Neighbor nuisances and tenant’s right to rent reductionAI generated

{T 0/2}
4C.106/2002 /ech

Arrêt du 18 juin 2002
Ie Cour civile

Les juges fédéraux Walter, président de la Cour,
Corboz et Favre,
greffière Aubry Girardin.

K.________,
défendeur et recourant, représenté par Me Nicolas Saviaux, avocat, case postale 155, 1000 Lausanne 13,

contre

G.________, demanderesse et intimée, représentée par Me Yves Noël, avocat, avenue du Tribunal-Fédéral 27, 1005 Lausanne.

contrat de bail; défaut de la chose louée

(recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 19 septembre 2001).

Faits:
A.
Depuis le 15 mars 1980, K.________ loue à G.________, représentée par une régie immobilière, un appartement de cinq pièces et une chambre de bonne dans un immeuble situé à X.________. Il a également pris à bail une place de parc intérieure et extérieure.

Le 6 mai 1998, K.________ a signalé à la gérance qu'à la suite de la venue de la famille S.________ dans l'immeuble, il avait relevé une nette dégradation du respect du bon voisinage. Il mentionnait, à titre d'exemples, le dépôt d'effets personnels de cette famille dans son carnotzet, le stationnement d'une moto dans l'allée des caves, le stationnement de la voiture de P.________, l'ami de la fille de Madame S.________, à un emplacement marqué d'une croix jaune devant sa place de parc extérieure, diverses souillures, etc.

Par lettre du 20 mai 1998 établie par son conseil, K.________ a déploré de nouveaux incidents, notamment des dommages et souillures diverses au véhicule de son fils, le stationnement de la voiture de P.________ sur la place de parc extérieure, des insultes de la part de ce dernier, la soustraction de la plaque apposée sous le bouton de la sonnerie, des crachats sur la boîte aux lettres. Il a indiqué que, s'il n'était pas remédié de façon définitive à ces nuisances d'ici au 15 juin 1998, le loyer serait consigné.

Lors d'une entrevue, la gérance a avisé la famille S.________ que, si de nouvelles plaintes devaient être enregistrées à son encontre, elle se verrait dans l'obligation de résilier son bail avec effet immédiat.

Par lettre collective du 8 juillet 1998, les locataires de l'immeuble ont informé la gérance qu'ils n'avaient jamais eu de problèmes avec les S.________.

Le 15 juillet 1998, le conseil de K.________ a une nouvelle fois fait part de problèmes de voisinage à la gérance, qui lui a répondu qu'elle manquait de preuves tangibles pour agir contre les S.________.

K.________ a réitéré ses plaintes en automne 1998, faisant état de chewing-gum dans la serrure de la chambre de bonne et d'une masse pâteuse et huileuse retrouvée dans sa boîte aux lettres. Après avoir fait procéder au nettoyage, la gérance a indiqué qu'elle ne pouvait intervenir de manière plus précise, car l'auteur n'était pas connu.

Le 19 novembre 1998, K.________ a exigé des mesures concrètes pour prévenir les désagréments dont il était victime, en particulier le respect de l'interdiction de parcage que P.________ avait à nouveau transgressée, sous peine de consignation du loyer.

Le 26 novembre 1998, la gérance a informé les locataires de la situation, en indiquant qu'une plainte serait déposée en cas de récidive. Elle a également écrit séparément aux S.________, les invitant à faire respecter l'interdiction de stationnement, sinon elle dénoncerait le contrevenant auprès du juge de paix.

Le 7 décembre 1998, K.________ a repris contact avec la gérance, déplorant de nouveaux incidents et exigeant que diverses mesures soient prises d'ici au 20 décembre 1998, faute de quoi il consignerait son loyer.

Le 14 décembre 1998, la gérance a notamment répondu à K.________ qu'après enquête auprès des autres locataires, le comportement de la famille S.________ ne donnait pas lieu à la critique, ce qui ne semblait pas être son cas. Elle acceptait de le libérer à tout moment de son contrat, mais refusait d'entrer en matière sur les autres demandes.

