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1C_400/2013•Secondary-residence permit annulled and remitted to municipality
1C_400/2013Federal Supreme Court / Public Law Division IOct 22, 2013Granted
Extracted by Omnilex
Helvetia Nostra challenged a municipal building permit for a dwelling in Ormont-Dessous, arguing that the project was subject to the constitutional secondary-residence rule. The Federal Supreme Court applied its recent principle case law, held that Helvetia Nostra had standing, and confirmed that art. 75b Cst. applies directly to permits issued after 11 March 2012 in communes already above the 20% threshold. Because the intended use of the project as a primary or secondary residence had not been properly examined below, the Court annulled both the cantonal judgment and the permit, and remitted the matter to the municipality. Costs and reduced compensation were imposed on the respondent.
Art. 75b Cst.; direct applicability of the constitutional secondary-residence cap and standing of conservation organizations; a building permit for a project potentially constituting a secondary residence is annulable where issued between 11 March 2012 and 31 December 2012 in a commune already exceeding the 20% threshold. The permit authority and reviewing courts must examine the intended use of the project; if this decisive point has not been assessed below, the Federal Supreme Court will not decide it for the first time on new facts (art. 99 al. 1 LTF) and may annul the permit and remit the matter (art. 107 al. 2 LTF). Costs follow the outcome and may be reduced when numerous similar appeals have been filed (consid. 1-4).
{T 0/2}
1C_400/2013
Arrêt du 22 octobre 2013
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Aemisegger, Juge présidant, Merkli et Eusebio.
Greffière: Mme Sidi-Ali.
Participants à la procédure
Helvetia Nostra, représentée par Me Pierre Chiffelle, avocat,
recourante,
contre
A.________,
intimée,
Municipalité d'Ormont-Dessous, 1863 Le Sépey.
Objet
résidences secondaires, art. 75b Cst.,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 15 mars 2013.
Le 24 septembre 2012, A.________ a requis un permis de construire une habitation jumelée sur la parcelle n° 3230 de la commune d'Ormont-Dessous. Helvetia Nostra a formé opposition. Par décision du 7 décembre 2012, la Municipalité d'Ormont-Dessous a écarté l'opposition et délivré le permis de construire. Helvetia Nostra a saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois, laquelle a rejeté le recours dans la mesure où il était recevable - laissant indécise la question de la qualité pour agir d'Helvetia Nostra - par arrêt du 15 mars 2013. La cour cantonale s'est référée à un arrêt de principe du 22 novembre 2012 selon lequel l'art. 75b Cst. ne faisait pas obstacle à la délivrance de permis de construire avant le 1er janvier 2013. Elle a mis à la charge de la recourante 1'000 fr. d'émolument judiciaire.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, Helvetia Nostra demande au Tribunal fédéral l'annulation de l'arrêt cantonal et le renvoi de la cause à l'autorité de dernière instance, subsidiairement la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que le permis de construire est annulé.
Dans des arrêts de principe du 22 mai 2013, le Tribunal fédéral a notamment admis la qualité pour recourir d'Helvetia Nostra (ATF 139 II 271) ainsi que l'applicabilité directe des art. 75b et 197 ch. 9 Cst. (ATF 139 II 243 et 263).
Sur le vu de ces arrêts, les parties ont été invitées à se déterminer. Le Tribunal cantonal s'en remet à justice. La constructrice et la Municipalité d'Ormont-Dessous ont fait savoir que le projet concernait désormais une résidence principale et que la mention correspondante allait être intégrée au permis de construire et portée au registre foncier.
1.1. Dans son arrêt de principe du 22 mai 2013 (ATF 139 II 271), le Tribunal fédéral rappelle qu'Helvetia Nostra fait partie des organisations habilitées à recourir dans le domaine de la protection de la nature et du paysage au sens de l'art. 12 al. 1 let. b LPN (ch. 9 de la liste annexée ODO, RS 814.076). Le recours de ces associations n'est recevable que dans la mesure où l'objet du litige procède d'une tâche de la Confédération au sens des art. 78 Cst. et 2 LPN. L'art. 75b Cst. est une disposition directement applicable qui charge la Confédération de veiller au plafonnement des résidences secondaires à 20 %. L'objectif de cette norme est en premier lieu la protection de la nature et du paysage. Le Tribunal fédéral considère ainsi que le permis de construire une résidence secondaire repose sur des éléments spécialement régis par le droit fédéral et intervient donc en exécution d'une tâche de la Confédération (consid. 11.3). La qualité pour recourir doit dès lors être reconnue à Helvetia Nostra (consid. 11.4).
1.2. Le Tribunal fédéral a par ailleurs admis, dans un deuxième arrêt de principe du 22 mai 2013 (ATF 139 II 243 consid. 9-11), que l'art. 75b Cst. (en relation avec l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst.) est directement applicable dès son entrée en vigueur le 11 mars 2012. Dans les communes où le taux de 20 % de résidences secondaires est déjà atteint, les permis de construire délivrés entre le 11 mars 2012 et le 31 décembre 2012 sont annulables.
Sur le vu de ces arrêts, il y a lieu d'admettre la qualité d'Helvetia Nostra pour s'opposer au projet litigieux. La nature de celui-ci n'est en revanche pas clairement définie. L'arrêt attaqué laisse en effet la question indécise et la constructrice, à teneur du dernier échange d'écritures, prétend vouloir affecter la construction à de la résidence principale. Cette question, déterminante, n'a pas été examinée par les instances précédentes puisque les nouvelles dispositions constitutionnelles ont été jugées, à tort, inapplicables. Conformément à l'art. 99 al. 1 LTF, il n'appartient pas au Tribunal fédéral de statuer en première instance sur la base d'éléments nouveaux.
Il y a lieu dès lors d'annuler l'arrêt attaqué. Dans un tel cas, le Tribunal fédéral peut renvoyer la cause à l'autorité précédente ou à celle qui a statué en première instance (art. 107 al. 2 LTF). Se pose la question de savoir si la cause doit être renvoyée à la cour cantonale ou à l'autorité communale, après annulation de l'autorisation de construire. En l'occurrence, la question de la conformité de l'autorisation de construire à l'art. 75b Cst. n'a pas été examinée lors du rejet de l'opposition par la commune; l'affectation du projet - en résidence principale ou secondaire - ne paraît d'ailleurs pas être clairement définie, compte tenu des dernières prises de position de la constructrice. Celle-ci devra donc, si elle maintient sa demande de permis de construire, apporter les éclaircissements nécessaires sur ces points. Il y a ainsi lieu d'annuler le permis de construire (dont l'admissibilité n'est en l'état pas démontrée) et de renvoyer la cause à l'autorité communale pour nouvelle décision.
Compte tenu de l'issue de la cause, les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de l'intimée qui, à ce stade, succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF). Il y a lieu également, conformément aux art. 67 et 68 al. 5 LTF, de fixer les frais et dépens pour la procédure devant le Tribunal cantonal. La constructrice n'a certes pas eu l'occasion de procéder devant cette instance mais, compte tenu de ce qui précède, la cour cantonale aurait dû statuer en sa défaveur, ce qui justifie la mise à sa charge des frais de justice, ainsi que des dépens en faveur de la recourante. Au vu du grand nombre de recours similaires déposés par la recourante, il convient de réduire les dépens et de les fixer à 2'500 fr. pour l'ensemble des procédures fédérale et cantonale.
Le recours est admis. L'arrêt attaqué est annulé, de même que l'autorisation de construire du 7 décembre 2012. La cause est renvoyée à la Municipalité d'Ormont-Dessous pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Les frais judiciaires pour la procédure fédérale, arrêtés à 1'000 fr., de même que les frais de l'arrêt cantonal, soit 1'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée A.________.
Une indemnité de dépens de 2'500 fr. est allouée à la recourante pour les procédures fédérale et cantonale, à la charge de l'intimée A.________.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Municipalité d'Ormont-Dessous et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.
Lausanne, le 22 octobre 2013
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Juge présidant: Aemisegger
La Greffière: Sidi-Ali
Extracted by Omnilex
Whether Helvetia Nostra had standing to appeal against the building permit.
Standing had to be recognized in light of the Federal Supreme Court's principle case law on art. 12 LPN and art. 75b Cst.
The project concerned a task of the Confederation under art. 78 Cst. and 2 LPN because the permit involved a residence potentially subject to the federal secondary-residence cap.
Whether art. 75b Cst. applied directly to building permits issued before 1 January 2013.
Yes; permits issued between 11 March 2012 and 31 December 2012 in communes already above the 20% threshold are annulable.
The court relied on its principle judgments of 22 May 2013 holding that art. 75b Cst., in conjunction with art. 197 ch. 9 Cst., was directly applicable from 11 March 2012.
Whether the cantonal judgment and the building permit had to be annulled and the matter remitted.
Yes; the permit was annulled and the case remitted to the municipal authority for a new decision.
The nature of the project was unclear, especially whether it was intended as a primary or secondary residence, and this decisive issue had not been examined below.
Allocation of federal and cantonal costs and party compensation.
Costs were charged to the respondent, and Helvetia Nostra was awarded reduced compensation of CHF 2,500 for both proceedings.
As the respondent failed, she had to bear the court costs and pay compensation; the amount was reduced given the many similar appeals filed by the appellant.
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