OGH 4Ob567/70 (4Ob568/70, 4Ob569/70, 4Ob570/70, 4Ob571/70, 4Ob572/70, 4Ob573/70, 4Ob574/70, 4Ob575/70, 4Ob576/70, 4Ob577/70, 4Ob578/70, 4Ob579/70, 4Ob534/70, 4Ob556/70, 4Ob557/70, 4Ob558/70, 4Ob559/70, 4Ob560/70, 4Ob561/70, 4Ob562/70, 4Ob563/70, 4Ob564/70, 4Ob565/70, 4Ob566/70)

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 14.07.1970

Kopf

SZ 43/110

Spruch

Reparaturen müssen vor Einbringung der Kündigung nach § 19 Abs 2 Z 15 MG grundsätzlich vor Feststellung des geschuldeten Zinsrückstandes i S des § 21 Abs 2 MG durchgeführt werden, es sei denn, der Vermieter ist außerstande, die notwendigen Erhaltungsarbeiten vorschußweise zu tragen und erhält wegen der schlechten Ertragslage des Hauses auch keinen Hypothekarkredit

OGH 14. Juli 1970, 4 Ob 534/70 (4 Ob 556 - 579/70) (LGZ Wien 41 R 35/70; BG Innere Stadt - Wien 44 C 163-168/68).

Begründung

Die Kläger kundigten den Beklagten deren Bestandobjekte im Hause Wien III, aus dem Gründe des § 19 Abs 2 Z 15 MG auf und brachten vor, daß die Bestandverhältnisse nicht dem Mietengesetz unterlägen, weil die Wohnungen erstmals im Jahre 1927 vermietet worden seien. Das Haus habe einen bedeutenden Kriegsschaden erlitten und sei deshalb von der Preisregelung ausgenommen gewesen, es unterliege daher auch nicht dem Zinsstoppgesetz. Im Hause seien unbedingt notwendige Reparaturen durchzuführen, zu deren Abdeckung bei 7%iger Verzinsung und zehnjähriger Tilgung des Gesamterfordernisses von 2.211.235.85 S eine Erhöhung des Mietzinses auf 9.38 S je Friedenskrone erforderlich sei. Die Beklagten weigerten sich, der Erhöhung des Zinses auf dieses Ausmaß zuzustimmen. Die Kündigung müsse vor Durchführung der Arbeiten eingebracht werden, weil eine Darlehensbeschaffung erst auf Grund einer gerichtlichen Aufkündigung möglich sei.

Die Beklagten bestritten in ihren Einwendungen das Vorliegen des genannten Kündigungsgrundes und ließen ihre übrigen Einwendungen im Laufe des Rechtsstreites fallen.

Das Erstgericht hat die Verfahren 44 C 163/68 bis 44 C 188/68 zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden. Es hob die Kündigungen (mit Ausnahme der Aufkündigung 44 K 164/68) als rechtsunwirksam auf und wies die Räumungsbegehren ab (mit Ausnahme des Bestandobjektes der Fünftbeklagten Elfriede W). Es stellte fest, das Haus sei im Jahre 1884 als Sanatorium erbaut und erstmals 1927 vermietet worden. Unter Berücksichtigung der Preisentwicklung bis zum Zeitpunkt der Begutachtung seien unbedingt notwendige Erhaltungsarbeiten mit einem Kostenaufwand von 942.347.26 S erforderlich, wovon 45.064 S auf die Behebung von Kriegsschäden entfielen. Für das Haus seien in den Jahren 1938 bis 1941 von der Preisbehörde Pauschalmietzinse festgesetzt worden, die im Jahre 1945 jährlich 15.428.28 RM betragen hätten. Der Kriegsschaden übersteige somit den zweifachen Jahresbruttomietzins.

Das Erstgericht vertrat den Rechtsstandpunkt, daß Voraussetzung der Aufkündigung bzw eines vorher zu fassenden Beschlusses über den Mietzinsrückstand im Sinne des § 21 Abs 2 MG sei, daß die zum Anlaß der Aufkündigung genommenen Erhaltungsarbeiten bereits durchgeführt seien. Besondere Umstände, bei denen eine Änderungskündigung auch schon vor Durchführung der Instandsetzungsarbeiten zulässig wäre, lägen nicht vor.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der klagenden Parteien Folge, hob das Ersturteil auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurück.

Das Berufungsgericht kam gleich dem Erstgericht zur Auffassung, daß auf die strittigen Mietobjekte das Mietengesetz keine Anwendung finde, weil sie erst nach dem 31. Juli 1925 erstmals vermietet wurden (§ 1 Abs 1 Z 7 MG), was von den Parteien nicht bekämpft wird. Im vorliegenden Fall seien allein zur Behebung der noch vorhandenen Kriegsschäden Aufwendungen von mehr als der doppelten Höhe des Jahresbruttomietzinses im Zeitpunkt der Kriegseinwirkung erforderlich. Das Haus sei deshalb nach Anlage A Punkt 2 Z 1 lit b vom Preisregelungsgesetz 1950 ausgenommen gewesen und unterliege daher auch nicht dem Zinsstoppgesetz. Dies habe zur Folge, daß der Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 15 MG geltend gemacht werden könne, wenn sich der Mieter weigere, einen Hauptmietzins zu entrichten, der bei Anwendung des § 7 MietG zulässig wäre. Es sei daher zu prüfen, ob die Geltendmachung dieses Kündigungsgrundes die bereits erfolgte Durchführung der Erhaltungsarbeiten voraussetze. Im vorliegenden Fall liege aber (anders als nach § 3a des deutschen Mieterschutzgesetzes) eine von einer Verwaltungsbehörde genehmigte Zinserhöhung noch nicht vor. Es müsse daher erst wenn die Höhe des zulässigen Zinses strittig sei, eine Entscheidung gemäß § 21 Abs 2 MG getroffen werden. Daraus folge, daß nicht die bloße Weigerung des Mieters, einen geforderten Mietzins ohne Möglichkeit einer Prüfung zu bezahlen, den Kündigungsgrund herstelle, sondern erst die Weigerung, den als geschuldet festgestellten Betrag zu bezahlen, soferne ihn an dem Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden treffe. Die Festsetzung des zulässigen Zinses werde in der Regel die Durchführung der Erhaltungsarbeiten und die erfolgte Rechnungslegung voraussetzen, weil sonst eine endgültige Berechnung der Mietzinserhöhung nicht möglich sei und eine Zweiteilung des Verfahrens zur Festsetzung des erhöhten Zinses, wie es im § 28 Abs 2 und 3 MG vorgesehen sei, nach § 21 Abs 2 MG nicht zulässig sei. Ausnahmen von diesem Grundsatz seien nur zulässig, wenn besondere Umstände dies rechtfertigen würden. Entgegen der Meinung des Erstgerichtes könne dies aber noch nicht abschließend beurteilt werden. Die Kläger hätten behauptet, ohne vorherige Aufkündigung ein Darlehen zur Instandsetzung des Hauses nicht erhalten zu können. Die Unmöglichkeit der Darlehensbeschaffung wegen der bisherigen geringen Zinserträgnisse des Hauses sei in der Rechtsprechung als Grund anerkannt worden, die Änderungskündigung vor Durchführung der Erhaltungsarbeiten einzubringen. Das Erstgericht werde sich daher zunächst mit dem Vorbringen der Kläger auseinanderzusetzen und in Ausübung seiner Prozeßleitungspflicht auch eine Präzisierung in der Richtung zu veranlassen haben, ob allenfalls der rechtskräftige Beschluß nach § 21 Abs 2 MG die Grundlage einer Darlehensgewährung bilden könnte. Sollte im Falle der Feststellung eines Mietzinsrückstandes vor Durchführung der Erhaltungsarbeiten deren Vornahme nicht sichergestellt sein, würde den Mietern ein Klagerecht nach § 1096 ABGB zur Durchführung der Erhaltungsarbeiten zustehen. Die Rechtssache sei daher nicht spruchreif.

Der Oberste Gerichtshof gab den Rekursen der Kläger und der Beklagten nicht Folge.

Aus der Begründung:

Der geltend gemachte Kündigungsgrund nach § 19 Abs 2 Z 15 MG liegt vor, wenn sich der Mieter eines den zinsrechtlichen Vorschriften dieses Bundesgesetzes nicht unterliegenden Mietgegenstandes weigert, der Erhöhung des Mietzinses auf den Betrag zuzustimmen, der für den Mietgegenstand bei Anwendung der zinsrechtlichen Vorschriften der §§ 2 bis 7 MietG zu entrichten wäre. Wenn ein Mieter aus dem Gründe des § 19 Abs 2 Z 15 MG gekundigt wurde und ihn an dem Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft, so ist die Kündigung aufzuheben, wenn er vor Schluß der der Entscheidung des Gerichtes I. Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung den geschuldeten Betrag entrichtet. Ist die Höhe des geschuldeten Betrages strittig, so hat das Gericht vor Schluß der Verhandlung darüber mit Beschluß zu entscheiden (§ 21 Abs 2 MG).

Die angeführten Bestimmungen sind so auszulegen, daß einerseits den Mietern der ihnen vom Gesetzgeber zugedachte Schutz gewährt wird, andererseits aber auch so, daß dadurch nicht notwendige Erhaltungsarbeiten am Haus verhindert und Wohnhäuser dem Verfall preisgegeben werden, wie sich insbesondere aus der Zitierung der §§ 2 bis 7 des Mietengesetzes in § 19 Abs 2 Z 15 MG ergibt.

Daß die erste Voraussetzung des eben genannten Kündigungsgrundes zutrifft, nämlich daß der Mietgegenstand nicht den zinsrechtlichen Vorschriften des Mietengesetzes unterliegt und daß auf den Mietgegenstand auch die Vorschriften des Zinsstoppgesetzes nicht anzuwenden sind, haben die Untergerichte richtig und von den Parteien unbekämpft festgestellt.

Aus den Bestimmungen der §§ 19 Abs 2 Z 15 und 21 Abs 2 MG ergibt sich zunächst, daß der Richter als Vorfrage im streitigen Verfahren (6 Ob 221/68 = MietSlg 20.490) zu prüfen und festzustellen hat, welcher Mietzins für jedes Mietobjekt bei Anwendung der zinsrechtlichen Vorschriften der §§ 2 bis 7 MG zu entrichten wäre. Er wird daher - wieder als Vorfrage im streitigen Verfahren - im Hinblick auf die §§ 2 und 3 MG den Friedensmietwert 1914 jeder einzelnen Wohnung zu ermitteln haben. Er wird die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben im Sinne der §§ 2 und 4 MG dazuschlagen und auf § 5 MG Bedacht zu nehmen haben. Er wird die Verwendung der bisher bezahlten Mietzinse im Sinne des § 6 MG zu überprüfen und festzustellen haben, ob tatsächlich ein Hauptmietzinsabgang besteht, wie in den Kündigungen behauptet wird und wenn ja, auf Grund welcher Auslagen und wann sie erfolgten, um feststellen zu können, ob nicht der festgestellte Abgang ganz oder zum Teil unter sinngemäßer Anwendung der §§ 2 bis 7 MG bereits eine Erhöhung der bisherigen Mietzinse rechtfertigt.

Der Erstrichter wird aber auch § 7 MG, insbesondere dessen Abs 2, sinngemäß anzuwenden haben. Er wird also (was zum Teil bereits geschehen ist) festzustellen haben, welche unbedingt notwendigen Erhaltungsarbeiten am Haus vorzunehmen sind und den Zeitraum zu bestimmen haben, von wann an und auf welche Zeit der erhöhte Mietzins zu entrichten ist.

Unter den Parteien ist insbesondere strittig, ob die Reparaturen vor Einbringung der Kündigung bzw vor Feststellung des geschuldeten Zinsrückstandes im Sinne des § 21 Abs 2 MG bereits durchgeführt sein müssen. Diese Frage wird nicht anders zu beantworten sein, wie bei Anträgen auf Erhöhung der Hauptmietzinse nach § 7 MG und bei der bisherigen Änderungskündigung, die durch den neuen Kündigungstatbestand nach § 19 Abs 2 Z 15 MG ersetzt werden sollte (500 der Beilagen zu den sten Prot des NR, XI GP 19). Es wird daher davon auszugehen sein, daß in der Regel die Reparaturen bereits durchgeführt sein müssen. Ausnahmen von diesem Grundsatz können sich aber (vgl § 28 Abs 2 MG für Anträge nach § 7 MG, und 6 Ob 169/60, EvBl 1961/6 für die Änderungskündigung) dann ergeben, wenn der Vermieter außerstande ist, die notwendigen Erhaltungsarbeiten vorschußweise zu tragen und wegen der schlechten Ertragslage des Hauses auch keinen Hypothekarkredit erhält. In einem solchen Fall, der hier von den Klägern behauptet und erst noch zu überprüfen sein wird, wird kein Anstand bestehen, den in § 28 MG für Erhöhungsanträge nach § 7 MG vom Gesetzgeber aufgezeigten Weg sinngemäß auch bei Kündigungen nach § 19 Abs 2 Z 15 MG zu gehen, zumal sich aus Beilage G ergibt, daß die Zentralsparkasse der Gemeinde Wien nach Vorlage einer entsprechenden Entscheidung des Bezirksgerichtes zur Gewährung eines Hypothekarkredites bereit sein dürfte. Wohl wurde in der Entscheidung 3 Ob 220/60 = MietSlg 8101 erkannt, daß § 28 Abs 2 MG bei der Änderungskündigung nicht anwendbar ist, doch scheint es dem Obersten Gerichtshof nicht unzulässig, den in § 28 Abs 2 MG aufgezeigten Weg sinngemäß bei einer Kündigung des § 19 Abs 2 Z 15 MG zu gehen, um notwendige Erhaltungsarbeiten auch an solchen Häusern zu ermöglichen, deren Eigentümer wegen ihrer Vermögenslage nicht die Möglichkeit haben, die Reparaturkosten aus eigenem Vermögen vorschußweise zu tragen. Es ist nicht einzusehen, warum es unzulässig sein sollte, daß der Erstrichter im streitigen Kündigungsverfahren einen dem § 28 Abs 2 MG sinngemäß entsprechenden Beschluß faßt.

Mit diesem Beschluß können die Kläger versuchen, ein Hypothekardarlehen zu erhalten und damit eine der wichtigsten Vorbedingungen dafür zu schaffen, daß mit den Instandhaltungsarbeiten tatsächlich begonnen wird. Das Erstgericht wird aber auch § 28 Abs 3 MG zwar nicht unmittelbar anwenden, aber sinngemäß beachten können und über den geschuldeten Mietzinsrückstand im Sinne des § 21 Abs 2 MG erst zu entscheiden haben, wenn feststeht, daß die Erhaltungsarbeiten wirklich vorgenommen werden. Erst dann wird der Mieter von dem ihm nach § 21 Abs 2 MG eingeräumten Recht Gebrauch machen müssen, sich zu entscheiden, ob er den vom Richter festgesetzten Betrag bezahlen will oder ob er die Rechtswirksamerklärung der Kündigung vorzieht.

Sollten die Kläger nachweisen können, daß ohne Aufnahme eines Hypothekarkredites die Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten nicht möglich ist und sollten sie ferner nachweisen, daß sie einen Hypothekarkredit auch auf dem aufgezeigten Weg nicht erhalten, sollte also nicht festgestellt werden können, daß die Erhaltungsarbeiten wirklich vorgenommen werden, wären die Kündigungen als rechtsunwirksam aufzuheben, weil die Mieter keine gesetzliche Vorleistungspflicht trifft (vgl § 28 Abs 3 MG) und eine vertragliche Vorleistungspflicht nicht behauptet wird.