Le 24 décembre 1998, K.________ a déclaré qu'il ne se satisfaisait pas de la réponse de la gérance et a indiqué qu'il avait consigné et qu'il consignerait à l'avenir les loyers de l'appartement à raison de 1'913 fr. par mois.

Le 11 janvier 1999, K.________ a avisé la gérance qu'il avait trouvé dans sa boîte aux lettres un bocal rempli de liquide rouge, muni d'une étiquette sur laquelle il était inscrit "Bonne année et joyeux Noël", ce qui s'est avéré être une blague faite par la fille de la concierge et la jeune S.________. La voiture de P.________ avait encore été parquée au mauvais endroit entre le 6 et le 17 janvier 1999.

Le 26 janvier 1999, la gérance a informé K.________ qu'une réunion avait été organisée avec la famille S.________, le concierge et P.________, lequel avait pris l'engagement de cesser de se garer au mauvais endroit. A l'issue de cette rencontre, le gérant a eu l'impression que les reproches relatifs au comportement de la famille en cause n'étaient ni objectifs ni fondés, mais qu'il s'agissait plutôt d'une incompatibilité de caractère entre les deux familles.

De nouveaux incidents se sont produits ultérieurement.
B.
Le 28 janvier 1999 K.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne, concluant en substance à ce qu'il soit constaté que les nuisances invoquées sont constitutives de défauts de la chose louée, que la consignation des loyers est justifiée, que les loyers dus soient réduits de 30 % par mois dès le 1er mai 1998, que la bailleresse soit reconnue sa débitrice de 4'591,20 fr. correspondant à la réduction de loyer pour la période de mai à décembre 1998, que les loyers consignés soient libérés à concurrence de 573,90 fr. par mois, que la boîte aux lettres soit remplacée ou réparée et
qu'une fermeture automatique de la porte d'entrée de l'immeuble soit installée et, enfin, que la bailleresse soit reconnue lui devoir 5'000 fr. à titre de dommages-intérêts.

Après avoir tenté en vain de concilier les parties, la Commission, par décision du 14 juin 1999, a prononcé une réduction de loyer en faveur du locataire pour les inconvénients subis depuis le 1er mai 1998 à raison de 5 % pour l'appartement, 5 % pour la chambre et 10 % pour la place de parc extérieure, soit 92,90 fr. au total, jusqu'à la fin des nuisances, mais au plus tard jusqu'à l'échéance du bail, soit jusqu'au 1er avril 2000, et ordonné la libération des loyers consignés à raison de 1'207,70 fr. en faveur du locataire, le solde en faveur de la bailleresse. Elle a également exigé le remplacement de la boîte aux lettres.

Le Tribunal des baux du canton de Vaud a été saisi par les deux parties. La bailleresse s'est opposée à une réduction de loyer et a demandé la libération de la totalité des loyers consignés en sa faveur, alors que le locataire a repris les conclusions de sa requête devant la Commission de conciliation.

Par jugement du 31 octobre 2000, le Tribunal des baux a déclaré que les nuisances invoquées par K.________ n'étaient pas constitutives de défauts de la chose louée, qu'aucune réduction de loyer ne lui était par conséquent octroyée et que les loyers consignés devaient être libérés en faveur de la bailleresse.

Contre ce jugement, K.________ a recouru auprès de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, en concluant principalement à sa réforme, reprenant les conclusions prises en première instance, sous réserve de la condamnation de la bailleresse à lui verser 5'000 fr. A titre subsidiaire, il a demandé l'annulation du jugement attaqué.

Par arrêt du 19 septembre 2001, la Chambre des recours a rejeté le recours du locataire et confirmé le jugement du 31 octobre 2000.
C.
Contre l'arrêt du 19 septembre 2001, K.________ (le défendeur) dépose un recours en réforme au Tribunal fédéral. Il conclut, sous suite de frais et dépens, à l'admission du recours et, principalement, à l'annulation de l'arrêt attaqué, subsidiairement à sa réforme, dans le sens où les nuisances invoquées sont considérées comme constitutives de défauts de la chose louée et où la consignation des loyers dès le 1er janvier 1999 est justifiée (I); il demande en outre qu'une réduction de loyer de 30 % pour tous les objets pris à bail (appartement; chambre de bonne; garage; place de parc extérieure), totalisant une diminution de 573,90 fr. par mois, soit prononcée (II), que la bailleresse soit déclarée sa débitrice de 4'591,20 fr. correspondant à une réduction de loyer de 30 % de mai à décembre 1998 (III) et que la libération des loyers consignés soit ordonnée à concurrence de 573,90 fr. par mois, le solde étant libéré en faveur de la bailleresse une fois les défauts éliminés (IV); enfin, qu'il soit donné ordre à la bailleresse de procéder, dans un délai de 30 jours, au remplacement ou à la remise à neuf de sa boîte aux lettres et à l'installation d'une fermeture automatique de la porte d'entrée de l'immeuble. Subsidiairement, le défendeur demande l'annulation du jugement attaqué.

Dans sa réponse, G.________ (la demanderesse) propose de déclarer le recours irrecevable, subsidiairement de le rejeter et de confirmer l'arrêt du 19 septembre 2001.

Statuant le 18 juin 2002, la Cour de céans a rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, le recours de droit public déposé parallèlement par K.________.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Formulant le même grief que dans sa réponse au recours de droit public, la demanderesse conclut principalement à l'irrecevabilité du recours en réforme, au motif que celui-ci présente une argumentation presque identique à celle figurant dans le recours de droit public déposé parallèlement.

La Cour de céans a déjà examiné cette critique dans le cadre de la procédure sur le droit public, de sorte qu'il peut être renvoyé à ce qui a été dit dans ce contexte (cf. consid. 1 de l'arrêt du 18 juin 2002 dans la cause 4P.60/2002 opposant les parties). La similitude entre les motivations présentées dans les recours n'entraînant pas d'emblée l'irrecevabilité de ces deux moyens de droit, il convient donc d'entrer en matière sur le recours en réforme, même si une partie des griefs soulevés ne relève pas de cette voie de droit.
2.
Invoquant les art. 63, 64 et 51 al. 1 let. c OJ, le défendeur soutient, à titre préalable, que l'état de fait ressortant de l'arrêt entrepris n'est pas suffisant et complet pour statuer sur la question litigieuse. Il reproche aux juges cantonaux d'avoir omis des faits pourtant allégués et prouvés.

Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c et les arrêts cités). Hormis ces exceptions que le recourant doit invoquer expressément, il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est pas ouvert pour se plaindre de l'appréciation des preuves et des constatations de fait qui en découlent (ATF 127 III 543 consid. 2c p. 547; 126 III 10 consid. 2b p. 13).

Dans sa motivation, le défendeur, sous le couvert des art. 63 et 64 OJ, critique en réalité l'appréciation des preuves à laquelle se sont livrés les juges cantonaux. Son recours en réforme contient du reste exactement les mêmes critiques que celles invoquées dans le cadre du recours de droit public déposé parallèlement et qui, examinées sous l'angle de l'arbitraire, ont été rejetées (cf. arrêt de ce jour dans la cause 4P.60/2002, consid. 3.2). Le recours en réforme n'est donc pas recevable sur ce point.
3.
Le défendeur reproche également à la chambre des recours d'avoir méconnu la notion de défauts de la chose louée.
3.1 A titre préalable, il convient de rappeler que le recours en réforme n'est pas un appel qui permettrait à la partie recourante de remettre en cause les faits retenus et de présenter sa propre version des événements (cf. supra consid. 2). Par conséquent, il ne sera pas tenu compte des faits invoqués par le défendeur qui ne ressortent pas de l'arrêt entrepris.
3.2 Il est admis que les désagréments causés par des voisins ou des tiers qui excèdent les limites de la tolérance constituent un défaut de la chose louée (arrêts du Tribunal fédéral 4C.164/1999 du 22 juillet 1999, in Cahiers du bail 2000 p. 21 ss, consid. 2c; du 24 septembre 1985, in SJ 1986 p. 195 consid. 1b et les références citées). En présence d'un tel défaut, le locataire peut, à certaines conditions, faire valoir les droits découlant des art. 259a à 259h CO, parmi lesquels figurent le droit d'exiger une réduction proportionnelle du loyer (art. 259d CO) et celui de consigner le loyer (art. 259g CO) (Zihlmann, Das Mietrecht, 2e éd., Zurich 1995, p. 74 ss). Le défaut ne doit toutefois pas pouvoir être imputé au locataire qui s'en prévaut ou à une personne dont il répond (cf. art. 259a al. 1 CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 146). Un défaut est imputable au locataire lorsque celui-ci ou une personne dont il répond l'a provoqué, notamment par un comportement contraire au contrat (SVIT-Kommentar, 2e éd. Zurich 1998, art. 259a CO no 4), par exemple si le locataire a violé ses devoirs de diligence au sens de l'art. 257f CO (cf. Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St.-Gall 1992, p. 35).
3.3 Dans sa motivation, la chambre des recours a tout d'abord laissé entendre qu'il ne pouvait y avoir de défaut de la chose louée lorsque les nuisances procédaient du fait d'un tiers non pas en relation avec les locaux loués, mais en
raison de la personnalité du locataire. Ainsi, d'après elle, lorsqu'un seul locataire est victime de voies de fait de la part d'un tiers, ami de l'enfant d'un locataire, il ne peut invoquer les art. 259a ss CO.

Il faut admettre qu'une telle argumentation apparaît comme peu adaptée en l'espèce, puisqu'il ressort des faits constatés que les inconvénients dont s'est plaint le défendeur avaient indéniablement trait aux locaux loués (parcage aux mauvais endroits, souillures des locaux communs et de la boîte aux lettre, etc.) et que celui-ci n'a cessé de mettre en cause l'ami de la fille de ses voisins de pallier qui, durant une période, a résidé dans l'immeuble. Il n'est cependant pas nécessaire d'approfondir cette question, dès lors que le Tribunal fédéral, appliquant le droit fédéral d'office, n'est pas lié par l'argumentation juridique de l'autorité cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a). Il convient en revanche d'examiner si, sur la base des faits constatés, le résultat de l'arrêt entrepris, qui aboutit au rejet des prétentions du locataire fondées sur les défauts de la chose louée, apparaît comme conforme au droit fédéral.
3.4 Contrairement à ce que souhaiterait faire croire le défendeur, l'arrêt attaqué ne le décrit pas comme une simple victime des désagréments provoqués par les locataires en cause. Il a en effet été retenu que le litige provenait de tensions dans les rapports de voisinage qui résultaient de provocations réciproques entre deux familles ayant une conception différente de la vie. Dans ce contexte, s'il est clair que les voisins de pallier n'ont pas adopté un comportement adéquat à l'égard du défendeur et de sa famille, celui-ci n'apparaît pas non plus exempt de tout reproche. Il ressort d'ailleurs de l'arrêt entrepris que les autres locataires ont informé la gérance, en juillet 1998, qu'ils n'avaient jamais eu de problèmes avec la famille en question. Après enquête, la gérance a indiqué au défendeur, par courrier de décembre 1998, que si le comportement de ses voisins de pallier ne donnait pas lieu à la critique, cela ne semblait pas être son cas et elle lui a même proposé de le libérer à tout moment de son contrat, moyennant le respect d'un délai d'un mois. Il apparaît ainsi que, dans le conflit personnel les opposant, les deux familles ont omis de prendre les égards qui sont dus aux personnes habitant la même maison et aux voisins, en violation de l'art. 257f al. 2 CO. En pareilles circonstances, il importe peu de se demander si les nuisances invoquées constituent ou non des défauts de la chose louée. En effet, il ne serait de toute manière pas conforme au droit fédéral de permettre au défendeur d'invoquer les droits découlant des art. 259a à h CO, en raison des désagréments causés par ses voisins, alors que cette situation lui est pour partie imputable.

Le recours doit ainsi être rejeté dans la mesure où il est recevable et l'arrêt attaqué confirmé.
4.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la charge du défendeur, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable et l'arrêt attaqué est confirmé.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge du défendeur.
3.
Le défendeur versera à la demanderesse une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois.
Lausanne, le 18 juin 2002
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président: La greffière: