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4C.95/2006•Lease termination upheld; payment allocation challenge rejected
4C.95/2006Federal Supreme Court / Civil Division IMay 18, 2006Dismissed
Extracted by Omnilex
The Federal Tribunal dealt with a tenant’s reform appeal against a Geneva appellate judgment confirming the validity of a termination under Art. 257d CO and ordering eviction. The tenant argued that her payment of 5 January 2004 should have been allocated under Art. 87 CO to an older debt, which would have undermined the warning notice. The Court held that the cantonal finding on which debt the payment was allocated to was factual and binding in reform proceedings. It therefore rejected the appeal insofar as it was admissible and charged the appellant with CHF 1,000 in court costs. No response had been requested from the respondent, so no party compensation was awarded.
Art. 257d CO; termination for arrears in rent or ancillary costs; Art. 87 CO; binding effect of cantonal factual findings in reform proceedings. If the canton court, on the basis of the evidence, finds that a payment was allocated to a specific debt, that finding is factual and cannot be challenged by reform appeal save for the limited statutory exceptions. Where the requirements of Art. 257d CO are otherwise met, an objection that the payment should have been imputed differently under Art. 87 CO fails. The Federal Tribunal may, under Art. 36a OJ, refer to the cantonal reasoning when it is persuasive.
{T 0/2}
4C.95/2006 /ech
Arrêt du 18 mai 2006
Ire Cour civile
Composition
M. et Mmes les Juges Corboz, président, Klett et Kiss.
Composition
Greffier: M. Carruzzo.
Parties
A.________,
demanderesse et recourante,
contre
B.________,
défendeur et intimé, représenté par Me Daniel Meyer.
Objet
contrat de bail; résiliation,
recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du
6 février 2006.
Le Tribunal fédéral considère en fait et en droit:
1.
1.1 Par jugement du 12 mai 2005, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a, notamment, constaté la validité de l'avis de résiliation signifié par l'Etat de Genève, bailleur, à A.________, locataire, le 12 mars 2004 pour le 30 avril 2004 et condamné cette personne à évacuer l'appartement occupé par elle au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à Chêne-Bourg.
La Chambre d'appel en matière de baux et loyers, saisie par la demanderesse, a confirmé ledit jugement par arrêt du 6 février 2006.
1.2 La demanderesse interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut, principalement, à la constatation de la nullité du congé litigieux, subsidiairement à la constatation de l'inefficacité de celui-ci et, plus subsidiairement, à l'annulation de la résiliation du bail.
Le défendeur B.________, qui a acquis, en décembre 2004, la propriété de l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement occupé par la demanderesse, n'a pas été invité à déposer une réponse.
2.
Emanant de la partie qui a succombé dans ses conclusions et dirigé contre une décision finale rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 a. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; cf. ATF 119 II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1), le recours en réforme est en principe recevable, puisqu'il a été interjeté en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).
3.
3.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations. L'art. 257d al. 2 CO dispose que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
3.2 La Chambre d'appel a exposé de manière convaincante en quoi les conditions d'application de cette disposition étaient remplies dans la présente espèce. Elle a également rejeté à juste titre l'argument de la demanderesse relatif au caractère prétendument abusif du congé en cause. Sur ces questions, la Cour de céans peut, dès lors, se contenter de renvoyer aux motifs de la décision attaquée, conformément à l'art. 36a al. 3 OJ.
3.3
3.3.1 Pour tout grief, la demanderesse reproche aux juges précédents d'avoir violé l'art. 87 CO en vertu duquel, si plusieurs dettes sont exigibles, le paiement s'impute sur la dette échue la première. Invoquant cette disposition, elle soutient que son versement effectué le 5 janvier 2004 a éteint la dette d'indemnité pour occupation illicite des locaux - le bail avait déjà été résilié auparavant pour un autre motif, une procédure étant toujours pendante à ce sujet - du mois de juin 2003, échue la première, soit la dette formant l'objet de l'avis comminatoire du 19 décembre 2003, et non celle concernant l'indemnité pour le mois de novembre 2003 qui n'était pas encore exigible au moment de la notification de cet avis.
3.3.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).
En l'espèce, la Chambre d'appel retient en fait, sur la base des éléments de preuve figurant dans le dossier cantonal, que la demanderesse a versé, en date du 5 janvier 2004, "l'indemnité de novembre 2003, et non celle de juin 2003". Cette constatation, touchant le point de savoir à l'extinction de quelle dette la demanderesse a affecté le paiement en question, relève du fait et lie, partant, la juridiction fédérale de réforme. Elle prive de tout fondement le grief tiré de l'art. 87 CO.
Si tant est qu'il soit recevable, le recours soumis à l'examen de la Cour de céans ne peut, dès lors, qu'être rejeté.
4.
Vu l'issue du litige, la demanderesse devra payer l'émolument judiciaire relatif à la procédure fédérale (art. 156 al. 1 OJ). En revanche, elle n'aura pas à indemniser le défendeur, puisque celui-ci n'a pas été invité à déposer une réponse.
Par ces motifs, vu l'art. 36a OJ, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 1'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 18 mai 2006
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier:
Extracted by Omnilex
Whether the lease termination under Art. 257d CO was valid and abusive
The statutory conditions for termination were met and the complaint about abusive termination was unfounded.
The appellate court’s reasons convincingly showed that the landlord had properly invoked Art. 257d CO; the Federal Tribunal referred to those reasons under Art. 36a para. 3 OJ.
Whether the tenant’s payment of 5 January 2004 had to be allocated under Art. 87 CO to an older debt, which would defeat the warning notice
The payment was, as a factual matter binding on federal review, allocated to the November 2003 indemnity and not to the June 2003 debt; Art. 87 CO therefore did not help the appellant.
In reform proceedings the Federal Tribunal is bound by the canton court’s factual findings. The challenged payment allocation was a factual finding, not open to reconsideration.
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