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Minimum five comparable rents required under Art. 269a lit. a CO

4C.124/2006Federal Supreme Court / Civil Division IJun 29, 2006Granted

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Omnilex summary

A tenant requested a rent reduction for a Lausanne apartment. The cantonal courts rejected the claim after accepting only four comparison objects as proof of the usual neighborhood rent. On reform appeal, the Federal Court held that, absent exceptional circumstances, Art. 269a lit. a CO requires at least five comparable rents to establish local or neighborhood usual rent with sufficient reliability. Because the landlords had produced only four comparables, the cantonal judgment was annulled and the case remanded for new instruction and decision. Costs and party compensation were imposed on the landlords jointly and severally.

Omnilex headnote

Art. 269a lit. a CO; proof of usual rent by comparison objects. As a rule, the usual rent in the locality or neighborhood is established only if at least five comparable objects are available, which must substantially correspond to the disputed premises as to location, size, equipment, condition and year of construction (consid. 2.1). Absent exceptional circumstances, the requirement is strict; four comparables do not suffice to prove the usual rent with the necessary reliability (consid. 2.2).

Full text

{T 0/2}
4C.124/2006 /ech

Arrêt du 29 juin 2006
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mmes les Juges Corboz, président, Klett, Favre, Kiss et Mathys.
Greffière: Mme Cornaz.

Parties
A.________,
demanderesse et recourante, représentée par Me Serge Demierre,

contre

les époux B.________,
défendeurs et intimés, représentés par Me Olivier Burnet.

Objet
art. 269a let. a CO; termes de comparaison,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 3 mars 2006.

Faits:
A.
Par contrat du 31 janvier 2000, les époux B.________ ont remis en location à A.________ un appartement de trois pièces au sixième étage d'un immeuble sis à Lausanne. La durée initiale du bail a été fixée du 1er février 2000 au 1er avril 2001, reconductible tacitement de trois mois en trois mois, sauf avis de résiliation donné à l'autre partie dans le même délai. Le loyer mensuel était fixé à 960 fr. net et les charges de chauffage et d'eau chaude à 60 fr., portées à 95 fr. le 9 juin 2000, soit au total respectivement 1'020 fr., puis 1'055 fr. par mois. L'indice de référence était celui de décembre 1999. Le 26 février 2002, A.________ a sollicité une baisse du loyer, que la gérance a refusée.
B.
Le 12 mars 2002, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Vaud en concluant à ce que le loyer mensuel net soit fixé à 917 fr. Devant l'échec de la conciliation, la locataire s'est pourvue au Tribunal des baux, en demandant la fixation de son loyer mensuel net à 917 fr. dès le 1er juin 2002. Concernant l'appartement litigieux, les bailleurs ont produit dix-neuf objets de comparaison. En cours d'instance, la locataire a augmenté ses conclusions, en requérant que le loyer mensuel net soit établi à 917 fr. dès le 1er juillet 2002, 895 fr. dès le 1er janvier 2003, 872 fr. dès le 1er avril 2003 et 843 fr. dès le 1er juillet 2003. Le Tribunal a ordonné une expertise quant aux objets de comparaison, dont quatre seulement pouvaient finalement être retenus, et dont la moyenne donnait un loyer de référence de 965 fr. net par mois. Dans son jugement du 26 octobre 2004, le Tribunal a rejeté les conclusions en baisse de loyer de la locataire en raison "de la différence éloquente entre le loyer moyen des objets de comparaison retenus et celui relatif à l'appartement litigieux". L'admission des seuls quatre objets de comparaison subsistant offrait une sécurité "tout à fait suffisante", établissant "que le loyer litigieux est bien inférieur aux loyers du quartier". Saisie par la locataire et statuant par arrêt du 3 mars 2006, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a confirmé le jugement entrepris.
C.
A.________ (la demanderesse) interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut à la réforme de l'arrêt cantonal en ce sens que le loyer mensuel admissible est fixé à 917 fr. dès le 1er juillet 2002, à 895 fr. dès le 1er janvier 2003, à 872 fr. dès le 1er avril 2003 et à 843 fr. dès le 1er juillet 2003, avec suite de frais et dépens.

Les époux B.________ (les défendeurs) concluent au rejet du recours, avec suite de frais et dépens.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions en baisse du loyer, et dirigé contre une décision finale rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 8'000 fr. (art. 36 al. 5 et 46 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.2 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43 al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas de se plaindre de la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2ephrase OJ), ni de la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid.2c). Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ). Dans la mesure où une partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4). Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appréciation des preuves et les constatations de fait qui en découlent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3).
1.3 Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà des conclusions des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifs développés par celles-ci (art. 63 al. 1 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 411 consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique adoptée par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid. 2e/cc p. 29).
2.
Dans l'arrêt attaqué, la juridiction cantonale a estimé que "la preuve des loyers usuels du quartier avait été apportée", malgré la limitation à quatre des objets de comparaison, en se référant au jugement du Tribunal des baux. La demanderesse voit une violation des art. 269a let. a CO et 11 OBLF dans la restriction à quatre éléments de comparaison, ce que combattent les défendeurs, en relevant que la prise en considération d'un cinquième loyer n'aurait eu aucune incidence sur la conclusion selon laquelle "le loyer litigieux est bien inférieur au loyer du quartier".
2.1 Aux termes de l'art. 269a let. a CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Les conditions d'application de cette disposition ont été clairement posées dans un arrêt de principe dont il résulte que, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de comparaison au moins, qui représentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a). Cette jurisprudence n'a jamais été renversée ou mise en doute par le Tribunal fédéral, qui l'a au contraire appliquée à réitérées reprises (cf. notamment arrêt 4C.275/2004 du 26 octobre 2004, consid. 3.1; 4C.176/2003 du 13 janvier 2004, consid. 3.1; 4C.323/2001 du 9 avril 2002, consid. 3b/aa; 4C.55/2001 du 4 juillet 2001, consid. 4a non publié aux ATF 127 III 411; 4C.40/2001 du 15 juin 2001, consid. 5b; 4C.265/2000 du 16 janvier 2001, reproduit in SJ 2001 p. 247, consid. 4a).
2.2 En l'absence de circonstances exceptionnelles, il y a lieu de s'en tenir strictement à la règle claire qui veut que le loyer usuel ne soit pas établi s'il n'y a pas cinq cas de comparaison. Dès lors qu'en l'espèce, les défendeurs n'en ont produit que quatre, la décision entreprise consacre une violation de l'art. 269a let. a CO. En conséquence, le recours doit être admis, l'arrêt du 3 mars 2006 annulé et la procédure renvoyée à la juridiction cantonale pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.
3.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la charge des défendeurs, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 7 ainsi que 159 al. 1 et 5 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est admis.
2.
L'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 3 mars 2006 est annulé et la procédure est renvoyée à la juridiction cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
3.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge des défendeurs, solidairement entre eux.
4.
Les défendeurs, débiteurs solidaires, verseront à la demanderesse une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois.
Lausanne, le 29 juin 2006
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière:

Keywords

tenancyrent reductionusual rentcomparative rentsburden of proofappraisal of evidenceremandcourt costs

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether four comparable rents suffice to prove local or neighborhood usual rent under Art. 269a lit. a CO.

Extracted holding

In principle, at least five comparable cases are required to draw sufficiently reliable conclusions; absent exceptional circumstances, four comparables do not establish the usual rent.

Extracted reasoning

The Court reaffirmed settled case law that five comparables are generally needed, each broadly matching the disputed apartment in location, size, equipment, condition, and year of construction. The rule is strict unless exceptional circumstances are shown.

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