OLG Graz 3R127/25h

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 25.08.2025
• ECLI: ECLI:AT:OLG0639:2025:00300R00127.25H.0825.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Graz hat als Berufungsgericht durch den Richter Mag. Tanczos (Vorsitz) und die Richterinnen Dr.in Steindl-Neumayr und Mag.a Binder in der Rechtssache der klagenden Partei A* B*, geb. am **, Hotelier, , vertreten durch die Tschurtschenthaler Antolitsch Rechtsanwälte GmbH in Klagenfurt am Wörthersee, wider die beklagten Parteien 1. C D, geb. am **, Hotelierin, *, Deutschland, vertreten durch Dr. Christopher Kempf, Rechtsanwalt in Spittal/Drau, 2. E GmbH, FN **, **, vertreten durch die Lanker Partner Rechtsanwälte GmbH in Klagenfurt am Wörthersee, wegen Einwilligung zur Einverleibung eines Eigentumsrechts (Streitwert: EUR 35.000,00), über die Berufung der zweitbeklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Klagenfurt vom 05.06.2025, ** - 133, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die zweitbeklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 3.662,52 (darin EUR 610,42 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000,00.

Die ordentliche Revison ist nicht zulässig.

Begründung

ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:

Gegenstand des Verfahrens ist ein auf deliktischen Schadenersatz gestützter Naturalrestitutionanspruch des Klägers (als Ersterwerber) gegen die Zweitbeklagte (als Zweiterwerberin) auf Einwilligung zur Einverleibung seines Eigentumsrechts ob dem Hälfteanteil an der Liegenschaft EZ ** KG ** wegen behaupteter „Doppelveräußerung“ durch die – am Verfahren nicht mehr beteiligte – Erstbeklagte (Veräußerin). Am 21.04.2020 wurde ob diesem Hälfteanteil das Eigentumsrecht der Zweitbeklagten intabuliert. Im Berufungsverfahren (im zweiten Rechtsgang) ist nur mehr strittig, ob die Zweitbeklagte bis zu ihrer Eintragung als Hälfteeigentümerin gutgläubig in Bezug auf zwei vom Kläger gegen die Erstbeklagte geltend gemachte Forderungsrechte auf Verschaffung von Eigentum ob ihrem Hälfteanteil war.

Der Kläger und die Erstbeklagte kauften mit Kaufvertrag vom 05.12.2001 je zur Hälfte die Liegenschaft EZ ** KG , auf der sich das Hotelgebäude ** befand. Für den Erwerb der Liegenschaft nahmen sie gemeinsam einen Kredit auf. Der Kredit wurde auf dem (auf den Kläger und die Erstbeklagte lautenden) Konto Nr. ** bei der F zugezählt, von dem auch die Überweisung des Kaufpreises erfolgte. Das Hälfteeigentum des Klägers und der Erstbeklagten wurde im Grundbuch eingetragen. Auf der Liegenschaft betrieben der Kläger und die Erstbeklagte das Hotel „G“ in Form einer GesbR.

Per 31.12.2001 schien die Liegenschaft als bebautes Grundstück im Anlagevermögen der GesbR und das Konto Nr. ** als Geschäftskonto in der Bilanz auf. Es gab zwischen dem Kläger und der Erstbeklagten weder eine mündliche noch eine schriftliche Vereinbarung betreffend die Einbringung der Liegenschaft ins Gesellschaftsvermögen. Es wurde nie darüber gesprochen, ob es sich bei der Liegenschaft um Gesellschaftsvermögen handelt oder nicht. Die GesbR zahlte für die Nutzung der Liegenschaftsanteile zu keiner Zeit Entgelt an den Kläger oder die Erstbeklagte. Die Raten zur Rückzahlung des zum Erwerb der Liegenschaft aufgenommenen Kredits wurden von Gesellschaftskonten beglichen. Auch in den Jahren 2012 bis 2019 war die Liegenschaft als bebautes Grundstück im Anlagevermögen der GesbR ausgewiesen.

Im Jahr 2015 trennten sich der Kläger und die Erstbeklagte. Nach der einvernehmlichen Scheidung ihrer Ehe gemäß § 55a EheG am 10.12.2015 fassten der Kläger und die Erstbeklagte folgenden Gesellschafterbeschluss:

„ […] Herr A* B* […] und Frau C* B* […] sind je zur Hälfte Miteigentümer der Liegenschaft EZ ** GB ** samt dem darauf befindlichen ‚Hotel G*‘ in , welches sie gemeinsam in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes betreiben. Herr A B und Frau C* B* halten fest, dass sie in Scheidung leben und ihre Ehe binnen Monatsfrist einvernehmlich auflösen werden. In diesem Zusammenhang sind sie übereingekommen, den von ihnen gemeinsamen in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes geführten Gastgewerbebetrieb ‚Hotel G*‘ in ** nicht der Aufteilung des gemeinsamen Vermögens zu unterwerfen, sondern weiterhin auch nach der Scheidung ihrer Ehe im gemeinsamen Eigentum zu behalten und fortzuführen. Herr A* B* wird sich jedoch aus der aktiven Mitarbeit im Betrieb zurückziehen und den laufenden Betrieb des ‚Hotel G*‘ Frau C* B* überlassen.

