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1C_257/2013•Building permit upheld despite communal plan director
1C_257/2013Federal Supreme Court / Public Law Division IJan 13, 2014Dismissed
Extracted by Omnilex
The Federal Supreme Court dismissed a neighbor’s appeal against a Geneva building permit for grouped housing on adjoining land in Hermance. The court held that the appeal was admissible because the appellant was an adjoining owner. It rejected complaints of denial of justice, violation of the right to be heard, and arbitrary fact-finding as inadmissible or unfounded. On the merits, it found no arbitrary application of Geneva construction law: the project met the 27.5% density allowed under Art. 59 LCI for high-energy-standard buildings, and the communal plan director could not by itself bar a project otherwise compliant with cantonal law. Costs and party compensation were imposed on the appellant.
Art. 59 LCI; communal master plan; judicial review of cantonal building-law interpretation; a project complying with the cantonal density rule cannot be refused solely because it conflicts with a communal plan director. Federal review of cantonal law is limited to arbitrariness; the appellant must reason specifically under Art. 42 al. 2 and 106 al. 2 LTF. Complaints based on facts not contained in the challenged judgment, or merely repeating lower-court arguments, are inadmissible. A neighboring owner directly adjoining the construction parcel has standing in a building-permit dispute.
{T 0/2}
1C_257/2013
Arrêt du 13 janvier 2014
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Fonjallaz, Président,
Merkli et Chaix.
Greffière: Mme Arn.
Participants à la procédure
A.________, représentée par Me Marc Lironi, avocat,
recourante,
contre
Département de l'urbanisme de la République et canton de Genève, Office de l'urbanisme, Service des affaires juridiques, case postale 224, 1211 Genève 8.
Objet
Permis de construire,
recours contre l'arrêt de la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre administrative, 1ère section, du 29 janvier 2013.
B.________ et C.________ sont copropriétaires de la parcelle n° 2'438 (5'913 m
2 ) du cadastre de la commune d'Hermance, parcelle contiguë à celle n° 1404 de 1'137 m
2 appartenant à A.________. Ces deux bien-fonds, libres de toute construction, sont situés en 5
ème zone de construction et sont inclus dans le plan directeur communal (ci-après: PDCom) adopté le 8 mai 2007 par le Conseil municipal de la commune d'Hermance et approuvé par le Conseil d'Etat le 25 juillet 2007.
Le 17 novembre 2010, B.________ et C.________ ont déposé auprès du Département des constructions et des technologies de l'information, devenu le Département de l'urbanisme (ci-après: le Département), une demande d'autorisation de construire définitive aux fins de construire 9 habitations groupées à haut standard énergétique avec parkings souterrains et places de parc extérieures. Le projet prévoit la construction de 3 bâtiments de deux étages sur rez-de-chaussée comportant chacun 3 logements, chaque immeuble étant alimenté par une sonde géothermique.
Dans le cadre de l'instruction, le Département a recueilli les préavis nécessaires. La Commission d'architecture et la Commune ont accueilli favorablement le projet, approuvant une dérogation au coefficient d'utilisation du sol (cf. art. 59 de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 [LCI]; RSG L 5 05).
Par décision du 21 avril 2011, le Département a délivré aux requérantes l'autorisation de construire 3 habitats groupés avec une densité de construction de 27,5 %, en raison du haut standard énergétique des habitations prévues. Le Tribunal administratif de première instance (ci-après: le TAPI) a rejeté, par jugement du 20 décembre 2011, le recours formé par A.________ contre la décision. Le TAPI relevait que l'art. 59 al. 4 let. a LCI - dans sa teneur jusqu'au 25 janvier 2013 (cf. infra consid. 5.2) - permettait d'autoriser des projets de construction d'une surface de plancher de 27,5 % de la surface du terrain. Contrairement à ce que soutenait l'intéressée, il estimait que la disposition précitée ne s'appliquait pas exclusivement au projet de construction en ordre contigu, mais également à ceux sous forme d'habitat groupé; or cette disposition permettait d'autoriser une surface de plancher de 27,5 % de la surface du terrain.
Par arrêt du 29 janvier 2013, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: la Cour de justice ou la cour cantonale) a rejeté le recours déposé par A.________. Selon l'instance précédente, le litige devait être examiné au vu de la nouvelle teneur de l'art. 59 al. 1 LCI, en vigueur depuis le 26 janvier 2013. Dans la mesure où le projet présenté respectait le pourcentage prévu par cette disposition, elle a confirmé l'autorisation de construire délivrée le 21 avril 2011.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ demande principalement au Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens, d'annuler l'arrêt de la Cour de justice, de constater la nullité de la décision du Département et de débouter les intimées de toutes autres conclusions. Elle se plaint d'une violation de son droit d'être entendue ainsi que d'une violation du droit cantonal. Elle requiert en outre l'effet suspensif.
La Cour de justice persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. Aux termes de leurs déterminations respectives, le Département et les intimées concluent au rejet du recours. La recourante réplique.
Par ordonnance du 22 avril 2013, le Président de la Ire Cour de droit public a rejeté la demande d'effet suspensif.
Dirigé contre une décision rendue dans le domaine du droit public de l'aménagement du territoire et des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public conformément aux art. 82 ss LTF. Aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'est réalisée.
Selon la jurisprudence, le voisin a qualité pour agir lorsque son terrain jouxte celui du constructeur ou se trouve à proximité immédiate de celui-ci (ATF 121 II 171 consid. 2b p. 174; 115 Ib 508 consid. 5c p. 511). Tel est le cas de la recourante, propriétaire de la parcelle contigüe à celle des intimées.
Les autres conditions de recevabilité étant par ailleurs remplies, il convient d'entrer en matière.
Dans sa réplique, la recourante se plaint d'un déni de justice (art. 94 LTF). Elle fait grief à la cour cantonale d'avoir volontairement tardé à statuer afin d'appliquer la nouvelle teneur de l'art. 59 al. 1 LCI, entré en vigueur le 26 janvier 2013. Dans la mesure où ce grief - qui ne repose pas sur des faits ressortant de l'arrêt attaqué - aurait déjà pu figurer dans l'acte de recours, il est irrecevable (cf. ATF 132 I 42 consid. 3.3.4 p. 47 et les réf. cit.).
La recourante se plaint d'une double violation de son droit d'être entendue (art. 29 al. 2 Cst.), à savoir en relation avec la motivation de la décision, d'une part, et avec l'administration des preuves, d'autre part.
3.1. Conformément à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, les motifs que doit contenir tout mémoire de recours doivent exposer succinctement en quoi l'arrêt attaqué viole le droit fédéral. Il doit exister un lien entre la motivation et la décision attaquée (arrêt 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 4.1.1). Lorsque le mémoire de recours consiste à reprendre devant le Tribunal fédéral, mot pour mot, la même motivation que celle présentée devant l'instance inférieure, un tel lien n'existe pas et le recours est inadmissible sous l'angle de l'art. 42 al. 2 LTF (ATF 134 II 244 consid. 2.3 p. 246 s.).
3.2. Dans le cas d'espèce, la recourante ne se conforme pas à ces exigences. Sa critique est en effet dirigée contre le jugement du TAPI et consiste, de surcroît, en une reprise pure et simple de l'argumentation présentée devant l'instance précédente. Insuffisamment motivé, le grief tiré d'une double violation de son droit d'être entendue est irrecevable.
Fût-il recevable, son grief aurait dû être rejeté. En effet, contrairement à ce que soutient la recourante, les instances précédentes se sont prononcées à satisfaction de droit sur les raisons pour lesquelles l'intéressée ne pouvait se prévaloir du PDCom (cf. infra consid. 5.3). Par ailleurs, est exempte d'arbitraire l'appréciation du TAPI, reprise par la cour cantonale, selon laquelle l'audition du maire de la Commune n'aurait pas permis d'influer sur le sort de la décision, les éléments figurant au dossier étant suffisants pour trancher le litige, en particulier s'agissant du grief invoqué en lien avec le PDCom.
Invoquant le grief d'arbitraire dans l'établissement des faits (art. 9 Cst.), la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir dressé un état de fait incomplet. Conformé ment à l'art. 105 al. 1 LTF, le Tribunal fédéral fonde en principe son raisonnement juridique sur les faits retenus par l'autorité précédente, à moins que ceux-ci n'aient été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire de l'art. 9 Cst. (ATF 134 V 53 consid. 4.3 p. 62) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF. Si le recourant entend s'écarter des constatations de fait de l'autorité précédente, il doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions de l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées et la correction du vice susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF; ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 135 II 313 consid 5.2.2 p. 322 s.). La recourante ne le fait pas en l'espèce. Sa critique se réduit en effet à la simple affirmation que l'état de fait de l'arrêt entrepris serait incomplet. La recourante ne prend en particulier pas la peine de mentionner les faits - prétendument allégués et prouvés en procédure cantonale - qui n'auraient pas été retenus par la Cour de justice. Tel qu'il est formulé, le grief d'arbitraire dans l'établissement des faits est dès lors irrecevable.
Sur le fond, la recourante invoque une violation de l'art. 59 al. 1 et al. 4 let. a LCI.
5.1. Le Tribunal fédéral ne revoit l'interprétation et l'application du droit cantonal que sous l'angle de l'arbitraire. Il ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci se révèle insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a été adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain, ce qu'il appartient au recourant de démontrer par une argumentation qui réponde aux exigences des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF (cf. ATF 134 II 349 consid. 3 p. 351 s. et les références). Le recourant doit ainsi indiquer précisément quelle disposition constitutionnelle ou légale a été violée et démontrer par une argumentation précise en quoi consiste la violation. En outre, si l'interprétation défendue par la cour cantonale ne s'avère pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, elle sera confirmée, même si une autre solution paraît également concevable, voire préférable (ATF 138 I 305 consid. 4.3 p. 319; 132 I 13 consid. 5.1 p. 17).
5.2. Le Grand Conseil du canton du Genève a adopté une modification des dispositions relatives au taux d'occupation du sol (PL 10891). La nouvelle teneur des alinéas 1 et 4 de l'art. 59 LCI entrée en vigueur le 26 janvier 2013 est la suivante:
1 La surface de la construction, exprimée en m2 de plancher, ne doit pas excéder 25% de la surface de la parcelle. Cette surface peut être portée à 27,5% lorsque la construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, respectivement à 30% lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le service compétent. Ces pourcentages sont également applicables aux constructions rénovées qui respectent l'un de ces standards.
(...)
4 Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier, le département :
a) peut autoriser, après consultation de la commune et de la commission d'architecture, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d'habitat groupé dont la surface de plancher habitable n'excède pas 40% de la surface du terrain, 44% lorsque la construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, 48% lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le service compétent;
(...)
5.3. En l'occurrence, la recourante ne conteste pas que la densité de du projet autorisé s'élève à 27.5 %. Elle ne remet pas non plus en cause le fait que la conformité de l'autorisation du 21 avril 2011 a été examinée par la Cour de justice à la lumière du nouvel art. 59 al. 1 LCI, entré en vigueur le 26 janvier 2013. L'instance précédente a exposé que cette modification de la loi exprimait clairement le fait que le régime dérogatoire permettant de porter le taux de densification de 0.25 à 0.275 s'appliquait tant aux projets de construction en ordre contigu que sous forme d'habitat groupé; la volonté du législateur avait évolué pour favoriser le développement de l'habitat groupé densifié en zone villas. Selon l'instance précédente, le projet des intimées respectait dès lors le pourcentage prévu par l'art. 59 al. 1 LCI, en vigueur depuis le 26 janvier 2013.
On cherche en vain dans le mémoire de recours de l'intéressée une motivation qui permettrait de tenir ce raisonnement pour arbitraire ou d'une autre manière contraire au droit. La recourante ne soutient d'ailleurs plus, à ce stade de la procédure, que le projet excéderait le coefficient d'utilisation du sol autorisé par l'art. 59 LCI, comme elle le faisait sous l'empire de l'ancien droit en vigueur (cf. supra consid. A en fait).
En réalité, sous couvert d'une violation de l'art. 59 LCI, la recourante se plaint du refus de l'instance précédente d'examiner l'adéquation de l'autorisation de construire avec le PDCom. La recourante soutient en substance que le projet contrevient au PDCom dans la mesure où l'objectif visé était de réaliser un aménagement concerté et unitaire du secteur; à ses yeux, faute de concertation entre les propriétaires des parcelles alentours, l'autorisation délivrée transgresserait le droit cantonal. Cette objection doit être écartée dans la mesure où la jurisprudence retient qu'un projet de construction conforme - comme en l'espèce - au droit cantonal ne peut être refusé au seul motif qu'il contreviendrait à un plan directeur communal liant l'autorité (cf. arrêt 1A.154/2002 du 22 janvier 2003 consid. 4.1 publié in RDAF 2005 I 585).
Sur ce point, le recours de l'intéressée doit être rejeté.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté dans la faible mesure de sa recevabilité, aux frais de la recourante qui succombe (art. 66 al. 1 et 5 LTF). Cette dernière versera une indemnité de dépens aux intimées qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 LTF).
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
La recourante versera aux intimées une indemnité de 2'000 fr. à titre de dépens.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, au Département de l'urbanisme ainsi qu'à la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève.
Lausanne, le 13 janvier 2014
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Fonjallaz
La Greffière: Arn
Extracted by Omnilex
Whether the appeal was admissible and the neighbor had standing
The appeal was admissible; the neighbor had standing because her parcel directly adjoined the building site.
A neighboring owner whose land borders the project site is directly affected and may appeal in public-law construction matters.
Whether the alleged delay in the cantonal decision amounted to a denial of justice
The complaint was inadmissible.
The argument relied on facts not appearing in the challenged judgment and could have been raised earlier in the appeal.
Whether the right to be heard was violated
No violation was established; the complaint was inadmissible and, in any event, unfounded.
The brief merely repeated arguments already made below and did not show how the cantonal reasoning or evidence-taking was deficient.
Whether the factual findings were arbitrarily incomplete
The grievance was inadmissible.
The appellant did not identify specific omitted facts or show that correcting them could affect the outcome.
Whether the permit violated Art. 59 LCI or could be refused because it conflicted with the communal plan director
No arbitrary application of cantonal law was shown; the permit was upheld.
The project complied with the new density rule of Art. 59 LCI, and a conforming project cannot be refused solely for inconsistency with a binding communal master plan.
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