OLG Innsbruck 1R180/25t

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 11.02.2026
• ECLI: ECLI:AT:OLG0819:2026:00100R00180.25T.0211.000

Kopf

Das Oberlandesgericht Innsbruck als Berufungs und Rekursgericht hat durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Mag. Obrist als Vorsitzenden sowie die Richterinnen des Oberlandesgerichts Dr. Nemati und Mag. LadnerWalch als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH, vertreten durch Mag. Manuel Dietrich, Rechtsanwalt in Hard, und der auf Seiten der klagenden Partei beigetretenen Nebenintervenienten 1. B* C* und 2. D* C*, beide vertreten durch Dr. Edgar Veith, Rechtsanwalt in Götzis, wider die beklagte Partei DI E*, vertreten durch Vogl Rechtsanwalt GmbH in Feldkirch, wegen EUR 42.480,-- s.A. [und Zwischenantrag auf Feststellung (Streitinteresse EUR 10.000,--)], über I. die Berufung der klagenden Partei (Berufungsinteresse EUR 28.320,--), II. die Berufung der beklagten Partei (Berufungsinteresse EUR 14.160,--) gegen das Urteil des Landesgerichts Feldkirch vom 13.8.2025, **, sowie III. über den Rekurs der Nebenintervenienten gegen den in das Urteil aufgenommenen Beschluss über die Zurückweisung der Nebeninterventionen in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen und zu Recht erkannt:

Spruch

I. Dem Rekurs der Nebenintervenienten wird n i c h t Folge gegeben.

Die Nebenintervenienten sind zur ungeteilten Hand schuldig, der beklagten Partei zu Handen ihrer Vertreterin binnen 14 Tagen die mit EUR 2.458,32 (darin enthalten EUR 409,72 USt) bestimmten Kosten des Rekursverfahrens zu ersetzen.

Der Revisionsrekurs ist jedenfalls u n z u l ä s s i g.

Die Berufungsbeantwortung der Nebenintervenienten, deren Kosten diese selbst zu tragen haben, wird z u r ü c k g e w i e s e n.

II. Die mit der Berufung der klagenden Partei vorgelegten Urkunden, nämlich die Beilagen ./Z bis ./AC, werden z u r ü c k g e w i e s e n.

III. Beiden Berufungen (in der Hauptsache und hinsichtlich der klagenden Partei auch im Kostenpunkt) wird n i c h t Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen zu Handen der Beklagtenvertreterin die mit EUR 1.311,-- bestimmten und saldierten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.

Die (ordentliche) Revision ist n i c h t zulässig.

Begründung

Entscheidungsgründe:

Beide Nebenintervenienten erbten im Jahr 2022 jeweils zur Hälfte eine Liegenschaft in einer Vorarlberger Gemeinde samt einem darauf errichteten Haus. Im Sommer 2022 wendeten sich die Nebenintervenienten an Mag. F* G*, Geschäftsführerin der Klägerin (in der Folge: Geschäftsführerin der Klägerin), und erteilten der Klägerin einen Alleinvermittlungsauftrag hinsichtlich dieser Liegenschaft.

Mit Kaufvertrag vom 22.2.2023 verkauften die Nebenintervenienten (Verkäufer) die Liegenschaft um einen Kaufpreis von EUR 1,180.000,-- an den Beklagten, welcher diese zu eigenen Wohnzwecken, also als Verbraucher, erwarb.

Der Kaufvertrag wurde von Rechtsanwalt MMag. Dr. H* G* (von der G* Rechtsanwalt GmbH) (in der Folge: Vertragserrichter) erstellt, welcher auch die treuhändische Abwicklung des Kaufvertrags durchführte.

Der Vertragserrichter war im Verlassenschaftsverfahren (nach dem ursprünglichen Liegenschaftseigentümer) als Bevollmächtigter der Nebenintervenienten aufgetreten und hatte das Verlassenschaftsverfahren im Rahmen der schriftlichen Abhandlungspflege durchgeführt.

Bei der Geschäftsführerin der Klägerin handelt es sich um die Ehefrau des Vertragserrichters.

Die Klägerin begehrte EUR 42.480,-- s.A. (= 3 % netto vom Kaufpreis zuzüglich USt) an Vermittlungshonorar für die Vermittlung der Liegenschaft. Sie brachte – soweit im Berufungsverfahren relevant und stark zusammengefasst – vor, der Provisionsanspruch sei fällig und hafte unberichtigt aus.

Ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis der Klägerin zu den Verkäufern bestehe nicht. Es habe sich um das erste Auftragsverhältnis der Nebenintervenienten mit der Klägerin gehandelt. Aufgrund eines (anwaltlichen) Vertretungsverhältnisses allein bestehe überhaupt kein Naheverhältnis. Die Vertretung der Nebenintervenienten durch den Vertragserrichter im Verlassenschaftsverfahren sei überdies die einzig bekannte Vertretung in diesem Verhältnis. Die Zusammenarbeit zwischen der Klägerin und dem Vertragserrichter sei nicht wesentlich.

Unrichtig sei auch, dass der Beklagte nicht über sein Rücktrittsrecht nach dem Fern und AuswärtsgeschäfteGesetz (in der Folge: FAGG) aufgeklärt worden sei. Tatsächlich sei der Frau des Beklagten, welche für diesen aufgetreten sei, mit EMail vom 9.11.2022 ein Widerrufsformular und eine Nebenkostenübersicht mit Belehrung über sämtliche Rücktrittsrechte übermittelt worden. Überdies seien dem Beklagten beim ersten Besichtigungstermin Unterlagen, beinhaltend auch eine Aufklärung über das Rücktrittsrecht nach FAGG samt Widerrufsformular, zur Verfügung gestellt worden sowie weiters der Maklervertrag, in welchem sich nochmals die Belehrung über das Rücktrittsrecht gemäß FAGG finde. Der Beklagte habe ein vorzeitiges Tätigwerden der Klägerin gewünscht und auf das Widerrufsrecht verzichtet.

Die Klägerin habe bereits im Internetinserat über sämtliche relevante Umstände die Immobilie betreffend aufgeklärt. Bereits aus dem Exposé habe sich ergeben, dass einige Bereiche des Hauses saniert werden müssten. Die Geschäftsführerin der Klägerin habe zum Zustand des Objekts keinerlei Zusicherungen gemacht. Dass keine bestimmten Eigenschaften zugesichert worden seien, ergebe sich auch aus dem Kaufvertrag. Dem Beklagten sei empfohlen worden, einen Sachverständigen beizuziehen. Überdies seien die wesentlichen Inhalte des Bauakts mit dem Beklagten besprochen worden.

Das Vorbringen des Beklagten zum behaupteten Wasserschaden im Untergeschoss sei gänzlich unrichtig. Ein Mangel im Sinn von Wassereintritten im Untergeschoss sei zum Zeitpunkt der Übergabe nicht mehr erkennbar gewesen. Auf frühere Ausbesserungsarbeiten am Keller sei der Beklagte bei der Besichtigung ausdrücklich hingewiesen worden (S 23 in ON 46). Dass die Kellerwände nicht betoniert seien, ergebe sich bereits aus der Baubeschreibung der Kellerwände und sei dem Beklagten bekannt gewesen. Der Beklagte behaupte nunmehr Mängel am Pool, obwohl er diesen zuschütten habe wollen. Es sei darauf hingewiesen worden, dass eine neue Poolfolie erforderlich sei, um den Pool instandzusetzen. Dem Beklagten sei daher bewusst gewesen, dass der Pool in seinem aktuellen Zustand nicht betriebsbereit sei. Zusicherungen in Bezug auf den Pool seien nicht gemacht worden. Der tatsächliche Zustand des Pools sei offenkundig gewesen.

Die Klägerin habe alle Informationen über das Geschäft korrekt weitergegeben, sowohl die günstigen als auch die ungünstigen, und dabei weder den Eindruck erweckt, den Wahrheitsgehalt überprüft zu haben, noch wäre eine solche Überprüfung rechtlich geboten gewesen. Der Maklerin könne nur das vorgeworfen werden, was für sie erkennbar gewesen sei. Es würden sie grundsätzlich keine Nachforschungspflichten treffen. Sie sei weder Bausachverständige noch verpflichtet, versteckte oder nicht erkennbare Mängel der Immobilie aufzudecken.

Der Beklagte habe aufgrund des Verhandlungsgeschicks der Klägerin ein Schnäppchen gemacht, weil die Preisuntergrenze der Verkäufer eigentlich bei EUR 1,400.000,-- gelegen gewesen sei und dieser Wert mit einer Bankschätzung im Einklang stehe. Der Vorwurf der Preistreiberei sei daher geradezu absurd.

Das Flächenausmaß sei im ursprünglichen Exposé mit 290 m² angegeben worden, dies auf Basis einer Angabe des Erstnebenintervenienten. Die Klägerin habe jedoch die Unrichtigkeit dieser Angabe bemerkt, weshalb sie den Beklagten bei der Besichtigung ausdrücklich darauf hingewiesen habe, dass die tatsächliche Wohnfläche einschließlich des Wintergartens auf ca 220 m² belaufe. Zudem seien dem Beklagten auch die Grundrisspläne für alle drei Geschosse übermittelt und im Detail mit ihm erörtert worden. Der Beklage habe das Objekt zweimal ausführlich besichtigt und sich dabei einen genauen Eindruck über die Größe und den Zustand des Hauses verschafft, weshalb ihm die tatsächlichen Verhältnisse vollständig bekannt gewesen seien. Er habe gewusst, dass die Korrektur der Wohnflächenangabe nachträglich erfolgt sei, und sich trotz dieser Information entschlossen, das Objekt zu erwerben. Die anfänglich unrichtige Angabe der Quadratmeterzahl sei für den Kauf des Hauses nicht kausal gewesen. Auch mit der korrigieren Quadratmeterzahl hätte der Beklagte das Haus zum selben Preis erworben.

Mit Schriftsatz vom 18.11.2024 (ON 43) stellte die Klägerin einen (mit EUR 10.000,-- bewerteten) Zwischenantrag auf Feststellung gemäß § 236 ZPO mit dem Begehren festzustellen, dass die Klägerin im Rahmen ihrer Tätigkeit als Immobilienmaklerin keine Haftung hinsichtlich der Vermittlung des streitgegenständlichen Immobiliengeschäfts treffe.

Der Beklagte wendete dagegen – wiederum stark zusammengefasst – ein, der Klägerin stehe keine Provision zu, weil der Vertragserrichter (bzw die G* Rechtsanwalt GmbH) nicht nur als Vertragserrichter und Treuhänder agiere, sondern auch die Verkäufer als Erben im Verlassenschaftsverfahren vertreten habe und in ständiger Geschäftsbeziehung mit diesen stehe. Auch die Geschäftsführerin der Klägerin stehe in ständiger Geschäftsbeziehung mit den Verkäufern. Hinzu komme, dass der Vertragserrichter und die Geschäftsführerin der Klägerin Eheleute seien. Der Vertragserrichter sei auch ständiger Rechtsvertreter der Klägerin und arbeite offenbar ganz eng mit dieser zusammen. Die Klägerin habe objektiv betrachtet ein erhebliches Interesse daran, dass der Vertragserrichter ein höchstmögliches Honorar generieren könne, wobei dieses auf Basis des Verkaufspreises bemessen werde. Über dieses bestehende wirtschaftliche sowie familiäre Naheverhältnis sei der Beklagte zu keinem Zeitpunkt aufgeklärt worden.

Im fortgesetzten Verfahren brachte der Beklagte weiter vor, die Klägerin habe ihn nicht über das ihm gemäß § 4 FAGG zustehende Rücktrittsrecht aufgeklärt und habe der Beklagte die Klägerin auch nie aufgefordert, vorzeitig vor Ablauf der Rücktrittsfrist tätig zu werden. Demgemäß habe er mit Schreiben vom 12.12.2023 rechtzeitig den Rücktritt vom Maklervertrag erklärt, weshalb auch aus diesem Grund ein allfälliger Provisionsanspruch der Klägerin ausscheide.

Eine wirksame Vereinbarung bezüglich der Höhe des Maklerhonorars sei ebenfalls nie getroffen worden. Die Klägerin habe auch gegen ihre Verpflichtung, schriftlich über die Höhe der Maklerprovision zu informieren, verstoßen. Eine Nebenkostenübersicht sei dem Beklagten nicht übergeben worden.

Die Klägerin sei für den Beklagten nicht verdienstlich geworden. Die Klägerin habe es offenbar unterlassen, elementarste Erhebungen vorzunehmen. Sie habe den Beklagten falsch über den Zustand des Kaufobjekts informiert und über bestehende schwere Mängel nicht aufgeklärt. Der Bauakt sei nicht mit ihm durchgegangen worden.

Anfang Juli 2024 sei aufgrund eines Gebäudemangels ein massiver Wassereintritt am Kaufobjekt festgestellt worden, dies infolge von Starkregenereignissen. Bereits beim ersten Besichtigungstermin mit der Geschäftsführerin der Klägerin habe der Beklagte das Thema Dichtheit und Feuchtigkeit des Kellers angesprochen, weil er aufgrund von Putzstößen Ausbesserungsarbeiten vermutet habe und von einem Wasserschaden ausgegangen sei. Die Geschäftsführerin der Klägerin habe einen Wasserschaden in Abrede gestellt und dargelegt, dass der Keller tadellos und absolut dicht sei. Die Putzabplatzungen seien lediglich auf einen Poolunfall zurückzuführen, bei dem wegen einer Unachtsamkeit der Keller über das Kellerfenster geflutet worden sei. Einen derartigen Unfall habe es jedoch nicht gegeben. Richtigerweise liege ein seit Jahren bestehender (versteckter) Abdichtungsmangel vor und sei die Problematik des Wassereintritts seit langem bekannt gewesen. Wenn Wasser außerhalb des Kellers versickere und dann innerhalb desselben Schäden verursache, müsse zwingend ein Gebäudemangel bestehen. Die Klägerin habe daher von der Undichtheit des Kellers Kenntnis gehabt oder haben müssen.

Über konkrete Nachfrage habe die Geschäftsführerin der Klägerin dem Beklagten auch mitgeteilt, dass der Keller des Wohnhauses in Beton ausgeführt sei. Tatsächlich sei der Keller nicht betoniert, sondern in Ziegelmauerwerk ausgeführt. Bei Einsicht in den Bauakt hätte die Klägerin diesen Umstand problemlos objektivieren können.

Die Klägerin habe auch Falschangaben zum Pool getätigt, den Zustand desselben geschönt und zugesichert, dass eine Inbetriebnahme des Pools nach dem Verbau einer neuen Folie problemlos möglich sei. Tatsächlich stelle der Pool einen Totalschaden dar, worüber die Klägerin verpflichtet gewesen wäre aufzuklären. Er sei völlig wertlos und fielen weitere Kosten für den Rückbau an. Der Pool habe für die Kaufentscheidung maßgebliche Bedeutung gehabt und sei explizit beworben worden („Villa mit Pool“ ). Ein Kaufobjekt werde nur dann mit Pool angeboten, wenn dieser auch funktionstüchtig sei.

Die Geschäftsführerin der Klägerin sei anlässlich der Besichtigung durch einen anderen Interessenten in Anwesenheit eines Baufachmanns auf entsprechende Mängel/Schäden, unter anderem Feuchtigkeit im Keller, hingewiesen worden. Der Klägerin sei daher bekannt gewesen, dass entsprechende Schäden/Mängel am Kaufobjekt bestünden.

Darüber hinaus habe die Klägerin falsche Angaben im Exposé bezüglich der Liegenschaftsgröße getätigt, indem sie die Wohnnutzfläche mit 290 m² und den Keller mit 145 m² angegeben habe. Aus dem Bauakt ergebe sich, dass das Kaufobjekt tatsächlich nur 188,28 m² an Nutzfläche aufweise. Selbst bei (unrichtiger) Hinzurechnung des Wintergartens betrage die Wohnfläche nur rund 210 m². Die Klägerin habe das Kaufobjekt somit wesentlich größer dargestellt, wie es tatsächlich sei. Eine Berichtigung der mit 290 m² angegebenen Größe des Wohnhauses durch die Klägerin sei dem Beklagten gegenüber nie erfolgt. Die Größe des Liegenschaftsobjekts sei für den Beklagten natürlich von entscheidungswesentlicher Bedeutung und sei er davon ausgegangen, dass das Kaufobjekt tatsächlich jene Wohnungs und Kellerfläche aufweise, wie sie im Exposé angegeben worden sei. Die Klägerin wäre als Immobilienmaklerin verpflichtet gewesen, ihn über die richtige Größe des Kaufobjekts zu informieren, und habe durch ihre Falschinformation eine schwerwiegende Pflichtverletzung begangen, welche ihr auch vorzuwerfen sei. Es sei daher eine Provisionsminderung auf null vorzunehmen.

Aufgrund des Verschweigens der bestehenden zahlreichen schweren Mängel und der Bekanntgabe der falschen Objektgröße habe der Beklagte auch einen Schadenersatzanspruch gegenüber der Klägerin. Hätte die Geschäftsführerin der Klägerin ihn über die Mängel am Haus richtig informiert, hätte er das Haus nicht um EUR 1,180.000,-- erworben. Er habe in diesem Zusammenhang einen Vertrauensschaden in Höhe von zumindest EUR 230.000,-- erlitten, welchen er einer allenfalls berechtigten Klagsforderung kompensando entgegen halte.

Die Geschäftsführerin der Klägerin habe dem Beklagten auch mitgeteilt, dass es einen anderen Interessenten gebe, der bereit wäre, EUR 1,280.000,-- zu zahlen. Tatsächlich habe es einen solchen Interessenten nicht gegeben, da ansonsten die Verkäufer mit Sicherheit mit diesem den Vertrag abgeschlossen hätten. Insoweit habe die Klägerin ihre Pflichten gegenüber dem Beklagten verletzt und den Kaufpreis in die Höhe getrieben, was ebenfalls eine Provisionsminderung auf null zur Folge habe.

Mit Schriftsatz vom 10.3.2025 (ON 55) verkündete der Beklagte den beiden Nebenintervenienten den Streit.

Mit Schriftsatz vom 11.3.2025 (ON 57) teilte der Beklagte mit, die Streitverkündung vom 10.3.2025 zurückzuziehen.

Mit Schriftsatz vom 14.3.2025 (ON 62) erklärten die Nebenintervenienten ihren Streitbeitritt auf Seiten der Klägerin. „Abgesehen von den Ausführungen in der Streitverkündung“ hätten sie deshalb ein rechtliches Interesse am Streitbeitritt auf Seiten der Klägerin, weil der Beklagte im Verfahren, in dem es eigentlich nur um die Maklerprovision gehe, nunmehr auch Gewährleistungsansprüche, Schadenersatzforderungen und eine Irrtumsanfechtung behaupte, wobei sich diese Ausführungen offenkundig nur auf die Nebenintervenienten als Verkäufer beziehen könnten. Es bestehe der Verdacht, dass der Beklagte versuche, das Verfahren zu nützen, um eine günstigere Ausgangslage für ein Verfahren gegen die Nebenintervenienten zu schaffen. Sie hätten ein rechtliches Interesse daran, dass im gegenständlichen Verfahren vom Gericht nicht etwaige Mängel festgestellt würden, zumal sich solche in einem Folgeprozess für sie als nachteilig erweisen würden, dies auch im Hinblick auf die Bindungswirkung. Da der Beklagte bereits mehrfach behauptet habe, Ansprüche gegen die Nebenintervenienten als Verkäufer geltend machen zu wollen, sei klar erkennbar, dass dieses Verfahren auch mittelbar über ihre Rechte und Pflichten entscheide.

Der Beklagte beantragte die Zurückweisung der Nebeninterventionen mangels erkennbarem rechtlichen Interesse und verwies zusammengefasst darauf, dass die Nebenintervenienten ein Interventionsinteresse nicht schlüssig behauptet hätten (Seiten 2 ff in ON 69).

Das Erstgericht wies mit dem in das angefochtene Urteil aufgenommenen Beschluss die Nebenintervention beider Nebenintervenienten auf Klagsseite zurück (Spruchpunkt I.3.). In der Hauptsache erkannte es die Klagsforderung mit EUR 14.160,-- als zu Recht, die eingewendeten Gegenforderungen hingegen als nicht zu Recht bestehend und verpflichtete den Beklagten, der Klägerin EUR 14.160,-- s.A. zu zahlen, während es das Mehrbegehren in Höhe von EUR 28.320,-- s.A. abwies (Spruchpunkte II.1. bis 4.). Den Zwischenfeststellungsantrag der Klägerin wies es ebenfalls ab (Spruchpunkt II.5.). In seiner Kostenentscheidung verpflichtete es die Klägerin, der Beklagten die mit EUR 21.375,36 (darin enthalten EUR 2.990,23 USt und EUR 3.434,-- Barauslagen) bestimmten Prozesskosten zu ersetzen, während es den Beklagten verpflichtete, der Klägerin EUR 518,67 an Barauslagen zu ersetzen (Spruchpunkte II.6. und 7.).

Es legte seiner Entscheidung den eingangs zusammengefasst wiedergegebenen Sachverhalt sowie die auf den Seiten 7 bis 21 getroffenen Feststellungen zugrunde, auf die zunächst zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen werden kann. Zum besseren Verständnis werden daraus folgende Feststellungen – teilweise verkürzt und nicht immer wörtlich – wiedergegeben, wobei die von der Klägerin mit Beweisrüge angefochtenen Feststellungen in Fettdruck (und mit vorangestellten Kleinbuchstaben) und die vom Beklagten mit Beweisrüge bekämpften Feststellungen unterstrichen (sowie mit arabischen Ziffern) wiedergegeben werden:

„Die Nebenintervenienten teilten der Geschäftsführerin der Klägerin mit, dass das Gebäude rund 290 m² groß sei.

Die Klägerin ließ einen Energieausweis für das Objekt erstellen, wofür sie unter anderem die Baubeschreibung aus dem Bauakt benötigte, welche ihr von den Nebenintervenienten jedenfalls vor dem 17.8.2022 als Scan samt Gebäudegrundrissen übermittelt wurde. In der Baubeschreibung war die „Nutzfläche der Wohnung“ mit „188,78 m²“ angegeben.

Der von einem externen Unternehmen erstellte Energieausweis wurde der Klägerin am 18.8.2022 übermittelt. Auf dessen Seite 2 wurde unter „Gebäudekenndaten“ die „BruttoGrundfläche“ mit „264,6 m²“ und die „Bezugsfläche“ mit „211,7 m²“ angegeben.

Die Geschäftsführerin der Klägerin bemerkte nicht, dass in der Baubeschreibung und im Energieausweis von 290 m² Wohnnutzfläche abweichende Zahlen vorhanden sind, weil sie diese Dokumente nur kurz und oberflächlich las.

Im Anschluss erstellte die Geschäftsführerin der Klägerin ein Exposé mit auszugsweise folgendem Inhalt:

„Ruhig gelegene Villa mit Pool [….]

[….]

Das Haus in [….] bringt eine Grundstücksfläche von rund 922 m² mit und wurde im Jahr 1990 errichtet.

Das Wohnhaus besteht aus zwei Stockwerken (Erd und Obergeschoss) und ist zudem komplett unterkellert. Die Wohnnutzfläche beträgt ca 290 m², der Keller ca 145 m² […].

[…]

Die Räumlichkeiten sind in einem gepflegten Zustand, jedoch dem Alter entsprechend. Einige Bereiche am Haus sollten saniert werden (Abdichtung Balkon, Fassade, Pool (neue Folie), etc.). In Bezug auf das Baujahr wurde das Haus dazumal mit höchstem Standard ausgestattet. […]

[…]

Es wird darauf hingewiesen, dass wir als Doppelmakler tätig sind und bei erfolgreichem Verkauf eine Provision von 3,6 % inklusive USt vom Kaufpreis fällig wird. […]“

Anschließend schaltete die Geschäftsführerin der Klägerin auf einer Website ein Inserat, in welchem die Wohnnutzfläche mit 290 m² angegeben war und das Exposé und der Energieausweis heruntergeladen werden konnten.

Der Beklagte wurde über dieses Inserat auf die Liegenschaft aufmerksam und bekundete telefonisch bei der Geschäftsführerin der Klägerin sein Interesse. In der Folge vereinbarte die Ehefrau des Beklagten mit der Geschäftsführerin der Klägerin einen Besichtigungstermin für den 10.11.2022. Am 9.11.2022 sendete die Geschäftsführerin der Klägerin nachstehende EMail an die Ehefrau des Beklagten, wobei als Anlagen der Energieausweis, das Exposé, welches als Wohnnutzfläche 290 m² aufwies, die Grundrisse des Hauses sowie ein Dokument mit dem Namen „Nebenkostenübersicht“ angehängt waren:

„Hallo […],

anbei die Unterlagen zum tollen Haus in [...]. Es wurde, wie in den Unterlagen erwähnt, 1990 mit höchstem Standard und Ausstattung errichtet. Seither wurde gut dazu geschaut allerdings aber nicht mehr viel erneuert. Somit gibt es ein paar Dinge, die saniert werden sollten. Der Pool zB wurde seit Jahren nicht mehr verwendet, hier müsste man etwas machen […]. Ein Experte vom Bau war vor Ort und hat den Aufwand auf ca EUR 100.000,-- geschätzt. Ansonsten ist es ein echt schönes Haus in gutem Zustand und auch sehr ruhig gelegen. […]“

Im Dokument „Nebenkostenübersicht“ war unter anderem Nachstehendes enthalten:

„Nebenkostenübersicht Kauf/Verkauf einer Immobilie und Informationen zum Maklervertrag

[…]

VI. Rücktrittsrechte

1. Rücktritt vom Maklervertrag (Alleinvermittlungsauftrag, Vermittlungsauftrag, Maklervertrag mit dem Interessenten) bei Abschluss des Maklervertrags über Fernabsatz oder bei Abschluss des Maklervertrags außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers (§ 11 FAGG)

Rücktrittsrecht und Rücktrittsfrist

[…]

2. Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach § 30a KSchG

[…]“

Weiters war dem Dokument ein „MusterWiderrufsformular gemäß Anhang I zu BGBl I 2014/33“ angehängt.

(1.1.) Diese Dokumente zeigte die Ehefrau des Beklagten auch dem Beklagten, welcher die angehängten Dokumente des EMail vom 9.11.2022 auch las.

Am 10.11.2022 trafen sich die Geschäftsführerin der Klägerin sowie der Beklagte, seine Ehefrau und Kinder bei der Liegenschaft und besichtigten diese. Am 15.11.2022 fand ein zweiter Besprechungstermin statt, bei dem die Geschäftsführerin der Klägerin, der Beklagte sowie die Ehefrau und der Vater des Beklagten anwesend waren.

(1.2.) Beim ersten Besichtigungstermin übergab die Geschäftsführerin der Klägerin dem Beklagten eine Mappe, in der sich das Exposé, ein Maklervertrag, die Nebenkostenübersicht samt oben abgebildeten Belehrungen und Widerrufsformular befanden. Der sich in der Mappe befindliche Maklervertrag hatte nachstehenden Inhalt:

„[…]

Der Immobilienmakler kann kraft bestehenden Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein und ist als solcher tätig. […]

Provisionsvereinbarung

Für den Fall, dass der Interessent aufgrund der vertragsgemäßen, verdienstlichen Tätigkeit des Immobilienmaklers ein Objekt kauft oder mietet, verpflichtet er sich, an den Immobilienmakler eine Vermittlungsprovision in der nachstehend angeführten Höhe zu bezahlen. Die Verpflichtung zur Zahlung einer Provision entsteht im Erfolgsfall und wird mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts fällig. […]

Vermittlungsprovision: 3 % des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises inklusive Lasten zuzüglich 20 % USt. […]

[…]

[Beginn Seite 2]

[…]

Widerrufsbelehrung und Rücktrittsrechte bei Fernabsatz und AußergeschäftsraumVerträgen

Der Interessent wird informiert, dass für einen Verbraucher bei Abschluss des Maklervertrags außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder ausschließlich über Fernabsatz gem. § 11 FAGG ein Rücktrittsrecht von dieser Vereinbarung binnen 14 Tagen besteht. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem Tag des Vertragsabschlusses. Die Abgabe der Widerrufserklärung kann unter Verwendung des beigestellten Widerrufsformulars erfolgen, ist aber an keine Form gebunden.

Wenn der Makler vor Ablauf dieser vierzehntägigen Rücktrittsfrist vorzeitig tätig werden soll (zB Übermittlung von Detailinformationen, Vereinbarung eines Besichtigungstermins), bedarf es einer ausdrücklichen Aufforderung durch den Interessenten, der damit - bei vollständiger Vertragserfüllung innerhalb dieser Frist - sein Rücktrittsrecht verliert.

Als vollständige Dienstleistungserbringung des Immobilienmaklers genügt aufgrund eines abweichenden Geschäftsgebrauchs die Namhaftmachung der Geschäftsgelegenheit, insbesondere sofern vom Interessenten keine weiteren Tätigkeiten des Maklers gewünscht oder ermöglicht werden. In diesem Fall kann der Maklervertrag nicht mehr widerrufen werden und ist Grundlage eines Provisionsanspruchs, wenn es in der Folge zum Abschluss eines Rechtsgeschäftes über eine vom Immobilienmakler namhaft gemachte Geschäftsgelegenheit kommt.

Im Fall eines Rücktritts nach § 11 FAGG verpflichtet sich der Verbraucher, von den gewonnenen Informationen keinen Gebrauch zu machen.

X Der Interessent wünscht ein vorzeitiges Tätigwerden (zB Übermittlung von Detailinformationen, Vereinbarung eines Besichtigungstermins) innerhalb der offenen Rücktrittsfrist. Der Interessent nimmt zur Kenntnis, dass er bei vollständiger Vertragserfüllung (Namhaftmachung) das Rücktrittsrecht vom Maklervertrag verliert. Eine Pflicht zur Zahlung der Provision besteht aber erst nach Zustandekommen des vermittelten Geschäfts (Kaufvertrag, Mietvertrag) aufgrund der verdienstlichen, kausalen Tätigkeit des Maklers. […]

[…]“

(1.3.) Zwischen der ersten und zweiten Besichtigung füllte der Beklagte die erste Seite des Maklervertrags wie folgt aus und übermittelte diese der Klägerin, wobei er die Seite nicht unterfertigte:

„[…]“

Die Parteien hatten bei Ausfüllen der ersten Seite des Maklervertrags durch den Beklagten einen übereinstimmenden Willen dahingehend, dass der Beklagte die Klägerin als Maklerin entsprechend dem oben abgebildeten Maklervertrag beauftragt und als Maklerprovision 3 % des Kaufpreises inklusive Lasten zuzüglich 20 % USt bezahlt werden soll.

Bei den beiden Besichtigungsterminen führte die Geschäftsführerin der Klägerin unter anderem den Beklagten durch das Haus. Sie zeigte ihm jedes Zimmer und weiters auch den Garten samt Pool.

(2.1.) Ob die Geschäftsführerin der Klägerin bei einer der Besichtigungen dem Beklagten sagte, dass der Keller dicht sei, und zum Zeitpunkt der Besichtigung kein Wassereintritt beim Keller stattfindet, kann nicht festgestellt werden.

Ob die Geschäftsführerin der Klägerin bei einer der beiden Besichtigungen dem Beklagten sagte, dass der Keller in Beton ausgeführt wurde, kann nicht festgestellt werden.

[…]

(a) Die Geschäftsführerin der Klägerin erwähnte gegenüber dem Beklagten bei den Besichtigungen nicht, dass die Wohnnutzfläche mit 290 m², wie sie im Exposé und Inserat angegeben war, nicht stimme.

(2.2.) Ob die Geschäftsführerin der Klägerin bei einer der Besichtigungen dem Beklagten sagte, dass alles bezüglich des Pools genehmigt sei, kann nicht festgestellt werden.

Ob die Geschäftsführerin der Klägerin bei einer der beiden Besichtigungen dem Beklagten sagte, dass der Pool grundsätzlich funktionsfähig sei, kann nicht festgestellt werden.

Ob die Geschäftsführerin der Klägerin bei einer der Besichtigungen dem Beklagten sagte, dass die fehlende Pooltechnik noch vorhanden ist, um den Pool in Betrieb zu nehmen, kann nicht festgestellt werden.

[…]

Am 28.11.2022 übermittelte der Beklagte an die Klägerin ein Kaufanbot für die Liegenschaft in Höhe von EUR 1,120.000,--. Die Klägerin leitete dieses Angebot an die Nebenintervenienten weiter, welche das Angebot jedoch ablehnten, da der Preis für sie zu niedrig war.

[…]

Am 20.1.2023 trafen sich die Geschäftsführerin der Klägerin, die Nebenintervenienten und der Beklagte in den Räumlichkeiten der Nebenintervenienten, um über einen Verkaufspreis für die Liegenschaft zu verhandeln. Der Vertragserrichter war kurz anwesend, wohnte jedoch den Preisverhandlungen selbst nicht bei. Der genaue Gesprächsinhalt dieser Verhandlungen (abgesehen vom Verhandlungsergebnis) kann nicht festgestellt werden, insbesondere kann nicht festgestellt werden, ob die Geschäftsführerin der Klägerin sagte, der Beklagte müsse sein Gebot erhöhen, da sonst ein anderer Interessent zum Zug kommen würde. Letztendlich einigten sich die Nebenintervenienten und der Beklagte bzw hatten einen übereinstimmenden Willen darüber, dass die Nebenintervenienten die Liegenschaft für einen Kaufpreis von EUR 1,180.000,-- an den Beklagten verkaufen.

Am 22.2.2023 unterfertigten der Beklagte und die Nebenintervenienten einen schriftlichen Kaufvertrag über die Liegenschaft. Am 28.3.2023 erfolgte die Schlüsselübergabe.

(b) Ob die Nebenintervenienten die klagsgegenständliche Liegenschaft unter einem Preis von EUR 1,180.000,-- verkauft hätten, kann nicht festgestellt werden.

(c) Hätte der Beklagte gewusst, dass die Wohnnutzfläche nicht bei 290 m², sondern deutlich darunter liegt, nämlich bei 188,28 m² bis 220 m², hätte der Beklagte die Liegenschaft dennoch kaufen wollen, jedoch zu einem niedrigeren Preis.

(3) Ob es zum Zeitpunkt 28.11.2022 bis 19.1.2023 tatsächlich ein Angebot von einer Person für die klagsgegenständliche Liegenschaft in Höhe von EUR 1,280.000,-- gegeben hat, kann nicht festgestellt werden.

Die Geschäftsführerin der Klägerin sagte bei der zweiten Besichtigung auf Nachfrage des Vaters des Beklagten, dass sie die Ehefrau des Vertragserrichters sei, was der Beklagte hörte. Der Beklagte erfuhr erst nach Kaufvertragsunterfertigung vom Umstand, dass der Vertragserrichter als Erbenmachthaber im Verlassenschaftsverfahren für die Nebenintervenienten tätig war.

Ob die Geschäftsführerin der Klägerin mit den Nebenintervenienten bereits vor Kaufvertragsunterfertigung am 22.2.2023 befreundet war, kann nicht festgestellt werden.

Die Geschäftsführerin der Klägerin hat in den Mustern ihrer Formulare oder auch in ihren Exposés als Vertragserrichter und Treuhänder standardmäßig den Vertragserrichter (ihren Ehemann) angeführt. Im Rahmen der Tätigkeit der Klägerin wird so zumindest zweimal im Jahr ein Kaufvertrag abgeschlossen, bei dem der Vertragserrichter als solcher und als Treuhänder tätig wird. Ob die Klägerin ständig durch den Vertragserrichter vertreten wird, kann nicht festgestellt werden.

Ob der anderer Interessent bzw sein Begleiter im Rahmen seiner Besichtigung der Liegenschaft auf bestimmte Baumängel in Anwesenheit der Geschäftsführerin der Klägerin hinwies, kann nicht festgestellt werden.“

In seiner rechtlichen Beurteilung führte das Erstgericht zur Frage der Zulässigkeit der Nebenintervention aus, die Nebenintervenienten hätten es unterlassen anzugeben, warum sie am Obsiegen oder Unterliegen der Klägerin ein Interesse hätten, also inwiefern sich das Ergebnis des Rechtsstreits negativ oder positiv auf ihre Rechtsposition auswirke. Dass eine Partei bei Prozessverlust bei den Nebenintervenienten Regress nehmen würde, sei gerade nicht behauptet worden. Aus dem Umstand, dass der Beklagte Ansprüche aus dem Titel des Schadenersatzes, der Gewährleistung und des Irrtums gegen die Nebenintervenienten behaupte, lasse sich noch nicht schließen, inwiefern dies mit dem Ausgang des Prozesses in Verbindung stehe. Die Bindungswirkung sei Folge der Nebenintervention und könne nicht das rechtliche Interesse begründen. Mangels plausibler Darstellung des rechtlichen Interesses seien die Nebeninterventionen daher zurückzuweisen.

In der Hauptsache führte das Erstgericht aus, zwischen den Parteien sei ein Maklervertrag abgeschlossen worden und stehe der Klägerin grundsätzlich ein Provisionsanspruch zu, weil das vermittelte Geschäft zustande gekommen sei. Nach dem Sachverhalt sei der Beklagte über sein Rücktrittsrecht belehrt worden, weshalb es zu keiner Fristverlängerung gekommen und der Beklagte nicht wirksam nach dem FAGG und KSchG zurückgetreten sei.

Ein Entfall der Provision nach § 6 Abs 4 MaklerG infolge eines familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnisses sei hier allenfalls analog einer Nahebeziehung zu anderen Personen als dem vermittelten Dritten denkbar, scheide aber schon deshalb aus, weil der Vertragserrichter nicht an den Preisverhandlungen beteiligt gewesen sei.

Der Makler sei Sachverständiger im Sinn des § 1299 ABGB, müsse über einschlägige Probleme Bescheid wissen und richtige Auskünfte erteilen. Eine Haftung für Fehlinformationen treffe den Makler aber nur bei Verschulden. Für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information eines Dritten hafte der Makler grundsätzlich nicht und treffe ihn auch keine besondere Nachforschungspflicht.

Auf Basis des Sachverhalts komme ein Pflichtverstoß lediglich hinsichtlich der falsch angegebenen Quadratmeter hinsichtlich der Wohnnutzfläche in Betracht. Alle anderen Vorwürfe hätten sich nicht erwiesen. Die Klägerin habe sich zunächst auf die Angaben der Nebenintervenienten hinsichtlich der Quadratmeter verlassen dürfen. Allerdings sei ihr anschließend die Baubeschreibung zur Erstellung des Energieausweises übermittelt worden und sei aus dieser die mit 188,78 m² deutlich abweichende Angabe der Nutzfläche der Wohnung hervorgegangen. Zumindest die Baubeschreibung, die für das zu vermittelnde Objekt wesentliche Informationen enthalte, über die der Makler Auskunft erteilen müsse, müsse im Rahmen der Pflichten der Immobilienmakler genau angesehen werden. Auch der von der Klägerin in Auftrag gegebene Energieausweis habe abweichende Quadratmeterzahlen enthalten. Die mangelnde Durchsicht dieser Dokumente begründe einen Pflichtverstoß. Bei gewissenhafter Einsicht entweder in die Baubeschreibung oder den Energieausweis wäre es zu einer Nachforschungspflicht der Klägerin gekommen, von welcher sich diese nicht dadurch befreien könne, dass sie die Dokumente nicht einsehe. In Anlehnung an die Entscheidung des Oberlandesgerichts Wien zu 5 R 204/16f [unveröffentlicht] erscheine eine Provisionsminderung um zwei Drittel gerechtfertigt. Demnach bestehe die Klagsforderung mit einem Drittel, sohin EUR 14.160,--, zu Recht.

Über die falsche Angabe der Quadratmeter an Wohnnutzfläche im Exposé und Inserat hinaus sei ein rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten der Klägerin nicht erwiesen. Die Negativfeststellungen gingen zu Lasten des Beklagten. Dessen Vorbringen, wonach der entstandene Schaden die Differenz des Kaufpreises von EUR 1,180.000,-- zum behaupteten Wert von EUR 1,000.000,-- sei, sei nicht eindeutig entnehmbar, ob hier ein alternativer Kausalverlauf dahingehend skizziert werden solle, dass der Beklagte die Liegenschaft überhaupt nicht erworben hätte oder bloß nicht zu einem Preis von EUR 1,180.000,--. Hinsichtlich der ersten Variante stehe fest, dass der Beklagte die Liegenschaft auch bei Kenntnis der wahren Quadratmeter gekauft hätte. Hinsichtlich der zweiten Variante sei das Vorbringen unschlüssig verblieben, weil der Beklagte auch behaupten und beweisen hätte müssen, dass er sich mit den Verkäufern zu einem anderen Preis einig geworden wäre. Überdies sei nach dem festgestellten Sachverhalt ohnedies offen geblieben, ob die Nebenintervenienten auch zu einem niedrigeren Preis kontrahiert hätten. Im Ergebnis bestünden daher sämtliche Gegenforderungen nicht zu Recht.

Die Kostenentscheidung stützte das Erstgericht auf § 43 Abs 1 ZPO. Die Einwendungen der Nebenintervenienten (welchen sich die Klägerin anschloss) seien unsubstanziiert und pauschal und könnten daher nicht berücksichtigt werden.

Das Urteil ist im Umfang der Abweisung des von der Klägerin gestellten Zwischenantrags auf Feststellung in Teilrechtskraft erwachsen. Die Klägerin geht in ihrer Berufung darauf überhaupt nicht ein.

Gegen den in das Urteil aufgenommenen Beschluss über die Zurückweisung der Nebeninterventionen richtet sich der Rekurs der Nebenintervenienten, mit welchem diese – unter Geltendmachung der Rechtsmittelgründe (erkennbar auch) der Mangelhaftigkeit des Verfahrens und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung – eine Abänderung des angefochtenen Beschlusses dahingehend anstreben, dass die Nebeninterventionen zugelassen werden. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Beklagte beantragt in seiner Rekursbeantwortung, dem Rekurs der Nebenintervenienten keine Folge zu geben.

In der Hauptsache richtet sich gegen den klagsabweisenden Teil des Urteils die Berufung der Klägerin. Sie strebt – unter Ausführung der Rechtsmittelgründe der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung sowie der unrichtigen rechtlichen Beurteilung – die Abänderung des angefochtenen Urteils im Sinn einer vollständigen Klagsstattgebung an. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt. Mit ihrer Berufung legte die Klägerin auch 4 Urkunden vor.

Die Klägerin bekämpft das Urteil darüber hinaus auch im Kostenpunkt und beantragt, dem Beklagten lediglich Kosten in Höhe von EUR 16.235,24 zuzusprechen.

Gegen den klagsstattgebenden Teil des Urteils richtet sich die Berufung des Beklagten. Er strebt – unter Ausführung der Rechtsmittelgründe (erkennbar auch) der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung sowie der unrichtigen rechtlichen Beurteilung – die Abänderung des angefochtenen Urteils im Sinn einer vollständigen Klagsabweisung an. Hilfsweise wird wiederum ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Klägerin, die Nebenintervenienten und der Beklagte beantragen in ihrer jeweiligen Berufungsbeantwortung, dem jeweils gegnerischen Rechtsmittel einen Erfolg zu versagen.

Dem Rekurs der Nebenintervenienten kommt keine Berechtigung zu.

Die Berufung der Klägerin und die Berufung des Beklagten erweisen sich als nicht berechtigt.

I. Rekurs der Nebenintervenienten:

Die Nebenintervenienten führen aus, die Rechtsansicht des Erstgerichts, wonach sie es unterlassen hätten, ihr rechtliches Interesse anzugeben, sei überraschend und nicht nachvollziehbar und wäre mit ihnen zu erörtern gewesen. Es sei daher von einem Verfahrensmangel auszugehen.

Ungeachtet dessen hätte das Erstgericht die Nebeninterventionen ohnedies zulassen müssen. Der Beklagte habe in seiner Streitverkündung zahlreiche Mängel am Kaufobjekt behauptet und dezidiert vorgebracht, dass aufgrund von Fehlinformationen der Verkäufer im Rahmen der angedachten Wandlung/Irrtumsanfechtung des Kaufvertrags auch entsprechende Schadenersatzansprüche gegen die Verkäufer geltend gemacht würden. Der Beklagte habe in der Folge selbst ausgeführt, dass die Nebenintervenienten ein rechtliches Interesse am Streitbeitritt hätten.

Da eine Streitverkündung nicht zurückgezogen werden könne, hätte das Erstgericht auch das darin erstattete Vorbringen berücksichtigen müssen. Die behaupteten Mängel würden in rechtlicher Hinsicht die Verkäuferseite und somit die Nebenintervenienten betreffen. Es seien wiederholt Ansprüche gegenüber den Nebenintervenienten behauptet worden, woraus sich ihr rechtliches Interesse ergebe. Der Zustand des verkauften Objekts und die Gewährleistungsbestimmungen würden in rechtlicher Hinsicht ausschließlich die Nebenintervenienten betreffen.

Dazu wurde erwogen:

1. Wer ein rechtliches Interesse daran hat, dass in einem zwischen anderen Personen anhängigen Rechtsstreit eine von diesen Personen obsiegt, kann gemäß § 17 Abs 1 ZPO dieser Partei im Rechtsstreit als Nebenintervenient beitreten. Der Nebenintervenient hat dabei nach § 18 Abs 1 ZPO das Interesse, das er am Obsiegen einer Prozesspartei hat, bestimmt anzugeben. Die Zulässigkeit der Nebenintervention darf daher nicht aus anderen als den vom Nebenintervenienten zum Beitritt vorgebrachten Tatsachen abgeleitet werden (RS0035678 [T1]). Es ist nicht zulässig, über die Erklärung des Nebenintervenienten hinausgehende Tatsachen und Rechtsüberlegungen der Entscheidung zugrundezulegen (RS0035678 [T3]).

2. Ein rechtliches Interesse an der Nebenintervention liegt dann vor, wenn die Entscheidung unmittelbar oder mittelbar auf die privatrechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Verhältnisse des Nebenintervenienten rechtlich günstig oder ungünstig einwirkt. Das rechtliche Interesse muss allerdings konkret (RS0106173) und ein in der Rechtsordnung gegründetes und von ihr gebilligtes Interesse sein; ein bloß wirtschaftliches Interesse genügt nicht (RS0035724). Auch das Interesse am Erzielen bestimmter Beweisergebnisse reicht zur Begründung eines rechtlichen Interesses nicht aus (RS0035724 [T4]).

Bei der Beurteilung, ob die Nebenintervention zulässig ist, ist kein strenger Maßstab anzulegen. Es genügt, dass der Rechtsstreit die Rechtssphäre des Nebenintervenienten berührt (RS0035638). Das „Berühren der Rechtssphäre“ ist grundsätzlich dann zu bejahen, wenn sich durch das Obsiegen der Hauptpartei die Rechtslage des Beitretenden verbessert oder durch deren Unterliegen verschlechtert. Die bloße Möglichkeit, dass die Entscheidung die Rechtssphäre des Nebenintervenienten berühren könnte, reicht jedoch nicht aus (RS0106173).

Die Rechtsprechung anerkennt beispielsweise die Nebenintervention dann, wenn einem Dritten in einem Folgeprozess Regressansprüche als Folge des Prozessverlusts der Partei im Hauptprozess drohen (RS0106173 [T2]).

3. Da die Zulässigkeit der Nebenintervention nur aus dem von den Nebenintervenienten selbst bestimmt vorgetragenen Tatsachen abgeleitet werden darf, können sich die Nebenintervenienten nicht auf den Inhalt der (einen Tag später wiederum zurückgezogenen) Streitverkündung des Beklagten berufen. Demgemäß kann aber auch dahingestellt bleiben, ob die Zurückziehung der Streitverkündung zulässig und wirksam war.

4. Wie vom Erstgericht zutreffend ausgeführt haben die Nebenintervenienten allfällige ihnen drohende Regressansprüche (aus einem Prozessverlust ihrer Hauptpartei [Klägerin]) noch nicht einmal behauptet.

Beizupflichten ist dem Erstgericht auch dahingehend, dass aus dem Tatsachenvorbringen der Nebenintervenienten ein rechtliches Interesse nicht schlüssig ableitbar ist.

Klarzustellen ist dabei, dass zwischen dem allein Gegenstand dieses Verfahrens bildenden Maklervertrag im Verhältnis Klägerin zum Beklagten einerseits und dem zwischen dem Beklagten und den Nebenintervenienten geschlossenen Kaufvertrag andererseits zu unterscheiden ist. Im gegenständlichen Verfahren sind nur der Provisionsanspruch der Klägerin und eine allfällige Haftung derselben aus dem Maklervertrag zu klären, nicht jedoch Ansprüche des Beklagten aus dem Kaufvertrag. Insoweit erhellt nicht, inwiefern die Rechtsposition der Nebenintervenienten in Abhängigkeit von der Berechtigung oder Nichtberechtigung der Maklerprovision verbessert oder verschlechtert werden sollte. Allfällige Ansprüche des Beklagten gegen die Nebenintervenienten sind von Ansprüchen des Beklagten gegen die Klägerin (in Form der in diesem Verfahren geltend gemachten Gegenforderungen) zu trennen. Sollte der Beklagte beabsichtigen, Ansprüche aus dem Kaufvertrag geltend zu machen, so könnte er die Nebenintervenienten tatsächlich unabhängig vom vorliegenden Verfahren und dessen Ausgang belangen und hängt eine allfällige diesbezügliche Inanspruchnahme der Nebenintervenienten sohin rechtlich nicht vom Ausgang des gegenständlichen Verfahrens ab. Der Prozessausgang kann daher für die Nebenintervenienten maximal von wirtschaftlichem Interesse sein (vgl 1 Ob 131/18y). Ein solches bloß wirtschaftliches Interesse genügt für die Zulassung der Nebenintervention – wie ausgeführt – jedoch nicht.

Soweit die Nebenintervenienten mit den vom Beklagten im Verfahren behaupteten Mängeln am Kaufgegenstand argumentieren, erschöpft sich das Interesse der Nebenintervenienten im Erzielen bestimmter Beweisergebnisse, was zur Begründung eines rechtlichen Interesses – wie dargestellt – ebenfalls nicht ausreicht.

5. Auf das Vorliegen eines Erörterungsmangels können sich die Nebenintervenienten schon deshalb nicht berufen, weil der Beklagte in seinem Zurückweisungsantrag ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass ein rechtliches Interesse aus dem Vorbringen der Nebenintervenienten nicht schlüssig ableitbar ist. Einer richterlichen Anleitung zu einem Vorbringen, gegen das bereits der Prozessgegner Einwendungen erhoben hat, bedarf es nicht (RS0122365). Im Übrigen hat der Rechtsmittelwerber in seiner Verfahrensrüge wegen Verletzung der Pflichten des § 182a ZPO darzulegen, welches zusätzliche oder andere Vorbringen er aufgrund der von ihm nicht beachteten neuen Rechtsansicht erstattet hätte (RS0037300 [T48]), was vorliegend nicht erfolgt ist.

6. Die Zurückweisung der Nebenintervention beider Nebenintervenienten durch das Erstgericht erfolgte somit frei von Rechtsirrtum. Dem Rekurs der Nebenintervenienten bleibt daher ein Erfolg versagt.

7. Die Nebenintervenienten haben folglich dem Beklagten dessen Kosten der – dem Zwischenstreit über die Zulässigkeit der Nebenintervention zuzuordnenden – Rekursbeantwortung zu ersetzen (vgl RS0035436). Die diesbezügliche Kostenentscheidung gründet in §§ 41, 46, 50 ZPO. Der Beklagte hat die Kosten für seine Rekursbeantwortung tarifgemäß verzeichnet.

8. Der Ausspruch über die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses stützt sich auf § 528 Abs 2 Z 2 ZPO (vgl RS0110042; 5 Ob 2042/96x).

9. Im Hinblick auf die Unanfechtbarkeit der in zweiter Instanz bestätigten Zurückweisung der Nebenintervention beider Nebenintervenienten fehlt es denselben an der Rechtsmittellegitimation zur Anfechtung des Urteils , woraus wieder abzuleiten ist, dass auch die von den Nebenintervenienten erstattete Berufungsbeantwortung unzulässig und daher zurückzuweisen ist (vgl RS0108164 = 5 Ob 2087/96i).

10. Die Nebenintervenienten haben die Kosten ihrer unzulässigen Rechtsmittelbeantwortung gemäß §§ 40, 50 ZPO selbst zu tragen.

11. Trotz Unzulässigkeit des Streitbeitritts werden die beiden Verkäufer in der nachfolgenden Behandlung der Berufungen weiterhin als Nebenintervenienten bezeichnet.

II. Zu den Berufungen in der Hauptsache:

Die Berufungen beider Streitteile, die sich insbesondere in ihrer Rechtsrüge betreffend die Thematik der Provisionsmäßigung infolge unrichtiger Flächenangabe überschneiden, werden aus verfahrensökonomischen Gründen gemeinsam behandelt und nach Berufungsgründen untergliedert.

A) Zu den Verfahrensrügen:

1. Die Klägerin macht einen Verstoß des Erstgerichts gegen das Verbot der Überraschungsentscheidung gemäß § 182a ZPO im Zusammenhang mit „Beweis und Beweislastfragen“ zur maßgeblichen QuadratmeterKorrektur geltend. Das Erstgericht habe seine Beweiswürdigung unter anderem darauf gestützt, dass die Geschäftsführerin der Klägerin die falschen Quadratmeter (der Wohnnutzfläche) nicht erkannt und folglich den Beklagten nicht darauf hingewiesen habe, was ihr erst in Vorbereitung der Klage aufgefallen sei und zur Anpassung der ExposéFassung geführt habe. Dieser für das Urteil tragende Gedanke sei nicht vorab mit den Parteien erörtert worden.

Das Gericht habe nicht erörtert, ob und seit wann die QuadratmeterKorrektur im Exposé/Inserat tatsächlich vollzogen worden sei, ob die Geschäftsführerin die korrigierte 220 m²Fassung spätestens Ende November/Dezember 2022 bereits aktiv an Interessenten versandt habe und welche Beweismittel die Klägerin hiezu (neben Beilage ./D) anbieten würde. Gerade diese Punkte seien nach Rechtsansicht des Erstgerichts entscheidungsrelevant. Das Erstgericht hätte daher offenlegen müssen, dass es auf den Zeitpunkt und die Außenmanifestation der Korrektur entscheidend abstellen wolle, und die Klägerin auffordern müssen, entsprechende Beweisanträge/Urkunden „nachzuschärfen“.

Bei entsprechender Erörterung wäre vorgebracht worden, dass der Geschäftsführerin der Klägerin bereits vor dem 28.11.2022 die unrichtige Angabe der Wohnnutzfläche bekannt gewesen sei und korrigiert worden und sodann ausschließlich das berichtigte Exposé verwendet worden sei. Dies sei in den ihrer Berufung beigeschlossenen Beilagen ./Z bis ./AC belegt.

Das Berufungsgericht hat dazu erwogen:

1.1. § 182a ZPO normiert die Pflicht des Gerichts, das Sach und Rechtsvorbringen der Parteien mit diesen zu erörtern und schreibt das von der Rechtsprechung schon vor Einführung dieser Bestimmung aus § 182 ZPO abgeleitete „Verbot von Überraschungsentscheidungen“ fest (7 Ob 83/05i; 10 Ob 105/05x).

1.2. Die in § 182a ZPO statuierte Erörterungspflicht bezieht sich auf rechtliche Gesichtspunkte (RS0036869 [T2]; 6 Ob 174/16f). Schon aus diesem Grund liegt kein Verstoß gegen das Verbot der Überraschungsentscheidung vor, weil sich die von der Klägerin als Verfahrensmangel relevierten Umstände nicht auf rechtliche Gesichtspunkte beziehen (vgl 6 Ob 174/16f) und auch keine Frage der Beweislastverteilung betreffen, sondern die erstgerichtliche Beweiswürdigung. Die – grundsätzlich auch im Anwaltsprozess bestehende – in § 182 ZPO normierte Prozessleitungspflicht geht nicht soweit, dass das Gericht zu erkennen zu geben hätte, welchen Beweisaufnahmen es Glauben schenken werde und welchen nicht und dass es in diesem Zusammenhang zur Stellung neuer Beweisanträge anzuleiten hätte (RS0036869).

2. Der Beklagte erblickt einen Verfahrensmangel darin, dass es das Erstgericht unterlassen habe, Gutachten aus den Bereichen Bautechnik und Immobilienbewertung einzuholen (Seite 60 seiner Berufung). Begründend führt er aus, bei Einholung dieser Gutachten wären der Schaden bzw die tatsächlichen Sanierungskosten am Wohnhaus festgestellt und überdies objektiviert worden, dass die von der Geschäftsführerin der Klägerin gegenüber dem Beklagten kommunizierten Sanierungskosten von lediglich EUR 100.000,-- völlig falsch gewesen seien und sich die tatsächlichen Sanierungskosten auf mehrere EUR 100.000,-- belaufen würden. Damit hätte er auch eine Pflichtverletzung der Geschäftsführerin der Klägerin nachweisen können.

Das Berufungsgericht hat dazu erwogen:

2.1. Mit seinen Ausführungen zur Nichteinholung dieser beiden Gutachten macht der Beklagte einen Stoffsammlungsmangel nach § 496 Abs 1 Z 2 ZPO geltend.

Unter einem Stoffsammlungsmangel ist ein Fehler des Verfahrens zu verstehen, der eine unvollständige Sachgrundlage der erstinstanzlichen Entscheidung zur Folge hat (Pochmarski/Tanczos/Kober, Berufung in der ZPO4 123). Stoffsammlungsmängel müssen abstrakt geeignet sein, eine unrichtige Entscheidung herbeizuführen (Klauser/Kodek, JN – ZPO18 § 496 ZPO E 19/3 mwN; RS0043049). Der Rechtsmittelwerber hat die abstrakte Eignung darzutun, wenn die Erheblichkeit des Mangels nicht offenkundig ist. Er muss in seiner Verfahrensrüge nachvollziehbar ausführen, welche für ihn günstigen Verfahrensergebnisse zu erwarten gewesen wären, wenn der Verfahrensfehler nicht unterlaufen wäre (2 Ob 174/12w).

2.2. Ungeachtet dessen, dass es sich nach Auffassung des Berufungsgerichts bei diesen beiden Gutachten um keine tauglichen Beweismittel betreffend der im vorliegenden Verfahren – über das Bestehen einer Maklerprovision und allfällige damit einhergehende Verletzungen von Maklerpflichten – zu klärenden Fragen handelt, kommt den vom Beklagten zur Dartuung der Erheblichkeit des Mangels vorgetragenen Umständen keine Entscheidungsrelevanz zu. Wie im Rahmen der rechtlichen Beurteilung noch näher aufgezeigt werden wird, ist eine Doppelmaklerin zur Bezifferung der voraussichtlichen Sanierungskosten nicht verpflichtet (vgl 2 Ob 176/10m) und kann es im Hinblick auf einen allfälligen falschen Sanierungskostenbetrag nur darauf ankommen, ob die Maklerin von der Unrichtigkeit einer diesbezüglich weitergegebenen Information wusste oder wissen musste.

Ein Stoffsammlungsmangel ist daher zu verneinen.

B) Zu den Beweisrügen:

1. Allgemein vorauszuschicken ist, dass der Rechtsmittelwerber angeben oder zumindest deutlich zum Ausdruck bringen muss, welche konkrete Feststellung bekämpft wird, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, welche andere Feststellung begehrt wird sowie aufgrund welcher Beweisergebnisse und Erwägungen die gewünschte Feststellung zu treffen gewesen wäre, um eine Beweisrüge gesetzmäßig auszuführen (RS0041835 [insb T4, T5]; Pochmarski/Tanczos/Kober, Berufung in der ZPO4 173ff). Die bekämpfte und die an deren Stelle angestrebte Feststellung müssen denselben tatsächlichen Gesichtspunkt in unterschiedlicher Weise beleuchten, also in einem sogenannten Austauschverhältnis zueinander stehen (OLG Innsbruck 3 R 165/24z, 3 R 26/24h; RI0100145).

2. Weiters voranzustellen ist, dass das Rechtsmittelgericht aus Anlass einer gesetzmäßig ausgeführten Beweisrüge lediglich zu prüfen hat, ob die Beweise nach der Aktenlage schlüssig gewürdigt wurden (A. Kodek in Klicka/Koller, ZPO6 § 482 ZPO Rz 6; Klauser/Kodek, JN – ZPO18 § 467 ZPO E 40/4). Allein der Umstand, dass aus den vorliegenden Beweisergebnissen ohne Verstoß gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze auch andere Feststellungen getroffen werden könnten, ohne dass solche Feststellungen eine bedeutend höhere innere Wahrscheinlichkeit für sich hätten als die vom Erstgericht getroffenen, bildet keinen Grund, die Beweiswürdigung des Erstgerichts anzuzweifeln. Eine Beweisrüge kann nur erfolgreich sein, wenn stichhaltige Gründe ins Treffen geführt werden, die erhebliche Zweifel an der Beweiswürdigung des Erstgerichts rechtfertigen. Es ist darzulegen, dass die getroffenen Feststellungen zwingend unrichtig sind oder wenigstens bedeutend überzeugendere Ergebnisse für andere Feststellungen vorliegen (9 Ob 104/22t [Rz 7]; Klauser/Kodek aaO § 467 ZPO E 40/1, 40/3, 40/5).

3. Die Klägerin bekämpft zunächst die oben in Fettdruck wiedergegebene und mit (a) gekennzeichnete Feststellung. An deren Stelle begehrt sie folgende Ersatzfeststellungen:

„Der Beklagte kannte bereits vor Abschluss des Kaufvertrags und auch vor Unterzeichnung des Kaufanbots die Baubeschreibung mit der darin ausgewiesenen Wohnnutzfläche von 188,78 m² Diese war ihm spätestens seit dem zweiten Besichtigungstermin am 15.11.2022 bekannt. Die Geschäftsführerin der Klägerin hat dem Beklagten beim zweiten Besichtigungstermin die maßgeblichen Unterlagen, insbesondere die Grundrisspläne und die Baubeschreibung, vorgelegt und ausführlich besprochen, aus denen sich rund 188 m² (ohne Wintergarten - Loggia) ergeben.

Insbesondere hatte der Beklagte bereits am 9.11.2022 die vollständigen Grundrisspläne aller Geschosse (Beilage ./L) erhalten, in denen die Nutzflächen aller Räume ausgewiesen sind. Mit EMail vom 14.2.2023 (Beilage ./P) wurden ihm die „wesentlichen Teile" des Bauakts – einschließlich der Baubeschreibung mit 188,78 m² – nochmals übermittelt.“

Hiezu wurde erwogen:

3.1. Die Beweisrüge in diesem Punkt ist nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil die angefochtene Feststellung lediglich die Frage betrifft, ob der Beklagte bei den Besichtigungen über die Unrichtigkeit der im Exposé und Inserat angegebenen Wohnnutzfläche von 290 m² aufgeklärt wurde, während sich die Ersatzfeststellungen mit dem Erhalt der Baubeschreibung und der Grundrisspläne und dem Inhalt derselben sowie einer Besprechung dieser Unterlagen befasst. Es fehlt sohin am erforderlichen Austauschverhältnis.

Ergänzende Feststellungen wären richtigerweise unter dem Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung als sekundäre Feststellungsmängel geltend zu machen, wobei in diesem Zusammenhang die rechtliche Relevanz der begehrten Zusatzfeststellungen darzulegen wäre. Dies ist vorliegend nicht erfolgt und kann in den von der Klägerin begehrten Ersatzfeststellungen auch kein Feststellungsmangel erblickt werden.

Das Erstgericht hat nämlich ohnedies festgestellt, dass der Beklagte die der EMail vom 9.11.2022 angehängten Dokumente, darunter die Grundrisse des Hauses, las. Fest steht auch, dass in der Baubeschreibung eine Nutzfläche der Wohnung von 188,78 m² ausgewiesen war. Einer Feststellung dazu, ob der Beklagte auch die Baubeschreibung erhalten hat und ob diese mit ihm durchbesprochen wurde, bedurfte es – wie im Rahmen der rechtlichen Beurteilung noch dargestellt werden wird – nicht. Dass in den (mit Beilage ./L) übermittelten Grundrissplänen die Nutzflächen aller Räume ausgewiesen wären, ist überdies unrichtig. Zwar sind die Grundrisse bemaßt, allerdings finden sich weder im Kellergeschoss Quadratmeterangaben noch beim zwischenzeitlich verglasten „gedeckten Sitzplatz“ im Erdgeschoss noch beim Raum „Arbeiten“ im Obergeschoss.

3.2. Schon mangels gesetzmäßiger Ausführung der Beweisrüge in diesem Punkt ist inhaltlich auf die dazu von der Klägerin vorgetragenen Punkte an sich nicht näher einzugehen. Der Vollständigkeit halber wird dennoch festgehalten, dass es der Klägerin auch nicht gelingt, zu diesem Punkt erhebliche Bedenken an der erstgerichtlichen Beweiswürdigung zu erwecken:

3.3. Allein der Umstand, dass bereits mit EMail vom 9.11.2022 (Beilage ./L) Grundrisspläne mit (teilweise) ausgewiesenen Flächen übermittelt wurden, steht der erstgerichtlichen Feststellung im Gegensatz zur Auffassung der Klägerin nicht entgegen. Daraus kann nämlich keineswegs abgeleitet werden, dass die Geschäftsführerin der Klägerin diese Unterlagen zwingend zum Anlass genommen hätte, die von ihr im Exposé und im Inserat angegebene Fläche von 290 m² zu korrigieren. Wie unangefochten feststeht (US 8), hat die Geschäftsführerin selbst ja auch die abweichenden Zahlen in der Baubeschreibung und im Energieausweis nicht bemerkt.

Die weiters von der Klägerin ins Treffen geführte Beilage ./P steht der angefochtenen Feststellung ebenfalls nicht entgegen. Zum einen spricht die EMail des Beklagten vom 14.2.2023, in welcher er um Zugang zum Bauakt ersucht, gerade gegen eine bereits erfolgte ausführliche Besprechung des Bauakts im Vorfeld. Zum anderen war der Vertragserrichter feststellungsgemäß bei den beiden Besichtigungsterminen nicht anwesend, weshalb er auch keine eigenen Wahrnehmungen zu einer Besprechung des Bauakts (anlässlich dieser Besichtigungen) haben konnte. Ein weiterer Termin fand nach den eigenen Ausführungen der Klägerin in ihrer Berufung vor dem EMailVerkehr in Beilage ./P nicht statt.

Sollte die Klägerin mit ihren Ausführungen, wonach die Nichtberücksichtigung der Beilage ./P eine unvollständige Beweiswürdigung und damit einen wesentlichen Mangel darstelle, einen Begründungsmangel ansprechen wollen, ist an dieser Stelle der Vollständigkeit halber festzuhalten, dass der damit behauptete Begründungsmangel nicht vorliegt. Das Vorliegen einer formal nachvollziehbaren Beweiswürdigung schließt die Annahme eines Begründungsmangels nämlich aus (10 ObS 82/24t). Eine unvollständige, mangelhafte oder fehlerhafte Beweiswürdigung fällt vielmehr nur unter den Berufungsgrund der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung (RS0106079; 10 ObS 82/24t).

Dass nicht sämtliche Räume in den Grundrissplänen bemaßt sind, wurde bereits ausgeführt.

Zutreffend ist, dass die Geschäftsführerin der Klägerin aussagte, anlässlich der zweiten Besichtigung (vom 15.11.2022) den Bauakt mit dem Beklagten besprochen und ihn über die richtige Nutzfläche informiert zu haben (S 2 f und 5 ff in ON 48). Das Erstgericht hat sich jedoch im Rahmen der Begründung seiner Beweiswürdigung über mehrere Seiten (US 22 bis 24) mit der Glaubwürdigkeit der Aussage der Geschäftsführerin der Klägerin und der damit grundsätzlich vereinbaren Angaben der als Zeugen vernommenen Nebenintervenienten auseinandergesetzt und die angefochtene Feststellung als nachvollziehbar und plausibel begründet. Davon, dass das Erstgericht die Aussage der Geschäftsführerin in seinen Feststellungen nicht berücksichtigt hätte, kann daher keine Rede sein. Tatsächlich mutet es auch etwas sonderbar an, dass die Geschäftsführerin der Klägerin nach Aufkommen der Thematik der abweichenden Wohnnutzflächen zu ihrer fortgesetzten Einvernahme am 8.5.2024 – ohne jegliche Begründung und ohne Entschuldigungsnachweis – nicht erschien. Dass das Erstgericht auch diesen Umstand im Rahmen seiner Beweiswürdigung berücksichtigte, ist nicht zu beanstanden.

Entgegen der Darstellung in der Berufung der Klägerin hat der Beklagte ausdrücklich angegeben, den Bauakt nicht gemeinsam mit der Geschäftsführerin der Klägerin durchbesprochen zu haben (S 10 in ON 31.1). Er konnte sich lediglich nicht daran erinnern, ob ihm die Geschäftsführerin irgendwann mitgeteilt hat, dass es weniger als 290 m² Wohnfläche sind. Unter einem hat er aber klargestellt, dass er davon ausgegangen sei, dass im Exposé 290 m² drinnen stünden und er von den 220 m² erst bei der Verhandlung erfahren habe (S 10 in ON 31.1).

Die Baubeschreibung in Beilage ./22 vermag keine Auskunft über den Inhalt der bei den Besichtigungen konkret geführten Gespräche, insbesondere zu allfälligen Angaben der Geschäftsführerin der Klägerin zur Wohnnutzfläche im Exposé und Inserat, zu liefern.

Dass aus Beilage ./G, also dem Verkaufsinserat, kein Erkenntnisgewinn erzielt werden konnte, weil daraus weder hervorgeht, wann die Anzeige geändert wurde, noch bis wann sie aktiv war, hat das Erstgericht zutreffend ausgeführt. Dass die Wohnfläche in diesem Inserat noch vor Verkauf der Liegenschaft geändert worden sein muss, weil nach Verkauf das Inserat nicht mehr von Relevanz ist, kann so jedenfalls nicht angenommen werden, weil das Inserat auch mit dem Vermerk „VERKAUFT!“ versehen und daher offenbar nicht unmittelbar nach Verkauf aus dem Netz genommen wurde.

Auch überzeugt die Argumentation der Klägerin, wonach aufgrund des Zahlenwerks in Beilage ./M erwiesen sei, dass der Beklagte schon vor Prozessbeginn von der zutreffenden Wohnnutzfläche ausgegangen sei, weil sich bei Zugrundelegung von 290 m² ein ungerader Quadratmeterpreis errechne, während sich bei Zugrundelegung von 220 m² ein exakt glatter Quadratmeterpreis ergebe, nicht. Die Klägerin änderte nämlich im neuen Inserat (in Beilage ./C) im Vergleich zum ursprünglichen Inserat (Beilage ./17) nicht nur die Wohnnutzfläche, sondern auch die Kellerfläche. Überdies ergibt sich auch bei Zugrundelegung der neuen Kellerfläche ein ungerader Quadratmeterpreis, was auch aus S 2 in Beilage ./M, welche nicht vom Beklagten stammt (S 10 in ON 31.1), erhellt. Im Übrigen hat der Beklagte ausgesagt, dass er glaublich bei seinen Berechnungen auch die Kubatur verwendet hat (S 15 in ON 31.1).

Was schließlich die Argumentation der Klägerin betreffend „mathematische Auffälligkeit“ betrifft, ist auch die Beilage ./27 zu erwähnen. Für den Fall, dass die Geschäftsführerin der Klägerin bereits bei der zweiten Besichtigung am 15.11.2022 die Wohnnutzfläche entsprechend korrigierte, erscheint ihre Berechnung in Beilage ./27, einer EMail vom 18.11.2024, von den Zahlen her nämlich wenig nachvollziehbar.

3.4. Die von der Klägerin angefochtene Feststellung ist daher vom Berufungsgericht zu übernehmen.

3.5. Abschließend wird noch festgehalten, dass selbst die – unzulässigerweise (dazu noch später) – mit der Berufung in Vorlage gebrachten Beilagen ./Z bis ./AC nicht unbedingt dafür sprechen, dass die Geschäftsführerin der Klägerin den Beklagten bei der zweiten Besichtigung über die richtige Wohnnutzfläche informierte und zu diesem Zeitpunkt bereits davon in Kenntnis war, weil alle diese Urkunden zeitlich nach dem zweiten Besichtigungstermin mit dem Beklagten datieren.

3.6. Ergänzend angemerkt wird schließlich, dass das Erstgericht die angefochtene Feststellung (a) im Rahmen der Begründung seiner Beweiswürdigung insofern disloziert ergänzte, als es darin festhielt, dass die Geschäftsführerin der Klägerin den Beklagten auch nach den Besichtigungen nicht auf die falschen Quadratmeter hinwies, wobei diese dislozierte Feststellung unangefochten blieb (US 24 zweiter Absatz).

4. Weiters bekämpft die Klägerin die oben in Fettdruck wiedergegebene und mit (b) gekennzeichnete Feststellung und möchte diese durch nachstehende Feststellung ersetzt wissen:

„Die Nebenintervenienten hätten die klagsgegenständliche Liegenschaft nicht unter einem Preis von EUR 1,180.000,-- verkauft.“

Hiezu wurde erwogen:

4.1. Der angefochtenen Feststellung mangelt es – jedenfalls für den Prozessstandpunkt der Klägerin – an der rechtlichen Relevanz, dies insbesondere auch, weil der Beklagte im Berufungsverfahren nicht mehr auf einen Schadenersatzanspruch (Gegenforderung) zurückkommt. Selbst im Fall der weiteren Verfolgung eines Schadenersatzanspruchs wäre nicht ersichtlich, inwiefern die Negativfeststellung zu Lasten der Klägerin gehen sollte. Wie im Rahmen der Rechtsrüge noch ausgeführt werden wird, kommt es für die Frage der Provisionsminderung wegen eines Verstoßes gegen §§ 30b KSchG, 3 Abs 3 MaklerG nämlich nicht darauf an, ob ohne die Pflichtverletzung die Geschäftsabwicklung in anderer Weise erfolgt wäre, also ob sich die Pflichtverletzung auf die Abwicklung des Geschäfts ausgewirkt hat (RS0115514; 4 Ob 242/01v).

Die Erledigung der Beweisrüge in diesem Punkt kann daher unterbleiben (vgl RS0042386, RS0043190).

4.2. Ungeachtet dessen wird festgehalten, dass das Berufungsgericht keine Bedenken an der erstgerichtlichen Beweiswürdigung zur angefochtenen Feststellung hegt. Dass die Nebenintervenienten keinesfalls um einen unter EUR 1,180.000,-- gelegenen Verkaufspreis veräußert hätten, lässt sich aus der Aussage der Nebenintervenienten nicht ableiten. Der Erstnebenintervenient hat dies, auch wenn er klarstellte, dass sie eigentlich nicht unter EUR 1,4 Mio verkaufen wollten, jedenfalls nicht ausgeschlossen (S 13 f in ON 48). Der Zweitnebenintervenient wollte nicht, dass das Haus unter EUR 1,2 Mio verkauft wird (S 22 in ON 48), ließ sich dann jedoch trotzdem von seinem Bruder vom tatsächlich vereinbarten Kaufpreis von EUR 1,180.000,-- überzeugen (S 14 in ON 48). Es erscheint daher durchaus plausibel, dass insbesondere dann, wenn die unrichtige Wohnnutzfläche von 290 m² gegenüber dem Beklagten vor der Einigung über den Kaufpreis offengelegt worden wäre und der Beklagte dies als Verhandlungsargument genutzt hätte, er noch eine weitere Preisreduktion herausverhandeln hätte können. Dass die Nebenintervenienten das ursprünglich von ihm über EUR 1,120.000,-- gelegte Angebot nicht annahmen, steht dem nicht entgegen, weil zwischen diesem Angebot und dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis von EUR 1,180.000,-- noch eine Preisspanne von EUR 60.000,-- liegt. Erfahrungsgemäß kann auch der Umstand, dass sich Verkaufsbemühungen über längere Zeit als ergebnislos erweisen und nur wenig Kaufinteressenten vorhanden sind, den Verkaufspreis drücken. Dass das Erstgericht den Verkaufspreis von EUR 1,180.000,-- nicht als zwingende Untergrenze für die Nebenintervenienten annahm, sondern dazu eine Negativfeststellung traf, ist daher nicht zu beanstanden.

5. Schließlich bekämpft die Klägerin als unrichtig die oben in Fettdruck wiedergegebene und mit (c) gekennzeichnete Feststellung. Ersatzweise begehrt sie folgende Feststellung:

„Der Beklagte hätte die Liegenschaft auch dann zu dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis in Höhe von EUR 1,180.000,-- erworben, wenn er von Beginn an von der tatsächlichen Wohnnutzfläche von rund 188,78 m² bis 220 m² ausgegangen wäre.“

Hiezu wurde erwogen:

5.1. Auch dieser Feststellung kommt – jedenfalls für den Rechtsstandpunkt der Klägerin – keine Entscheidungsrelevanz zu, wobei dazu vollinhaltlich auf die obigen Ausführungen zur fehlenden Relevanz der zu (b) angefochtenen Feststellung verwiesen werden kann.

5.2. Ergänzend angemerkt wird, dass entgegen der Argumentation der Klägerin in ihrer Beweisrüge gerade nicht davon auszugehen ist, dass der Beklagte die tatsächliche Wohnnutzfläche spätestens seit dem zweiten Besichtigungstermin kannte, wobei auf die Ausführungen zur Behandlung der Beweisrüge zu (a) verwiesen wird.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist es auch nicht lebensfremd, dass der Beklagte bei Kenntnis der korrekten Wohnnutzfläche zu einem geringeren Preis gekauft hätte. Vielmehr ist es äußerst lebensnah, dass der Beklagte – wäre die im Exposé und Inserat unrichtig angegebene Wohnnutzfläche vor Vertragsabschluss und Kaufpreiseinigung korrigiert worden – dies sicherlich als Argument für seine Preisverhandlungen genutzt hätte, wie das Erstgericht zutreffend aufzeigte. Daran ändert es auch nichts, dass der Beklagte das Objekt von zwei (ausführlichen) Besichtigungen in Natur kannte. Auch entspricht es gerade der allgemeinen Lebenserfahrung, dass bei Kaufobjekten in Form von (Wohn)Gebäuden die Nutzfläche sehr wohl ein besonders preisrelevanter Faktor ist. Im Übrigen hat auch der Beklagte – durchaus nachvollziehbar – ausgesagt, dass die Objektgröße ein entscheidender Punkt bei der Kaufpreisfindung für ihn gewesen sei und er bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche vermutlich nicht so viel (Kaufpreis) geboten hätte wie er geboten hat (S 15 in ON 22). Über neuerliche Befragung gab der Beklagte schließlich klar an, dass er einen günstigeren Preis angeboten hätte (S 10 f in ON 31.1).

Der Umstand, dass die Wohnnutzflächenthematik erst im fortgesetzten Verfahren vorgebracht wurde, spricht entgegen dem Verständnis der Klägerin ebenfalls nicht klar dafür, dass die Flächenangabe nicht kaufentscheidend war, sondern ist vielmehr geradezu damit plausibel erklärbar, dass der Beklagte erst im Zug des Verfahrens von der geringeren Wohnnutzfläche Kenntnis erlangte, was er so auch aussagte (S 10 in ON 31.1).

5.3. Auch an der angefochtenen Feststellung (c) hegt das Berufungsgericht daher keine Bedenken.

6. Der Beklagte wendet sich in seiner Beweisrüge gegen die oben (auszugsweise) unterstrichen wiedergegebenen und mit (1.1.) bis (1.3.) gekennzeichneten Feststellungen und wünscht stattdessen folgende Ersatzfeststellungen:

„Dieses Dokument (Mail der Geschäftsführerin der Klägerin vom 9.11.2022) zeigte die Ehefrau des Beklagten dem Beklagten nicht und hatte der Beklagte vom Mail der Geschäftsführer der Klägerin vom 9.11.2022 keine Kenntnis.

Beim ersten Besichtigungstermin übergab die Geschäftsführerin der Klägerin eine Mappe, in der sich lediglich das Exposé und die erste Seite des Maklervertrags befanden. In der Mappe hat sich keine Nebenkostenübersicht und auch keine Widerrufsbelehrung samt Widerrufsformular befunden. Der sich in der Mappe befindliche Maklervertrag war einseitig und hatte den Inhalt gemäß Beilage ./D, wobei sich auf der Rückseite oder auf einer zweiten Seite nicht der Inhalt der zweiten Seite der Beilage ./E befunden hat.“

Hiezu wurde erwogen:

6.1. Die Beweisrüge des Beklagten zu den zu (1) angefochtenen Feststellungen ist nicht gesetzmäßig ausgeführt.

Der erste Satz der angefochtenen Feststellungen (1.1.) steht nicht im Austauschverhältnis zur dazu gewünschten Ersatzfeststellung (Satz 1 der Ersatzfeststellungen). Während der angefochtenen Feststellung vor allem zu entnehmen ist, dass die Ehefrau des Beklagten diesem die dem EMail vom 9.11.2022 angeschlossenen Dokumente zeigte und dass der Beklagte diese auch las, beinhaltet die Ersatzfeststellung lediglich die EMail vom 9.11.2022 als solche. Ungeachtet dessen ist die hier vom Beklagten angefochtene Feststellung, wie sogleich noch aufgezeigt werden wird, ohnedies vom Berufungsgericht zu übernehmen.

Zum angefochtenen Feststellungsblock (1.2.) ist festzuhalten, dass es im Hinblick auf die zu bestätigende angefochtene Feststellung (1.1.) an sich gar nicht mehr relevant ist, ob dem Beklagten bei der ersten Besichtigung die Nebenkostenübersicht samt Belehrungen und Widerrufsformular (neuerlich) übergeben wurde. Die zu diesem Feststellungsblock gewünschten Ersatzfeststellungen (Satz 2 und 3 der Ersatzfeststellungen) sind im Übrigen insofern unpräzise, als zum Inhalt des Maklervertrags in unzulässiger Weise pauschal auf die Beilagen ./D und ./E Bezug genommen wird.

Schließlich mangelt es auch dem angefochtenen Feststellungsblock (1.3.) an einer gesetzmäßigen Ausführung der Beweisrüge, weil dazu überhaupt keine Ersatzfeststellung angeboten wird. Ein ersatzloser Entfall einer Feststellung ist nicht möglich (RS0041835 [T3]).

6.2. Inhaltlich ist den Beanstandungen des Beklagten betreffend die erstgerichtliche Beweiswürdigung zu allen angefochtenen Feststellungen zu (1) Folgendes zu entgegnen:

Dass die Ehegattin des Beklagten diesem die EMail vom 9.11.2022 erst nach Prozessbeginn per E-Mail weiterleitete (S 15 in ON 22), ist nicht geeignet, die angefochtene Feststellung zu (1.1.) zu erschüttern. Diese lässt nämlich völlig unproblematisch die Möglichkeit zu, dass entweder die Einsicht in die Unterlagen digital durch den Beklagten und seine Ehegattin gemeinsam über den Posteingang der Ehegattin erfolgte oder aber dass die Ehegattin des Beklagten die Unterlagen ausdruckte und dem Beklagten in Papierform zeigte.

Das Erstgericht hat die angefochtene Feststellung (1.1.) mit dem vom Beklagten im Rahmen des Verfahrens gewonnenen, von einer „besonderen Sorgfalt“ kundenden Eindruck begründet. Tatsächlich ist nach Auffassung des Berufungsgerichts die angefochtene Feststellung aber schon aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung zutreffend. Wenn die Ehegattin des Beklagten mit dessen Wissen und Willen für ihn einen Besichtigungstermin vereinbart und ihr damit im Zusammenhang (auch) über ihren Wunsch Objektunterlagen übermittelt werden, so ist es völlig naheliegend, dass sie diese dann auch gemeinsam mit ihrem Ehegatten begutachtet. Hier ist auch die Beilage ./H durchaus aufschlussreich. Der Ehegattin des Beklagten sind, wie aus Seite 5 dieser Beilage folgt, die Unterlagen tatsächlich noch am 9.11.2022, also am Tag vor der ersten Besichtigung, zugegangen und hat die Ehegattin gegenüber der Geschäftsführerin der Klägerin schon zuvor angekündigt, dass sie die Unterlagen gerne vorab anschauen, wobei damit bei lebensnaher Betrachtung nur gemeint sein kann, sie und ihr Mann („wir“) und noch vor der Besichtigung („vorab“). Wenn das Erstgericht vor diesem Hintergrund die gegenteiligen Angaben des Beklagten (S 19 in ON 22) für nicht glaubwürdig befunden hat, so kann dem nur beigepflichtet werden.

Wenn aber schon die Angaben des Beklagten betreffend den Erhalt und die Einsicht in die per EMail vom 9.11.2022 übermittelten Unterlagen unglaubwürdig waren, erscheint es nur konsequent, dass das Erstgericht auch den Angaben des Beklagten betreffend die bei der ersten Besichtigung übergebenen Unterlagen, insbesondere betreffend die Frage der Übermittlung einer Nebenkostenübersicht und einer Seite 2 des Maklervertrags (S 12 ff in ON 22), nicht folgte.

Völlig zutreffend ist, dass das Erstgericht klarstellte, dass es auch an der Glaubwürdigkeit der Geschäftsführerin der Klägerin (und auch der Nebenintervenienten) zu diversen Themenkreisen Vorbehalte hatte. Dies hat jedoch nicht die Unrichtigkeit der zu (1.2.) angefochtenen Feststellungen zur Folge.

Darauf, dass der Beklagte eine Unglaubwürdigkeit der Geschäftsführerin der Klägerin und der Nebenintervenienten (auch) aus unrichtigen Angaben derselben zum Zustandekommen des Erstkontakts mit der Klägerin ableiten will, kommt es daher nicht entscheidend an.

Wenn der Beklagte mit der Unglaubwürdigkeit der Geschäftsführerin der Klägerin argumentiert, übersieht er, dass das Erstgericht – wie ausgeführt – auch an seinen Angaben in bestimmten Punkten zweifelte.

6.3. Unstrittig hat der Beklagte bei der ersten Besichtigung von der Geschäftsführerin der Klägerin eine Mappe (Papierhülle) mit Unterlagen erhalten. Strittig war lediglich, welche Unterlagen – abgesehen vom Exposé – in dieser Mappe enthalten waren. Nun scheint es in einem Fall, bei dem ein Makler einem Verbraucher bei der Besichtigung ohnehin eine Mappe mit Unterlagen übergibt, schon nach der allgemeinen Lebenserfahrung naheliegend, dass die Mappe dann auch zwingend schriftlich zu erteilende Informationen, wie die Nebenkostenübersicht und eine Widerrufsbelehrung, beinhaltet. Vorliegend kommt hinzu, dass ja schon die EMail vom 9.11.2022, welche sohin am Tag vor der ersten Besichtigung an die Ehegattin des Beklagten versendet wurde, eine Nebenkostenübersicht samt Rücktrittsbelehrungen und Widerrufsformular enthielt, sodass die Maklerin über diese (standardisierten) Unterlagen auch tatsächlich verfügte, weshalb kein Zweifel besteht, dass sie diese auch der Mappe beischloss.

Die Geschäftsführerin der Klägerin hat auch darauf verwiesen, dass sie die Mappe immer gemeinsam mit dem Interessenten durchgeht und es ihr aufgefallen wäre, wenn etwas gefehlt hätte (S 18 in ON 19.1), was ebenso durchaus nachvollziehbar und plausibel ist.

Die Seite 1 des Maklervertrags hat der Beklagte jedenfalls erhalten. Welchen Sinn es machen sollte, lediglich die Seite 1 in die Unterlagenmappe zu geben, wenn der Vertrag tatsächlich zwei Seiten umfasst, erhellt nicht und könnte tatsächlich nur mit einem Missgeschick erklärt werden. Aus der Seite 1 in Beilage ./E und der Beilage ./D ergibt sich ein abruptes Textende mitten in einem Satz am Ende der Seite 1, weshalb für jedermann klar ersichtlich sein muss, dass bei Vorliegen nur der Seite 1 des Maklervertrags dieser unvollständig ist. Da der Beklagte die Seite 1 des Maklervertrags händisch ausgefüllt und an die Klägerin übersandt hat (S 12 in ON 22), wäre zu erwarten gewesen, dass ihm die Unvollständigkeit der Unterlage auffällt und er diesfalls bei der Klägerin nachfragt.

Eine mögliche Erklärung dafür, dass der Beklagte lediglich die Seite 1 des Formulars ausfüllte, hat das Erstgericht damit geliefert, dass sich der Beklagte wohl schlicht nicht die Zeit dafür genommen habe, weil dies für ihn zu unwichtig gewesen sei, was vor dem Hintergrund, dass mit der Unterfertigung des Maklervertrags eine Zahlungspflicht eingegangen wird, durchaus denkbar ist, auch wenn das Erstgericht den Beklagten ansonsten für akribisch befand.

Die Angaben der Geschäftsführerin der Klägerin zum Inhalt der Mappe (S 16 f in ON 19.1) können daher entgegen der Ansicht des Beklagten nicht als reine Schutzbehauptung abgetan werden. Dass der Geschäftsführerin der Klägerin in Bezug auf die WohnnutzflächenAngabe ein Fehler unterlief, bedeutet auch nicht, dass diese per se unsorgfältig wäre.

Eine vom Beklagten behauptete Widersprüchlichkeit betreffend die Frage, ob der Maklervertrag einseitig oder zweiseitig ist, erblickt das Berufungsgericht nicht. Aus der Aussage der Geschäftsführerin der Klägerin (S 16 f in ON 19.1) geht jedenfalls klar hervor, dass der Maklervertrag aus zwei Seiten besteht und sie davon ausgeht, dass er damals doppelseitig bedruckt war. Dass sie sodann auf die zweiseitige, also zwei Seiten beinhaltende Beilage ./E verwies, steht dem nicht entgegen, weil eine doppelseitige Urkundenvorlage im elektronischen Akt nicht in anderer Form erfolgen kann als durch Vorlage von zwei digitalen Seiten.

Der Aussage der Geschäftsführerin der Klägerin lässt sich nicht entnehmen, dass sich diese zur Begründung der 290 m²Angabe zunächst auf eine irrtümliche Zuzählung der Garagenflächen berufen hätte. Tatsächlich hat sie schon bei der ersten Befragung angegeben, dass sie diese Information von den Verkäufern gehabt habe (S 2 f in ON 48).

6.4. Die vom Beklagten zu (1) angefochtenen Feststellungen sind daher insgesamt vom Berufungsgericht zu übernehmen.

7. Der Beklagte erachtet weiters die oben unterstrichen wiedergegebenen und mit (2.1.) und (2.2.) gekennzeichneten Feststellungen als unrichtig. Ersatzweise begehrt er folgende Feststellungen:

„Die Geschäftsführerin der Klägerin hat dem Beklagten bei den Besichtigungen mitgeteilt, dass der Keller dicht ist und zum Zeitpunkt der Besichtigung kein Wassereintritt beim Keller stattfindet.

Die Geschäftsführerin der Klägerin hat dem Beklagten bei den Besichtigungen mitgeteilt, dass der Keller in Beton ausgeführt ist.

Die Geschäftsführerin der Klägerin hat bei einer der Besichtigungen dem Beklagten mitgeteilt, dass alles bezüglich des Pools genehmigt sei, obwohl die notwendigen Genehmigungen nicht vorlagen.

Die Geschäftsführerin der Klägerin hat dem Beklagten bei einer der Besichtigungen mitgeteilt, dass der Pool nach Ersatz mit einer neuen Folie funktionsfähig ist.

Die Geschäftsführerin der Klägerin hat dem Beklagten bei einer der Besichtigungen mitgeteilt, dass die fehlende Pooltechnik noch vorhanden ist, um den Pool in Betrieb zu nehmen.“

Hiezu wurde erwogen:

7.1. Auch zu diesem Punkt seiner Beweisrüge argumentiert der Beklagte wiederum mit der „völligen“ Unglaubwürdigkeit der Geschäftsführerin der Klägerin. Es ist daher zunächst neuerlich darauf hinzuweisen, dass das Erstgericht auch die Aussage des Beklagten für zumindest teilweise unglaubwürdig befand.

Der Beklagte stößt sich auch daran, dass ihn das Erstgericht deshalb für unglaubwürdig befunden habe, weil er der Ansicht sein dürfte, selbst in der Lage zu sein, sinnvolle Liegenschaftsbewertungen durchzuführen, was unrichtig sei, weil er Derartiges nie behauptet habe. Dabei übersieht er, dass dies lediglich ein vom Erstgericht angeführtes Beispiel war. Das Erstgericht hatte insbesondere auch aufgrund des vom Beklagten gewonnenen persönlichen Eindrucks Zweifel daran, ob der Beklagte mit dem notwendigen Differenzierungsgrad und wahrheitsgemäß aussagte. Überdies befand es etwa auch die Aussage des Beklagten im Zusammenhang mit der Kenntnisnahme von den Dokumenten gemäß E-Mail vom 9.11.2022 – wie ausgeführt in nachvollziehbarer Weise – für unglaubwürdig.

Alles in allem ergibt sich, dass das Erstgericht Vorbehalte gegenüber den Angaben beider Streitteile ( auf Klagsseite der Geschäftsführerin der Klägerin) hatte.

Wenn sich das Erstgericht in Anbetracht der sich diametral widersprechenden Angaben der als Parteien vernommenen Personen in Bezug auf die vom Beklagten behaupteten Zusicherungen betreffend die Dichtheit und Ausführung des Kellers und den Zustand des Pools lediglich zu Negativfeststellungen in der Lage sah, so ist dies nicht zu beanstanden.

7.2. Dass aufgrund von ersichtlichen Putzstößen im Keller anlässlich der Besichtigungen über die Thematik eines möglichen Wassereintritts gesprochen wurde, bedeutet nicht zwingend, dass die Geschäftsführerin der Klägerin entsprechende Zusicherungen getätigt hätte.

Tatsächlich erschiene es als äußerst ungewöhnlich, wenn die Geschäftsführerin der Klägerin in Kenntnis des Vorfalls beim Wasserablassen aus dem Pool, welcher von beiden Nebenintervenienten bestätigt wurde (S 11 und S 20 in ON 48), irgendwelche Zusicherung in Bezug auf die Dichtheit des Kellers getätigt hätte, gerade auch vor dem Hintergrund des Alters des Wohnhauses im Zeitpunkt des Verkaufs (Baujahr 1990). Selbiges gilt in Bezug auf die Ausführung des Kellers in Beton. Beide Nebenintervenienten gaben an, vor Verkauf keine Kenntnis über die Ausführung des Kellers gehabt zu haben (S 16 und 24 in ON 48). Dem Baubescheid ist klar zu entnehmen, dass die Ausführung der Kellerwände in Vibrozellsteinmauerwerk erfolgte (Beilage ./22). Wie die Geschäftsführerin der Klägerin auf eine Betonausführung kommen sollte, ist nicht nachvollziehbar.

Welche unterschiedlichen Varianten die Geschäftsführerin der Klägerin betreffend die angesprochenen Putzstöße präsentiert hätte, bringt der Beklagte nicht zur Darstellung.

7.3. In Anbetracht des sich bei den Besichtigungen feststellungsgemäß zeigenden Zustandsbild des Pools (US 17f) erscheinen die vom Beklagten behaupteten angeblichen Zusicherungen betreffend den Pool durch die Geschäftsführerin der Klägerin nicht sehr wahrscheinlich.

Hinzu kommt, dass die EMail des Vertragserrichters in Seite 2 in Beilage ./N nahelegt, dass von Seiten des Beklagten kommuniziert worden war, dass er beabsichtigt, den Pool zuzuschütten. Auch wenn die Ehegattin des Beklagten dies in einer Chatnachricht vom selben Tag in Beilage ./30 insofern relativierte, als man sich die Option zumindest offen lasen möchte, sind besonders detaillierte Gespräche den Pool betreffend bei den zeitlich vorgelagerten Besichtigungen zumindest fraglich.

Hervorzuheben ist schließlich, dass die Geschäftsführerin der Klägerin in ihrer EMail vom 9.11.2022 ausdrücklich festhielt, dass der Pool seit Jahren nicht mehr verwendet wurde und man hier etwas machen müsste. Wieso sie dann entgegen dieser schriftlich dokumentierten Angabe dem Beklagten erzählen hätte sollen, dass der Pool bis kurz vor dem Ableben (offenbar gemeint des Verstorbenen als Rechtsvorgänger der Nebenintervenienten) in Betrieb gewesen sei (S 29 in ON 69), ist nicht verständlich und lässt auch an weiteren Zusicherungen im Zusammenhang mit dem Pool zweifeln.

Auch aus dem Inhalt des Exposés, in welchem im Zusammenhang mit der Sanierungsbedürftigkeit einiger Bereiche des Hauses der Pool mit dem Klammerzusatz „neue Folie“ erwähnt wurde, lassen sich die vom Beklagten behaupteten Zusicherungen nicht zwingend ableiten. Wie dieser Inhalt allenfalls richtig zu bewerten ist, stellt eine Rechtsfrage und keine Frage der Beweiswürdigung dar.

7.4. An dieser Stelle festzuhalten ist, dass der Beklagte im Rahmen seiner diesbezüglichen Beweisrüge ausführt, dass, wenn die Geschäftsführer der Klägerin – wie von ihnen selbst angegeben – von einem Totalschaden des Pools ausgegangen seien, sie dies im Exposé ausdrücklich so festhalten und einen potentiellen Käufer von vornherein darauf hinweisen hätten müssen. Der Umstand, dass im Exposé allerdings eine „Villa mit Pool“ angeboten und angepriesen worden sei und laut Exposé nur die Folie zu erneuern gewesen sei, stelle eine Pflichtverletzung der Klägerin dar, die zu einer vollständigen Provisionsminderung führe, weil der Beklagte nie darüber aufgeklärt worden sei, dass am Pool ein Totalschaden bestehe.

Selbst wenn man in diesen Ausführungen eine Rechtsrüge erblicken wollte, wäre daraus für den Beklagten nichts gewonnen:

Aus den erstgerichtlichen Feststellungen folgt, dass auf einen Sanierungsbedarf im Bereich des Pools – wenn auch mit dem Klammerzusatz „neue Folie“ – bereits im Exposé hingewiesen wurde. Darüber hinaus wurde in der EMail vom 9.11.2022 ausdrücklich klargestellt, dass der Pool saniert werden sollte und seit Jahren nicht mehr verwendet wurde. Vor diesem Hintergrund und weil der Pool vom Beklagten auch besichtigt wurde, wobei sich der Pool – wie zweifelsfrei aus dem in die erstgerichtlichen Feststellungen aufgenommenen Lichtbild ersichtlich – in einem offenkundig sanierungsbedürftigen Zustand befand, bedurfte es keiner (zusätzlichen) expliziten Aufklärung über einen am Pool bestehenden Totalschaden. Dass eine grundsätzliche Funktionsfähigkeit und ein Vorhandensein der fehlenden Pooltechnik zugesichert worden wären, hat das Beweisverfahren ja gerade nicht ergeben. Würde man unter Berücksichtigung der dargestellten Umstände (Hinweis auf Sanierungsbedarf und Offenkundigkeit) von der Klägerin als Maklerin eine derartige Auskunft (konkret Vorliegen eines Totalschadens) aus Eigenem verlangen, würde man ihr – aus Sicht des Berufungsgerichts unzulässigerweise – letztlich auch bautechnische Kenntnisse abverlangen.

8. Zuletzt bekämpft der Beklagte die oben unterstrichen wiedergegebene und mit (3) gekennzeichnete Feststellung im Austausch mit folgender Ersatzfeststellung:

„Im Zeitpunkt/Zeitraum 28.11.2022 bis 19.1.2023 hat es kein Angebot von einer Person gegenüber der Klägerin für die klagsgegenständliche Liegenschaft in Höhe von EUR 1,280.000,-- gegeben.“

Hiezu wurde erwogen:

8.1. Zutreffend verweist der Beklagte darauf, dass die Geschäftsführerin der Klägerin betreffend die Frage des Vorliegens eines Angebots über EUR 1,280.000,-- widersprüchliche Angaben (S 48 in ON 48) tätigte. Dies hat jedoch bereits das Erstgericht erkannt und im Rahmen seiner Beweiswürdigung berücksichtigt. Angemerkt wird, dass diese Widersprüchlichkeit plausibel damit erklärt werden könnte, dass die Geschäftsführerin die Frage über ein Angebot in dieser Höhe allenfalls auf das Angebot des Zahnarzts (weiterer Interessent) bezog, welches nämlich in der unmittelbar vorausgegangenen Antwort von der Geschäftsführerin thematisiert worden war. Es könnte aber auch sein, dass sie im Hinblick auf die zwischenzeitlich verstrichene Zeit von rund zwei Jahren seit Vorliegen eines solchen Angebots gemäß Beilage ./18 dieses – letztlich mangels Finanzierbarkeit ja auch nicht schlagend gewordene – Angebot schlicht nicht sofort parat hatte.

Richtig ist auch, dass das Erstgericht den vom Beklagten gestellten Antrag auf Vorlage des Angebots über EUR 1,280.000,-- nicht behandelte und die Klägerin ein solches Angebot nicht vorlegte. Hier ist jedoch anzumerken, dass der Beklagte für die von ihm behauptete Preistreiberei beweispflichtig war.

Auch die Angaben des Erstnebenintervenienten wurden vom Erstgericht ausdrücklich berücksichtigt. Der Zweitnebenintervenient konnte die Frage des Vorliegens eines Angebots über EUR 1,128.000,-- (gemeint wohl: EUR 1,280.000,--) nicht beantworten (S 23 in ON 48).

8.2. Letztlich ist festzuhalten, dass der Umstand, dass auf Basis der vorliegenden Beweisergebnisse auch die vom Beklagten gewünschte Positivfeststellung denkbar möglich gewesen wäre, die angefochtene Feststellung nicht korrekturbedürftig macht, weil diese nicht zwingend unrichtig ist.

8.3. Im Übrigen ist zum Vorwurf der „Preistreiberei“ bereits an dieser Stelle festzuhalten, dass sich der Chronologie der erstgerichtlichen Feststellungen entnehmen lässt, dass die Geschäftsführerin der Klägerin den Beklagten erst nach Vorliegen seines (ersten) Angebots über das Angebot eines anderen Interessenten in Höhe von EUR 1,280.000,-- unterrichtete und sie ihm gegenüber, noch vor Nachbesserung und Nachverhandlung dieses ersten Angebots, klar kommunizierte, dass das Angebot von dritter Seite über EUR 1,280.000,-- an der Finanzierung gescheitert – also nicht mehr aufrecht – ist.

9. Die Beweisrügen beider Parteien erweisen sich damit insgesamt als erfolglos.

C) Zu den Rechtsrügen:

1. Vorauszuschicken ist, dass der Beklagte auf Basis des festgestellten Sachverhalts in seiner Berufung nicht mehr in Abrede stellt, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag samt Provisionsvereinbarung zustande kam und sich auf Basis derselben grundsätzlich – unter Zugrundelegung des Kaufpreises – das Maklerhonorar mit EUR 42.480,-- (brutto) errechnet (= EUR 1,180.000,-- x 3 % zuzüglich USt). Auch kommt der Beklagte in seiner Rechtsrüge nicht mehr darauf zurück, dass ihn die Klägerin nicht über sein Rücktrittsrecht gemäß FAGG belehrt hätte, weshalb er rechtzeitig vom Maklervertrag zurückgetreten sei. Ebenfalls macht der Beklagte in seiner Berufung nicht mehr geltend, dass ihm keine Nebenkostenübersicht übergeben worden sei.

Auf eine unrichtige Aufklärung der Klägerin im Zusammenhang mit dem Grenzverlauf, Wasserflecken an der Decke der Garage, Anschlüssen im Bereich der Fassade, einen Schaden im Dach und einen Schaden beim Pool und die von ihm in erster Instanz behaupteten unrichtigen Zusicherungen der Klägerin betreffend die Dichtheit und die Ausführung des Kellers geht der Beklagte in seiner Rechtsrüge ebenfalls nicht mehr ein. Ferner ist die Behauptung, die Geschäftsführerin der Klägerin habe zu Unecht kommuniziert, dass es weitere Interessenten gebe, die bereit seien, mehr als der Beklagte zu zahlen („Preistreiberei“), kein Gegenstand der Rechtsrüge des Beklagten im Berufungsverfahren.

Die von ihm in erster Instanz eingewendeten Gegenforderungen macht der Beklagte in seiner Berufung ebenfalls nicht mehr geltend.

All diese selbständigen Streitpunkte sind daher als abschließend erledigt anzusehen (RS0043338 [vgl insbes T15]).

2. Der Beklagte wendet sich zunächst gegen die das Vorliegen eines sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnisses im Sinn des § 6 Abs 4 MaklerG verneinende Rechtsansicht des Erstgerichts und führt dazu aus, das Erstgericht hätte bei richtiger rechtlicher Beurteilung zur Einschätzung gelangen müssen, dass der Klägerin (überhaupt) kein Provisionsanspruch zukomme, weil diese nicht schriftlich auf das bestehende Naheverhältnis gemäß § 6 Abs 4 MaklerG hingewiesen habe. Das Naheverhältnis sei schon im Zweifel anzunehmen und ergebe sich vorliegend daraus, dass der Vertragserrichter die Verkäufer und die Verlassenschaft als Erbenmachthaber rechtsfreundlich vertreten habe, weshalb er der Verkäuferseite zur Gänze zuzurechnen sei, woraus wiederum ein familiäres wirtschaftliches Naheverhältnis zur Klägerin resultiere, weil der Vertragserrichter auch Ehegatte der Geschäftsführerin der Klägerin sei. Zudem sei er eben als Vertragserrichter und Treuhänder bei Abwicklung des Kaufvertrags tätig geworden. Eine Beeinträchtigung der Interessen des Beklagten sei hier nicht nur nicht ausgeschlossen, sondern höchst wahrscheinlich. Je höher der Verkaufspreis, desto höher sei das Anwaltshonorar. Dies ergebe sich aus der Honorarvereinbarung im Exposé. Auch die Klägerin habe objektiv betrachtet ein erhebliches Interesse, dass ihr Ehegatte das höchstmögliche Honorar generiere. Es liege daher im Interesse der Klägerin, den höchstmöglichen Verkaufspreis für die Liegenschaft zu erzielen. Darauf, ob der Vertragserrichter die Preisverhandlungen geführt habe, komme es nicht an, sondern ausschließlich auf das bestehende Naheverhältnis.

In diesem Zusammenhang rügt der Beklagte das Fehlen folgender Feststellung:

„Der Kaufvertrag wurde von der G* Rechtsanwalt GmbH erstellt – die Vertragserrichtungskosten liegen bei 1 % netto vom Kaufpreis.“

Das Berufungsgericht hat dazu erwogen:

2.1. Der vom Beklagten im Zusammenhang mit dem von ihm behaupteten Naheverhältnis geltend gemachte sekundäre Feststellungsmangel liegt nicht vor. Das Erstgericht hat nämlich ohnedies festgestellt, dass im Exposé festgehalten wurde, dass der Kaufvertrag von der G* Rechtsanwalt GmbH erstellt wird und die Vertragserrichtungskosten bei 1 % netto vom Kaufpreis liegen (US 9). Darüber hinaus hat das Erstgericht auch unangefochten festgestellt, dass der Kaufvertrag vom Vertragserrichter erstellt wurde (US 20). Wie konkret die Honorarvereinbarung aussah, ist im Übrigen rechtlich nicht von Relevanz, weil der Vertragserrichter – wie sogleich noch ausgeführt werden wird – nicht Dritter im Sinn des § 6 Abs 4 MaklerG ist. Lediglich der Vollständigkeit halber wird im Übrigen angemerkt, dass der Beklagte entgegen der von ihm nunmehr gewünschten Zusatzfeststellung selbst aussagte, dass das Honorar für die Vertragserrichtung letztlich mit 0,5 % festgelegt wurde (S 12 in ON 22; vgl Beilage ./K).

2.2. Gemäß § 6 Abs 4 MaklerG steht dem Makler keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird (Satz 1) oder wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt (Satz 2), was vorliegend unstrittig beides (Eigengeschäft im engeren und im weiteren Sinn) nicht der Fall ist.

Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nach der genannten Bestimmung nur dann Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist (Satz 3).

Dabei ist es nicht erforderlich, dass unmittelbar Eigeninteressen am Hauptvertrag selbst durch den Makler wahrgenommen werden oder ein wirtschaftliches Eigengeschäft vorliegt, sondern es reicht aus, dass der Makler mit der anderen Partei des Hauptvertrags im engen Verhältnis steht. Es genügt, dass bei objektiver Betrachtung eine Beeinträchtigung der Auftraggeberinteressen nicht gänzlich ausgeschlossen erscheint (abstrakte Möglichkeit). Durch die Verwendung des Konjunktivs ist eine eher weite Interpretation für das Vorliegen der Aufklärungspflicht anzunehmen (RS0114077; vgl 5 Ob 49/00t). Darauf, ob die Interessen des Auftraggebers im konkreten Fall tatsächlich beeinträchtigt wurden, kommt es daher nicht an (3 Ob 201/24s).

2.3. Ist der Auftraggeber – wie hier – Verbraucher, hat dieser Hinweis gemäß § 30b Abs 1 KSchG vor Abschluss des Maklervertrags schriftlich zu erfolgen. Diese Regelung stellt gemäß § 31 Abs 2 KSchG zwingendes Recht dar, von dem zu Lasten des Verbrauchers nicht abgegangen werden darf (3 Ob 201/24s; RS0114076). Der Verbraucher soll vor möglichen Interessenkollisionen ausdrücklich gewarnt und ihm das Naheverhältnis bewusst gemacht werden (1 Ob 79/01a).

Bei Verletzung der schriftlichen Hinweispflicht entsteht ein Anspruch auf Provision gar nicht (RS0115498).

2.4. Ein wirtschaftliches Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG ist jedenfalls bei Geschäftsführer- oder Gesellschaftereigenschaft des Maklers beim Dritten anzunehmen, wird aber auch in vielen Fällen konzernmäßiger Verflechtung vorliegen. Gleichfalls ist ein wirtschaftliches Naheverhältnis bei ständiger Zusammenarbeit des Maklers mit dem Dritten anzunehmen (10 Ob 26/07g; 8 Ob 23/20w), wenn die Vermittlungsaufträge des Dritten für den Makler in wirtschaftlicher und unternehmerischer Hinsicht eine Bedeutung erlangen, die eine Gefährdung der Interessenwahrung im Sinn des § 3 MaklerG zumindest möglich erscheinen lassen (Gartner/Karandi, MaklerG3 § 6 Rz 44).

Ein familiäres Naheverhältnis ist jedenfalls bei Verwandten in gerader Linie und Ehegatten (Gartner/Karandi aaO § 6 MaklerG Rz 43), aber auch bei Ehegatten und Lebensgefährten der Geschwister des Maklers gegeben (vgl 3 Ob 201/24s).

Bei der Beurteilung, ob familiäre oder wirtschaftliche Nahebeziehungen bestehen, welche die Wahrung der Auftraggeberinteressen beeinträchtigen könnten, muss stets auf den Einzelfall abgestellt werden (RS0114079).

2.5. Für den vorliegenden Fall ergibt sich hieraus Folgendes:

2.5.1. Schon nach dem Gesetzeswortlaut ist grundsätzlich nur auf ein Naheverhältnis zwischen dem Makler (der Maklergesellschaft) und dem vermittelten Dritten abzustellen. Beim Vertragserrichter handelt es sich aber gerade nicht um den vermittelten Dritten. Er ist nicht Partei des vermittelten Kaufvertrags, sondern nur Errichter und Abwickler desselben. Dass der Vertragserrichter mit der Geschäftsführerin der Klägerin verheiratet ist, ist daher nach Auffassung des Berufungsgerichts ebenso unerheblich wie die Tatsache, dass die Geschäftsführerin der Klägerin den Vertragserrichter in ihren Formularen und Exposés standardmäßig als Vertragserrichter und Treuhänder anführt und auf diese Weise zumindest zweimal jährlich ein Kaufvertrag mit ihm als Vertragserrichter zustande kommt. Eine ständige Vertretung der Klägerin durch den Vertragserrichter war ohnedies nicht erweislich.

Ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis wird nach Auffassung des Berufungsgerichts aber auch nicht dadurch begründet, dass der Vertragserrichter als Erbenmachthaber im Verlassenschaftsverfahren, aus welchem die Liegenschaft hervorging, tätig war und die schriftliche Abhandlungspflege durchführte und dort die Nebenintervenienten (als Erben und spätere Verkäufer) rechtsfreundlich vertrat.

Die Position des Rechtsvertreters des vermittelten Dritten ist nach Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht mit dem der Entscheidung 3 Ob 201/24s zugrunde liegenden Fall vergleichbar (Verkäuferin war dort die Lebensgefährtin des [Halb]Bruders des Geschäftsführers der Maklerin). Auch im Fall einer konzernmäßigen Verflechtung der (ehemaligen) Hausbank des Liegenschaftsverkäufers und der Maklerin unter dem Dach einer gemeinsamen Konzernmutter besteht keine Nahebeziehung im Sinn des § 6 Abs 4 Satz 3 MaklerG (RS0114079 [T5]).

2.5.2. Darauf, dass zwischen der Klägerin und den Nebenintervenienten vor oder während aufrechtem Alleinvermittlungsauftrag eine ständige Geschäftsbeziehung bestanden hätte, wofür der festgestellte Sachverhalt keine Anhaltspunkte liefert, kommt der Beklagte in seiner Rechtsrüge ohnedies nicht mehr zurück.

2.5.3. Mangels Vorliegens eines Naheverhältnisses war darauf aber auch nicht (schriftlich) hinzuweisen. Das Erstgericht hat sohin völlig zutreffend einen Anwendungsfall des § 6 Abs 4 Satz 3 MaklerG verneint.

3. Weiters macht der Beklagte in seiner Rechtsrüge geltend, die Geschäftsführerin der Klägerin habe mehrfach mündlich und schriftlich kommuniziert und zugesichert, dass ein Experte vom Bau die Sanierungskosten mit EUR 100.000,-- eingeschätzt habe. Der Beklagte sei aber nicht darüber informiert worden, dass die Einschätzung lediglich durch einen Begleiter eines Interessenten stattgefunden habe. Überdies liege der Sanierungsaufwand für die bestehenden schwerwiegenden Mängel am Haus weit über EUR 100.000,--.

In diesem Zusammenhang rügt der Beklagte das Fehlen folgender (wörtlich wiedergegebener) Feststellungen:

„Die Geschäftsführerin der Klägerin hat den Beklagten darüber informiert, dass der Sanierungsaufwand am gesamten Haus lediglich EUR 100.000,-- betragen würde und ihr dies von einem Experten vom Bau, welcher vor Ort so geschätzt wurde. Die Geschäftsführerin der Klägerin der Beklagten hat dem Beklagten nicht mitgeteilt, dass die Einschätzung der Höhe der Sanierungskosten am gesamten lediglich durch einen Begleiter eines Kaufinteressenten im Rahmen einer einmaligen Besichtigung stattgefunden hat.

Der Begleiter des Zahnarzts Dr. I* hat der Geschäftsführerin der Klägerin im Rahmen der Besichtigung mitgeteilt, dass sich die Sanierungskosten am Wohnhaus auf EUR 300.000,-- – EUR 400.000,-- belaufen.“

Diese Feststellungen seien entscheidungswesentlich, weil die Geschäftsführerin der Klägerin den Beklagten auch in diesem Punkt völlig falsch informiert habe, wobei es sich um massive Pflichtverletzungen handle, sodass eine allfällige Maklerprovision auf null zu mäßigen sei. Die Pflichtverletzung bestehe auch darin, dass sich die Geschäftsführerin der Klägerin auf irgendwelche Angaben von Begleitern von Kaufinteressenten verlasse und die diesbezüglichen Angaben gegenüber dem Beklagten in der Form kommuniziere bzw beim Beklagten den Eindruck erwecke, dass ein Bausachverständiger vor Ort gewesen sei und die Sanierungskosten mit lediglich EUR 100.000,-- eingeschätzt habe, obwohl nur eine für die Geschäftsführerin unbekannte Person anwesend gewesen sei und sich geäußert habe.

Das Berufungsgericht hat dazu erwogen:

3.1. Die Feststellungsgrundlage ist nur dann mangelhaft, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317). Feststellungsmängel setzen sohin voraus, dass bereits im Verfahren erster Instanz ein entsprechendes Tatsachenvorbringen erstattet wurde (RS0053317 [T2, T4]). Wurde ein bestimmter Sachverhalt nicht behauptet, bedeutet die Unterlassung entsprechender – wenn auch aufgrund von Beweisergebnissen möglicher – Feststellungen keinen sekundären Feststellungsmangel (Pochmarski/Tanczos/Kober, Berufung in der ZPO4 187).

Der Vorwurf eines rechtlichen Feststellungsmangels kann überdies nicht erfolgreich erhoben werden, wenn vom Erstgericht zu einem bestimmten Thema ohnehin Feststellungen getroffen wurden, diese aber den Vorstellungen des Rechtsmittelwerbers zuwiderlaufen (RS0043320 [T18], RS0043480 [T15, T19], RS0053317 [T1]).

3.2. Die vom Beklagten geltend gemachten sekundären Feststellungsmängel liegen schon deshalb nicht vor, weil der Beklagte im Verfahren erster Instanz kein mit den nunmehr gewünschten Zusatzfeststellungen korrespondierendes Vorbringen erstattete. Insbesondere hat der Beklagte zu keinem Zeitpunkt vorgebracht, dass seitens der Klägerin ein Sanierungsaufwand am gesamten Haus von lediglich EUR 100.000,-- zugesichert worden wäre. Eine solche Zusicherung wäre auch mit dem Vorbringen des Beklagten, wonach er selbst damals die Sanierungskosten auf EUR 142.000,-- geschätzt habe (S 17, S 23, S 60 in ON 59), nicht vereinbar.

Ebenso wenig hat der Beklagte in erster Instanz vorgebracht, dass die gegenüber dem Beklagten kommunizierten EUR 100.000,-- insofern unrichtig weitergegeben worden seien, als der Geschäftsführerin der Klägerin vom Begleiter des anderen Interessenten (Zahnarzt) die Sanierungskosten mit EUR 300.000,-- bis EUR 400.000,-- angegeben worden seien. Diesbezüglich hat der Beklagte in erster Instanz lediglich behauptet, dass die Geschäftsführerin der Klägerin vom Begleiter des Zahnarzts, einem Baufachmann (sic), auf entsprechende Mängel/Schäden, unter anderem Feuchtigkeit im Keller, hingewiesen worden sei, weshalb ihr Mängel/Schäden am Kaufobjekt auch bekannt gewesen seien (S 5 in ON 22). Dazu hat das Erstgericht aber – unangefochten – eine Negativfeststellung getroffen (US 21).

Dass die Geschäftsführerin der Klägerin dem Beklagten wahrheitswidrig suggeriert hätte, dass die Schätzung der EUR 100.000,-- durch einen Bausachverständigen erfolgt sei, hat der Beklagte in erster Instanz ebenfalls nicht behauptet. Im Übrigen wird angemerkt, dass auch ein Begleiter eines Kaufinteressenten ein Experte vom Bau sein kann und der Beklagte diesen Begleiter in seinem Vorbringen selbst als Baufachmann bezeichnete (S 5 in ON 22).

Substanziiertes Tatsachenvorbringen dahingehend, dass die Geschäftsführerin der Klägerin wusste oder aber wissen hätte müssen, dass Sanierungskosten in Höhe von EUR 100.000,-- unrichtig im Sinn von „zu gering“ sind, und warum, hat der Beklagte in erster Instanz ebenfalls nicht erstattet, und zwar auch nicht mit der offensichtlichen Mutmaßung, dass die viel zu geringe Zahl nach heutigem (sic) Wissensstand auf eine absichtliche Geringschätzung schließen lasse (S 9 in ON 59).

3.3. Der Beklagte bringt auch nicht zur Darstellung, aus welchen Beweisergebnissen die Feststellung, dass der Geschäftsführerin der Klägerin die Sanierungskosten mit EUR 300.000,-- bis EUR 400.000,-- tatsächlich mitgeteilt wurden, ableitbar wäre. Dazu ist auf die Aussage des als Zeuge vernommenen Zahnarzts zu verweisen, welcher angab, dass die Geschäftsführerin der Klägerin bei der Besprechung des Bauzustands mit seinem Begleiter nicht mehr anwesend gewesen sei (S 3 in ON 31.1).

3.4. Dass die Geschäftsführerin der Klägerin mit EMail vom 9.11.2022 mitteilte, dass ein Experte vom Bau vor Ort gewesen sei und den Aufwand auf ca EUR 100.000,-- geschätzt habe, steht im Übrigen ohnedies fest (US 10). Eine „Zusicherung“ eines Sanierungsaufwands von „lediglich“ EUR 100.000,-- am gesamten Haus lässt sich daraus aber gerade nicht ableiten. Insgesamt liefern die getroffenen Feststellungen keinen (ausreichenden) Anhaltspunkt dafür, dass seitens der Klägerin in Bezug auf die Bezifferung des Sanierungsaufwands eine Aufklärungspflichtverletzung erfolgt wäre. Die Rechtsrüge des Beklagten ist insoweit auch nicht gesetzmäßig ausgeführt.

3.5. Ergänzend ist rechtlich darauf zu verweisen, dass sich der erstgerichtlichen Feststellung entnehmen lässt, dass für einen Sanierungsbedarf des Hauses nicht nur im Exposé (US 9), sondern auch in der EMail vom 9.11.2022 (US 10) hingewiesen wurde. Zur Bezifferung der voraussichtlichen Sanierungskosten war die Klägerin als Doppelmaklerin jedoch nicht verpflichtet (vgl 2 Ob 176/10m). Zu eigenen Nachforschungen über das Vorhandensein allfälliger nicht sichtbarer Mängel ist ein Doppelmakler ebenfalls nicht verpflichtet (vgl 2 Ob 176/10m).

4. Die Klägerin führt in ihrer Rechtsrüge aus, sie habe im Zusammenhang mit der im ursprünglichen Exposé angegebenen Wohnnutzfläche von 290 m² keine Pflichtverletzung zu verantworten, weil sie sich auf die diesbezüglichen Angaben der Verkäufer verlassen habe dürfen, welche plausibel, widerspruchsfrei und nachvollziehbar gewesen seien, weshalb sie mangels objektiver Zweifel nicht zu eigenen Nachforschungen verpflichtet gewesen sei. Mangels Pflichtverletzung scheide daher eine Kürzung der Provision aus.

Unter Berücksichtigung auch der unbedenklichen Beilage ./P stehe fest, dass der Beklagte vor Abschluss des Kaufvertrags die Baubeschreibung mit der darin enthaltenen Wohnnutzfläche von 188,78 m² gekannt habe.

Eine Mäßigung der Provision komme aber auch deshalb nicht in Betracht, weil das Erstgericht in seinen Feststellungen selbst zugrunde gelegt habe, dass der Beklagte [gemeint wohl] das Kaufobjekt auch erworben hätte, wenn er vollständig informiert worden wäre, sodass es an der Kausalität fehle. Eine Pflichtverletzung ohne Einfluss auf die Geschäftsabwicklung könne nicht zu einer Inanspruchnahme des Maklers führen.

Der vorliegende Fall sei nicht mit der vom Erstgericht herangezogenen Entscheidung 6 Ob 570/95 vergleichbar, weil dort die Unrichtigkeit einer Flächenangabe (betreffend eines Grundstück) für die fachkundige Maklerin auf den ersten Blick erkennbar, also schon bei oberflächlicher Betrachtung offenkundig gewesen sei. Die Wohnnutzfläche eines Gebäudes lasse sich deutlich schwieriger ermitteln. Die Angabe zur Wohnnutzfläche sei in offiziellen Bauunterlagen dokumentiert und für die Maklerin plausibel gewesen. Objektive Zweifel an den Verkäuferangaben hätten nicht vorgelegen. Die Klägerin habe auf die Richtigkeit der in der Baubeschreibung und den Grundrissplänen ausgewiesenen Wohnnutzfläche vertrauen dürfen.

Das angefochtene Urteil leide in diesem Zusammenhang an sekundären Feststellungsmängeln. Zwar habe das Erstgericht festgestellt, dass die Geschäftsführerin der Klägerin dem Beklagten gegenüber bei den Besichtigungen nicht erwähnt habe, dass die Wohnnutzfläche [gemeint wohl] nicht 290 m² betrage. Diese vom Erstgericht getroffene Feststellung schließe jedoch nicht aus, dass entsprechende Unterlagen vorgelegt worden seien. Das Erstgericht hätte daher folgende ergänzende – wörtlich wiedergegebene – Feststellungen treffen müssen:

„Dem Beklagten wurden bereits vor Abschluss des Kaufvertrags und auch vor Unterzeichnung des Kaufanbots die Baubeschreibung mit der darin ausgewiesenen Wohnnutzfläche von 188,78 m² vorgelegt; die maßgebliche Quadratmeterzahl war ihm daher zu diesem Zeitpunkt bekannt oder musste bekannt sein. Die Geschäftsführerin der Klägerin hat diese Unterlagen beim zweiten Besichtigungstermin am 15.11.2022 dem Beklagten vorgelegt. Zudem hatte der Beklagte bereits zuvor am 9.11.2022 per EMail die vollständigen Grundrisspläne aller Geschosse (Beilage ./L) erhalten, in denen die Nutzflächen ausgewiesen sind. Schließlich wurde ihm mit EMail des Vertragserrichters vom 14.2.2023 (Beilage ./P) nochmals bestätigt, dass der Bauakt samt den maßgeblichen Flächenangaben bereits ausführlich mit ihm durchgegangen sei; im Anhang zu diesem Schreiben war auch die Baubeschreibung mit der ausgewiesenen Fläche von 188,78 m² enthalten.“

Anhand der Urkunden Beilagen ./P und ./L in Verbindung mit den Angaben der Geschäftsführerin der Klägerin und dem unstrittigen zeitlichen Ablauf, wonach zwischen dem ersten und zweiten Besichtigungstermin kein weiterer Besprechungstermin zwischen der Geschäftsführerin der Klägerin und dem Beklagten stattgefunden habe, folge, dass der Beklagte bereits vor Abgabe des Kaufanbots sowie vor Abschluss des Kaufvertrags über die tatsächliche Wohnnutzfläche informiert und in Kenntnis war bzw er diese aus den übergebenen Unterlagen klar erkennen konnte.

Bei den Beilagen ./P und ./L handle es sich um unbedenkliche Urkunden, deren Inhalt zu keinem Zeitpunkt substanziiert bestritten worden sei. Diese Urkunden dokumentierten unmissverständlich die Übergabe, die gemeinsame Besprechung sowie die Hervorhebung der zutreffenden Flächenangaben im Rahmen des zweiten Besichtigungstermins. Der Beklagte habe daher die tatsächliche Wohnnutzfläche rechtzeitig gekannt oder aber kennen müssen. Eine angebliche unterlassene Aufklärung durch die Klägerin könne daher von vornherein nicht kausal für seine Kaufentscheidung gewesen sein. Der Provisionsanspruch wäre daher ungekürzt zuzusprechen gewesen.

Dass der Beklagte nach Erhalt von eindeutigen und unmissverständlichen Informationen in der Baubeschreibung den Kaufvertrag ohne jeglichen Vorbehalt unterzeichnet habe, stelle überdies ein ausdrückliches Anerkenntnis der tatsächlichen Wohnnutzfläche dar. Er könne sich daher nicht auf eine angeblich unrichtige Angabe berufen.

Das Berufungsgericht hat dazu erwogen:

4.1. Voranzustellen ist, dass die Klägerin mit ihren in die Rechtsrüge aufgenommenen (sich wiederholenden) beweiswürdigenden Ausführungen auf die Behandlung ihrer Beweisrüge zu verweisen ist. Eine gesetzmäßig ausgeführte Beweisrüge wird im Rahmen der Rechtsrüge jedenfalls nicht zur Darstellung gebracht.

4.2. Die Rechtsrüge betreffend das Vorliegen einer Pflichtverletzung im Zusammenhang mit der unrichtigen Angabe der Wohnnutzfläche mit 290 m² ist insofern nicht gesetzmäßig ausgeführt, als sie sich mehrfach vom festgestellten Sachverhalt entfernt.

So lässt sich den erstgerichtlichen Feststellungen nicht entnehmen, dass der Beklagte vor Abschluss des Kaufvertrags die Baubeschreibung mit der darin enthaltenen Wohnnutzfläche von 188,78 m² kannte und auch nicht, dass die unrichtige Quadratmeterangabe keinerlei Einfluss auf den Erwerbsvorgang hatte, steht doch gerade fest, dass der Beklagte auch in Kenntnis der richtigen Wohnnutzfläche zwar die Liegenschaft kaufen hätte wollen, jedoch zu einem niedrigeren Preis.

Unrichtig ist überdies, dass sich die Wohnnutzfläche von 290 m² auf Unterlagen des Bauakts gestützt habe und in den offiziellen Bauunterlagen (Baubeschreibung und Grundrisspläne) bestätigt worden sei. Feststellungsgemäß beruhte die Angabe von 290 m² im Exposé nämlich auf den (ungeprüften) Angaben der Verkäufer. In der Baubeschreibung war die Wohnnutzfläche demgegenüber mit 188,78 m² ausgewiesen.

Der erstgerichtlichen Feststellung, wonach der Beklagte dann, wenn er gewusst hätte, dass die Wohnnutzfläche nicht 290 m², sondern 188,78 bis 220 m² beträgt, die Liegenschaft dennoch kaufen hätte wollen, jedoch zu einem niedrigeren Preis, lässt sich entnehmen, dass der Beklagte bei Kaufvertragsabschluss gerade nicht wusste, dass die Wohnnutzfläche nicht bei 290 m² liegt.

4.3. Ungeachtet dessen kommt den rechtlichen Ausführungen der Klägerin auch inhaltlich keine Berechtigung zu.

4.3.1. Gemäß § 3 Abs 1 MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Dies gilt auch, wenn der Makler als Doppelmakler zugleich für den Dritten tätig ist. Nach Abs 3 dieser Gesetzesstelle sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben.

Gemäß § 30b Abs 2 KSchG zählen zu den erforderlichen Nachrichten, die der Immobilienmakler nach § 3 Abs 3 MaklerG dem Auftraggeber, der – wie hier der Beklagte – Verbraucher ist, schriftlich zu geben hat, jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Es muss sich um wichtige und entscheidungsrelevante Umstände für den Auftraggeber handeln, die sich aus der konkreten vertraglichen Vereinbarung ergeben können. Des Weiteren sind die Grundsatzinformationen im Zusammenhang mit dem Vermittlungsgegenstand zu erteilen. Auch gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften können von der Informationspflicht des Maklers umfasst sein. Demnach soll der Makler den Verbraucher etwa über die Beschaffenheit des Kaufobjekts und dessen Eignung für die vorgesehene Nutzung informieren, soweit diese Umstände dem Erwerber als Laien nicht erkennbar sind (2 Ob 176/10m mwN).

4.3.2. Der Makler ist Sachverständiger iSd § 1299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden kann, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen (4 Ob 8/02h; 1 Ob 209/02w; 4 Ob 186/10x; RS0109996). Er verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind (4 Ob 8/02h mwN). Der Makler ist verpflichtet, sämtliche Informationen über das Geschäft, sowohl die günstigen wie auch die ungünstigen, weiterzugeben (RS0112587). Eine besondere Nachforschungspflicht des Maklers wird in ständiger Rechtsprechung aber verneint. Besteht für den Makler keine Veranlassung, an der Richtigkeit einer weitergegebenen Information eines Dritten zu zweifeln, darf er sie weitergeben und ist zu Nachforschungen und der Prüfung ihrer Wahrheit nicht verpflichtet (5 Ob 135/07z; 7 Ob 27/09k; RS0112586; RS0112587). Er darf lediglich nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt überprüft. Eine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt, trifft den Makler nicht (RS0112587).

4.3.3. Verletzt der Makler die ihn nach § 3 Abs 1 bis 3 MaklerG treffenden Pflichten, kann der Auftraggeber nach § 3 Abs 4 MaklerG Schadenersatz und – soweit dem Makler ein Provisionsanspruch zusteht – wegen Verletzung wesentlicher Pflichten auch eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen. Voraussetzung für die Mäßigung der Provision ist nur, dass der Makler eine wesentliche Pflicht verletzt hat; wie sich die Pflichtverletzung auf die Abwicklung des Geschäfts ausgewirkt hat, ist hingegen ohne Bedeutung (4 Ob 135/01h; 1 Ob 304/02s; 10 Ob 26/07g; 9 Ob 74/15w; RS0115514 [T3]). Die Sanktion der Provisionsermäßigung soll unabhängig von einem konkreten beweisbaren Schaden immer schon dann eintreten, wenn wegen Vorliegens einer wesentlichen Pflichtverletzung davon auszugehen ist, dass der Makler nicht voll verdienstlich tätig geworden ist. Für die Mäßigung kommt es daher weder darauf an, ob ein Schaden überhaupt eingetreten ist, noch ob ein allfällig entstandener Schaden gegenüber dem schädigenden Makler geltend gemacht wurde. Im Ergebnis erfüllt das Provisionsmäßigungsrecht für den Auftraggeber die Funktion einer Vertragsstrafe des Maklers (4 Ob 242/01v; Fromherz, MaklerG § 3 Rz 53, 55; vgl RS0109995 [insb T11]).

Zu prüfen ist daher, ob die Pflicht nach den dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers wesentlich war; verletzte der Makler eine wesentliche Pflicht, so ist die Provision zu mindern (4 Ob 135/01h; 10 Ob 26/07g). In der Regel wird von der Wesentlichkeit auszugehen sein, wenn die verletzte Pflicht nicht von ganz untergeordneter Bedeutung ist (4 Ob 242/01v mwN; 2 Ob 98/25p; RS0109995 [insb T11]).

Die Provisionsminderung wegen eines Verstoßes gegen § 30b KSchG kann sohin nicht deshalb abgelehnt werden, weil das Geschäft nicht anders abgewickelt worden wäre, hätte sich der Makler pflichtgemäß verhalten (10 Ob 26/07g mwN; RS0111058; zu § 30b Abs 2 KSchG: 4 Ob 242/01v; vgl Gartner/Karandi aaO § 3 MaklerG Rz 34; vgl 9 Ob 25/24b).

Die von der Klägerin in ihrer Berufung zum Nachweis dafür, dass es doch darauf ankomme, ob die Pflichtverletzung einen Einfluss auf die Geschäftsabwicklung hatte, ins Treffen geführten Entscheidungen 6 Ob 25/06d und 2 Ob 142/11p (= RS0127529) vermögen an dieser Rechtsprechung nach Auffassung des Berufungsgerichts nichts zu ändern, zumal es sich dabei um mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbare offenbar besondere Einzelfallentscheidungen handelt, in denen die Mäßigung einem bloßen Formalismus gleichgekommen wäre.

So ging es in der Entscheidung 6 Ob 25/06d nur am Rande darum, ob das Fehlen der Nebenkostenaufstellung in der ausgehändigten Besichtigungsmappe eine Provisionsminderung rechtfertigt, obwohl ein ausdrücklicher schriftlicher Hinweis auf voraussichtlich erwachsende Nebenkosten unmittelbar über der Unterschrift der dort beklagten Käuferin erfolgt war. Die Mäßigung wurde mangels geringerer Verdienstlichkeit abgelehnt, wobei in diesem Zusammenhang eben auch erwähnt wurde, dass keine Anhaltspunkte für eine Geschäftsabwicklung in anderer Weise bei pflichtgemäßem Verhalten bestünden.

In der Entscheidung 2 Ob 142/11p wiederum war im Zusammenhang mit einem Liegenschaftskauf zwar nicht schriftlich, sehr wohl aber mündlich über eine bestehende Zufahrtsproblematik aufgeklärt worden. Fest stand, dass die Liegenschaft auch bei entsprechendem schriftlichen Vermerk gekauft worden wäre. Auf Basis dieses Sachverhalts erblickte der Oberste Gerichtshof in der Nichtvornahme einer Provisionsminderung keine aufzugreifende Fehlbeurteilung.

Wie ausgeführt sind diese Entscheidungen mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar, weil der Beklagte feststellungsgemäß nicht (weder bei den Besichtigungen noch zu einem späteren Zeitpunkt – disloziert US 24) über die Unrichtigkeit der im Exposé angegebenen Wohnnutzfläche aufgeklärt wurde.

4.3.4. Den erstgerichtlichen Feststellungen lässt sich entnehmen, dass die Wohnnutzfläche des Kaufobjekts nicht 290 m², sondern 188,28 m² bis 220 m² beträgt (US 19, letzter Abs). Selbst dann, wenn man – zu Gunsten der Klägerin – davon ausgeht, dass die Wohnnutzfläche entsprechend dem obersten Ende dieses Rahmens tatsächlich 220 m² beträgt, ergibt sich eine Differenz zu den im Exposé angegebenen 290 m² im Ausmaß von 70 m² (am unteren Ende des Rahmens wäre die Differenz mehr als 100 m²).

Nach Auffassung des Berufungsgerichts muss einer sachverständigen Maklerin eine Abweichung der Wohnnutzfläche im Ausmaß von mindestens 70 m² (entspricht hier rund 25 % der von den Verkäufern genannten Gesamtfläche) bei gehöriger Aufmerksamkeit auffallen, weshalb sich der Klägerin bzw deren Geschäftsführerin spätestens vor Ort entsprechende Erkundigungen – etwa durch genaue Einsichtnahme in die Wohnnutzfläche in der ihr ohnedies schon bei Erstellung des Exposé vorliegenden Baubeschreibung, welche die Unrichtigkeit zutage gebracht hätte – aufdrängen mussten. Folglich durfte sich die Klägerin auf die Angabe der Nebenintervenienten (Verkäufer) betreffend die Wohnnutzfläche aber auch nicht (mehr) verlassen. Insofern erscheint die vom Erstgericht angeführte Entscheidung 6 Ob 570/95 (wenngleich diese einen Schadenersatzanspruch betraf) betreffend den an Immobilienmakler für Grundstücksangaben anzulegenden Sorgfaltsmaßstab entgegen der Ansicht der Klägerin sehr wohl mit dem vorliegenden Fall vergleichbar. Die Klägerin hat daher, wie vom Erstgericht zutreffend erkannt, für die unrichtige Angabe der Wohnnutzfläche in dem von ihr erstellten Exposé einzustehen.

Bei der richtigen Angabe der Wohnnutzfläche (Objektgröße) handelt es sich beim Erwerb eines Wohnobjekts auch unzweifelhaft um eine – sogar besonders – (entscheidungs)wesentliche Information, die eine Maklerin zu erteilen hat (vgl Gartner/Karandi aaO § 3 MaklerG Rz 21), welcher zugleich eine wichtige preisbildende Eigenschaft zukommt, weshalb auch eine wesentliche Pflichtverletzung vorliegt und die Voraussetzungen für eine Provisionsminderung gegeben sind. Darauf, ob dem Beklagten durch die fehlerhafte Angabe der Wohnnutzfläche ein Schaden entstanden ist, etwa in Form eines zu viel bezahlten Kaufpreises, kommt es – wie aufgezeigt – nicht an.

4.4. Die von der Klägerin als fehlend monierten Feststellungen sind nicht gesetzmäßig ausgeführt und nicht entscheidungsrelevant.

Die gewünschte Feststellung, wonach dem Beklagten die maßgebliche Quadratmeterzahl bereits vor Abschluss des Kaufvertrags bekannt war, setzt sich in Widerspruch mit der erstgerichtlichen Feststellung dazu, wie es sich mit dem Kaufverhalten des Beklagten verhalten hätte, wenn er gewusst hätte, dass die Wohnnutzfläche nicht 290 m², sondern 188 bis 220 m² betragen hätte. Daraus folgt nämlich, dass er die tatsächliche Wohnnutzfläche vor Vertragsabschluss gerade nicht gekannt hat. Ob der Beklagte die richtige Quadratmeterzahl kennen hätte müssen, stellt eine Rechtsfrage dar, die keiner Tatsachenfeststellung bedarf.

Für die Frage der Pflichtverletzung der Maklerin kommt es aber ohnedies nicht auf den tatsächlichen Kenntnisstand des Beklagten und allfällige außerhalb des Exposés gelegene Umstände an, weshalb es auch keiner Feststellung dazu bedarf, ob dem Beklagten die Baubeschreibung mit der darin ausgewiesenen Wohnnutzfläche von 188,78 m² vorgelegt und übermittelt wurde. Wie bereits dargestellt kommt es für die Frage der Provisionsminderung nämlich nur darauf an, ob aufgrund des Pflichtverstoßes der Makler weniger verdienstlich war, nicht aber darauf, wie sich die Pflichtverletzung auf die Geschäftsabwicklung ausgewirkt hat. Darüber hinaus handelt es sich nach Auffassung des Berufungsgerichts – jedenfalls im Verbrauchergeschäft wie hier – beim Exposé um die maßgebliche Kaufunterlage für einen Immobilienkäufer, welcher sich darauf verlassen kann und können muss, dass die Angaben des Maklers im Exposé tatsächlich zutreffen. Gerade von einem Verbraucher kann nicht verlangt werden, die Angaben des Maklers im Exposé anhand allfälliger sonstiger von diesem zur Verfügung gestellter Unterlagen nachzuprüfen. Selbst dann, wenn dem Beklagten die Baubeschreibung mit der darin ausgewiesenen Wohnnutzfläche von 188,78 m² vor Abschluss des Kaufvertrags zur Verfügung gestellt worden wäre, wäre dies sohin nicht geeignet, den Pflichtenverstoß der Klägerin, der in der unrichtigen Angabe der Wohnnutzfläche im Exposé besteht, zu sanieren, dies insbesondere auch unter Berücksichtigung, das die Geschäftsführerin der Klägerin den Beklagten weder bei den Besichtigungen noch zu einem späteren Zeitpunkt darüber aufklärte, dass die im Exposé angegebene Wohnnutzfläche unrichtig ist.

Das zu der Baubeschreibung Gesagte gilt auch für die Grundrisspläne. Dass dem Beklagten diese schon mit EMail vom 9.11.2022 zukamen, hat das Erstgericht ohnedies festgestellt. Nicht richtig ist, dass – wie von der Klägerin in ihren Ersatzfeststellungen zum Ausdruck gebracht – in den Grundrissplänen die Nutzflächen (vollständig) ausgewiesen waren, wobei dazu auf die bereits im Rahmen der Behandlung der Beweisrüge getätigten Ausführungen verwiesen wird. Die diesbezüglich gewünschte Zusatzfeststellung ist daher nicht von den Beweisergebnissen gedeckt.

Auf eine Bestätigung per EMail durch den Vertragserrichter, dass der Bauakt samt den maßgeblichen Flächenangaben mit dem Beklagten bereits ausführlich durchgegangen worden sei, kommt es ebenfalls nicht an, weil daraus der tatsächliche Geschehensablauf nicht zwingend hervorgeht. Die Beilage ./P kann daher nur im Rahmen der Beweiswürdigung relevant sein, wozu wiederum auf die obigen Ausführungen zur Beweisrüge verwiesen wird.

Insgesamt ist das Vorliegen eines sekundären Feststellungsmangels daher zu verneinen.

4.5. Mit ihren Ausführungen zum Anerkenntnis verstößt die Klägerin gegen das im Berufungsverfahren geltende Neuerungsverbot (§ 482 ZPO).

5. Sowohl die Klägerin als auch der Beklagte wenden sich schließlich auch gegen das Ausmaß der vom Erstgericht vorgenommenen Kürzung der Provision.

Die Klägerin vertritt dazu den Standpunkt, die vorgenommene Kürzung um zwei Drittel sei völlig überschießend, wirklichkeitsfremd und rechtlich nicht haltbar. Tatsächlich hätte die Provision selbst bei unterstelltem Sorgfaltsverstoß „höchstens geringfügig“ gekürzt werden dürfen. In Wahrheit fehle es an jeder tatsächlichen Beeinträchtigung der Verdienstlichkeit, weshalb mit einer Kürzung allenfalls in einem symbolischen Ausmaß das Auslangen zu finden gewesen wäre, wie das der Oberste Gerichtshof in vergleichbaren Fällen bei bloß formellen oder für den Geschäftsabschluss irrelevanten Informationsmängeln für zulässig erachte. Der Pflichtverstoß sei nach den Feststellungen des Erstgerichts ja auch ohne Einfluss auf die Kaufentscheidung geblieben.

Der Beklagte strebt hingegen eine Mäßigung der Provision auf null an. Die Klägerin treffe eine Sachverständigenhaftung. Nach zutreffender Auffassung des Erstgerichts hätte diese zumindest die Baubeschreibung einsehen müssen, wodurch ihr die Unrichtigkeit der Wohnnutzfläche aufgefallen wäre. Überdies hätte der Klägerin als Sachverständige bei der Besichtigung des Objekts auffallen müssen, dass die von den Nebenintervenienten (Verkäufern) angegebene Wohnnutzfläche niemals stimmen könne. Insofern stehe fest, dass die Klägerin eine schwerwiegende Pflichtverletzung zu verantworten habe, die ihr im Rahmen der Besichtigung oder spätestens nach Vorliegen des Bauakts auffallen hätte müssen, wobei sie den Beklagten über die Unrichtigkeit der Wohnnutzfläche nie informiert habe. Gerade im Vergleich mit der vom Erstgericht angeführten Entscheidung des Oberlandesgerichts Wien zu 5 R 204/16f, welcher eine missverständliche Quadratmeterangabe im Ausmaß von 10 % der Fläche zugrunde gelegen sei, folge, dass die vom Erstgericht vorgenommene Provisionsminderung unzureichend sei, da vorliegend die Quadratmeterdifferenz 35 % der Wohnfläche betrage (unter Zugrundelegung einer Wohnnutzfläche gemäß Bauakt von 188,78 m²).

Das Berufungsgericht hat dazu erwogen:

5.1. Vorauszuschicken ist, dass sich die Klägerin mit ihrer Argumentation, dass der Pflichtverstoß keinerlei Einfluss auf die Kaufentscheidung gehabt habe, wiederum von den erstgerichtlichen Feststellungen entfernt, weil feststeht, dass der Beklagte bei Kenntnis der richtigen Wohnnutzfläche die Liegenschaft nur zu einem geringeren Preis kaufen hätte wollen, wobei offen blieb, ob auch die Nebenintervenienten (Verkäufer) mit einem geringeren Kaufpreis einverstanden gewesen wären. Insofern ist die Rechtsrüge der Klägerin erneut nicht gesetzmäßig ausgeführt.

5.2. Das Ausmaß der Provisionsminderung hängt davon ab, in welchem Maß die Verletzung einer wesentlichen Pflicht die Verdienstlichkeit des Maklers gemindert hat. Ausschlaggebend ist somit ausschließlich (4 Ob 242/01v; Fromherz aaO § 3 MaklerG Rz 78) die Schwere der vom Makler begangenen Vertragsverletzung (2 Ob 176/10m mwN). Die verletzte Pflicht ist dazu in ein Verhältnis zur Summe und zum Umfang der sonst vereinbarten Pflichten (einschließlich der nicht geschuldeten, den Provisionsanspruch aber erst begründenden Tätigkeit im vereinbarten Umfang) zu setzen (4 Ob 242/01v; Fromherz aaO § 3 MaklerG Rz 78), wobei die Beurteilung im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen vorzunehmen ist (6 Ob 25/06d; 10 Ob 26/07g; RS0111058). § 273 ZPO ist anzuwenden (2 Ob 176/10m mwN).

Grundsätzlich gilt, dass die Erteilung einer falschen Auskunft über eine wesentliche Eigenschaft des Kaufobjekts – wie hier die Objektgröße bzw Wohnnutzfläche – die Verdienstlichkeit des Maklers in einem erheblichen Maß mindert (4 Ob 135/01h; 5 Ob 125/19x).

5.3. Richtig vom Beklagten zur Darstellung gebracht wird, dass in der Entscheidung 5 R 204/16f des Oberlandesgerichts Wien eine Abweichung der angegebenen Wohnnutzfläche von der tatsächlichen Nutzfläche um rund 10 % die Grundlage der Mäßigung bildete (vgl Seite 32 des Urteils des Erstgerichts). Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass das Kaufobjekt in jener Entscheidung eine Wohnung mit lediglich 60,61 m² war (angegebene Fläche von ca 67 m²) und bei einer kleinen Wohnung eine unrichtige Quadratmeterangabe noch viel mehr ins Gewicht fällt wie beim vorliegenden, durchaus geräumigen Wohnhaus. Im Übrigen übergeht der Beklagte, dass das Erstgericht die tatsächliche Wohnnutzfläche mit 188,78 m² bis 220 m² feststellte. Da der Beklagte für die Provisionsmäßigung beweispflichtig ist, muss daher zugunsten der Klägerin von einer tatsächlichen Wohnnutzfläche von 220 m² ausgegangen werden, sodass die Flächendifferenz rund 25 % beträgt und nicht rund 35 %. Dass das Erstgericht unter Verweis auf die genannte Entscheidung die Provision im vorliegenden Fall ebenfalls um zwei Drittel mäßigte, ist daher nicht zu beanstanden.

5.4. Die vom Erstgericht vorgenommene Provisionsminderung um zwei Drittel erscheint auch in Anbetracht vorliegender Vergleichsentscheidungen des Obersten Gerichtshofs angemessen und nicht korrekturbedürftig:

In der Entscheidung 4 Ob 242/01v wurde im Fall einer unvollständigen Information über eine nur teilweise erneuerte Heizungsanlage eine Minderung der Provision um ein Drittel vorgenommen.

Zu 5 Ob 43/02p bestätigte der Oberste Gerichtshof eine Minderung der Maklerprovision um zwei Drittel aufgrund einer unrichtigen Information über den Vollwärmeschutz und die Beheizbarkeit einer Wohnung.

Ein vom Makler falsch angegebenes Errichtungsjahr eines Gebäudes führte zu 2 Ob 176/10m zu einer Provisionsminderung in Höhe von einem Viertel.

Der Entscheidung 6 Ob 135/16w lagen unrichtige Informationen über das Errichtungsjahr (das Objekt war etwas älter als angenommen) und den Zustand des Objekts (dieses wies verschiedene Mängel auf) zugrunde, was in einer Minderung der Provision um vier Fünftel resultierte.

Zu 7 Ob 63/18t war aufgrund unrichtiger Angaben über Zufahrtsstraße und den Zustand des Objekts eine Minderung um die Hälfte erfolgt.

In der Entscheidung 5 Ob 125/19x war ein Haus als komplett saniert und mit neu errichtetem Dachausbau beworben worden. Anlässlich der Besichtigung wurde überdies versichert, dass die Sanierung des Hauses nach dem Stand der Technik erfolgt sei. Tatsächlich litt das Haus an einer Vielzahl von Mängeln, unter anderem an Feuchtigkeitsschäden und einer damit einhergehender Schimmelbelastung. Dem Makler war bekannt gewesen, dass trotz der Sanierung im Technikraum des Hauses neuerlich eine feuchte Stelle aufgetreten war. Die vorgenommene Mäßigung der Provision um 60 % befand der Oberste Gerichtshof für angemessen.

In der Entscheidung 2 Ob 98/25p war schließlich eine Minderung der Provision um drei Viertel vorgenommen worden, weil die Maklerin nachträglich (erfolglos) versucht hatte, die Unterfertigung des zwischen dem Verkäufer und dem Käufer bereits verbindlich vereinbarten, von ihr vermittelten Vertrags zu verhindern.

5.5. Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach – wenn auch im Zusammenhang mit einer Mäßigung des Provisionsanspruchs des Maklers aufgrund der Verletzung der besonderen Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers nach § 30b Abs 1 KSchG iVm § 3 Abs 4 MaklerG – ausgeführt, dass ein Verstoß des Maklers gegen Aufklärungspflichten zwar zu einer Mäßigung des Provisionsanspruchs, nicht jedoch zum gänzlichen Entfall des Vermittlungsentgelts führt (RS0111058 [T11]; 10 Ob 26/07g; 1 Ob 304/02s). In der bereits erwähnten Entscheidung 2 Ob 98/25p hielt er an dieser Rechtsansicht im Hinblick auf den letztlich erfolgten Geschäftsabschluss in einem Fall fest, in dem der Makler (erfolglos) nachträglich versucht hatte, das von ihm vermittelte Geschäft, nämlich die Unterfertigung des bereits verbindlich vereinbarten Kaufvertrags, zu vereiteln.

Ein gänzlicher Entfall der Provision kommt daher auch im vorliegenden Fall jedenfalls nicht in Betracht, dies schon im Hinblick darauf, dass der Beklagte trotz der unrichtigen Angabe der Wohnnutzfläche am vermittelten Vertrag festhielt (er wohnt in dem von ihm erworbenen Objekt) (vgl Gartner/Karandi aaO § 3 MaklerG Rz 36; vgl auch 4 Ob 242/01v, 2 Ob 176/10m).

6. Insgesamt erweisen sich die Rechtsrügen beider Parteien sohin als erfolglos.

III. Zur Berufung der Klägerin im Kostenpunkt:

Die Klägerin strebt mit ihrer Kostenrüge eine Reduktion der ersatzfähigen Vertretungskosten (vor Anwendung der Obsiegensquote) von EUR 53.824,08 brutto auf EUR 38.403,72 brutto an und führt weiter aus, dass ein Drittel hievon, sohin ein Betrag von EUR 12.801,24 brutto zuzusprechen sei. Hinsichtlich der vom Erstgericht ausgemittelten Barauslagen des Beklagten erklärt sie ausdrücklich, dass diese nicht bekämpft werden. Unter Berücksichtigung der dem Beklagten zugesprochenen Barauslagen von EUR 3.434,-- errechne sich sohin der Kostenersatz an den Beklagten mit richtig EUR 16.235,24.

Begründend dazu führt sie aus, dass ohne gerichtlichen Auftrag ein mehrfacher Schriftsatzwechsel nicht zulässig sei, weshalb sämtliche über einen zulässigen vorbereitenden Schriftsatz hinausgehende Eingaben des Beklagten aus dessen Kostenverzeichnis ausgeschieden werden müssten. Indem das Erstgericht Kosten hiefür dennoch zuerkannt habe, habe es die gesetzlichen Vorgaben des § 257 Abs 3 ZPO missachtet und den Rahmen des § 41 ZPO überschritten.

Hiezu wurde erwogen:

1. Nach dem Gesetzeswortlaut des § 54 Abs 1a ZPO sind Einwendungen einer anwaltlich vertretenen Partei gegen die vom Gegner verzeichneten Kosten begründet zu erheben. Einwendungen gegen das Kostenverzeichnis des Prozessgegners müssen daher – wie vom Erstgericht zutreffend aufgezeigt – derart inhaltlich individuell aktenbezogen, rechnerisch alternativ durchkalkuliert und so weit inhaltlich substanziiert und schlüssig sein, dass sie – unter Berücksichtigung der Gesamtumstände der Kostenentscheidung – als Begründung für eine (teil-)abweisende Kostenentscheidung herangezogen werden könnten (Fucik in Klicka/Koller, ZPO6 § 54 ZPO Rz 9 mwN).

Wenn die Einwendungen als nicht oder nicht ausreichend begründet erkannt werden, sind sie unbeachtlich (Obermaier, Kostenhandbuch4 Rz 1.61).

2. Dem Erstgericht ist beizupflichten, dass die von der Klägerin (und auch von den Nebenintervenienten) erhobenen Kosteneinwendungen diesen Anforderungen nicht genügen.

Der Beklagte hat in seinen Kosteneinwendungen lediglich die Bemessungsgrundlage beanstandet, welchem Einwand das Erstgericht ohnedies gefolgt ist, und darüber hinaus die Honorierung des vorbereitenden Schriftsatzes vom 14.11.2023. Letzterem Einwand ist das Erstgericht nicht gefolgt, was von der Klägerin in ihrer Kostenrüge unangefochten blieb und offenbar auch insofern ausdrücklich akzeptiert wurde, als sie diesen Schriftsatz in ihrer Alternativkostenberechnung auswies.

Darüber hinaus hat die Klägerin in ihren Kosteneinwendungen lediglich erklärt, dass die Kosteneinwendungen der Nebenintervenienten richtig seien und sie sich diesen vollinhaltlich anschließe. Die Nebenintervenienten wiederum haben jedoch lediglich vorgebracht, dass „vorsorglich“ eingewendet werde, dass „alle anderen Schriftsätze“ des Beklagten über den Einspruch und einen vorbereitenden Schriftsatz hinaus der Bestimmung des § 257 Abs 3 ZPO widersprechen würden und nicht zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig gewesen seien.

Der an sich per se unzulässige Verweis auf noch dazu völlig unsubstanziiert erhobene Kosteneinwendungen der Nebenintervenienten durch die Klägerin vermag daher nicht, eine Unrichtigkeit der erstgerichtlichen Kostenentscheidung in Form der grundsätzlichen Zugrundelegung des Kostenverzeichnisses des Beklagten zu begründen. Daran kann auch die Anführung eines Alternativkostenverzeichnisses in den Kosteneinwendungen der Klägerin nichts ändern. Ein Vergleich desselben mit den vom Beklagten verzeichneten und vom Erstgericht zugesprochenen Kosten ergibt, dass die Klägerin nicht nur Schriftsätze, sondern auch die Kommission vom 28.6.2023 und die Befundaufnahme vom 20.9.2024, also nicht in SchriftsatzKosten bestehende Vertretungskosten, aus dem Kostenverzeichnis des Beklagten herausgestrichen hat. Würde man die unbestimmten Kosteneinwendungen der Klägerin akzeptieren, liefe dies letztlich auf eine von § 54 Abs 1a ZPO gerade nicht intendierte vollständige Kostenüberprüfung von Amts wegen hinaus.

3. Selbst in der Kostenrüge ihrer Berufung bleibt es die Klägerin schuldig, sich mit den einzelnen von ihr für nicht berechtigt befundenen Positionen im Kostenverzeichnis des Beklagten konkret und substanziiert auseinanderzusetzen. Erstmals in der Kostenrüge erhobene Einwendungen würden aber ohnedies gegen das Neuerungsverbot verstoßen (RI0000185; vgl Obermaier aaO Rz 1.88).

4. Der Kostenrüge der Klägerin bleibt daher ein Erfolg versagt.

IV.

Die Berufungen der Klägerin und des Beklagten erweisen sich damit insgesamt als nicht berechtigt.

V. Verfahrensrechtliches:

1. Werden erst im Berufungsverfahren neue Beweismittel vorgelegt, die die Unrichtigkeit einer entscheidungswesentlichen Tatsachenfeststellung belegen sollen, ist darin ein Verletzung des in § 482 Abs 2 ZPO geregelten Neuerungsverbots zu erblicken (RS0105484). Die Vorlage neuer Beweismittel im Berufungsverfahren zur Widerlegung getroffener Feststellungen ist jedenfalls unzulässig (A. Kodek in Klicka/Koller, ZPO6 § 482 ZPO Rz 5; G. Kodek in Kodek/Oberhammer, ZPOON § 482 ZPO Rz 24). Die von den Klägerin in ihrer Berufung vorgelegten Urkunden waren daher zurückzuweisen.

2. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens gründet in §§ 50, 41 ZPO. Da sowohl die Klägerin als auch der Beklagte mit ihrer jeweiligen Berufung erfolglos blieben, haben diese ihrem Gegner jeweils die Kosten für die Berufungsbeantwortung zu ersetzen.

Der von beiden Parteien verzeichnete Streitgenossenzuschlag ist dabei nicht zuzusprechen, weil die Nebeninterventionen (samt Berufungsbeantwortung der Nebenintervenienten) unter Ausschluss eines weiteren Rechtszugs zurückgewiesen wurden. Der Klägerin stand unabhängig davon im Berufungsverfahren jedenfalls nur eine Partei, nämlich der Beklagte, gegenüber, weil die Nebenintervenienten ihren Beitritt auf Klagsseite erklärt hatten.

Unter Ausklammerung der verzeichneten Streitgenossenzuschläge belaufen sich die Kosten für die Berufungsbeantwortung der Klägerin richtigerweise auf EUR 1.696,02 (inklusive EUR 282,67 USt) und jene des Beklagten auf EUR 3.007,02 (inklusive EUR 501,17 USt). Nach Saldierung ergibt sich der im Spruch ersichtliche Kostenzuspruch an den Beklagten.

3. Für die Berufung im Kostenpunkt und für deren Beantwortung gebührt keine gesonderte Entlohnung, weil diese Teil der Berufung bzw Berufungsbeantwortung sind und mit den Kosten für diese Schriftsätze abgegolten werden (RS0087844 [T3, T7, T12]).

4. Von einem Bewertungsausspruch im Sinn des § 500 Abs 2 ZPO war abzusehen, weil der Entscheidungsgegenstand im Berufungsverfahren ausschließlich in einem Geldbetrag bestand. Der Zwischenantrag auf Feststellung war im Berufungsverfahren nicht mehr gegenständlich.

5. Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO waren bei der vorliegenden, auf den Einzelfall abstellenden Berufungsentscheidung nicht zu lösen. Die Voraussetzungen nach dieser Gesetzesstelle für die Zulassung der (ordentlichen) Revision liegen somit nicht vor.