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2A.86/2005•Return purchase does not affect capital gains tax
2A.86/2005Federal Supreme Court / Public Law Division IIOct 12, 2005Dismissed
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The taxpayer appealed a Zurich capital gains tax assessment after selling a house and later repurchasing it from the buyer following the buyer’s insolvency. The Federal Supreme Court, applying the simplified procedure, held that the appeal was admissible in principle but manifestly unfounded. It confirmed that a later repurchase does not affect the taxability of the gain from the original sale, and that a different result would require an alleged defect in the original contract, which was not claimed. It also found no basis to reduce the gain based on the buyer’s inability to pay, since insolvency at contract formation was neither alleged nor proven. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.
Art. 12 StHG; Grundstückgewinnsteuer und Wirkung eines späteren Rückkaufs des veräusserten Grundstücks: Der steuerbare Grundstückgewinn knüpft an die ursprüngliche Veräusserung an und bleibt von einem nachträglichen Rückerwerb durch den Veräusserer unberührt. Eine abweichende Beurteilung kommt nur in Betracht, wenn der ursprüngliche Kaufvertrag an einem Willensmangel leidet. Ebenso setzt die Annahme eines verminderten Erwerbspreises voraus, dass die Zahlungsunfähigkeit des Käufers bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestand; andernfalls bleibt der vereinbarte Kaufpreis massgeblich (consid. 2.2). Im vereinfachten Verfahren nach Art. 36a OG kann eine offensichtlich unbegründete Beschwerde abgewiesen werden.
{T 0/2}
2A.86/2005/vje
Urteil vom 12. Oktober 2005
II. Öffentlichrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Wurzburger, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Hungerbühler, Müller,
Gerichtsschreiber Hatzinger.
Parteien
X.________, Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwältin Christine A. Bertschinger,
gegen
Gemeinde Volketswil, Zentralstrasse 5, 8604 Volketswil,
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, 2. Kammer, Postfach, Militärstrasse 36, 8090 Zürich.
Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich,
2. Abteilung, 2. Kammer, vom 24. November 2004.
Das Bundesgericht stellt fest und zieht in Erwägung:
1.
Die Gemeinde Volketswil auferlegte mit Veranlagungs- und Einspracheentscheid vom 13. Januar bzw. 16. März 2004 X.________ eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 55'440.-- bei einem steuerpflichtigen Gewinn von Fr. 165'100.-- aufgrund einer Handänderung vom 28. März 2003 (Veräusserung des Wohnhauses Y.________ in Z.________ Kat. Nr. -, zum Preis von 1,55 Mio. Franken). Einen dagegen eingereichten Rekurs hiess die Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich am 11. August 2004 teilweise gut und setzte die Steuer auf Fr. 50'560.-- herab (Gewinn neu Fr. 152'900.--). Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich wies am 24. November 2004 die hiergegen erhobene Beschwerde ab (Versand des Urteils: 10. Januar 2005). Gegen diesen Entscheid hat X.________ am 10. Februar 2005 beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht mit dem Antrag, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zum Neuentscheid an die Gemeinde zurückzuweisen. Im Übrigen sei die Frist zur Begründung der Eingabe zu erstrecken. Das Verwaltungsgericht, die Gemeinde Volketswil und die Eidgenössische Steuerverwaltung beantragen, die Beschwerde abzuweisen (soweit darauf einzutreten sei).
2.
Die grundsätzlich zulässige Beschwerde (vgl. Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14]; BGE 130 II 202 E. 1 S. 204 mit Hinweisen; Urteil 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005, E. 1.1) erweist sich als offensichtlich unbegründet und kann im vereinfachten Verfahren nach Art. 36a OG erledigt werden. Unzulässig ist der Antrag, die Frist zur Beschwerdebegründung zu erstrecken (vgl. Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 33 Abs. 1 OG), fehlen der Eingabe doch weder Beilagen noch eine klare Begründung bzw. Begehren (Art. 108 Abs. 3 OG).
2.1 Die Beschwerdeführerin hatte in ihrer Beschwerde an das Verwaltungsgericht neu geltend gemacht, sie habe das Grundstück inzwischen von der ursprünglichen Käuferin aufgrund deren Zahlungsunfähigkeit wieder zurückgekauft. Das Verwaltungsgericht ist auf dieses Vorbringen wegen des im Beschwerdeverfahren geltenden Novenverbots nicht eingetreten. Wie das Bundesgericht in dem zur Publikation bestimmten Urteil 2A.113/2005 vom 16. September 2005, E. 2, entschieden hat, ist diese Kognitionsbeschränkung nicht zu beanstanden.
2.2
2.2.1 Im Übrigen hat das Verwaltungsgericht in einer Eventualerwägung bemerkt, dass der Rückkauf an der Steuerbarkeit des Grundstückgewinns nichts ändern würde. Diese Erwägung verstösst weder gegen die Vorschriften des Steuerharmonisierungsgesetzes (Art. 12 StHG betr. Grundstückgewinnsteuer), noch liegt darin eine willkürliche Anwendung der einschlägigen Bestimmungen des kantonalen Steuergesetzes (§ 216 ff. des Zürcher Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG/ZH] betr. Grundstückgewinnsteuer, insbes. § 216 Abs. 1 u. § 222 StG/ZH). Es ist im Gegenteil offensichtlich, dass der Rückkauf des Grundstücks an der Steuerbarkeit des mit der ursprünglichen Veräusserung erzielten Grundstückgewinns nichts zu ändern vermag (vgl. auch Urteil 2P.262/1995 vom 8. Oktober 1997, E. 2a in fine). Anders würde es sich nur verhalten, wenn der ursprüngliche Kaufvertrag an einem Willensmangel gelitten hätte (ASA 56 659 E. 4b mit Hinweis; ZBGR 80/1999 S. 100, 2P.419/1993, E. 2c); dies behauptet die Beschwerdeführerin aber auch vor Bundesgericht nicht.
2.2.2 Der Grundstückgewinn ist ebenso wenig davon abhängig, ob der Käufer den vereinbarten Kaufpreis bezahlen kann (Urteil 2P.229/1995 vom 1. September 1997, E. 2a in fine u. E. 2f; siehe auch Urteil 2P.262/1995 vom 8. Oktober 1997, E. 2b). Die entsprechende Praxis, auf die sich das Verwaltungsgericht sinngemäss bezieht (E. 2.4 in fine seines Entscheides), wurde unter dem Geltungsbereich des früheren Rechts nicht als willkürlich erachtet: Danach ist von einem verminderten Erwerbspreis und damit von einem entsprechend geringeren Grundstückgewinn auszugehen, wenn der Käufer bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zahlungsunfähig war (Urteile 2P.262/1995 vom 8. Oktober 1995, E. 2b in fine, mit Hinweis auf ASA 49 271 E. 1b; 2P.229/1995 vom 1. September 1997, E. 2c u. d in fine). Dass es sich hier so verhielt, behauptet die Beschwerdeführerin wiederum auch nicht vor Bundesgericht, so dass diese Frage offen bleiben kann (vgl. zum Ganzen auch Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, N. 16 f. zu § 216 StG/ZH, N. 7 u. 61 zu § 220 StG/ZH).
3.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist demnach abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Folglich sind die Kosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 153, 153a und 156 Abs. 1 OG). Parteientschädigungen sind nicht geschuldet (Art. 159 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht
im Verfahren nach Art. 36a OG:
1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'500.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Gemeinde Volketswil und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, 2. Kammer, sowie der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. Oktober 2005
Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Der Gerichtsschreiber:
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Whether the request to extend the time for filing the appeal brief was admissible.
The request for an extension was inadmissible because the filing was already complete and met the formal requirements.
An extension of the reasoning deadline was not permissible in the circumstances; the submission lacked no annexes, clear reasoning, or prayers for relief.
Whether the later repurchase of the property eliminated the capital gains tax liability.
No. A later repurchase does not alter the taxability of the gain realized on the original sale.
The taxable gain arises from the original disposal. Only a defect in consent in the original purchase agreement could justify a different result, which was not alleged.
Whether inability of the buyer to pay the purchase price reduced or removed the taxable gain.
No reduction was established, because the taxpayer did not show that the buyer was insolvent already when the contract was concluded.
Any reduced acquisition price theory applies only if the buyer was already insolvent at contract formation; that factual premise was not pleaded or proven.
Costs of the federal proceedings.
Court costs were imposed on the unsuccessful appellant; no party compensation was awarded.
The appeal failed, so the losing party bore the costs and no indemnity was due.
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