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Bankruptcy sale may exclude transfer of lease contract

BGE 32 I 377Federal Supreme Court Official Reports (BGE) / Band IFeb 15, 1906Dismissed

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Omnilex summary

In the bankruptcy sale of a hotel property, the supervisory authority struck auction condition no. 7, which would have required the purchaser to continue the debtor's lease or pacht contract. The Federal Tribunal held that the bankruptcy administration is not legally obliged to impose such contractual continuity. Under Articles 281 and 314 OR, the new owner may refuse to continue the lease or pacht relationship. Whether keeping or omitting the condition better serves the estate is a matter of liquidation appropriateness, not a reviewable legal error. The recourse was therefore dismissed.

Omnilex headnote

Art. 281 OR; Art. 314 OR; bankruptcy sale conditions and continuation of lease/pacht contract; the bankruptcy administration may, in the interest of the estate, but is not required to, impose on the purchaser the continuation of a lease or pacht contract concluded by the bankrupt before the opening of bankruptcy. The relevant issue is the appropriateness of liquidation, not a question of legal admissibility, since the new owner may refuse contractual continuation. A damages claim of the tenant or pachter, if any, does not create a duty to transfer the contract; it remains a separate issue. The supervisory authority's discretionary assessment is not reviewable as a legal violation (consid. 2).

Full text

C. Entscheidungen der Schuldbetreibungs- ment, d'une fati0n precise, le montant de la creance (mnme conditionnelle, comme celle ayant pour objet un salaire), que, suivant lui, son debiteur possMe contre un tiers, et dont il demande la saisie, n'apparait pas comme etant de nature ä. justifier une autre solution, car le creancier peut parfaite- ment bien savoir que les indications fournies par le debiteur on le tiers-saisi au Prepose sont inexactes sans savoir toute- fois d'une maniere rigoureuse jusqu'a quel point ou dans quelle mesure ces indications s'ecartent de la realite. V. En faisant ici application des principes qui ont 13M consacres dans l'arrnt precite, 1'0n doit reconnaitre qu'en presence de la contestation existant entre le recourant, d'une part, et les tiers-saisis ou le debiteur d'autre part, sur le montant du salaire de ce dernier, il s'agissait, pour l'office de Geneve ou pour l' Autorite cantonale de surveillance de trouver une solution qui, comme celle intervenue dans la cause Tarchini, sauvegardat aussi bien les interets du crean- eier que ceux du debiteur. La premiere operation consistait ainsi, pour l'office, a determiner la quotite saisissable, et, partant, la quotite insaisissable en taut GaS, du salaire du de- biteur, sur la base des indications de ce dernier ou des tiers saisis. Or, cette premiere operation se trouve avoir ete accomplie en l'espece, puisque sur la base du salaire indique par les tiers-saisis ou par le debiteur, de 4 fr. par jour, l'of- fice a fixe 1a quotite saisissable de ce salaire a 4 fr. par mois. Et cette operation-la n'a pas ete attaquee par le recou- rant, puisque celui-ci n'a pas pretendu qu'a supposer exactes ces indications l'office eftt mal procede, en fait ou en droit. Cette premiere operation demeure donc definitivement ac- quise. -Mais il y avait lieu de saisir en outre tout ce dont, en realite, 1e salaire du debiteur pouvait depasser la somme indiquee par ce dernier ou par les tiers-saisis, de 4 fr. par jour, cela afin de tenir egalement compte des indications du creancier et de l'eventualite dans laquelle celui-ci reussirait ä. obtenir du juge la reconnaissance du bien-fonde de ses alle- gues. Toutefois, etant donnees les conclusions du recourant, qui ne tendent a obtenir que le maintien de la saisie du und Konkurskammer. N° 55.

17 novembre 1905, a la somme de 20 fr. par mois, et puisque Buivant ce qu'il vient d'etre dit, cette saisie, telle qu'elle a ete rectifiee le 15 fevrier 1906, porte deja definitivement Bur une somme de 4 fr. par mois, l'operation compIemen- taire a laquelle l'office doit etre invite a proceder sans retard , I . ' n a p us a porter que sur une somme de 16 fr. par mois sur ce dont le salaire du debiteur pent depasser le montant in- dique par les tiers-saisis ou le debiteur, de 4 fr. par jour. (Comp. aussi RO ed. spec. 7 n D 22 consid. 3, p. 91 .) Par ces motifs, La Chambre des Poursuites et des Faillites prononce: Le recours est declare fonde dans Ie sens des motifs qui precedent, et le Prepose aux poursuites de Geneve invite a proceder immediatement ainsi qu'il est dit ci-dessus. 55. uff djrib uC)m 25. JlprlC 1906 in Sndjen C)ninfSUtfwaftnull gJdjmtb unb tu"fftu. Legitimation zur betreibungsrechtlichen Besc!uurde (Konkursamt). -Verwertung von Liegenschaften im Konkurse " Gültigkeit eintw Steigerungsbedingung des Inhaltes, dass de1' Ersteigerer einen vom Gemeinschuldner abgeschlossl'nen Miet-oder Pachtvertrag mit dem Mieter oder Pächter fortzusetzen habe. OR Art. 281, 314. Ange- messenheitsfmge. I. ?Um 27. SJ)Nil'o 1904 l)ntte Sol)nnn 6d)mib, numeiftel' ht Sif , bn 1l;m gcl)öl'cnbe S)otet djroeiael'l)of nur bel' 2en3erl)eibe bem ttrnu3 renn nur bie nuer bOU ae!)u Snl)ren bermietet. Sn bel' lYo(ge -bn gennue ntum ift nu ben ?Uften nid)t er:: fid)tlid) -fiel Sd)mib in jfonfUt' . ie bie erroertung beß ,, djroeiael'l)ofeß" lietreffenbeu, bom 10. eaem6er 1905 bntiel'ten Steigerung 6ebiugungen lieftimmen sub Biff. 7 fo(genbeß: fInß ift nd)e beß rfteigererß, mit bem bel'maligen '.mieter S)errn l'nna renn fidj über baß gnn3e befte!)enbe '.mietber9a(tni nli" Ed. gen. 00 I No 41 p. 235. (Al/m. d. Red.f. Pllbl.)

C. Entscheidungen der Schuldbetreibungs- 3Unnbe1t unb entfd lägt fid bie stonfurntlerwaItung jeber eluänr leiftung ober fonftigeu aftung." ,3nnert 1Yrift Hellte bie stlofteroraumi L . in SJJCünd en läu6igertn ber enten t):potl)ef auf ber Steigerungßliegenfd aft: im lBefd)nmbel1.lege baß lBegel)ren, bie genannte ßiff. 7 ber td. gerungnoebingun!leu bal)in auauänbern, baf! ber 'InietDcrtrag mit lBreun ntd)t bem rftetgerer ft6er6unbeu unb biefer feine emc. r Ieiftung ober fonftige S)aftung au biefem lBertragc 3U ü6ernel)mcn lja6e. ie lBefdllueri,)eruf)min mad)te ge(tenb: :ver mietl,)ertrag fei burd) ben stonfur aufgcljooeu ttlorbeu unb oie stonfurß .1er maltung 3u belfen ufred tl)Ciltung unb Üoeroinbullg an ben r teigerer nid)t berecbtigt.S2entm fd)affe für ben 'Inieter ein lBotred)t uno l)a6e 3ur 1Yolge, baB bie megellfd aft weniger geUe unb fo bie anbern läubiger gefd)äbigt luurben. (ud) bie äubigerin ber 3roeiten S)t):potnet, S2cil)faffe täfa, fod ! oie fragfid)e Steigerungß ebingung an mit bem ntrage, fte auhul)eben, uno inbem fte fte materiell unter bem gIeid)en e jtd)t :punfte unb bancoen nod) au -l)ier nid)t menr in lBetrad)t fommenben -formeUen runben in 1Yrage Hellte. :vie stonfurnl)erm(lHung unb baß stonrurßamt I)Uuaf d)ein brad)ten in il)rer .lBefd) uerbcanfmort an: ,3 ä 9 er f:pred e fic9 in feinem .!tommentar, in ?Rote 5 3u mrt. 211, bal)in aUill, 'eag bie stoufurßmaffe beill lBermieter a ill lBertreterin beß emeinfd ulb net fein Jtünbig1tngnrecf)t l)afle (sc. menu bie weiete oei ston furnaubrud) fd)on angetreten fjemefen ,ei). :vieje nftd)t merbe . ' mle a113unef)men fei, im lBunbengericbt burd bringel1. :vemgemäf! fönne ber 'Inieter lBrenn bie ortfeßung beß 'Inie!tJertragefS I.)er angen unb mad)e er mit 1Red t für ben 1Ya( ber ?Rid)tl)aItul1fj beill lBertrageß eine 6d)(l'oenßerfanforberul1g unb 31uar nid t Qf .!tonfUt' , ,oubern aIß 'Inaff efor'oerung geften'o. lBielleid tltlurbe bie .!tOl1flltßl.lerro(lftung femer für eine unbered)ttgte .!tünbigung Qftbar gemad)t, unb jie entfc9lage jtd) feber lBerantmortltd)feit, loenn bie ufitd)tnbel)örbe ben lBertrag (mff)e e. H. %n 13. eflru(lr 1906 erfannte 'oie tantonafe uffic9t ' bel)örbe: bie lBeld)roer'oe lei egrünbet unb bie Biff. 7 ber teigc, rungnflebingungen aufgel)oflen. Sie fül)rie aUß: uill ben ften ergebe fid) in fehter Illieife unb eß fei ü rigenß aud) nid)t be" und Konkurskammer. N° 55.

l)au:ptet worben, baB bie stonfurßmaffe ben ßacfttoertrag über" nommen l)abe. :vie uffaffung ,3äg erß, ba13 bie stonfUt'ßmaffe .be 113ermieterß beaw. lBer:päd)ter ben lBertrag bann nid)t mel)r auflöfen fönne, uenn baß 'Iniet fle3 u. ß1ld)tobjeft bei ber .!ton' furilleröffnung bereitß übergeoen roorben fei, ftel)c mit ber l)err fd)el1ben I) nfid)t im Illiiberfnrud unb fei öU l.lermerfen. Ilnad lei l)fer bie .!tonfurillmaffe 3Ut' Überbinbung be 113crtragcß an beu rfteigerer nicl)t )ernflid tet. ltd) ba3u bered)tigt fei iie nid t: inad) ber Uten(age fle3roccte bie Ü6erbin'oung (e'oiglid), einem oe beutenben, cl.lentuell aI 'Inan eforberung rellUfierlJaren d)aben " crfat aufprucft beß :Brenn lluß3umeid)en. ,3nDeß fei bie lBegrünbet ett ber betreffenben lBefürd)tuugen nid)t bargetan. I)rnberfett fet fetjr mol)! gl 1Ubltd), bau luegen ber 6tetgemngill6ebinguug 7 fein gunftigeß efultat eraielt merben lönnte; namentHd lueil ber ?ßac9tl.lcrirag nod) airfll ad)t ,J'(ll)re anbauern unb 3 ubem

mi fd en d mib unb lBreun ifferen3en au 6eftel)en fd)cinen, beren r lebigung unter Umftänben aud) uod 3u S2aften be rfteigererß efe. :vanlld Jet eß angeacigt, ßiff. 7 bnr teigerungßbcbingungen aufaul)e en. III. Jnnert rift l)aben bic stonfur ))ermattung c9mib unb oie .lBetrei uugMmter (I.lllfct)etn unb :vom!cid)g -bic bei ber ufitetlung ber 6teigerung bebingungen mitgeroirft ljaUen -ben :ffieturß an ba ::5unbeillgerid)t ergriffen, mit bem ntrage, ben ntfd)eib ber fantonIlIen ufiid tnbel)örbe llufau9cben unb bie ßiff. 7 ber Steigcrung ebingungen alill 3ufäffig a u erUären. :flic lBorinftan3 uni,) bie stonfurßgIaubiger lofterbrauerei . . in lJ)(fmd)en unb 2ei9faffe täfa fleantragen broeifllng beß 1Returfe . ie Sd)ulbbetrei ungß; unb .!tonfur fammer 3 k tjt in rroägung:

  1. :vcn stonfurnämtern li.lafcgein uub :vomlefd)g fel)!t nnd feftfteljenber ßra;ri -im egenf(t 3ll ber refurrterenben ston furßlJet'ronftnug d)mib -oie egiiimatioll a ur .lSeid)roerbe fiil)rung unb bamit aum lJor(tegenoen 1Jtel'urje.
  2. cgenftanb ileß lBefd)rocrbe))erfatjrenß 6ilbet 'oie lBerfftgllng, 'oie bie stonfurnl.lermaltung d)mib 'ourd) uffte( ung ber Biff 7 ber Steigerungillbebingungen bal)in getroffen l)at, bllU bel' r"

C. Entscheidungen deI' Schuldbetreibungs- fteigerer bel' megenfnaft ben bom emeinbefnurbner abgefnloffenelt mertrag -ob er ein SJRiet ober ein q3antbertrag fei, fann ba9ingefteUt bfeiben -au übemenmen abe. Unb aroar fragt e,6. fi , 0 bie morinftan3 einen gefenroibrigen unb bamit einen tlot 18unbengerint anfent aren ntfd)eib llungef1iUt 9abe, tnbem fie bie gemmnte ßiff. 7 aufl o . mun beftel t 3unacf)ft feine bunbenrentUne morfnrift, lt eId)e bie Sfonfllrnberrol1Itung bireft unb aunbrücf j anroeifen roürbe -fei e fd)(entnin, fei es unter beftimmten morllusje 1ungen -, einen q3ant ober SJRietbertrag, ben bel' emeinfdiulbner dIs igentümer einer .2iegenfnaft Mr bel' Sfonfurseröffnung a ge fnloffen l atte, bei bel' merroertung bel' .2iegenfd)aft H)rem lt crber 3u über6inbm. 60bann roürbe fid) au bie r5d)ruafoIge rung nint rentfertigen, baB, roenn unb fottlcit bel' mertragsfonttll ent bes emeinfnulbners tJon ber .)((lffe bie ueitm rfüUung beß mertrages 6eanfvrunen fönnte, nun aud) bie Sfonfurßber maItung bon felbft 3u Ü erbinbung bes mertrages an oen r:: fteigerer tJer'Pfl1 tet fei, in bel' SJReinung, baB bie mid)tüberoinbung eine bon ben Sfonfursgläubigem anfentbare efe ) uibrigfeit bar fteUen mürbe. mielmenr mua bie merroaftung, fofem ben SJRajfe intereffen mit bel' ?JUd)tüberbtnbung bes mertragcß beffer gebient ift -tuas in bel' 1Regef 3utrifft, ba bie mertiiufUd)feit bes 06:: jettes baburd) er9c6lid) geroinnt -, gefe id) befugt fein, bie 5tetgerung bebingungen in biefem Sinne aufaufterfen (-fo übrigenß elUd) b er bon ben 1Refurrenten gegenüber bem lBorent fd)eib aitierte Sfommentar ,Säger, mote 5 3u r1. 211, 5. 375 oben -), roobei immernin bie ier nint benaut'tete l)entualitIH eine uornerigen befonbem intritte ber SJRaffe in ben ?Sertrag ( rt. 211 bf. 2 d).It ) uoroel alten bleiben fann. SUfe ge nannte 18efugni bel' merroaHung, bon bel' Überoinbung aoauieljen, ergibt fi aus ben 1'1. 281 unb 314 om, bie, tnbem fie bie menti3fteUung be Heuen rttlerber bel' SJRiet ober q3ad)tfane regeln, bie SJRögUnfeit ber 9(id)tübernanme bei3 mertragei3 unb ba:: mit alfo au feiner mid)tü6erbinbung tJorfeljen. SUai3 efagte gUt in 6efonbere e6enfaUi3 ba, roo -roie ier bel' aU -bie SJRiete ober q3ad)t bei bel' .!tonfurseröffnung bereits angetreten mar, auf merne uentualität aud) bel' ?illortraut bel' rt. 281 unh und KonkurskammeI'. N° 55.

314 cit. ("bie g;ortfc )ungl/ bei3 SJRiet. ober q3ad)tuertrageß) in errier mnie :paat. Uerbings fann aUß bel' mid)tüberbinbung bC mertrngei3 bem bii3l erigen SJRieter ober q3äd)ter ein 5d)abeni3erfat anf:pl'Ud) gegen bie SJRaffe (fei es nun ali3 SJRaife:, fei eß alS Sfonfursforberung) erttlad)fen ( r1. 281 bf. 1 in fine unb 314 bf. 1 in fine 01R; S)afner, Sfommentar, rt. 281 mote 8 in fine; ,Sag er, loc. cit.). ber au fo roeit bem fo tft, l anbelt e,6. fid) bei bel' ntfd)eibung barüoer, 06 bie Sfonfursucr UaItung bas ?maffeintereffe beffer roa9re, roenn fie ben mertrag überoinbet unb bamit biefer 5d)aben erfanforberung be SJRietms ober q3äd)ters austtleint, ober menn fie biefe orberung gemiirtigt unb bnfür bas Oojelt frei tleriiuüert, um eine g;rage nint bel' efenmäaig feit, fonbcrn bel' ngemeffenl eit. SUemaufolge unterliegt bel' mOl'. elttfneib, bel' bie ßiff. 7 bel' -0teigerungi36ebingungen als gegen ben ßroect einer uorteHl aften .2iquibntion bes teigerungsobjeftei3 uerftoaenb aufgeot, feiner bl'tnberung burd) bie bunbe gerid)tlid)e mefd)merbeinftan3. 91int unterfud)t 3u werben braud)t bana , ob oie morinftan3 bie lBernaItntffe red)tHd) autreffenb 6eurteilt, menu fie annimmt, baa eine Sd)abcni3erfanforberung etttlaljnter rt gegenüber bel' SJRaffe -bie ben mertrag nid)t übernommen abe -nid)t au oefürnten fei. iefe filge rönnte übrigen,6. i9re eigentIid)e 2ßfung im 5treitfaUe nur in einem a uifnen bel' SJRaffe unb bem lBerlragnfontraljenten 18renn burd)aufü9renben q3r03e%berf( ren finben, rol'tnrenb ei3 fi im uorHegenben me. fnroerbet1erfanren Moa um eine einfettige q3t'üfung bel' r lge bur bie SJRaffeorgane anbeIn fann, eine q3rüfung, bie jener 26fung nid)t ullrgreift unb bie nur im 6inne bel' )illflrbigung einei3 IDcot!bei3 erfotgt, bai3 bei bel' 18eurteHung jener anbern ljier attueUen g;rnge mit in 18etrad)t 9C30gen roirb, mc!d)cr 3nnaIt ben auföufteUenben 5teigerungnbebingungen im bOrmürfigen qJunfte gegeben roerben foU. SUemnad) at bie 5 uIb6etrei6ul1gi3. unb Sfonfuri3fammer erfannt: er 1Refurß mirb abgettliefen.

Keywords

bankruptcy saleauction conditionslease contractpacht contractliquidation discretionsupervisory complaintdamages claimproperty sale

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether an auction condition in bankruptcy sale can compel the purchaser to continue the debtor's lease or pacht contract

Extracted holding

Yes. The bankruptcy administration may exclude such a condition because Articles 281 and 314 OR allow a new owner to refuse continuation of the lease or pacht contract; the question is one of appropriate liquidation, not legal permissibility.

Extracted reasoning

The court held that bankruptcy organs are not bound to impose transfer of the contract to the buyer. Where continuing the contract serves the estate's interests, the administration may include it; but it is also entitled to omit it, especially because a damages claim by the tenant or pachter may arise. The supervisory authority's assessment of the liquidation's appropriateness is not reviewable as a matter of law.

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