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé. Il n'est pas rare que l'estimation du prix de vente d'un immeuble conduise à des résultats divergents entre experts. L'autorité de surveillance peut procéder à une moyenne (ATF 120 III 79 consid. 2b = JdT 1996 II 1999; arrêt du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018 consid.”

“2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi a requis de la Chambre de surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée. 3.             3.1 Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, applicable également à la poursuite en réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. L'estimation du bien saisi ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors des enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Elle doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser. Un calcul fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de logements et de commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des appartements ou des maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour une maison individuelle (ATF 134 III 42 consid.”

“Grundstücke werden vom Betreibungsamt frühestens einen Monat und spätestens drei Monate nach Eingang des Verwertungsbegehrens öffentlich versteigert (Art. 133 Abs. 1 SchKG). Das Betreibungsamt stellt die Steigerungsbedingungen in ortsüblicher Weise auf und zwar derart, dass sich ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt (Art. 134 Abs. 1 SchKG). Ein Aufschub der Verwertung kann erfolgen, wenn der Schuldner glaubhaft macht, dass er die Schuld ratenweise tilgen kann und sich zu regelmässigen und angemessenen Abschlagszahlungen an das Betreibungsamt verpflichtet. Das Betreibungsamt kann nach Erhalt der ersten Rate die Verwertung um höchstens zwölf Monate hinausschieben (Art. 123 Abs. 1 i.V.m. Art. 143a SchKG). An die Stelle der Versteigerung kann der freihändige Verkauf treten, sofern alle Beteiligten damit einverstanden sind und mindestens der Schätzungspreis angeboten wird (Art. 143b Abs. 1 SchKG).”

“2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi a requis de la Chambre de surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée. 3.             3.1 Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, applicable également à la poursuite en réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. L'estimation du bien saisi ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors des enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Elle doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser. Un calcul fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de logements et de commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des appartements ou des maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour une maison individuelle (ATF 134 III 42 consid.”

“En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat des expertises réalisées par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi, par ailleurs propriétaire des immeubles constitués en gage, a requis de la Chambre de céans, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile les avances de frais fixées. Les demandes de nouvelle expertise sont partant recevables. 3. 3.1 En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'art. 155 LP, l'Office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (cf. ég. art. 99 al. 1 ORFI; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n. 174 ad art. 140 LP; Foëx, in Commentaire romand LP, 2005, n. 17 ad art. 155 LP). L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Un calcul fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de logements et de commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des appartements ou des maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour une maison individuelle (ATF 134 III 42 consid. 4; ATF 120 III 79 consid. 3 = JdT 1996 II 1999; arrêts du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018, 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1). Il a été jugé que pour l'estimation d'un centre commercial, la méthode du Discounted Cash Flow (DCF) était appropriée (cf.”

“Les deux derniers ont en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée par ordonnance du 21 janvier 2019. Les demandes de nouvelle expertise de la créancière-gagiste et B______ SA sont ainsi recevables. Celle du débiteur est irrecevable faute de paiement de l'avance de frais. 3.             3.1 Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, applicable également à la poursuite en réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Un calcul fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de logements et de commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des appartements ou des maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour une maison individuelle (ATF 134 III 42 consid. 4; ATF 120 III 79 consid. 3 = JdT 1996 II 1999; arrêts du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018, 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1; Gilliéron, op. cit., n° 16 ad art.”

“411]), che possono essere esaminate in linea di massima solo dopo l’aggiudicazione (art. 19 LAFE [RS 211.412.41);                                            che il ricorrente contesta inoltre l’esistenza dei presupposti legali, giusta l’art. 142 LEF, per procedere all’aggiudicazione del fondo con doppio turno d’asta, senza precisare però quali presupposti non sarebbero adempiuti e senza criticare le DTF 125 III 123 segg. e 126 III 290 segg. citate a giustificazione della facoltà per il creditore di chiedere il doppio turno d’asta onde poter disdire eventuali contratti di locazione per la successiva scadenza legale;                                            che il ricorso, su questo punto sprovvisto di motivazione (in sfregio dell’art. 7 cpv. 3 lett. c della legge cantonale sulla procedura di ricorso in materia di esecuzione e fallimento [LPR, RL 280.200]), è irricevibile;                                            che le richieste volte alla vendita a trattative private del fondo da realizzare (art. 143b LEF) – peraltro senz’indicazione dell’identità del preteso interessato –, a una ripartizione provvisoria (art. 144 cpv. 2 LEF) – senza precisazione dell’oggetto della stessa – e al differimento dell’asta (art. 141 LEF) rientrano tutte, in prima battuta, nella competenza dell’UE, che il ricorrente non risulta avere interpellato in merito;                                            che presentate in modo prematuro direttamente all’autorità di vigilanza, tali richieste sono pure esse irricevibili;                                            che eventuali dubbi sull’esistenza o sul quantum dei crediti insinuati tempestivamente non autorizzano l’ufficio d’esecuzione a respingerne l’inserimento nell’elenco oneri (art. 36 cpv. 2 RFF) né all’autorità di vigilanza adita con un ricorso (art. 17 LEF) di ordinarne la cancellazione, ma chi intende contestarli deve presentare opposizione all’elenco oneri entro dieci giorni dalla sua comunicazione e l’ufficio impartirà un termine per promuovere azione giudiziaria di contestazione dell’elenco sulla scorta degli art.”

