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4A_146/2014•Lease termination upheld for unpaid rent and eviction
4A_146/2014Federal Supreme Court / Civil Division IJul 3, 2014Dismissed
Extracted by Omnilex
A commercial tenant appealed against a cantonal judgment confirming eviction after termination for rent arrears. The Federal Supreme Court held that the tenant had not paid the full arrears within the warning period and had not timely raised compensation for heating-charge claims. The remaining unpaid balance was not insignificant, so the termination was not abusive. The tenant also could not rely on an unsigned repayment proposal. The appeal was rejected, with court costs and party compensation awarded against the tenant.
Art. 257d CO; termination for rent default and eviction in summary proceedings; compensation must be invoked before expiry of the warning period. A tenant who does not settle the arrears within the comminatory period cannot defeat termination by later payment or by relying on unraised set-off claims, even if such claims are determinable. A termination is not abusive merely because the outstanding balance is reduced by a minor counterclaim, unless the residual amount is truly insignificant. An unaccepted repayment proposal has no binding effect; in any event, a missed first installment may accelerate the remaining debt. Art. 109 al. 3 LTF permits reference to the cantonal reasoning where appropriate.
{T 0/2}
4A_146/2014
Arrêt du 3 juillet 2014
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, présidente,
Kolly et Hohl.
Greffière : Mme Monti.
Participants à la procédure
A.________ SA (anciennement: U.________ Sàrl),
recourante,
contre
B.________ SA, représentée par Me Anne-Rebecca Bula,
intimée.
Objet
contrat de bail; résiliation et expulsion,
recours en matière civile contre l'arrêt rendu
le 4 février 2014 par la Cour d'appel civile
du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
B.________ SA en qualité de bailleresse et A.________ SA (à l'époque U.________ Sàrl) en qualité de locataire ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un local commercial à Lausanne. Dès 2012, le loyer mensuel était de 2'260 fr. 40, acompte de charges compris.
Par lettre du 26 février 2013, la bailleresse a envoyé à la locataire une proposition de convention en vue du paiement d'un arriéré de loyer de 3'842 fr. 55 et lui a demandé de retourner les exemplaires de la convention dûment signés. Aux termes de celle-ci, la locataire devait s'engager à rembourser l'arriéré par six versements mensuels dont le premier était dû le 12 mars 2013; en cas de retard dans le payement d'une tranche, l'entier du solde devenait immédiatement exigible. La locataire n'a pas retourné la convention, malgré un rappel de la bailleresse le 18 mars 2013.
Par courrier recommandé du 16 avril 2013 notifié le 19 avril 2013, la bailleresse a mis la locataire en demeure de s'acquitter dans les trente jours du montant de 6'781 fr. 20 correspondant aux loyers des mois de février, mars et avril 2013, faute de quoi le contrat de bail serait résilié moyennant un délai de trente jours pour la fin d'un mois. Par formule officielle datée du 27 mai 2013 et notifiée à la locataire le 29 mai 2013, la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 30 juin 2013.
B.a. Le 2 juillet 2013, la bailleresse a saisi le Juge de paix du district de Lausanne d'une requête à fin d'expulsion. Cette autorité a entendu les parties le 7 novembre 2013. Par ordonnance du même jour rendue en application de la procédure pour les cas clairs (art. 257 CPC), elle a ordonné à la locataire de quitter et libérer l'objet loué, au motif que cette dernière n'avait pas démontré avoir payé l'entier de l'arriéré de loyer (art. 257d CO).
B.b. La locataire a déféré cette décision à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal. Par arrêt du 4 février 2014, celle-ci a rejeté l'appel et confirmé l'ordonnance d'expulsion.
