Constitutional complaint against heritage protection dismissedAI generated

{T 0/2}
1P.617/2002 /sta

Urteil vom 22. April 2003
I. Öffentlichrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesgerichtspräsident Aemisegger, Präsident,
Bundesrichter Féraud, Ersatzrichter Bochsler,
Gerichtsschreiberin Scherrer.

Parteien
X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwältin Carmen Walker Späh, Waidstrasse 11, 8037 Zürich,

gegen

Stadt Zürich, vertreten durch den Stadtrat, Stadthaus, Postfach, 8022 Zürich,
Baurekurskommission I des Kantons Zürich,
Neue Börse, Selnaustrasse 32, 8001 Zürich,
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, Postfach 1226, 8021 Zürich.

Gegenstand
Unterschutzstellung,

Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 18. Oktober 2002.

Sachverhalt:
A.
Mit Beschluss vom 13. Dezember 2000 stellte der Stadtrat von Zürich das Gebäude Kat.-Nr. 4491 an der Dorfstrasse 19 in Wipkingen definitiv unter Schutz. Dagegen erhob X.________ als Eigentümer dieser Liegenschaft Rekurs an die Baurekurskommission I des Kantons Zürich, welche nach durchgeführtem Augenschein die Unterschutzstellung als solche bestätigte, jedoch die Schutzanordnungen teilweise ergänzte bzw. abänderte.
B.
Gegen diesen Rekursentscheid erhob X.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit dem Hauptantrag, die Unterschutzstellung sei aufzuheben. Zudem beantragte er, dass auch bei Abweisung des Hauptantrages die Kosten des Rekursverfahrens zu einem grösseren Teil der Stadt Zürich aufzuerlegen seien und sie darüber hinaus für das Rekursverfahren zu einer Parteientschädigung zu verpflichten sei. Nachdem das Verwaltungsgericht am 18. Oktober 2002 einen Augenschein mit Schlussverhandlung durchgeführt hatte, wies es gleichentags die Beschwerde in sämtlichen Punkten ab.
C.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts führt X.________ staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht. Er beantragt:

1. Es seien der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 18. Oktober 2002, der Entscheid der Baurekurskommission I des Kantons Zürich Nr. 030412001 vom 7. Dezember 2001 und der Beschluss des Stadtrates von Zürich vom 13. Dezember 2000 ersatzlos aufzuheben.
   
2. Es sei ein Augenschein durchzuführen.
   
3. Es sei dem Beschwerdeführer eine angemessene Prozessentschädigung zuzusprechen.
   
4. Für den Fall der Abweisung der Beschwerde wird beantragt, es seien die Kosten sämtlicher Verfahren nur zu einem angemessenen Anteil dem Beschwerdeführer aufzuerlegen und es sei dem Beschwerdeführer für sämtliche Verfahren eine angemessene Prozessentschädigung zuzusprechen. Auf alle Fälle sei ihm für das Rekursverfahren die dort ausgangsgemässe Parteientschädigung zuzusprechen."
   D.
   Die Stadt Zürich schliesst auf vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht stellt den Antrag, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Beim angefochtenen Entscheid des Verwaltungsgerichts handelt es sich um einen letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid. Als Eigentümer des Gebäudes Kat.-Nr. 4491 ist der Beschwerdeführer durch dessen Unterschutzstellung in seinen rechtlich geschützten Interessen berührt. Auf die staatsrechtliche Beschwerde ist daher unter Vorbehalt der nachstehenden Ausführungen einzutreten (Art. 84 Abs. 1 lit. a, Art. 86 Abs. 1 und Art. 88 OG).
2.
Der Beschwerdeführer ficht ausser dem Entscheid des Verwaltungsgerichts auch die unterinstanzlichen Entscheide der Baurekurskommission I und des Stadtrates von Zürich an.