Herr A* B* und Frau F* B* fassen in diesem Zusammenhang einvernehmlich folgenden Gesellschafterbeschluss:

1. Das bisher weitestgehend von Herrn A* B* geführte Hotel G* wird ab 01.01.2016 ausschließlich von Frau C* B* als allein verantwortlichem Gesellschafter weitergeführt, welcher auch das erwirtschaftete Ergebnis (Gewinn oder Verlust) alleine zusteht, […]

4. Herrn A* B* steht für seine auf die laufende Betriebsführung keinen Einfluss nehmende Gesellschafterstellung, die aber weiterhin mit persönlicher Haftung verbunden ist, ein ergebnisunabhängiger Gewinnvorab von € 15.000,00 p.a. zu. Dieser ist in 12 gleichbleibenden, zum jeweiligen Monatsletzten fälligen Teilzahlungen zu jeweils € 1.250,00 auszubezahlen. Zusätzlich stehen Herrn A* B* die daraus resultierenden SVA-Beiträge zu. […]“

Nach rund einem halben Jahr kamen sie überein, dass der Betrieb des Hotels G* mit 20.05.2016 nicht mehr von der Erstbeklagten, sondern vom Kläger fortgeführt wird. Seit diesem Zeitpunkt führt der Kläger den Hotelbetrieb auf der Liegenschaft. Es wurde nunmehr ein Gewinnvorab zugunsten der Erstbeklagten vereinbart. Die Intention für diese Gesellschafterbeschlüsse war es, die alleinige Betriebsführung durch den Kläger bzw die Erstbeklagte zu ermöglichen und dem jeweils anderen eine Entschädigung zukommen zu lassen. Dass zwischen dem Kläger und der Erstbeklagten nach der Scheidung die freie Veräußer- und Belastbarkeit der Liegenschaftsanteile vereinbart wurde, kann nicht festgestellt werden.

Mit Optionsvertrag vom 30.11.2017 räumte die Erstbeklagte der H* GmbH eine Option ein, ihren Hälfteanteil an der Liegenschaft selbst oder durch einen namhaft zu machenden Dritten um einen Barkaufpreis von EUR 10.000,00 käuflich zu erwerben.

Mit in Rechtskraft erwachsenem Urteil des Oberlandesgerichts Graz vom 04.06.2019, 3 R 72/19m, wurde festgestellt, dass die GesbR zwischen dem Kläger und der Erstbeklagten, die das Hotel G* betreibt, durch die von der Erstbeklagten am 14.09.2018 ausgesprochene Kündigung mit Ablauf des 31.12.2019 aufgelöst ist.

Mit Urkunde vom 22.08.2019 erklärte die H* GmbH (in Liquidation) sämtliche Rechte und Verpflichtungen aus dem Optionsvertrag vom 30.11.2017 an den Kläger abzutreten. Der Kläger erklärte, sämtliche übertragenen Rechte und Verpflichtungen vertragsgemäß anzunehmen. Der Kläger verpflichtete sich mit Zustimmung der H* GmbH (in Liquidation) dazu, einen Geldbetrag von EUR 105.000,00 auf ein Treuhandkonto des Vertragsverfassers Mag. I*, öffentlicher Notar, einzuzahlen. Als Zahlungsfrist wurden vier Wochen ab nachweislicher Verständigung der Erstbeklagten durch den Urkundenverfasser Mag. I* über die Annahme der Urkunde vereinbart. Festgelegt wurde weiters, dass die Rechtswirksamkeit dieses Vertrags mit nachweislicher Verständigung der Erstbeklagten durch den Urkundenverfasser Mag. I* über die Annahme der Urkunde eintritt. Der Kläger wollte sich mit der Optionsvereinbarung zusätzlich absichern. Aus den EUR 105.000,00 sollte, sofern in weiterer Folge ein Kaufvertrag zwischen dem Kläger und der Erstbeklagten zustande käme, unter anderem ein gewisser Betrag an die H* GmbH fließen.

Mit Erklärung vom 22.08.2019 teilte der Kläger mit, den Optionsvertrag vom 30.11.2017 zu den im Optionsvertrag vereinbarten Bedingungen rechtsverbindlich und unwiderruflich angenommen zu haben, und dass die Annahme mit der Unterfertigung dieser Urkunde rechtswirksam ist. Mit Schreiben vom 26.08.2019 informierte der Notar Mag. I* den Erstbeklagtenvertreter und am 27.08.2019 mit E-Mail die Erstbeklagte darüber, dass der Kläger sämtliche übertragenen Rechte und Verpflichtungen aus dem Optionsvertrag vertragsmäßig angenommen hat.

Mit E-Mail vom 10.10.2019 übermittelte Mag. I* im Auftrag der Erstbeklagten dem Erstbeklagtenvertreter die schriftliche Kaufvertragsurkunde zum Zweck der Verbücherung des Kaufgeschäfts zwischen dem Kläger und der Erstbeklagten. Darauf erwiderte der Erstbeklagtenvertreter mit Schreiben vom 31.10.2019, dass der Kaufvertrag von der Erstbeklagten im Jänner 2020 unterfertigt werden würde und bot unpräjudiziell an, dass die Erstbeklagte bereit wäre, den Kaufvertrag unter den in diesem Schreiben genannten Bedingungen schon vor dem 31.12.2019 zu unterfertigen. Die schriftliche Kaufvertragsurkunde wurde in weiterer Folge nicht von den Parteien unterfertigt.