“2 La plainte a en l'espèce été formée en temps utile et dans les formes prévues par la loi par des débiteurs poursuivis potentiellement lésés dans leurs intérêts juridiquement protégés. Les décisions contestées, soit notamment le refus de reporter la vente et l'adjudication, peuvent être contestées par la voie de la plainte. La question de savoir si la décision sur reconsidération rendue le ______ 2022 par l'Office à une portée propre par rapport à celle de refus de report de la vente prononcée le même jour peut rester ouverte compte tenu des considérants qui suivent. La plainte sera donc déclarée recevable. 2. 2.1.1 Dans la poursuite par voie de saisie, les immeubles sont réalisés par l'office des poursuites aux enchères publiques un mois au plus tôt et trois mois au plus tard à compter de la réception de la réquisition de vente (art. 133 al. 1 LP), le second de ces délais étant un délai d'ordre. En lieu et place des enchères, la vente peut avoir lieu de gré à gré lorsque tous les intéressés – au nombre desquels, notamment, les créanciers gagistes et ceux participant à la saisie – y consentent et que le prix offert est au moins celui de l'estimation (art. 143b LP). L'office ne peut surseoir à la réalisation d'un immeuble que dans le cadre de l'art. 123 LP, applicable par renvoi de l'art. 143a LP, ou lorsqu'est pendante une plainte ou une action en revendication ou en contestation de l'état des charges, ou encore toute autre procédure paralysant la réalisation de l'immeuble saisi (ATF 135 III 28 consid. 3.2). 2.1.2 L'art. 123 al. 1 LP prévoit que, si le débiteur rend vraisemblable qu'il peut s'acquitter de sa dette par acomptes, et qu'il s'engage à verser à l'office des poursuites des acomptes réguliers et appropriés, le préposé peut renvoyer la réalisation de douze mois au plus, une fois le premier versement effectué. Le montant des acomptes et la date de leurs versements sont fixés par l'office, qui tient compte tant de la situation du débiteur que de celle du créancier (art. 123 al. 3 LP). L'octroi d'un sursis à la réalisation suppose une requête en ce sens de la part du débiteur. Bien qu'elle ne soit soumise à aucune forme, une telle requête doit permettre à l'office des poursuites d'examiner si les conditions légales d'un sursis sont réalisées, et donc comporter les explications utiles sur les moyens financiers du débiteur à la date de la requête et au cours des douze mois suivants.”

“Giusta l’art. 143b cpv. 1 LEF in luogo dell’incanto, si può fare la vendita a trattative private, se tutti gli interessati vi acconsentono e il prezzo offerto è pari almeno a quello di stima. Tra gli “interessati” rientra anche l’escusso (Piotet in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 2 ad art. 143b LEF; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 16 ad art. 143b LEF). Il consenso dev’essere espresso e scritto, o perlomeno verbalizzato (Pio­tet, op. cit., n. 3 ad art. 143b; Bettschart, in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 9 ad art. 130 LEF; Gilliéron, op. cit., n. 19 ad art. 130 LEF). L’Ufficio d’esecuzione non è vincolato da un rifiuto manifestamente abusivo (DTF 115 III 55 consid. 3/b; Bettschart, op. cit., n. 11 ad art. 130).”

“Aus den weiteren Anträgen und der Begründung wird aber deutlich, dass sich die Beschwerde gegen die vom Konkursamt E._____ ange- ordnete Zwangsversteigerung der fraglichen Liegenschaft richtet. Die Beschwer- deführerin fordert anstelle der Versteigerung einen Freihandverkauf, weil ihr und ihrer einzigen Gesellschafterin ansonsten nicht zuletzt in Anbetracht des ihrer An- sicht nach viel zu tiefen Schätzwertes (in diesem Zusammenhang verlangt sie ei- ne Neuschätzung) substantielle finanzielle Nachteile drohten (act. 8 S. 4 f.). Damit befürchtet sie eine Verletzung ihrer eigenen wirtschaftlichen Interessen sowie der- jenigen ihrer Gesellschafterin F._____, macht jedoch keinen Verstoss gegen die gesetzlichen Bestimmungen über die Verwertung durch das Konkursamt E._____ geltend. Ein solcher ist denn auch nicht ersichtlich. Die Festlegung der Art und Weise der Liquidation ist Aufgabe des verfahrensleitenden Vollstreckungsorgans. Somit liegt vorliegend namentlich auch die Anordnung eines allfälligen Freihand- verkaufs im Ermessen des Konkursamtes E._____. Wenn alle Voraussetzungen von Art. 143b SchKG erfüllt sind – ob dies vorliegend der Fall ist, ist nicht weiter zu prüfen –, kann ein freihändiger Verkauf verfügt werden, ein Anspruch darauf besteht aber nicht (KUKO SchKG-Bernheim/Känzig,”

“Le sursis ne peut ainsi être accordé que si le premier acompte est parvenu en mains de l'office des poursuites, par un paiement comptant ou par un virement bancaire ou postal (Suter/Reinau, op. cit., N 25 ad art. 123 LP). 2.2 En l'espèce, les plaignants ont sollicité à trois reprises de l'Office le report de la vente aux enchères fixée au ______ 2022 à 10h30. 2.2.1 La première de ces trois requêtes, adressée le 22 juin 2022 à l'Office, ne peut être qualifiée de requête de sursis au sens de l'art. 123 al. 1 LP. Les plaignants y admettent en effet expressément ne pas encore avoir trouvé les sommes nécessaires à garantir un paiement par acomptes et sur douze mois de leurs dettes, et ne s'engagent du reste nullement à payer les acomptes d'ores et déjà fixés par l'Office, à commencer par le premier qui aurait dû être réglé le jour même. L'argumentation présentée à l'appui de leur demande de report de la vente repose tout entière sur le caractère à leurs yeux préférable d'une réalisation par voie de vente de gré à gré au sens de l'art. 143b LP, et non sur l'art. 123 al. 1 LP. C'est à cet égard à juste titre que l'Office, dans sa décision de refus de report du ______ 2022, a considéré qu'il n'y avait pas lieu d'interrompre la procédure de vente aux enchères au profit d'une hypothétique vente de gré à gré. D'une part en effet, l'Office n'était en possession d'aucune offre ferme d'achat de la part d'un tiers, les pièces produites par les plaignants ne comportant aucun engagement formel ni même manifestation d'intérêt directs de la part du prétendu acquéreur potentiel, et d'autre part aucun des créanciers participant aux saisies n'avait donné son accord à une vente de gré à gré. La plainte doit en conséquence être rejetée en tant qu'elle est dirigée contre la première décision rendue le ______ 2022 [veille de la vente aux enchères] par l'Office. 2.2.2 La deuxième requête, adressée par courriel le ______ 2022 à l'Office (moins de 24 heures avant le début prévu de la vente aux enchères) ne se distingue de la première que par l'invocation par les poursuivis d'un élément nouveau – la reprise des négociations entre le plaignant et son frère portant sur la liquidation de la succession de leur père – ouvrant à leurs yeux des perspectives réalistes de disposer à relativement court terme de moyens financiers importants permettant le règlement des poursuites en cours à leur encontre.”

“Le sursis ne peut ainsi être accordé que si le premier acompte est parvenu en mains de l'office des poursuites, par un paiement comptant ou par un virement bancaire ou postal (Suter/Reinau, op. cit., N 25 ad art. 123 LP). 2.2 En l'espèce, les plaignants ont sollicité à trois reprises de l'Office le report de la vente aux enchères fixée au ______ 2022 à 10h30. 2.2.1 La première de ces trois requêtes, adressée le 22 juin 2022 à l'Office, ne peut être qualifiée de requête de sursis au sens de l'art. 123 al. 1 LP. Les plaignants y admettent en effet expressément ne pas encore avoir trouvé les sommes nécessaires à garantir un paiement par acomptes et sur douze mois de leurs dettes, et ne s'engagent du reste nullement à payer les acomptes d'ores et déjà fixés par l'Office, à commencer par le premier qui aurait dû être réglé le jour même. L'argumentation présentée à l'appui de leur demande de report de la vente repose tout entière sur le caractère à leurs yeux préférable d'une réalisation par voie de vente de gré à gré au sens de l'art. 143b LP, et non sur l'art. 123 al. 1 LP. C'est à cet égard à juste titre que l'Office, dans sa décision de refus de report du ______ 2022, a considéré qu'il n'y avait pas lieu d'interrompre la procédure de vente aux enchères au profit d'une hypothétique vente de gré à gré. D'une part en effet, l'Office n'était en possession d'aucune offre ferme d'achat de la part d'un tiers, les pièces produites par les plaignants ne comportant aucun engagement formel ni même manifestation d'intérêt directs de la part du prétendu acquéreur potentiel, et d'autre part aucun des créanciers participant aux saisies n'avait donné son accord à une vente de gré à gré. La plainte doit en conséquence être rejetée en tant qu'elle est dirigée contre la première décision rendue le ______ 2022 [veille de la vente aux enchères] par l'Office. 2.2.2 La deuxième requête, adressée par courriel le ______ 2022 à l'Office (moins de 24 heures avant le début prévu de la vente aux enchères) ne se distingue de la première que par l'invocation par les poursuivis d'un élément nouveau – la reprise des négociations entre le plaignant et son frère portant sur la liquidation de la succession de leur père – ouvrant à leurs yeux des perspectives réalistes de disposer à relativement court terme de moyens financiers importants permettant le règlement des poursuites en cours à leur encontre.”

“Giusta l’art. 143b cpv. 1 LEF in luogo dell’incanto, si può fare la vendita a trattative private, se tutti gli interessati vi acconsentono e il prezzo offerto è pari almeno a quello di stima. Tra gli “interessati” rientra anche l’escusso (Piotet in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 2 ad art. 143b LEF; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 16 ad art. 143b LEF). Il consenso dev’essere espresso e scritto, o perlomeno verbalizzato (Pio­tet, op. cit., n. 3 ad art. 143b; Bettschart, in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 9 ad art. 130 LEF; Gilliéron, op. cit., n. 19 ad art. 130 LEF). L’Ufficio d’esecuzione non è vincolato da un rifiuto manifestamente abusivo (DTF 115 III 55 consid. 3/b; Bettschart, op. cit., n. 11 ad art. 130).”

“2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi, a requis de la Chambre de surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée par ordonnance du 10 février 2023. La demande de nouvelle expertise est ainsi recevable. 3.             3.1 Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, applicable également à la poursuite en réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. L'estimation du bien saisi ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors des enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Elle doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser. Un calcul fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de logements et de commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des appartements ou des maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour une maison individuelle (ATF 134 III 42 consid.”

“2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, les débiteurs poursuivis, par ailleurs propriétaires des immeubles constitués en gage, ont requis de la Chambre de céans, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Ils ont en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée. La demande de nouvelle expertise est partant recevable. 2. 2.1. En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'art. 155 LP, l'Office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (cf. ég. art. 99 al. 1 ORFI; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n. 174 ad art. 140 LP; Foëx, in Commentaire romand LP, 2005, n. 17 ad art. 155 LP). L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée (ATF 134 III 42 consid. 4; 120 III 79 consid. 3; JdT 1996 II 1999; arrêts du Tribunal fédéral 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 16 ad art. 97 LP). Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de surveillance s'en remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé. Il n'est pas rare que l'estimation du prix de vente d'un immeuble conduise à des résultats divergents entre experts. L'autorité de surveillance peut procéder à une moyenne (ATF 120 III 79 consid. 2b = JdT 1996 II 1999; arrêt du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018 consid.”

“2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi a requis de la Chambre de surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée. 3.             3.1 Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, applicable également à la poursuite en réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. L'estimation du bien saisi ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors des enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Elle doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser. Un calcul fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de logements et de commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des appartements ou des maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour une maison individuelle (ATF 134 III 42 consid.”

“2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi, a requis de la Chambre de surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée par ordonnance du 10 février 2023. La demande de nouvelle expertise est ainsi recevable. 3.             3.1 Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, applicable également à la poursuite en réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. L'estimation du bien saisi ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors des enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Elle doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser. Un calcul fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de logements et de commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des appartements ou des maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour une maison individuelle (ATF 134 III 42 consid.”

“1 ORFI, l'estimation devait déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires (à savoir non seulement du terrain mais aussi des constructions qui s'y trouvent ; ATF 120 III 79 consid. 2a), sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie ; que la valeur d'estimation d'un bien immobilier devait être fixée en fonction du produit prévisible de sa vente aux enchères forcées, sans devoir être la plus élevée possible (De Gottrau, in Commentaire romand LP, 2005, n. 6 et 8 ad art. 97 LP ; Foëx, ibidem, n. 16 ad art. 155 LP) ; que l'estimation du bien à réaliser aux enchères ne visait pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et qu’il ne révélait donc rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères mais donnait tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable et servait également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP ; ATF 143 III 532 consid. 2.2) ; que la loi n'indiquait pas la méthode à suivre pour procéder à l'estimation de la valeur vénale (cf. ATF 134 III 42 consid. 4) ; qu’en pratique, la méthode hédoniste, qui prend en considération un faisceau de paramètres à l'aide de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, était employée pour estimer des appartements ou des maisons individuelles occupées par le propriétaire ; qu’une autre méthode reconnue et répandue pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble était celle consistant à pondérer la valeur de rendement et la valeur réelle (ATF 134 III 42 consid. 4 ; TF 5A_421/2018 du 13 novembre 2018 consid. 6.2.1 ; DCSO/450/2020 du 19 novembre 2020 consid. 3.1) ; que compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble faisait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office, de même que, sur demande de nouvelle expertise, l’autorité de surveillance s'en remettaient en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé ; qu’il n'était pas rare que l'estimation du prix de vente d'un immeuble conduise à des résultats divergents entre experts ; qu’en présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, l’autorité de surveillance ne pouvait trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retenaient toutes deux des critères appropriés et tenaient compte des circonstances pertinentes, la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relevant pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid.”

“En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat des expertises réalisées par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi, par ailleurs propriétaire des immeubles constitués en gage, a requis de la Chambre de céans, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile les avances de frais fixées. Les demandes de nouvelle expertise sont partant recevables. 3. 3.1 En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'art. 155 LP, l'Office des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin (cf. ég. art. 99 al. 1 ORFI; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n. 174 ad art. 140 LP; Foëx, in Commentaire romand LP, 2005, n. 17 ad art. 155 LP). L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Un calcul fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de logements et de commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des appartements ou des maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour une maison individuelle (ATF 134 III 42 consid. 4; ATF 120 III 79 consid. 3 = JdT 1996 II 1999; arrêts du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018, 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1). Il a été jugé que pour l'estimation d'un centre commercial, la méthode du Discounted Cash Flow (DCF) était appropriée (cf.”

“2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi, a requis de la Chambre de surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée par ordonnance du 10 février 2023. La demande de nouvelle expertise est ainsi recevable. 3.             3.1 Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, applicable également à la poursuite en réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. L'estimation du bien saisi ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors des enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Elle doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser. Un calcul fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de logements et de commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des appartements ou des maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour une maison individuelle (ATF 134 III 42 consid.”

“1 ORFI, l'estimation devait déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires (à savoir non seulement du terrain mais aussi des constructions qui s'y trouvent ; ATF 120 III 79 consid. 2a), sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie ; que la valeur d'estimation d'un bien immobilier devait être fixée en fonction du produit prévisible de sa vente aux enchères forcées, sans devoir être la plus élevée possible (De Gottrau, in Commentaire romand LP, 2005, n. 6 et 8 ad art. 97 LP ; Foëx, ibidem, n. 16 ad art. 155 LP) ; que l'estimation du bien à réaliser aux enchères ne visait pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et qu’il ne révélait donc rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères mais donnait tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable et servait également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP ; ATF 143 III 532 consid. 2.2) ; que la loi n'indiquait pas la méthode à suivre pour procéder à l'estimation de la valeur vénale (cf. ATF 134 III 42 consid. 4) ; qu’en pratique, la méthode hédoniste, qui prend en considération un faisceau de paramètres à l'aide de bases de données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de même type, était employée pour estimer des appartements ou des maisons individuelles occupées par le propriétaire ; qu’une autre méthode reconnue et répandue pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble était celle consistant à pondérer la valeur de rendement et la valeur réelle (ATF 134 III 42 consid. 4 ; TF 5A_421/2018 du 13 novembre 2018 consid. 6.2.1 ; DCSO/450/2020 du 19 novembre 2020 consid. 3.1) ; que compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble faisait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office, de même que, sur demande de nouvelle expertise, l’autorité de surveillance s'en remettaient en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé ; qu’il n'était pas rare que l'estimation du prix de vente d'un immeuble conduise à des résultats divergents entre experts ; qu’en présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, l’autorité de surveillance ne pouvait trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retenaient toutes deux des critères appropriés et tenaient compte des circonstances pertinentes, la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relevant pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid.”