Reservation contract, deposit and required formAI generated

{T 0/2}
4C.66/2005 /fzc

Arrêt du 25 avril 2005
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, président,
Rottenberg Liatowitsch et Nyffeler.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
X.________ SA,
défenderesse et recourante, représentée par Me Stefano Fabbro, avocat,

contre

Y.________ et Z.________,
demandeurs et intimés, représentés par Mes Anton Henninger et Alain Gautschi, avocats.

Objet
contrat de réservation; acompte,

recours en réforme contre l'arrêt de la Ie Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg du 20 décembre 2004.

Faits:
A.
Le 28 juin 2001, X.________ SA, société spécialisée dans le conseil et la vente de biens immobiliers, dont A.________ est l'administrateur unique, a fait paraître, par l'intermédiaire d'une agence immobilière, une annonce pour la vente de quatre parcelles à bâtir, sises dans le canton de Fribourg.

Les époux Y.________ et Z.________ ont manifesté leur intérêt à l'acquisition de l'une de ces parcelles en vue d'y construire une villa familiale. Lors d'une visite organisée le 5 juillet 2001, à laquelle participaient une autre personne intéressée par l'achat de terrains (B.________) ainsi qu'une responsable de l'agence immobilière, A.________ leur a présenté les parcelles nos 1, 2 et 3.

Du 8 au 29 juillet 2001, les époux Y.________ et Z.________ ont passé des vacances en Espagne. Le 9 juillet 2001, ils ont indiqué à A.________ qu'ils n'étaient plus intéressés par la parcelle n° 3, jugée trop petite pour leur projet. L'administrateur de X.________ SA leur a alors proposé par téléphone d'acquérir ladite parcelle et la moitié de la parcelle n° 2, en leur demandant de se prononcer rapidement. Après plusieurs entretiens téléphoniques entre le 9 et le 11 juillet 2001, Y.________ et Z.________, pressés par A.________ et par la responsable de l'agence immobilière, ont accepté de verser à X.________ SA un montant de 25'000 fr. pour réserver les terrains, ce qu'ils ont fait le 11 juillet 2001 au moyen d'un ordre bancaire donné depuis l'Espagne.

X.________ SA a établi, le 10 juillet 2001, en faveur des époux Y.________ et Z.________, un contrat de réservation, valable 30 jours, pour la vente de la parcelle n° 3 au prix de 234'720 fr. Les 25'000 fr. susmentionnés y étaient qualifiés d'acompte à valoir sur le montant de l'acquisition. Le contrat prévoyait qu'un dédit de 25'000 fr. serait dû à X.________ SA en cas de renonciation des acquéreurs. Il a été envoyé pour signature, le 16 juillet 2001, aux époux Y.________ et Z.________ à leur domicile suisse.

Le 23 juillet 2001, un notaire a transmis aux époux Y.________ et Z.________, à la demande de A.________, un contrat de cession du droit d'achat de la parcelle n° 1 à B.________, en leur fixant un rendez-vous.
Y.________ et Z.________ n'ont pas signé le contrat de réservation ni donné suite au rendez-vous fixé par le notaire. Ils ont informé X.________ SA, par lettre du 5 août 2001, de leur décision définitive de ne pas acheter le terrain proposé et ont réclamé le remboursement des 25'000 fr. versés par eux, sous déduction de 1'000 fr. pour les frais occasionnés à ladite société. Le 8 août 2001, ils ont demandé au notaire d'annuler le rendez-vous.

X.________ SA n'a pas restitué aux époux Y.________ et Z.________ le montant en question.
B.
Le 30 janvier 2002, Y.________ et Z.________ ont assigné X.________ SA en paiement de 25'000 fr. plus intérêts à 5% dès le 4 septembre 2001. La défenderesse a conclu au rejet de la demande.

Par jugement du 27 mars 2003, le Tribunal civil de l'arrondissement de la Broye a admis la demande.

Statuant par arrêt du 20 décembre 2004, sur recours de la défenderesse, la Ie Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg a confirmé le jugement de première instance. Elle a considéré, en substance, que les parties ne s'étaient pas mises d'accord sur les éléments essentiels du contrat de réservation avec clause de dédit, ajoutant que, même dans l'hypothèse inverse, un tel contrat eût été frappé de nullité pour n'avoir pas été passé en la forme authentique. Aussi, selon la cour cantonale, le versement ne pouvait-il être considéré que comme un simple acompte de réservation à déduire du prix de vente en cas de conclusion du contrat envisagé. Celui-ci n'ayant pas été conclu, le montant versé devait être restitué aux demandeurs.
C.
La défenderesse interjette un recours en réforme dans lequel elle reprend ses conclusions libératoires.

Les demandeurs invitent le Tribunal fédéral à déclarer le recours irrecevable ou, sinon, à le rejeter intégralement.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Interjeté par la défenderesse qui a succombé dans ses conclusions libératoires et dirigé contre une décision finale rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le présent recours est en principe recevable puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
2.
2.1 Dans une argumentation qui manque singulièrement de clarté, la défenderesse fait valoir qu'elle n'était pas elle-même propriétaire des parcelles en cause, mais qu'elle avait simplement été chargée par les demandeurs d'acquérir lesdites parcelles du véritable propriétaire - une société dénommée C.________ SA - pour les leur revendre ensuite. Les parties auraient ainsi conclu un mandat, contrat qui n'est soumis au respect d'aucune forme particulière, qu'elles auraient assorti d'une convention de dédit. Cette convention découlerait du versement des 25'000 fr. effectué par les demandeurs, lesquels, ce faisant, auraient posé à tout le moins un acte concluant que la défenderesse pouvait interpréter de bonne foi comme une manifestation de leur volonté de passer une telle convention avec elle. Ayant choisi de se défaire du contrat de mandat pour des motifs de pure convenance personnelle, les demandeurs devaient dès lors payer à la défenderesse le montant du dédit, ce qui autorisait cette dernière à conserver les 25'000 fr. versés par eux.
2.2 Lorsqu'il statue sur un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (art. 64 OJ). Dans la mesure où une partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4).

La défenderesse méconnaît ces principes lorsqu'elle allègue, sans faire valoir l'une des exceptions précitées, qu'elle n'était pas propriétaire des parcelles offertes publiquement à la vente. En effet, semblable allégation ne correspond à aucun fait constaté dans l'arrêt attaqué où l'on cherche en vain la mention d'une société C.________ SA. Si l'on fait abstraction, comme il se doit (art. 55 al. 1 let. c OJ), du fait nouveau allégué par la défenderesse, la construction juridique proposée par celle-ci s'écroule nécessairement puisqu'elle repose sur cette seule assise. L'intéressée reconnaît d'ailleurs expressis verbis, sous chiffre 3 de son acte de recours, le bien-fondé des considérations émises par la cour cantonale au sujet de la forme prescrite pour un contrat de réservation portant sur la vente d'une chose immobilière.

Pour le surplus, les juges précédents ont posé une constatation de fait, qui lie la juridiction fédérale de réforme, en retenant que le versement des 25'000 fr., opéré par les demandeurs alors qu'ils étaient en vacances à l'étranger, visait uniquement à permettre aux intéressés de se ménager du temps pour réfléchir à l'acquisition envisagée, sans qu'ils fussent exposés au risque que l'affaire leur échappe dans l'intervalle.

Eu égard à cette constatation et à toutes les autres circonstances ressortant de l'arrêt attaqué, il n'apparaît pas, enfin, quoi qu'en dise cette dernière, que la défenderesse ait eu la moindre raison de croire de bonne foi que les demandeurs étaient disposés à lui abandonner les 25'000 fr. versés trois semaines plus tôt au cas où ils renonceraient, à leur retour de vacances, à acquérir la parcelle pour laquelle ils avaient manifesté de l'intérêt.
3.
Le présent recours, qui revêt un caractère dilatoire, ne peut dès lors qu'être rejeté si tant est qu'il soit recevable. Aussi la défenderesse devra-t-elle payer l'émolument judiciaire afférent à la procédure fédérale et verser des dépens aux demandeurs (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Ie Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg.
Lausanne, le 25 avril 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: