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Rent reduction under Art. 308 OR for ice harvesting lease

BGE 37 II 202Federal Supreme Court Official Reports (BGE) / Band IIJan 28, 1911Dismissed

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Omnilex summary

Kieser leased to Knecht the right to harvest ice from the Katzensee and sued for unpaid quarterly rent installments, default interest, and related collection and legal-opening costs. Knecht sought a reduction of rent under Art. 308 OR, arguing that the mild winter had greatly reduced ice production and caused him a loss. The Zurich courts rejected that defense. The Federal Supreme Court held that Art. 308 OR is a special rule limited to agricultural land in the strict sense and does not apply to a lease of a lake for ice extraction. The appeal was therefore dismissed and the cantonal judgment confirmed.

Omnilex headnote

Art. 308 OR; scope of the lessee’s entitlement to a proportional reduction of rent; the provision is an exceptional rule confined to leases of agricultural land in the strict sense, namely land used for crop farming or livestock breeding. It does not constitute a general principle of lease law and cannot be extended by analogy to properties devoted to economically different uses, even where production depends on natural forces or resembles agricultural yield (consid. 2). In such cases the ordinary risk rule applies: absent a contractual stipulation, the lessee bears the yield risk.

Full text

  1. Arteil vom 23. Iuni 1911 in Sachen Knecht, Bekl. u. Ber. Kl., gegen Kieser, Kl. u. Ber. Bekl. Art. 308 OR. Der Anspruch auf verhältnismässigen Nachfass vom Pachtzinse besteht nur bei landwirtschaftlichen Grundstücken im eigentlichen Sinne (die dem Ackerbau oder der Viehzucht dienen); er gilt nicht bei der Pacht eines Seegrundstücks zum Zwecke der Eis gewinnung. A. Durch Urteil vom 28. Januar 1911 hat die I. Appel lationskammer des zürcherischen Obergerichts in vorliegender Streit sache erkannt: Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich I. Abteilung vom
  2. Oktober 1910 wird in allen Punkten bestätigt. B. Gegen dieses Urteil hat der Beklagte gültig die Berufung an das Bundesgericht ergriffen mit den Anträgen: Es sei die Klage gänzlich abzuweisen; eventuell sei sie nur in einem reduzierten Betrage gutzuheißen.

Berufungsinstanz: 1. Allgemeines Obligationenrecht. No 30. C. In der heutigen Verhandlung hat der Vertreter des Beklagten diese Berufungsanträge erneuert und der Vertreter des Klägers auf Abweisung der Berufung angetragen. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

  1. Der Kläger Kieser ist Eigentümer eines Gutes bei Regensdorf, zu dem ein kleiner See, der Katzensee, gehört. An diesem hat er dem Beklagten Knecht durch Vertrag vom 10. Oktober 1906 pachtweise das Recht zur Eisausbeutung eingeräumt. Mit der vorliegenden Klage fordert der Kläger Bezahlung zweier rück ständiger vierteljährlicher Pachtzinsraten von je 2312 Fr. 50 Cts. samt 5% Verzugszins seit dem 21. April und 15. Mai 1910, sowie die Rückvergütung der Kosten zweier Zahlungsbefehle von je 1 Fr. 50 Cts. und der dem Kläger im Verfahren betreffend Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung erwachsenen Gerichts kosten von 7 Fr. a Cts. und Streichung einer in diesem Ver fahren gesprochenen Parteientschädigung von 8 Fr. Der Beklagte hat auf Abweisung der Klage angetragen, mit der Begründung, daß er im Winter 1909/10 wegen der milden Temperatur auf dem Pachtobjekt nur ganz geringe Quantitäten Eis habe ernten können, dadurch eine Einbuße von wenigstens 10,000 Fr. am Ertrage erlitten habe und unter diesen Umständen nach Art. 308 OR Herabsetzung des jährlichen Pachtzinses um einen Viertel be anspruchen könne. Die beiden kantonalen Instanzen haben diesen Standpunkt des Beklagten verworfen und die Klage voll geschützt.
  2. Der Art. 308 OR gewährt den Anspruch auf verhält nismäßigen Nachlaß vom Pachtzinse nicht schlechthin jedem Pächter, sondern nur dem Pächter eines landwirtschaftlichen Grundstückes Er enthält also keinen allgemeinen Grundsatz des Pachtrechtes und ist im besondern kein Ausfluß eines Satzes, daß der Verpächter als Eigentümer des nutzbaren Objektes vor der Trennung der Früchte den Zufall zu tragen habe (welche Auffassung freilich für das gemeine und das französische Recht teilweise vertreten wird). Vielmehr stellt der Artikel eine für die Besonderheiten der land wirtschaftlichen Verhältnisse berechnete, aus Billigkeitserwägungen hervorgegangene Ausnahme von der dem Gesetze zu Grunde lie genden allgemeinen Regel auf, daß derVerpächter nur den Gebrauch und die Beschaffenheit der Pachtsache als vertragsgemäß zu präs

tieren habe, nicht aber auch für einen wirklichen Ertrag einstehen müsse und daß daher bei der Fruchtziehung der Zufall in vollem Umfange auf dem Pächter lastet. Als eine solche Sonderbestimmung ist aber der Artikel nur auf die Verpachtung landwirtschaftlicher Grundstücke im eigentlichen Sinne anwendbar, also wesentlich auf Grundstücke, die für den Ackerbau und die Viehzucht bestimmt sind (vergl. Hafner, Kommentar zum OR, Note 1 zu Art. 308); und sie darf nicht auf Grundstücke mit ökonomisch anderer Aus nützung ausgedehnt werden; das auch dann nicht, wenn bei solchen die Benützbarkeit mit der landwirtschaftlichen gewisse Analogieen auf weist, wenn etwa, wie heute für die hier in Frage stehende Eis gewinnung geltend gemacht wurde, das auf dem Grundstück ge wonnene Produkt sich durch das Wirken von Naturkräften nach und nach bildet. Die Klage ist hienach mit den Vorinstanzen zu schützen und die Berufung abzuweisen, ohne daß noch zu prüfen wäre, ob dem Beklagten überhaupt ein Schaden erwachsen und ob dieser die Folge eines außerordentlichen Unglücksfalles nach Art. 308 sei. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Die Berufung wird abgewiesen und damit das Urteil der I. Ap pellationskammer des zürcherischen Obergerichts vom 28. Januar 1911 in allen Teilen bestätigt.

Keywords

rent reductionleaseagricultural landrisk allocationice harvestingnatural yieldanalogyexception rule

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether Art. 308 OR applies to a lease of a lake property for ice harvesting

Extracted holding

No. The proportional reduction of rent under Art. 308 OR applies only to leases of agricultural land in the strict sense, i.e. land used for crop farming or livestock, not to a lake property leased for ice extraction.

Extracted reasoning

Art. 308 OR is an exceptional rule based on the special conditions of agriculture and does not express a general principle of lease law. The lessee bears the risk of yield unless the lease concerns agricultural land proper; analogies with other forms of natural production do not extend the provision.

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