Nach Art. 86 Abs. 1 OG ist die staatsrechtliche Beschwerde nur gegen letztinstanzliche kantonale Entscheide zulässig. Ein Entscheid einer unteren Instanz kann dabei mitangefochten werden, wenn entweder der letzten kantonalen Instanz nicht sämtliche vor Bundesgericht erhobenen Rügen unterbreitet werden können oder wenn solche Rügen zwar von der letzten kantonalen Instanz beurteilt wurden, jedoch mit einer engeren Prüfungsbefugnis, als sie dem Bundesgericht zusteht (BGE 125 I 492 E. 1a S. 493 mit Hinweisen).
2.1 Der Beschwerdeführer wirft den kantonalen Instanzen vor, ihre Kognition unrechtmässig eingeschränkt und damit eine formelle Rechtsverweigerung begangen zu haben. In materieller Hinsicht macht er eine Verletzung der Eigentumsfreiheit geltend, weil dem Streitobjekt die Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG) fehle und eine Unterschutzstellung weder im öffentlichen Interesse liege noch mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit vereinbar sei. Damit werden keine Rügen vorgebracht, die vom Verwaltungsgericht nicht oder nur mit einer eingeschränkteren Überprüfungsbefugnis beurteilt werden konnten als vom Bundesgericht im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde. Soweit mit der vorliegenden Beschwerde auch die Entscheide der Baurekurskommission I und des Stadtrates von Zürich formell angefochten werden, d.h. deren Aufhebung verlangt wird, kann deshalb grundsätzlich darauf nicht eingetreten werden. Was den Entscheid der Baurekurskommission I betrifft, darf ihn der Beschwerdeführer jedoch insofern in Frage stellen, als er sich über eine formelle Rechtsverweigerung durch die Baurekurskommission I beschwert und geltend macht, das Verwaltungsgericht sei auf diese Rüge nicht eingegangen (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 1P.736/2001 vom 5. April 2002, E. 1 S. 4). Wie es sich damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen.
2.2 Mit staatsrechtlicher Beschwerde können, unter Vorbehalt hier nicht zutreffender Ausnahmen (vgl. dazu Walter Kälin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, zweite Auflage, Bern 1994, S. 369 f.), keine rechtlichen Argumente vorgebracht werden, die nicht bereits im kantonalen Verfahren geltend gemacht wurden. Grundsätzlich müssen die vom Beschwerdeführer vor Bundesgericht erhobenen rechtlichen Rügen auch inhaltlich den Instanzenzug durchlaufen haben. Der kantonale Instanzenzug wird nicht ausgeschöpft, wenn der Beschwerdeführer den kantonalen Rechtsweg zwar formell beschreitet, bestimmte Beschwerdegründe aber erst nachträglich vor Bundesgericht anruft (Marc Forster, Staatsrechtliche Beschwerde, in: Thomas Geiser/ Peter Münch [Hrsg.], Prozessieren vor Bundesgericht, zweite Auflage, Basel und Frankfurt am Main 1998, Rz. 2.14 S.63).

