OGH 5Ob499/97m

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 07.07.1998

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Klinger als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Baumann und Dr.Hradil als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragsteller 1.) Elfriede B*****, 2.) Franz H*****, 3.) Karl H*****,

4. ) Eduard H*****, 5.) Josef J*****, [6.) Maria K*****, 7.) Josef P*****,] 8.) Friedrich S*****, 9.) Helga S*****, 10.) Josef S*****,

11. ) Hermine V*****, alle *****, alle vertreten durch Mag.Wolfgang Czuba, Mieterschutzverband Österreich, Eyerspergring 7, 2700 Wiener Neustadt, wider die Antragsgegner 1.) Wohnungseigentümergemeinschaft der Häuser ***** (EZ *****, Grundbuch ); 2.) I HandelsgesmbH, ***** beide vertreten durch Dr.Andreas Köb, Rechtsanwalt in Wien, wegen §§ 16 und 45 MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerinnen gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes Wiener Neustadt als Rekursgerichtes vom 28.August 1997, GZ 18 R 74/97d-23, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Wiener Neustadt vom 10.Jänner 1997, GZ 2 Msch 139/96p-17, bestätigt wurde, den

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Die Akten werden dem Erstgericht zurückgestellt.

Begründung

Begründung:

Die Antragsteller - in Ansehung der 6.-Antragstellerin und des 8.-Antragstellers wurde der Antrag zurückgezogen, in Ansehung des 7.-Antragstellers wurde Ruhen des Verfahrens vereinbart - sind Mieter von Wohnungen der im Kopf dieser Entscheidung genannten Liegenschaft, deren Alleineigentum vom 1.10.1993 bis 11.11.1994 die Zweitantragsgegnerin war. Seit 11.11.1994 ist an diesem Objekt auch Wohnungseigentum begründet. Die Zweitantragsgegnerin verkauft seit diesem Zeitpunkt Eigentumswohnungen.

Die Antragsteller begehren

1. ) die Feststellung, daß es sich bei den Wohnungen der 1.-5. sowie 10.- und 11.-Antragsteller um solche der Kategorie "C" handle und daß nur hinsichtlich der 9.-Antragstellerin seit 1.1.1995 die Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages von S 132,17 zulässig sei;

2. ) den Antragsgegnern aufzutragen, die von ihnen unzulässigerweise, weil überhöht eingehobenen Mietzinsteile an die Antragsteller zurückzuzahlen.

Die Antragsteller seien schon vor der Begründung von Wohnungseigentum Mieter ihrer Wohnungen auf der genannten Liegenschaft geworden. Antragsgegner in Mietrechtssachen sei daher "die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft".

Die Mietzinsbildung richte sich nach § 15 WWG.

Die Antragsteller erstatteten auch detailliertes Vorbringen zur Ausstattung ihrer Wohnungen und Berechnungen betreffend die Mietzinsüberschreitung.

Die Zweitantragsgegnerin bestritt die ziffernmäßige Richtigkeit der in Antrag vorgenommenen Berechnungen.

Das Erstgericht hat

1. ) festgestellt, daß es sich bei den Wohnungen der unter 1., 2., 3., 4., 5., 10. und 11. genannten Antragsteller um Wohnungen der Kategorie "C" handle, bei denen die Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages unzulässig sei;

2. ) ausgesprochen, daß hinsichtlich der 9.-Antragstellerin seit 1.1.1995 die Einhebung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages von monatlich S 132,17 unzulässig ist;

3. ) Mietzinsüberschreitungen von Oktober 1993 bis Oktober 1996 festgestellt und demgemäß die Antragsgegnerinnen zur Zurückzahlung der Überschreitungsbeträge verhalten, nämlich die Erstantragsgegnerin für die Zeit ab 1.12.1994, die Zweitantragsgegnerin für die Zeit davor; und

4. ) die Antragsgegner zum Kostenersatz verurteilt.

Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei, weil zur Frage der Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft in einem sogenannten "gemischten Objekt" wegen der hier geltend gemachten Ansprüche von Mietern eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerinnen mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen in antragsabweisendem Sinn abzuändern; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die noch am Verfahren beteiligten Antragsteller begehren, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Die Akten sind vorerst mangels Vorliegens formeller Voraussetzungen für eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofes dem Erstgericht zurückzustellen.

Gemäß § 37 Abs 3 Z 2 MRG hat im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG, wenn die Ausstattungskategorie - wie hier - Gegenstand einer selbständigen Feststellungsentscheidung ist, und im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 13 MRG (Angemessenheit des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages) das Gericht auch die anderen Hauptmieter der Liegenschaft, weil durch die Stattgebung des Antrages ihre Interessen berührt werden könnten, die Teilnahme am Verfahren zu ermöglichen. Dies ist durch Hausanschlag (§ 37 Abs 3 Z 4 MRG) im Verfahren erster Instanz (einschließlich Zustellung des Sachbeschlusses) geschehen. Die Zustellung des Sachbeschlusses des Rekursgerichtes und die Verständigung von der Erhebung des Revisionsrekurses durch Hausanschlag unterblieb jedoch.

In der Revisionsrekursbeantwortung wurde geltend gemacht, daß der Drittantragsteller und der Viertantragsteller verstorben seien und daß ihre Ehegattinnen jeweilige Alleinerbinnen und Eintrittsberechtigte in das Mietrecht seien, ohne daß dies bezüglich des Drittantragstellers bescheinigt wäre.

Bezüglich der Antragsgegner ist zunächst davon auszugehen, daß als Antragsgegner jedenfalls die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 13c Abs 1 WEG) als Erstantragsgegnerin in Anspruch genommen wurde. Ob infolge der etwas undeutlichen Formulierung des Antrages auch die einzelnen Wohnungseigentümer (s Einschreiten zweier Wohnungseigentümer lt ON 5 und Ausführungen in ON 9) als Antragsgegner in Anspruch genommen werden sollten, kann in diesem Verfahrensstadium auf sich beruhen, weil die Entscheidung des Rekursgerichtes sich - ungerügt - nur auf die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Zweitantragsgegnerin bezieht.

Demnach wird das Erstgericht vor Wiedervorlage der Akten folgendes zu veranlassen haben:

1. Hausanschlag des Sachbeschlusses des Rekursgerichtes (ON 23) in allen Stiegenhäusern der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft samt Rechtsmittelbelehrung;

2. Verständigung aller Mieter der Liegenschaft von der Erhebung des Revisionsrekurses samt Rechtsbelehrung betreffend Revisionsrekursbeantwortung durch Hausanschlag in allen Stiegenhäusern der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft;

3. Auftrag an den Antragstellervertreter, die Rechtsnachfolge nach dem Drittantragsteller zu bescheinigen.

Es war daher wie im Spruch zu bescheinigen.