Das in der Urkunde vom 22.08.2019 über den Erwerb der Option vereinbarte Entgelt von EUR 105.000,00 überwies der Kläger innerhalb der von der H* GmbH (in Liquidation) per 05.12.2019 gesetzten Nachfrist auf das Treuhandkonto des Notars Mag. I*. Der Betrag wurde auf dem Treuhandkonto bei der Notartreuhandbank AG am 04.12.2019 gutgeschrieben und erliegt seither auf diesem Konto. Der Kläger informierte die Erstbeklagte am 03.01.2020 über die fristgerechte Zahlung des Optionsentgelts und davon, dass die Option wirksam ausgeübt wurde.

J* hielt als Liquidatorin der H* GmbH (in Liquidation) handschriftlich am Optionsvertrag vom 30.11.2017 fest, dass vom Optionsvertrag „kein Gebrauch gemacht werde“ und die Option ab 10.01.2020 „ungültig sei“. Hievon setzte sie die Erstbeklagte telefonisch in Kenntnis. Die Erstbeklagte stimmte dieser „Aufhebung“ am 11.01.2020 handschriftlich zu. Die Erstbeklagte beantragte mit Grundbuchsgesuch vom 11.01.2020 die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung bei ihrem bücherlichen Hälfteanteil an der Liegenschaft.

Mit Kaufvertrag vom 11.01.2020 veräußerte die Erstbeklagte diesen Hälfteanteil an die Zweitbeklagte. Auszugsweise lautet der Kaufvertrag wie folgt:

„[…]

C* D*-B* […] verkauft und übergibt in das Eigentum der E* GmbH und diese kauft und übernimmt in ihr Eigentum ihren ideellen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft EZ ** GB **. Diese Liegenschaft besteht aus […] samt dem sich darauf befindlichen Anwesen **. Die Übertragung erfolgt so, wie das Vertragsobjekt den Vertragsteilen in der Natur bekannt ist und mit den gleichen Grenzen, Rechten und Pflichten, mit welchen die Verkäuferin es bisher besaß und benützte oder hiezu berechtigt gewesen wäre. […]

Festgehalten wird, dass auf dem Vertragsobjekt das sogenannte ‚Hotel G*‘ betrieben wird und die Vertragsparteien am Betrieb dieses Unternehmens nicht beteiligt sind, sich dieser Kaufvertrag somit nur auf Sachen bezieht. Die Vertragsparteien sind somit weder an Gewinn und Verlust des sich am Vertragsobjekt befindlichen Betriebes beteiligt. Bezüglich der Bewirtschaftungsmöglichkeiten hat die Käuferin somit mit dem Miteigentümer in Verhandlung zu treten. […]“

Im Zuge der Verkaufsgespräche teilte die Erstbeklagte dem damaligen Geschäftsführer der Zweitbeklagten K* mit, es handle sich bei der zu veräußernden Liegenschaftshälfte um ihr Privatvermögen. Dies war für K* auch aus dem Grundbuch so ersichtlich. K* war jedoch bekannt, dass der Kläger auf der Liegenschaft das Hotel G* betrieb. K* war auch in Kenntnis des „Optionsvertrags“ zwischen der Erstbeklagten und dem Kläger. Er war damals aufgrund der entsprechenden handschriftlichen Bestätigung der Liquidatorin der H* GmbH der Ansicht, dieser Optionsvertrag sei „obsolet“ und habe „keine Gültigkeit“ mehr. K* hielt betreffend die Option des Klägers keine Rücksprache bei Mag. I* oder beim Kläger, ebensowenig die Erstbeklagte. Die Erstbeklagte versicherte K*, dass die Option „obsolet“ sei. Auch L*, ein Berater der Zweitbeklagten, fragte betreffend die Option weder beim Kläger noch bei Mag. I* nach. Der Notar Mag. M* sicherte der Erstbeklagten zu, dass keine Optionsvereinbarung mehr bestünde und sie frei veräußern könne. Mag. M* war in Kenntnis der Bestätigung der H* GmbH über die „Ungültigkeit“ des Optionsvertrags. Ob der Optionsvertrag zwischen dem Kläger und der Erstbeklagten tatsächlich obsolet war, überprüfte Mag. M* nicht. Auch die H* GmbH erkundigte sich diesbezüglich nicht beim Notar Mag. I*.

Mit Schreiben vom 28.01.2020 informierte der Klagevertreter die Zweitbeklagte postalisch darüber, dass der Kaufvertrag zwischen der Erstbeklagten und der Zweitbeklagten „nicht gültig“ sei und verwies dabei auf die wirksame Option sowie darauf, dass es sich bei der Liegenschaft um Gesellschaftsvermögen handelt. Am 28.01.2020 erfolgte eine „entsprechende“ E-Mail-Verständigung, die der Zweitbeklagten zugestellt wurde.

Mit der am 04.03.2020 eingebrachten, am 12.03.2020 an die Zweitbeklagte ausgefolgten Klage samt Antrag auf Erlassung einer einstweiligen Verfügung brachte der Kläger vor, dass eine Doppelveräußerung der Liegenschaftshälfte der Erst- an die Zweitbeklagte vorliege. Dabei stützte er sich zunächst nur auf seine Gesamtrechtsnachfolge aufgrund der Auflösung der GesbR. Mit Eingabe vom 16.03.2020 äußerte sich die Zweitbeklagte erstmals im Verfahren. Auf sein Optionsrecht stützte sich der Kläger im Verfahren erstmals mit Schriftsatz vom 28.05.2020.

Am 16.04.2020 beantragte die Zweitbeklagte beim Grundbuchsgericht die Einverleibung ihres Eigentumsrechts ob dem Hälfteanteil der Erstbeklagten, die am 21.04.2020 vollzogen wurde.

Der Kläger forderte von den Beklagten zunächst mit der am 04.03.2020 bei Gericht eingelangten Klage, es zu unterlassen, aufgrund des zwischen ihnen geschlossenen Kaufvertrags vom 11.01.2020 die grundbücherliche Einverleibung des Eigentumsrechts für die Zweitbeklagte beim Hälfteanteil der Erstbeklagten zu beantragen, sowie in die Ausfolgung der Beschlussausfertigung über die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung beim Hälfteanteil der Erstbeklagten einzuwilligen. Zudem begehrte er, die Erstbeklagte zu verpflichten, in die Einverleibung seines Eigentumsrechts ob ihrem Hälfteanteil einzuwilligen und es zu unterlassen, ihren Hälfteanteil an der Liegenschaft zu veräußern, zu belasten oder zu verpfänden. Die Erstbeklagte habe ihren Hälfteanteil an die Zweitbeklagte veräußert, obwohl das Gesellschaftsvermögen, zu dem die (nach dem Gesellschafterbeschluss vom 09.12.2015 der nachehelichen Aufteilung nicht unterlegene) Liegenschaft nach der Widmung der Gesellschafter gehöre, nach Auflösung der GesbR (ohne Liquidation) mit Ablauf des 31.12.2019 infolge Kündigung der Erstbeklagten gemäß § 1215 ABGB im Weg der Gesamtrechtsnachfolge auf ihn übergegangen sei. Er habe mit Schreiben vom 23.12.2019 gegenüber der Erstbeklagten die Fortsetzung des Unternehmensbetriebs samt Übernahme des Gesellschaftsvermögens mit Ablauf des 31.12.2019 erklärt, sodass er einen Intabulationsanspruch ob ihrem Liegenschaftsanteil habe. Die Erstbeklagte habe dennoch mit Grundbuchsgesuch vom 11.01.2020 die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung ob ihrem Hälfteanteil beantragt und diesen am selben Tag der Zweitbeklagten verkauft, wodurch sie den Intabulationsanspruch rechtswidrig vereiteln wolle.

Da aufgrund des am 16.04.2020 eingebrachten Antrags auf Einverleibung des Eigentumsrechts für die Zweitbeklagte deren Eigentumsrecht beim Hälfteanteil der Erstbeklagten einverleibt wurde, schränkte der Kläger mit Schriftsatz vom 28.05.2020 das Klagebegehren gegen die Erstbeklagte auf Kostenersatz ein. Er änderte sein Klagebegehren gegen die Zweitbeklagte dahin, sie schuldig zu erkennen, in die Einverleibung seines Eigentumsrechts ob ihrem Hälfteanteil an der Liegenschaft einzuwilligen. Er bringt im Wesentlichen vor, die Beklagten hätten mit der Einverleibung des Eigentumsrechts für die Zweitbeklagte ob dem Hälfteanteil der Erstbeklagten rechtswidrig den Leistungsgegenstand der Klage vereitelt. Es stehe ihm ein schadenersatzrechtlicher Naturalrestitutionsanspruch gemäß § 1323 ABGB in Form der Übergabe des Liegenschaftsanteils samt Einwilligung in die Einverleibung seines Eigentumsrechts zu, selbst wenn die Zweitbeklagte – auch nur leicht fahrlässig – sein durch den Besitz verstärktes Forderungsrecht nicht gekannt haben sollte. Sein Forderungsrecht begründet er damit, dass er aufgrund der Auflösung der GesbR mit Ablauf des 31.12.2019 ex lege „Gesamtrechtsnachfolger“ im Eigentum des Liegenschaftsanteils sei, weil die Liegenschaft von beiden Gesellschaftern einvernehmlich (mit übereinstimmendem Willen) der Gesellschaft (quoad dominium) gewidmet worden sei. Deshalb habe die Erstbeklagte im Schreiben vom 19.12.2019 die Liquidation verlangt und sich nicht darauf berufen, die Liegenschaft sei der GesbR nur quoad usum zur Verfügung gestellt worden. Hilfsweise stützt er sich darauf, durch Ausübung einer Option mit Urkunde vom 22.08.2019 das Eigentum am Hälfteanteil der Erstbeklagten käuflich erworben zu haben. Mit Schreiben vom 31.10.2019 habe die Erstbeklagte dem Notar Mag. I* auf dessen Übermittlung einer schriftlichen Kaufvertragsurkunde geantwortet, dass sie den Kaufvertrag im Jänner 2020 unterfertigen würde. Damit habe sie das Zustandekommen des Kaufes aufgrund der Optionsausübung anerkannt. Er habe das in der Urkunde vom 22.08.2019 vereinbarte Optionsentgelt von EUR 105.000,00 am 04.12.2019 innerhalb der von der H* GmbH gesetzten Nachfrist bis 05.12.2019 auf das Treuhandkonto des Notars überwiesen. Aufgrund seiner rechtzeitigen Zahlung sei die H* GmbH unberechtigt vom Vertrag über die Abtretung der Option zurückgetreten. Der Kaufvertrag zwischen ihm und der Erstbeklagten sei infolge der früheren Annahme am 22.08.2019 rechtswirksam zustande gekommen. Der Geschäftsführer der Zweitbeklagten habe Kenntnis vom Optionsvertrag gehabt. Er hätte den Notar Mag. I* befragen müssen, ob die bis 01.12.2032 befristete Option aufrecht oder ausgeübt worden sei.

Die Zweitbeklagte habe bei Abschluss des Kaufvertrags vom 11.01.2020 als auch zur Zeit ihres Grundbuchsgesuchs Kenntnis von seinem Alleinbesitz und seinen Forderungsrechten gehabt. Ihr sei spätestens seit ihrer Verständigung mit Schreiben vom 28.01.2020, das auch an den Erstbeklagtenvertreter und den vertragserrichtenden Notar Mag. M* ergangen sei, bekannt gewesen, dass die Erstbeklagte bei Abschluss des Kaufvertrags nicht mehr über ihren Hälfteanteil habe verfügen dürfen und er „außerbücherlicher Eigentümer“ sei. Die Zweitbeklagte sei ab diesem Zeitpunkt, jedenfalls beim Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechts vom 16.04.2020 schlechtgläubig gewesen. Sie habe nach Klagszustellung in Kenntnis des Klagsvorbringens am 16.04.2020 die Verbücherung beantragt. Sie sei zu Nachforschungen über die von ihm vorgebrachten Argumente verpflichtet gewesen, die sie unterlassen habe.

Die Zweitbeklagte beantragt die Klageabweisung. Sie wendet ein, die im Miteigentum des Klägers und der Erstbeklagten gestandene Liegenschaft sei nicht Gesellschaftsvermögen der ein Hotel betreibenden GesbR gewesen. Zwischen dem Kläger und der Erstbeklagten sei die freie Verfüg- und Belastbarkeit ihrer Hälfteanteile vereinbart worden. Die Liegenschaft sei der Gesellschaft nur zur Nutzung (quoad usum) überlassen, aber mangels Übergabe und Verfügung in einem Gesellschaftsvertrag oder Widmung nicht in die Gesellschaft eingebracht worden, sodass es zu keiner Gesamtrechtsnachfolge auf den Kläger habe kommen können. Zur Nutzung überlassene Sachen seien dem ausscheidenden Gesellschafter zurückzugeben, weshalb die Erstbeklagte nach dem Ausscheiden aus der GesbR weiterhin Hälfteeigentümerin gewesen sei und ihren Liegenschaftsanteil berechtigt verkauft habe. Eine Doppelveräußerung liege nicht vor. Sie habe die Erstbeklagte nicht gezielt zum Vertragsbruch verleitet und die Leistungsbewirkung nicht schlechtgläubig vereitelt. Sie habe die Zusammenhänge zwischen der Erstbeklagten und dem Kläger nicht gekannt. Ihr sei von der Erstbeklagten versichert worden, dass ihr Liegenschaftsanteil kein Gesellschaftsvermögen sei.

Sie sei auch in Bezug auf den Optionsvertrag gutgläubig gewesen. Der Kläger sei der Zahlungsverpflichtung gegenüber der H* GmbH aus dem Abtretungsvertrag nicht innerhalb der gesetzten Nachfrist bis 05.12.2019 nachgekommen. Die H* GmbH habe deshalb mit Schreiben vom 11.12.2019 darauf hingewiesen, dass die Vereinbarung nicht erfüllt worden sei und sie vom Vertrag zurücktrete. Die H* GmbH und die Erstbeklagte hätten die Ungültigkeit der Option Anfang 2020 auf der Optionsurkunde mit Unterschrift bestätigt. Die Zweitbeklagte habe bis zur Vorlage der Zahlungsbelege im Verfahren am 28.05.2020 keine Kenntnis von der fristgerechten Zahlung des Optionsentgelts durch den Kläger gehabt. Ihr sei nach einem Schreiben von J* bekannt gewesen, dass die Option nicht mehr aufrecht sei, weil der Kläger seine Verpflichtung nicht erfüllt habe. Sie habe daher keine Nachforschungen mehr anstellen müssen. Das Schreiben des Klägers vom 28.01.2020 sei weder ihr noch dem Notar Mag. M* zugekommen, sodass der Geschäftsführer der Zweitbeklagten und deren Berater L* keine Kenntnis von diesem Schreiben erlangt hätten.

Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht der (geänderten) Klage gegen die Zweitbeklagte statt. Es traf neben den eingangs wiedergegebenen, die in den Urteilsseiten 5 bis 11 enthaltenen Feststellungen, auf die das Berufungsgericht verweist.

Rechtlich folgerte es daraus, der Kläger habe gegen die Erstbeklagte zwei schuldrechtliche Titel auf Übertragung ihres schlüssig dem Gesellschaftsvermögen gewidmeten Liegenschaftshälfteanteils in sein Eigentum, und zwar einen gesellschaftsvertraglichen Anspruch nach Auflösung der GesbR mit der Erstbeklagten zum 31.12.2019 und einen Anspruch aus dem Options-/Kaufvertrag mit der Erstbeklagten. Diese Forderungsrechte des Klägers seien „besitzverstärkt“ gewesen, weil er im Rahmen der Führung des Hotelbetriebs (Sach-)Besitz an der Liegenschaft gehabt habe. Soweit im Berufungsverfahren noch von Relevanz kam das Erstgericht zum Ergebnis, die Zweitbeklagte sei vor der Einverleibung ihres Eigentumsrechts im April 2020 in Bezug auf diese obligatorischen Forderungsrechte des Klägers auf Eigentumsverschaffung schlechtgläubig gewesen, sodass der Kläger einen schadenersatzrechtlichen Naturalrestitutionsanspruch habe. Die Schlechtgläubigkeit der Zweitbeklagten begründete das Erstgericht zusammengefasst wie folgt:

Gegen dieses Urteil richtet sich die aus dem Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung erhobene Berufung der Zweitbeklagten mit dem auf Klageabweisung gerichteten (erkennbaren) Abänderungsantrag. Hilfsweise stellt sie einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag.

Der Kläger beantragt in seiner Berufungsbeantwortung, der Berufung nicht Folge zu geben.

Die Berufung, über die gemäß § 480 Abs 1 ZPO in nichtöffentlicher Sitzung entschieden werden konnte, ist nicht berechtigt.

1. Zu den von der Zweitbeklagten nicht in Frage gestellten Voraussetzungen des schadenersatzrechtlichen Naturalrestitutionsanspruchs des Klägers gegen die Zweitbeklagte auf Verschaffung von Eigentum an der Liegenschaftshälfte der Erstbeklagten wegen Beeinträchtigung eines fremden obligatorischen, durch den Besitz verstärkten Forderungsrechts wird auf den Aufhebungsbeschluss des Berufungsgerichts vom 05.03.2024, 3 R 24/24w, Seiten 18 f, verwiesen.

2. Im Berufungsverfahren nimmt die Zweitbeklagte davon Abstand, argumentativ aufzuzeigen, dass die Beurteilung der obligatorischen Forderungsrechte des Klägers aus der Auflösung der zweipersonalen GesbR mit der Erstbeklagten und aus einem vom Kläger gegenüber der Erstbeklagten ausgeübten, ihm von der H* GmbH abgetretenen Kaufoptionsrecht unrichtig sei. Sie wendet sich zusammengefasst nur gegen die Rechtsansicht, sie sei – unabhängig davon, auf welches Forderungsrecht sich der Kläger stütze – schlechtgläubig gewesen. Sie steht auf dem Standpunkt, ihr sei keine Verletzung von Nachforschungspflichten vorzuwerfen und gutgläubig gewesen zu sein.

3. Die Zweitbeklagte führt für ihre Gutgläubigkeit im Hinblick auf das vom Kläger behauptete gesellschaftsvertragliche Forderungsrecht nach der Auflösung der GesbR mit der Erstbeklagten ins Treffen, ihr damaliger Geschäftsführer K* hätte auf die ihm von der Erstbeklagten erteilte Information, es handle sich bei der zu veräußernden Liegenschaftshälfte um ihr „Privatvermögen“, vertrauen dürfen. Dieser Auffassung vermag sich das Berufungsgericht aus den folgenden Erwägungen nicht anzuschließen.

3.1. Wie bereits im Aufhebungsbeschluss vom 05.03.2024, 3 R 24/24k (Seiten 27 f), hervorgehoben, war der Kläger bereits seit 2016 Sachbesitzer der Liegenschaft. Die Liegenschaft, auf der er seither den Hotelbetrieb allein führt, war ihm unstrittig zu diesem Zweck – aus welchem Titel auch immer – von der Erstbeklagten als Miteigentümerin überlassen worden (vgl RS0018975 [T1]; RS0011228 [T11]). Der Geschäftsführer der Zweitbeklagten wusste im Jänner 2020, dass der Kläger auf der Liegenschaft das Hotel G* betrieb (US 10). Darauf und auf die bis zum 31.12.2019 bestandene GesbR zwischen dem Kläger und der Erstbeklagten, aus der der Kläger als verbleibender Gesellschafter nach Auflösung der GesbR einen Anspruch auf Intabulation ob dem zum Gesellschaftsvermögen gehörigen Liegenschaftsanteil der Erstbeklagten (als ein besitzverstärktes Forderungsrecht) ableitete, wurde die Zweitbeklagte spätestens in der Klage vom 04.03.2020, sohin vor Einverleibung ihres Eigentumsrechts am 21.04.2020, hingewiesen. Der Zweitbeklagten waren sohin Umstände bekannt, die sie in Bezug auf ein behauptetes gesellschaftsvertragliches, besitzverstärktes Forderungsrecht zu Nachforschungen verpflichtet hätten, ob der Liegenschaftsanteil zum dem Kläger nach Auflösung der GesbR zufallenden Gesellschaftsvermögen gehörte. Dafür sprach der vom Kläger weiterhin ausgeübte Sachbesitz an der Liegenschaft, der für den nach dem 31.12.2019 nicht eingestellten Betrieb des Hotels auf dieser Liegenschaft notwendig war. Für die Zweitbeklagte war schon im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags ungeklärt, auf Basis welcher (sonstigen als gesellschaftsvertraglichen) Rechtsgrundlage der Kläger als ideeller Hälfteeigentümer die Liegenschaft für seinen Hotelbetrieb allein nutzen konnte. Sie wurde vor allem in der Kaufvereinbarung mit der Erstbeklagten darauf hingewiesen, dass sie „bezüglich der Bewirtschaftungsmöglichkeiten“ der Liegenschaft mit dem Kläger als Miteigentümer „in Verhandlung zu treten“ habe. Dies hätte sie zu zumutbaren Nachforschungen über die Genese des Hotelbetriebs ob der Liegenschaft und die diesbezüglichen Vereinbarungen der Miteigentümer veranlassen müssen.

3.2. Dem Grundbuch konnte nur entnommen werden, dass der Kläger und die Erstbeklagte je ideelle Hälfteeigentümer der Liegenschaft waren. Der jedenfalls ab 16.03.2020 rechtsfreundlich vertretenen Zweitbeklagten musste bekannt sein, dass das vom Kläger behauptete und in der Klage belegte Bestehen einer GesbR zwischen dem Kläger und der Erstbeklagten bis 31.12.2019 und eine fragliche Widmung des Liegenschaftshälfteanteils als Gesellschaftsvermögen (§ 1178 Abs 1 ABGB) nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sein kann. Mangels Rechtsfähigkeit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§ 1175 Abs 2 ABGB) konnten im Grundbuch nur ein oder beide Gesellschafter als Eigentümer der Liegenschaft eingetragen sein. Die Eintragung der Erstbeklagten als Hälfteeigentümerin neben dem Kläger hatte keinen Aufklärungswert, weshalb eine Nachschau im Grundbuch ein Vertrauen der Zweitbeklagten auf die Richtigkeit der Behauptung der Erstbeklagten nicht schützen konnte.

3.3. Die Zweitbeklagte durfte vor allem aufgrund der widersprechenden Behauptung des Klägers im Schreiben vom 28.01.2020 und in der (mit einem rechtserzeugenden Sachverhalt begründeten) Klage vom 04.03.2020 auf die ungeprüfte Angabe der Erstbeklagten, wonach der Liegenschaftshälfteanteil ihr „Privatvermögen“ sei, nicht (mehr) vertrauen. Sie wurde im Kaufvertrag vom 11.01.2020 darauf hingewiesen, dass das Hotel auf der Liegenschaft „betrieben wird“, an welchem Unternehmensbetrieb weder sie noch die Erstbeklagte nach der Erklärung im Kaufvertrag beteiligt waren. Von einem sorgfältigen Liegenschafts(anteils)käufer ist zu erwarten, dass er hinterfragt, auf der Grundlage welcher Vereinbarungen zwischen den Miteigentümern der Kläger als ideeller Hälfteeigentümer die Liegenschaft für seinen Hotelbetrieb nutzen darf. Dies gilt umso mehr, als die Zweitbeklagte im Kaufvertrag vom 11.01.2020 darauf hingewiesen wurde, dass „auf dem Vertragsobjekt“ „das ‚Hotel G*‘ betrieben wird und die Vertragsparteien am Betrieb dieses Unternehmens nicht beteiligt sind“, sowie dass sie „bezüglich der Bewirtschaftungsmöglichkeiten“ mit dem Miteigentümer in Verhandlung zu treten [hat]“. Auch einem juristischen Laien ist erkennbar, dass für die Nutzung einer Liegenschaft durch nur einen ideellen Hälfteeigentümer eine Rechtsgrundlage (konkludente oder ausdrückliche Vereinbarung) notwendig ist. Abgesehen davon war die Zweitbeklagte spätestens im März 2020, sohin vor ihrer grundbücherlichen Eintragung als Hälfteeigentümerin, in dieser Angelegenheit rechtsfreundlich vertreten. Sie kann sich daher zur Begründung ihrer Gutgläubigkeit auf eine fehlende juristische Expertise als Ursache dafür, dass sie an den Bestand des vom Kläger konkret behaupteten gesellschaftsvertraglichen Forderungsrechts nach der ihr bekannt gewordenen Auflösung der GesbR mit der Erstbeklagten zum 31.12.2019 nicht „glaubte“, nicht mit Erfolg berufen.

3.4. Die Zweitbeklagte betrieb keine tauglichen Nachforschungen in Bezug auf das vom Kläger begründet behauptete, besitzverstärkte Forderungsrecht auf Einverleibung seines Eigentumsrechts nach der Auflösung der ebenso behaupteten GesbR mit der Erstbeklagten. Der Kläger brachte in der Klage vor, die Fortsetzung des Unternehmensbetriebs der GesbR und die Übernahme des Gesellschaftsvermögens mit Ablauf des 31.12.2019 mit dem vorgelegten Schreiben vom 23.12.2019 (Beilage ./J) gegenüber der Erstbeklagten erklärt zu haben. Danach erwirkte die Zweitbeklagte trotz der auf dieses Forderungsrecht gestützten Unterlassungsklage des besitzverstärkten Klägers die Einverleibung ihres Eigentumsrechts ob dem ideellen Hälfteanteil der Erstbeklagten. Dabei ignorierte sie die für das behauptete gesellschaftsvertragliche Forderungsrecht des Klägers sprechenden verdächtigen Umstände wie den – aus ihrer Sicht ungeklärten – Sachbesitz des Klägers an der Liegenschaft zum Betrieb eines nur von ihm geführten Hotels, bezüglich deren „Bewirtschaftungsmöglichkeiten“ sie mit dem Kläger als Miteigentümer nach der Kaufvereinbarung mit der Erstbeklagten erst in Verhandlung treten sollte. Dass die mit einem Hotel bebaute Liegenschaft ein der (per 31.12.2019 aufgelösten) GesbR des Klägers und der Erstbeklagten gewidmetes Gesellschaftsvermögen sein konnte (§ 1178 Abs 1 ABGB), lag aufgrund des nach dem 31.12.2019 nicht eingestellten Hotelbetriebs des Klägers auf der Hand. Es wäre der Zweitbeklagten zumutbar gewesen, sich beim Kläger nach der Rechts- und Tatsachengrundlage seiner Behauptungen sowie nach Beweisurkunden zu erkundigen und sich damit auseinanderzusetzen anstatt sich auf die ungeprüfte, mit den ihr bekannten (Besitz-)Umständen nicht vereinbare Behauptung der Erstbeklagten zu verlassen. Die Zweitbeklagte hätte die Erstbeklagte sodann mit der Behauptung des Klägers konfrontieren, die Genese und den Zweck der GesbR durch Nachfrage erheben und ihren Standpunkt angesichts des vom Kläger auf der Liegenschaft allein fortgesetzten Hotelbetriebs kritisch hinterfragen müssen, um im guten Glauben von ihrer Richtigkeit ausgehen zu dürfen. Es kann demnach keine Rede davon sein, dass die Unterlassung dieser naheliegenden Nachforschungen beim Kläger und bei der Erstbeklagten „nicht einmal leicht fahrlässig“ war.

3.5. Sekundäre Feststellungsmängel im Sinne des § 496 Abs 1 Z 3 ZPO zeigt die Zweitbeklagte nicht auf, weil sie nicht darlegt, welche von ihr im Verfahren erster Instanz behaupteten rechtlich relevanten Tatsachen das Erstgericht nicht festgestellt haben soll. Die Behauptungslast für die Durchführung von – ihr Vertrauen schützenden – Recherchen und ihr Ergebnis (vgl RS0034837 [T7]) traf die Zweitbeklagte. Dass sie ihr mögliche und zumutbare Nachforschungen beim Kläger und das kritische Nachfragen bei der Erstbeklagten zum Zweck der Veri-/Falsifizierung des aufgrund der Umstände und der leicht erhebbaren Genese der GesbR (gemeinsamer Erwerb der Liegenschaft, um ein Hotel zu betreiben) naheliegenden gesellschaftsvertraglichen Forderungsrechts des Klägers unterließ, ergibt sich aus den obigen Rechtsausführungen.

4. Vor dem Hintergrund der Schlechtgläubigkeit der Zweitbeklagten in Bezug auf das gesellschaftsvertragliche Forderungsrecht des Klägers auf Verschaffung des Eigentums am ideellen Hälfteanteil der Erstbeklagten nach Auflösung der zum Zweck des Hotelbetriebs gegründeten GesbR kann dahinstehen, ob sie auch in Bezug auf das dem Kläger von der H* GmbH abgetretene und von ihm ausgeübte Kaufoptionsrecht schlechtgläubig war. Der vom Kläger in der Berufungsbeantwortung vermissten Feststellung zu den seinem rechtsfreundlichen Schreiben an die Zweitbeklagte vom 28.01.2020 beigelegten Urkunden zum Nachweis seiner Behautpungen bedarf es zur Dartuung der Schlechtgläubigkeit der Zweitbeklagten nicht (mehr).

5. Zusammenfassend hat die Zweitbeklagte trotz der ihr bekannt gewordenen unklaren, verdächtigen Situation in Bezug auf das vom Kläger behauptete gesellschaftsvertragliche Recht zum Erwerb des Eigentums am Hälfteanteil der Erstbeklagten an der von ihm für seinen Hotelbetrieb weiterhin genutzten Liegenschaft ihr Vertrauen schützende Nachforschungen unterlassen. Damit fehlte es ihr an der geforderten Gutgläubigkeit bis zu ihrem bücherlichen Eigentumserwerb am 21.04.2020. Es lag im Zeitpunkt der Eintragung ihres Eigentumsrechts mangels einer ihr bekannten Rechtsgrundlage (Vereinbarung) für die hotelgewerbliche Nutzung der Liegenschaft nur durch den Kläger ein ihr erkennbares besitzverstärktes obligatorisches Forderungsrecht des Klägers vor, das sie als Zweiterwerberin – vor einer hinreichenden Abklärung der unklaren Sach- und Rechtslage – zu respektieren hatte. Sie hätte in die Abwicklung der Eigentumsübertragung an den hiezu aufgrund der Auflösung der GesbR und der ausgeübten Kaufoption (zweifach) obligatorisch berechtigten Kläger nicht – unter Umgehung der vom Kläger ins Treffen geführten trifftigen Gründe für seinen Rechtsstandpunkt – eingreifen dürfen. Das Erstgericht hat dem Kläger demnach zu Recht die Naturalrestitution für den dadurch von der Zweitbeklagten verursachten Schaden zugestanden.

6. Aus den genannten Gründen bleibt die Berufung erfolglos.

Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens stützt sich auf die §§ 41, 50 Abs 1 ZPO. Die Zweitbeklagte hat dem Kläger die Kosten seiner Berufungsbeantwortung zu ersetzen. Im Berufungsverfahren stand dem Kläger nur die Zweitbeklagte gegenüber, weshalb ihm der nach § 15 Abs 1 RATG verzeichnete Streitgenossenzuschlag nicht gebührt.

Der Entscheidungsgegenstand im Berufungsverfahren macht gemäß § 500 Abs 2 Z 1 ZPO eine Bewertung notwendig. Der Berufungssenat sieht sich nach der Aktenlage – im Hinblick auf die vom Kläger begehrte Einwilligung zur Einverleibung des Eigentumsrechts ob einem Liegenschaftshälfteanteil – nicht veranlasst, von der Bewertung des im Schriftsatz vom 28.05.2020 geänderten Klagebegehrens (mit EUR 35.000,00) abzugehen. Aus diesem Grund war auszusprechen, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 30.000,00 übersteigt.

Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO waren nicht zu beantworten, sodass kein Anlass besteht, die ordentliche Revision zuzulassen.