La Cour d'appel a retenu les faits suivants: La mise en demeure portait sur les loyers de février, mars et avril 2013 pour un montant total de 6'781 fr. 20; le loyer de février a été versé le 23 avril 2013 et celui de mars le 6 mai 2013, soit pendant le délai comminatoire de trente jours notifié le 19 avril 2013; en revanche, le loyer d'avril, par 2'260 fr. 40, a été versé le 8 juillet 2013, soit après l'échéance du délai comminatoire; la locataire a certes une créance de 678 fr. 25 au titre de ristourne sur les frais de chauffage perçus pour l'année 2009, mais elle n'a pas déclaré invoquer la compensation avant l'échéance du délai comminatoire; quant à des créances en remboursement des frais de chauffage perçus pour les années 2010 à 2012, la locataire n'en a rendu vraisemblable ni le principe, ni la quotité, et n'a pas invoqué la compensation.
Sur la base de ces faits, la Cour d'appel a jugé qu'il restait un solde impayé à l'échéance du délai comminatoire; que ce solde, même si l'on tenait compte de la créance en remboursement des frais de chauffage pour 2009, s'élevait à 1'582 fr. 15 (2'260.40 - 678.25) et n'était pas un montant insignifiant qui rendrait le congé abusif; qu'enfin, la locataire ne pouvait pas se prévaloir de la convention proposée le 26 février 2013 dès lors qu'elle ne l'avait pas signée; que de toute façon, même si cette convention était applicable, il faudrait constater que l'entier de l'arriéré est devenu immédiatement exigible le 12 mars 2013, le délai pour le versement de la première tranche n'ayant pas été respecté.
La locataire a interjeté un recours en matière civile, concluant à ce que la procédure du cas clair soit déclarée irrecevable et à ce que l'effet suspensif soit accordé au recours. La bailleresse, pour sa part, a conclu au rejet du recours. Par ordonnance du 8 avril 2014, la présidente de la cour de céans a accordé l'effet suspensif requis.
La locataire se plaint de ce que la bailleresse n'a pas établi les décomptes de chauffage pour les années 2010 à 2012. Or, il est incontesté que la locataire n'a pas invoqué la compensation avec des créances en remboursement certes indéterminées, mais le cas échéant déterminables (cf. art. 120 al. 2 CO; VIKTOR AEPLI, Commentaire zurichois, 3 e éd. 1991, n os 92 et 145 ad art. 120 CO; Nicolas Jeandin, in Commentaire romand, 2 e éd. 2012, n° 18 s. ad art. 120 CO), avant l'échéance du délai comminatoire (cf. art. 124 al. 1 CO; ATF 119 II 241 consid. 6b). Une éventuelle omission de la bailleresse est donc sans pertinence pour la question à juger, soit celle de savoir si la locataire a éteint sa dette à temps.
La locataire soutient que le montant impayé de 1'582 fr. est insignifiant, et la résiliation du bail contraire aux règles de la bonne foi; elle se prévaut en outre de la convention qu'elle n'a pas signée. Elle reprend ainsi les arguments présentés en appel, qui sont infondés. Il peut être renvoyé aux considérants pertinents de la Cour d'appel (art. 109 al. 3 LTF).
La locataire succombe. Elle supporte les frais et dépens de la présente procédure (art. 66 et 68 LTF).
Le recours est rejeté.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 3 juillet 2014
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : La Greffière :
Klett Monti
Extracted by Omnilex
Whether the tenant extinguished the rent debt within the statutory grace period under Art. 257d CO
The tenant did not pay the full arrears in time; the rent for April 2013 was paid after the deadline and the alleged set-off claims were not invoked in time.
Only payment within the warning period counts; compensation must be invoked before expiry of the comminatory period, which the tenant failed to do.
Whether the termination was abusive because the unpaid balance was insignificant
The remaining amount was not negligible and did not make the termination contrary to good faith.
Even after considering the alleged CHF 678.25 claim, the unpaid balance remained CHF 1,582.15, which was not insignificant.
Whether the unsigned repayment agreement prevented termination
The tenant could not rely on the proposed agreement because it had never signed it; in any event, default on the first installment would have made the full debt immediately due.
An unaccepted draft agreement has no binding effect; alternatively, the agreement itself would have triggered acceleration after missed payment.
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