Die Behauptung des Beschwerdeführers, er habe die unzulässige Kognitionsbeschränkung der Baurekurskommission I in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Verwaltungsgericht bemängelt, trifft nicht zu. In diesem Zusammenhang brachte er bloss vor, die Baurekurskommission I habe es vollständig unterlassen, die wichtige Fachmeinung der städtischen Denkmalpflege rechtsgenügend zu würdigen. Dabei machte er jedoch nicht geltend, die Baurekurskommission I habe dadurch ihre Kognition unrechtmässig eingeschränkt. Auch wenn eine Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften unbesehen der im zürcherischen Recht verankerten Rügepflicht (vgl. dazu §§ 50 und 51 des Zürcherischen Gesetzes über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen vom 24. Mai 1959 [VRG]) von Amtes wegen zu berücksichtigen ist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Auflage, Zürich 1999, § 50 N. 105), folgt daraus nicht zwangsläufig, dass eine solche Verletzung bei unterlassener Rüge und weil sich die letzte kantonale Instanz damit nicht von Amtes wegen auseinandergesetzt hat, noch nachträglich im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren vor Bundesgericht geltend gemacht werden kann. Wäre es einem Beschwerdeführer ohne weiteres möglich gewesen, seinen Einwand bereits im kantonalen Verfahren vorzubringen, verstösst sein Zuwarten bis vor Bundesgericht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (BGE 117 la 157 E. 4b S. 166 mit Hinweisen; Karl Spühler, Die Praxis der staatsrechtlichen Beschwerde, Bern 1994, Rz. 108 S. 53). Weder macht der Beschwerdeführer geltend noch ist ersichtlich, dass er die erst vor Bundesgericht gerügte Kognitionsbeschränkung der Baurekurskommission I nicht bereits im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren hätte vorbringen können. Auf diesen Beschwerdepunkt ist daher nicht einzutreten. Abgesehen davon könnte darauf auch deshalb nicht eingetreten werden, weil die Beschwerde in dieser Hinsicht den Anforderungen im Sinne von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG nicht zu genügen vermag (dazu E. 3 hiernach).
3.
Gemäss Art. 90 Abs. 1 lit. b OG muss eine staatsrechtliche Beschwerde die wesentlichen Tatsachen und eine kurzgefasste Darlegung darüber enthalten, welche verfassungsmässigen Rechte bzw. welche Rechtssätze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind (BGE 125 I 71 E. 1c S. 76; 122 I 70 E. 1c S. 73 mit Hinweisen; 117 la 393 E. 1c S. 395; 115 la 12 E. 2a S. 14). Diesen gesetzlichen Anforderungen genügt die Beschwerde in weiten Teilen nicht.
3.1 Soweit der Beschwerdeführer eine unrechtmässige Kognitionsbeschränkung durch die Baurekurskommission I rügt, legt er nicht dar, in welchen verfassungsmässigen Rechten er dadurch inwiefern betroffen sein soll. Gleich verhält es sich hinsichtlich der behaupteten formellen Rechtsverweigerung durch das Verwaltungsgericht. Der Beschwerdeführer bringt dazu vor, dieses habe es unter Hinweis auf die Praxis unterlassen, korrigierend einzugreifen. Die Zurückhaltung der Baurekurskommission I und das "Laisser-Faire" des Verwaltungsgerichts seien aufgrund des vom kantonalen Amt für Denkmalpflege abgegebenen Fachgutachtens sicher nicht angebracht und bewirkten eine unrechtmässige Einschränkung der notwendigen Kognition der Baurekurskommission. Bei diesen und auch den weiteren Ausführungen zur Kognitionsbeschränkung handelt es sich ausschliesslich um unzulässige appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid. Darauf ist daher nicht einzutreten.
3.2 Nicht einzutreten ist des Weiteren auf die vom Beschwerdeführer bestrittene Zeugeneigenschaft des unter Schutz gestellten Gebäudes im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Auch dazu erschöpfen sich seine Ausführungen in appellatorischer Kritik am angefochtenen Entscheid. Gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Gebäude, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Das Verwaltungsgericht legte unter Hinweis auf die Erwägungen der Baurekurskommission I eingehend die Gründe dar, weshalb es diese Voraussetzungen beim Gebäude des Beschwerdeführers als gegeben erachtete (vgl. dazu Entscheid des Verwaltungsgerichts, E. 3b und c S. 5 ff.). Der Beschwerdeführer setzt sich damit in keiner Weise auseinander. Stattdessen legt er die tatsächlichen Verhältnisse aus seiner Sicht dar und zieht daraus Schlussfolgerungen zur Frage der Zeugenqualität des Streitobjekts, ohne jedoch darzutun, gegen welche kantonale Bestimmung die gegenteilige Auffassung des Verwaltungsgerichts inwiefern verstossen und er dadurch in seinen verfassungsmässigen Rechten verletzt sein soll. Dazu genügt auch nicht der vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang abschliessend vorgebrachte Einwand, die Beurteilung des Verwaltungsgerichts stehe in klarem Widerspruch zur tatsächlichen Situation und müsse deshalb als willkürlich eingestuft werden. Rügt der Beschwerdeführer den der Beurteilung zu Grunde gelegten Sachverhalt als willkürlich, hat er darzulegen, auf welche Tatbestandsrüge er sich stützt (Aktenwidrigkeit, willkürliche Beweiswürdigung, Verletzung des rechtlichen Gehörs) und inwiefern die gerügten Feststellungen offensichtlich unhaltbar sein sollen (Walter Kälin, a.a.O., S. 366; Peter Galli, Die rechtsgenügende Begründung einer staatsrechtlichen Beschwerde, SJZ 81/1985, S. 125/127). Diesbezüglich ist der Beschwerde jedoch nichts zu entnehmen; sie genügt auch in dieser Hinsicht den Substantiierungsanforderungen gemäss Art. 90 Abs. 1 lit. b OG nicht.
3.3 Nach dem Gesagten ist somit auf die Einwände des Beschwerdeführers, soweit er damit eine unzulässige Kognitionsbeschränkung durch die kantonalen Instanzen rügt und die Einstufung des streitbetroffenen Gebäudes als Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG bestreitet, nicht einzutreten.
4.
Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, die Unterschutzstellung liege weder im öffentlichen Interesse noch sei sie verhältnismässig und verletze daher die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV). Ob die neu in Art. 36 BV festgehaltenen Grundsätze zur Einschränkung von Grundrechten beachtet wurden, prüft das Bundesgericht bei einer auf Art. 26 BV gestützten Beschwerde grundsätzlich frei. Allerdings auferlegt es sich eine gewisse Zurückhaltung, wenn es um die Beurteilung lokaler Gegebenheiten, welche die kommunalen und kantonalen Behörden besser kennen und überblicken als das Bundesgericht, und um ausgesprochene Ermessensfragen geht (BGE 119 la 348 E. 2a S. 353, 445 E. 3c S. 451 mit Hinweisen). Vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln, d.h. den zu seiner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen steht. Erforderlich ist eine vernünftige Zweck-Mittel-Relation (BGE 129 I 12 E. 9.1 S. 24; 128 I 1 E. 3e/cc S. 15 mit Hinweisen). Ob eine aus Gründen des Denkmalschutzes erfolgende Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass überschreitet, ist einzelfallweise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine Baute ist (Urteil des Bundesgerichts 1P.637/1997 vom 6. Mai 1998, in: ZBI 101/2000, E. 5c S. 106; BGE 118 la 384 E. 5e S. 393).
4.1 Ist vorliegend davon auszugehen, dass die Liegenschaft des Beschwerdeführers die Voraussetzungen eines Schutzobjekts im Sinne von § 203 PBG erfüllt (vorne E. 3.2), ist damit auch das öffentliche Interesse an dessen Unterschutzstellung gegeben. So ist mit Ausnahme rein fiskalischer Interessen grundsätzlich jedes öffentliche Interesse - namentlich auch der Denkmalschutz - geeignet, eine Eigentumsbeschränkung zu rechtfertigen (BGE 118 la 384 E. 5a S. 388 mit Hinweisen; Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich 2002, Rz. 2059 S. 430). Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor, ein öffentliches Interesse sei wegen der fehlenden Ablesbarkeit des ehemals dörflichen Charakters und des fragmentarischen Zustandes des angeblichen Schutzobjekts nicht gegeben. Auch die angeblich schutzwürdigen Tonplatten im Gebäudeinnern würden nur von wenigen Menschen überhaupt erlebbar sein. Damit bestreitet der Beschwerdeführer den Zeugenwert des Gebäudes im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Darauf ist jedoch aus den vorerwähnten Gründen nicht einzutreten. Gleich verhält es sich, soweit der Beschwerdeführer geltend macht, es bestehe ein (überwiegendes) öffentliches Interesse des Quartiers Wipkingen an attraktiven Wohn- und Arbeitsräumen. Hierbei handelt sich um eine blosse Parteibehauptung. Abgesehen davon vermöchte selbst ein derart ausgewiesenes öffentliches Interesse das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung eines wegen seiner wichtigen Zeugeneigenschaft als Schutzobjekt eingestuften Gebäudes nicht zu überwiegen. Insoweit sind die Einwände des Beschwerdeführers gegen die Eigentumsbeschränkung unbegründet.
4.2 Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit erwog das Verwaltungsgericht, die Neuüberbauung könne so gestaltet werden, dass der schützenswerte dörfliche Charakter des Altbaus und des angrenzenden Abschnitts der Dorfstrasse erhalten bleibe. Für den Innenausbau des Gebäudes verbleibe auch durch dessen Unterschutzstellung ein weiter Spielraum, dem mit Ausnahme des weitergehend geschützten früheren Weinkellers nur durch die zu erhaltende tragende Gebäudekonstruktion und das Dachgebälk Grenzen gesetzt seien. Dieser Spielraum lasse Grundrisse zu, die für Wohn- und Arbeitszwecke geeignet seien. Auch wenn das Gebäude einer umfassenden Sanierung bedürfe und insbesondere die gebotenen Vorkehren gegen die aufsteigende Feuchtigkeit zu treffen seien, sei der Sanierungsaufwand nicht dergestalt, dass das Gebäude seine Identität verlieren würde (Entscheid des Verwaltungsgerichts, E. 4b).
4.2.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, das Verwaltungsgericht sei auf verschiedene von ihm vorgebrachte Argumente nicht weiter eingetreten, namentlich hinsichtlich der Zimmerhöhen von nur 2.05 m und der Böden mit einem Gefälle von 5 cm sowie der Feuchtigkeitsproblematik und optischen Eingliederung des Wohnhauses in eine Neubausiedlung.

Was die Zimmerhöhen und das Gefälle der Böden betrifft, handelt es sich um Vorbringen, die der Beschwerdeführer, entgegen seiner Behauptung, vor Verwaltungsgericht nicht (mehr) geltend gemacht hatte. Im Übrigen ist der Zusammenstellung des Beschwerdeführers zur Bausubstanz des Wohnhauses zu entnehmen, dass das Mass der lichten Raumhöhen zum weit überwiegenden Teil erheblich grösser ist, als dies nun vorliegend behauptet wird (vgl. act. 12). Auch die weiteren Einwände des Beschwerdeführers sind unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat sich, wie vorstehend aufgezeigt (E. 4.2), mit den Feuchtigkeitsproblemen und der optischen Eingliederung des bestehenden Wohnhauses in eine Neubausiedlung eingehend auseinandergesetzt. Hinsichtlich der optischen Eingliederung stützte es sich auf eine von der Stadt Zürich an Fachleute in Auftrag gegebene Studie ab. Diese Studie zeigt drei Projektansätze zum Erhalt des Wohnhauses und zur Überbauung der Restparzelle auf. Sie kommt zum Schluss, dass alle drei Projektansätze unter Berücksichtigung der Unterschutzstellung städtebaulich, räumlich, ökonomisch und auch bezüglich Nutzung Spielräume für eine künftige Bebauung offen lassen und gute Lösungen möglich sind. Die Rüge, das Verwaltungsgericht habe sich mit den Argumenten des Beschwerdeführers nicht auseinandergesetzt, geht demnach fehl.
4.2.2 Der Beschwerdeführer stellt sich auf den Standpunkt, die Bausubstanz des Wohnhauses sei in einem äusserst desolaten Zustand und lasse eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nicht mehr zu. Das heute als Bürogebäude genutzte Haus könne nur mit unverhältnismässig hohen Investitionen je wieder seiner ursprünglichen Bestimmung als Wohnhaus zugeführt werden. Zudem seien weder das Erscheinungsbild noch die Infrastruktur des Gebäudes für eine zeitgemässe Nutzung zu Wohn- oder Dienstleistungszwecken geeignet.

Nach der vorerwähnten Studie erscheint das Wohnhaus aus bautechnischer und denkmalpflegerischer Sicht intakt. Auch die städtische Denkmalpflege kam hinsichtlich der Fassaden zum gleichen Schluss. Insofern finden die gegenteiligen Behauptungen des Beschwerdeführers keine Stütze. Ausgewiesen ist jedoch die schlechte Bausubstanz im Inneren des Gebäudes, was dem Verwaltungsgericht denn auch keineswegs entgangen ist. Sind - mit Ausnahme des früheren Weinkellers - einzig die tragende Gebäudekonstruktion und das Dachgebälk zu erhalten, ist jedoch nicht ersichtlich, weshalb durch einen Innenausbau eine zeitgemässe und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nicht mehr möglich sein soll. Zwar stellt die Verpflichtung zum Erhalt dieser Gebäudeteile für eine künftige bauliche Umgestaltung der Innenräume eine gewisse Einschränkung dar, verunmöglicht aber eine Anpassung an heutige Nutzungsbedürfnisse keineswegs. Insofern bewirkt die Unterschutzstellung keine übermässige, dem Eigentümer nicht zumutbare Beeinträchtigung seines Nutzungsrechts. Dasselbe trifft auch auf die Nutzung des früheren Weinkellers zu. Massgebend bei einer unter Denkmalschutz gestellten Baute ist nicht die Nutzungsmöglichkeit, die sie ohne Beschränkung besässe bzw. die sich bei einem Neubau eröffnen würde (Urteil des Bundesgerichts 1P.637/1997 vom 6. Mai 1998, in: ZBI 101/2000 E. 5c S. 106). Insoweit sind die Einwände des Beschwerdeführers gegen die Unterschutzstellung zum Vornherein unbehelflich. Aber auch der Umstand, dass das Gebäude für eine künftig zweckmässige Nutzung einer umfassenden Sanierung bedarf, lässt die Unterschutzstellung nicht als rechtswidrig erscheinen. Für Maurerarbeiten zwecks Sanierung des ehemaligen Weinkellers ist nach einer Kostenschätzung mit rund Fr. 125'000.-- zu rechnen. Wie hoch sich die Sanierungskosten insgesamt belaufen werden, ist den Akten nicht zu entnehmen. Da das Gebäude gemäss Gutachten der städtischen Denkmalpflege jedoch einen hohen geschichtlichen Zeugenwert aufweist - insoweit sind die Einwände des Beschwerdeführers über angebliche Widersprüche der Behörden zur Schutzwürdigkeit unzutreffend -, kommt dieser Frage keine ausschlaggebende Bedeutung zu. Andernfalls wäre eine Unterschutzstellung selbst von Gebäuden mit hohem Zeugenwert gar nicht mehr möglich (Urteil des Bundesgerichts 1P.6/1995 vom 12. April 1995, E. 2b S. 7; BGE 118 la 384 E. 5e S. 393; 109 la 257 E. 5d S. 263). Die Unterschutzstellung erweist sich somit allein schon aus diesem Grund nicht als unverhältnismässig. Erst recht trifft dies zu, wenn darüber hinaus berücksichtigt wird, dass selbst bei Erhaltung des Streitobjekts das Grundstück des Beschwerdeführers im Rahmen der zulässigen Ausnützung von 90% ganz oder nahezu vollständig überbaut werden kann. Diesen Aspekt durfte das Verwaltungsgericht entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers bei einer gesamthaften Abwägung der Zweck-Mittel-Relation durchaus miteinbeziehen.
4.2.3 Nach dem Gesagten kann gesamthaft betrachtet die Unterschutzstellung nicht als unverhältnismässiger Eingriff in die Eigentumsrechte des Beschwerdeführers bezeichnet werden.
5.
Der Beschwerdeführer beantragt einen bundesgerichtlichen Augenschein. Nachdem jedoch im vorliegenden Beschwerdeverfahren der Zeugenwert des Gebäudes und damit auch der ihm zu Grunde gelegte Sachverhalt nicht zu beurteilen sind (vorne E. 3.2), und die verbleibenden Rügen (formelle Rechtsverweigerung und Verletzung der Eigentumsgarantie) reine Rechtsfragen zum Gegenstand haben, kann davon abgesehen werden.
6.
Der Beschwerdeführer verlangt, selbst bei Abweisung der staatsrechtlichen Beschwerde seien die in den kantonalen Verfahren erhobenen Kosten neu zu verteilen und es sei ihm eine angemessene Prozessentschädigung zuzusprechen. Er nennt jedoch weder die kantonalen Bestimmungen über die Verfahrenskosten und Parteientschädigung noch legt er dar, inwiefern die kantonalen Behörden diese willkürlich angewandt haben sollen. Darauf ist daher mangels rechtsgenügender Begründung nicht einzutreten (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG).
7.
Die staatsrechtliche Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Bei diesem Ausgang sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens in der Regel der unterliegenden Partei aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Dem vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang angeführten Grund, welcher ein Abweichen von dieser Regel rechtfertige, kann nicht gefolgt werden. Wie den vorstehenden Erwägungen zu entnehmen ist, war jedenfalls im bundesgerichtlichen Verfahren entgegen seiner Auffassung kein Grenzfall zu beurteilen. Hingegen ist nach der Praxis des Bundesgerichts von einer Parteientschädigung an die Stadt Zürich als grosser Gemeinde abzusehen (Art. 159 Abs. 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Stadt Zürich sowie der Baurekurskommission I und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 22. April 2003
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: