Late set-off claim in lease dispute rejected on appealAI generated

{T 0/2}
4C.466/2004 /ruo

Urteil vom 10. August 2005
I. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Nyffeler, Favre,
Gerichtsschreiber Arroyo.

Parteien
A.________ AG,
Beklagte und Berufungsklägerin,

gegen

B.________ AG, c/o C.________ AG,
Klägerin und Berufungsbeklagte.

Gegenstand
Mietvertrag,

Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich,II. Zivilkammer, vom 4. November 2004.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
A.________ AG (Beklagte) mietete von der B.________ AG (Klägerin) mit Mietverträgen für Geschäftsräume vom 18. Mai 2000 und 2. Juli 2001 Büroräume im 1. und 4. Obergeschoss der Liegenschaft Strasse X.________ in Zürich. Die Verträge waren erstmals auf den 30. September 2005 bzw. den 15. Juni 2006 kündbar. Am 28. Juli 2003 kündigte die Klägerin mit amtlichem Formular beide Mietverträge auf den 31. August 2003 wegen Zahlungsverzugs der Beklagten. Die Abnahme der Mieträumlichkeiten fand am 12. September 2003 statt. Trotz intensiver Suche nach neuen Mietern und Insertionskosten von Fr. 11'300.-- konnte die Klägerin die Räume nicht weitervermieten. Mit Zahlungsbefehl vom 15. Januar 2004 betrieb sie die Beklagte für einen Betrag von Fr. 60'909.-- nebst Zins zu 5% seit 15. November 2003 sowie Fr. 150.-- Umtriebskosten mit der Begründung "ausstehender Schadenersatz für ausgefallene Mietzinse September 2003 bis Januar 2004 für die Büroräume an der Strasse X.________ in Zürich". Die Beklagte erhob Rechtsvorschlag gegen den Zahlungsbefehl.
1.1 Nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung gelangte die Klägerin mit Eingabe vom 19. Mai 2004 an das Mietgericht Zürich. Sie stellte im Wesentlichen die Begehren, es seien ihr die ausstehenden Mietzinse als Schadenersatz zuzusprechen; es sei der Rechtsvorschlag zu beseitigen und ihre Forderung mit der Mietzinskaution zu verrechnen. Die Beklagte blieb im Verfahren vor Mietgericht säumig. Das Mietgericht hiess die Klage mit Urteil vom 22. Juli 2004 gut und verpflichtete die Beklagte, der Klägerin Fr. 60'909.-- zuzüglich Zins zu 5% seit dem 15. November 2003 sowie Umtriebsspesen von Fr. 150.-- zu bezahlen; der Rechtsvorschlag wurde in diesem Umfang aufgehoben. Ausserdem wurde die Beklagte verpflichtet, der Klägerin für den Ausfall der Mietzinse seit dem 1. Februar 2004 bis Juli 2004 Fr. 73'290.-- zu bezahlen.
1.2 Mit Beschluss vom 4. November 2004 liess das Obergericht des Kantons Zürich die C.________ AGim kantonalen Berufungsverfahren nicht als Vertreterin der Klägerin zu und strich sie aus dem Rubrum. Die von der Beklagten gegen das Urteil des Mietgerichts erhobene Berufung wies das Obergericht ab und bestätigte das angefochtene Urteil vom 22. Juli 2004.

Das Kassationsgericht des Kantons Zürich wies am 24. Mai 2005 die Beschwerde der Beklagten gegen den Beschluss des Obergerichts ab, soweit es darauf eintrat.
1.3 Mit eidgenössischer Berufung stellt die Beklagte das Rechtsbegehren, das "Urteil" des Obergerichts des Kantons Zürich vom 4. November 2004 sei aufzuheben; eventualiter sei die Streitsache zwecks weiterer Abklärung des Sachverhalts an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Beklagte bringt vor, sie habe den gesamten Umbau der gemieteten Räumlichkeiten finanziert und es stehe ihr für den geschaffenen Mehrwert ein Entschädigungsanspruch aus Art. 260a Abs. 3 OR zu. Da der investierte Wert auch nach allfälliger Amortisation noch erheblich höher sei als die Forderung der Klägerin, könne sie mindestens in diesem Umfang Verrechnung geltend machen. Die Beklagte rügt weiter, die Vorinstanz habe offensichtlich übersehen, dass sie bereits vor Schlichtungsbehörde gleichlautende Behauptungen wie im vorinstanzlichen Verfahren aufgestellt habe. Die Vorinstanz habe Art. 63 und 64 OG auch verletzt, indem sie willkürliche Annahmen getroffen und bundesrechtliche Beweisvorschriften verletzt habe.
1.4 Die C.________ AG hat für die Klägerin eine Antwort eingereicht, in der sie sinngemäss die Abweisung der Berufung beantragt.
2.
In Zivil- und Strafsachen können gemäss Art. 29 Abs. 2 OG nur patentierte Anwälte sowie die Rechtslehrer an schweizerischen Hochschulen als Parteivertreter vor Bundesgericht auftreten. Die Eingabe der C.________ AG ist aus dem Recht zu weisen.
3.
Nach Art. 55 Abs. 1 lit. b OG hat die Berufungsschrift die genaue Angabe zu enthalten, welche Punkte des Entscheides angefochten und welche Abänderungen beantragt werden. Der blosse Antrag auf Aufhebung bzw. Rückweisung der Sache genügt in der Regel nicht. Ein blosser Rückweisungsantrag ist nach der Praxis aber dann ausreichend - und auch einzig angezeigt - wenn das Bundesgericht, falls es die Rechtsauffassung der Berufungsklägerin für begründet erachtet, gar kein Endurteil fällen kann, sondern die Sache zu weiteren Abklärungen an die Vorinstanz zurückweisen muss (BGE 125 III 412 E. 1b S. 414 mit Verweisen). Die Beklagte hält zwar dafür, ihr zur Verrechnung gestellter Entschädigungsanspruch aus Art. 260a Abs. 3 OR überwiege die ausstehenden Mietzinsforderungen, was sie zum Hauptantrag auf Abweisung der Klage hätte veranlassen müssen. Da die Vorinstanz jedoch zur Höhe der Schadenersatzforderung der Klägerin keine Feststellungen getroffen hat, ist ohnehin allein der Eventualantrag zulässig.
4.
Mit Berufung kann geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundesrecht; wegen Verletzung verfassungsmässiger Rechte der Bürger ist die staatsrechtliche Beschwerde vorbehalten (Art. 43 Abs. 1 OG). Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht an die tatsächlichen Feststellungen der letzten kantonalen Instanz gebunden, wenn sie nicht offensichtlich auf Versehen beruhen, unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen (Art. 63 Abs. 2 OG) oder im Hinblick auf den Tatbestand einer anwendbaren Sachnorm ergänzungsbedürftig sind (Art. 64 OG). Werden solche Ausnahmen geltend gemacht, so hat die Partei, welche den Sachverhalt berichtigt oder ergänzt wissen will, darüber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. c und d OG; BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106 mit Hinweisen). Blosse Kritik an der vorinstanzlichen Beweiswürdigung ist im Berufungsverfahren unzulässig (BGE 127 III 73 E. 6a).
4.1 Die Vorinstanz hat zur - im kantonalen Berufungsverfahren neu geltend gemachten - Verrechnungseinrede der Beklagten erwogen, die geltend gemachten Eigenleistungen von Fr. 25'000.-- seien weder konkret behauptet noch belegt und die Rechnungsbelege für die behaupteten Investitionen von Fr. 110'042.70 seien unklar, da daraus nur teilweise ersichtlich sei, ob sie das Mietobjekt beträfen. Die Beklagte hat nach den Erwägungen im angefochtenen Beschluss keine Behauptungen zum im Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjektes vorhandenen Mehrwert der Mietsache aufgestellt; schliesslich wurde die im Berufungsverfahren neu erhobene Verrechnungseinrede verspätet erhoben und war somit unbeachtlich.
4.2 Die Beklagte rügt in Missachtung von Art. 43 Abs. 1 und Art. 55 Abs. 1 lit. c OG, die Vorinstanz habe ihr verfassungsmässiges Recht auf willkürfreie Behandlung mit der Annahme verletzt, sie habe erstmals vor Vorinstanz Behauptungen zu den zur Verrechnung gestellten Ansprüchen aus Art. 260a Abs. 3 OR aufgestellt; die Vorinstanz habe dabei übersehen, dass die Beklagte bereits vor der Schlichtungsstelle Entsprechendes vorgebracht habe. Die Überprüfung des kantonalen Prozessrechts ist dem Bundesgericht im Verfahren der Berufung verwehrt; wenn die Vorinstanz Vorbringen der Beklagten als prozessual unbeachtlich unberücksichtigt lässt, liegt entgegen der Ansicht der Beklagten auch kein Versehen im Sinne von Art. 55 lit. d in Verbindung mit Art. 63 Abs. 2 OG vor (BGE 129 III 135 E. 2.3.2.1 S. 145, 115 II 399 E. 2a). Auf die entsprechenden Rügen der Beklagten ist nicht einzutreten.
4.3 Unzulässig ist ausserdem die Rüge, die Vorinstanz habe willkürliche tatsächliche Annahmen getroffen, indem sie den Beweiswert der eingereichten Rechnungen verneint habe. Es ist darauf gemäss Art. 43 Abs. 1 und Art. 55 Abs. 1 lit. c OG nicht einzutreten.
4.4 Soweit die Beklagte schliesslich die Verletzung von Art. 8 ZGB rügt, verkennt sie, dass ihr danach ein bundesrechtlicher Anspruch auf Beweis nur zusteht, soweit sie entsprechende Anträge im kantonalen Verfahren form- und fristgerecht gestellt hat (BGE 129 III 18 E. 2.6 mit Verweisen). Dies trifft nach den Erwägungen der Vorinstanz gerade nicht zu. Da die Beklagte ihre Beweisanträge nicht bzw. nicht gemäss den anwendbaren prozessualen Bestimmungen form- und fristgerecht gestellt hat, ist ihr bundesrechtlicher Anspruch auf Beweis der angeblich ins Mietobjekt getätigten Investitionen bzw. des für den Entschädigungsanspruch entscheidenden Mehrwerts nicht verletzt. Die Rüge ist unbegründet.
5.
Auf die Berufung ist weitgehend nicht einzutreten. Soweit darauf eingetreten werden kann, ist sie offensichtlich unbegründet. Der Beklagten ist bei diesem Verfahrensausgang die Gerichtsgebühr zu auferlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Da sich die Klägerin nicht (gültig) hat vernehmen lassen, ist dagegen keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird der Beklagten auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. August 2005
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Der Gerichtsschreiber: