Constitutional complaint against eviction judgment dismissedAI generated

{T 0/2}
4P.273/2006 /len

Urteil vom 29. Januar 2007
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiberin Hürlimann.

Parteien
A.X.________,
B.X.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Y.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Advokat Dr. Philipp Dischler,
Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivil- und Strafrecht.

Gegenstand
Art. 9 und 29 Abs. 2 BV, Art. 6.1. EMRK (Zivilprozess),

Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft,
Abteilung Zivil- und Strafrecht,
vom 15. August 2006.

Sachverhalt:
A.
A.X.________ und B.X.________ (Beklagte und Beschwerdeführer) bewohnen mit ihren Kindern eine Liegenschaft in C.________. Sie haben einen vom 1. Oktober 2003 datierten schriftlichen Mietvertrag ins Recht gelegt, wonach Y.________ (Kläger und Beschwerdegegner) diese Liegenschaft an die Beschwerdeführerin A.X.________ zu einem monatlichen Mietzins von "Fr. -1.-" inklusive Nebenkosten mit Mietbeginn 1. Oktober 2003 auf unbestimmte Zeit, erstmals kündbar auf 31. Dezember 2018, vermietet.
Nach der Behauptung des Beschwerdegegners wurde die Liegenschaft den Beschwerdeführern zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.-- zur Nutzung überlassen, wobei der Mietzins durch Dienstleistungen des Beschwerdeführers im Bereich der Liegenschaftsverwaltung abgegolten werden sollte.
Ende 2005 entzog der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer das Mandat zur Liegenschaftsverwaltung. Der Anwalt des Beschwerdegegners bestätigte dem Beschwerdeführer dies mit Schreiben vom 4. Januar 2006 und erklärte gleichzeitig, mit dem Widerruf des Auftrages würden die mündlich vereinbarten Mietzinse von Fr. 3'500.-- monatlich für die Liegenschaft fällig. Mit zwei gleich lautenden Schreiben vom 20. Januar 2006 mahnte der Beschwerdegegner ausserdem den Mietzins von Fr. 3'500.-- für Januar 2006 von beiden Beschwerdeführern unter Androhung der Kündigung. Am 21. März 2006 sprach er die Kündigung auf Formular gegenüber beiden Beschwerdeführern auf den 30. April 2006 aus.
B.
Mit Schreiben vom 18. April 2006 gelangten die Beschwerdeführer an die Kantonale Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten. Mit Eingabe vom 28. April 2006 stellte der Beschwerdegegner beim Bezirksgericht Laufen das Gesuch um Ausweisung der Beschwerdeführer gemäss § 253 ZPO BL. Zur Begründung führte er aus, er habe während der Jahre 2003/4/5 nie eine Liegenschaftsabrechnung vom Beschwerdeführer erhalten, habe ihm deshalb das Mandat entzogen und ihn zur Bezahlung des mündlich vereinbarten Mietzinses von Fr. 3'500.-- aufgefordert und diese nicht erhalten, weshalb er wegen Zahlungsverzugs die Kündigung ausgesprochen habe.
Die Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten des Kantons Basel-Landschaft überwies darauf am 10. Mai 2006 das Verfahren gestützt auf Art. 274g OR an das Bezirksgericht Laufen.
C.
Mit Entscheid vom 6. Juni 2006 wies der Gerichtspräsident von Laufen die Verfahrensanträge der Beschwerdeführer im Sinne der Erwägungen ab und verwies den - vorerst nur vorbehaltenen - Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung in ein allfälliges Einspracheverfahren. Die korrekt zugestellte ausserordentliche Kündigung wurde als gültig und wirksam festgestellt. Die Beschwerdeführer wurden daher in Gutheissung der Ausweisungsklage des Beschwerdegegners richterlich dazu aufgefordert, das Mietobjekt bis spätestens Freitag, 14. Juli 2006, 12.00 Uhr mittags, unter Mitführung ihrer weiteren Familienmitglieder/Angehörigen und aller von ihnen eingebrachten Fahrhabe vollständig zu räumen und das Objekt dem Beschwerdegegner zur unbehinderten und ungestörten Verwendung zu überlassen, unter Abgabe sämtlicher Schlüssel an die Vermieterschaft. Eine Widerhandlung gegen dieses richterliche Geheiss wurde mit Bestrafung gemäss § 248 Abs. 2 ZPO BL (Busse Fr. 30.- bis Fr. 500.-) bedroht. Im Falle der gänzlich unterbleibenden oder ungenügenden Befolgung dieses richterlichen Befehls wurde der Beschwerdegegner als befugt erklärt, beim Bezirksgericht den sofortigen polizeilichen Zwangsvollzug zu verlangen. Der Gerichtspräsident erwog, die Darstellung der Beschwerdeführer, wonach sie inklusive Nebenkosten für ein ganzes Haus einen symbolischen Franken pro Monat zu entrichten hätten, wäre als unentgeltliche Gebrauchsleihe zu qualifizieren, deren Dauer sich nach Beendigung der geschäftlichen Beziehung der Parteien erschöpft hätte. Zum selben Resultat führte nach Ansicht des Gerichtspräsidenten die Annahme, dass sich die Parteien nicht über die Höhe des Mietzinses geeinigt hätten. Die Darstellung des Beschwerdegegners erschien dem Gerichtspräsidenten insgesamt als plausibel, nachdem die geschäftlichen Beziehungen der Parteien (Verwaltungs- und Vertretungsmandate) mehrfach auch gerichtskundig geworden seien, während der Darstellung der Beschwerdeführer jede Glaubhaftigkeit abgehe. Der Gerichtspräsident gelangte zum Schluss, dem von den Beschwerdeführern eingelegten Vertragsdokument komme keine eigenständige Bedeutung zu, die Gebrauchsüberlassung der Liegenschaft sei vielmehr als Gegenleistung für Dienstleistungen der Beschwerdeführer erbracht worden, die bis Januar 2006 an die Stelle von Geldzahlungen getreten seien, wobei dem Beschwerdegegner nach dem Auseinanderbrechen der geschäftlichen Beziehungen unbenommen sein müsse, an deren Stelle nun den Mietzins einzufordern.
D.
Mit Urteil vom 15. August 2006 wies das Kantonsgericht Basel-Landschaft die Appellation der Beschwerdeführer ab und bestätigte den Entscheid des Bezirksgerichtspräsidenten zu Laufen vom 6. Juni 2006 mit Ausnahme des Ausweisungstermins, der neu auf den 15. September 2006 festgesetzt wurde. Das Gericht hielt zunächst fest, dass die Kündigung den Anforderungen von Art. 266l und 266r OR genüge. Es kam sodann zum Schluss, dass ein Zahlungsrückstand gemäss Art. 257d OR vorgelegen habe. Weiter ging es davon aus, die Parteien seien sich darin einig gewesen, dass ein Zusammenhang zwischen der von den Beschwerdeführern übernommenen Liegenschaftsverwaltung und der Überlassung des Mietobjekts in dem Sinne bestand, dass die Beschwerdeführer gewisse Arbeiten für den Beschwerdegegner erledigten und dieser ihnen als Entschädigung eine Unterkunft zur Verfügung stellte; umstritten bleibe indes die konkrete Höhe der Forderung resp. der Wert, der für die gegenseitigen Leistungen vereinbart wurde. Nach der Feststellung des Gerichts standen als Beweismittel zum einen die Aussagen der Parteien und zum anderen der schriftliche Mietvertrag zur Verfügung, wobei die Parteien dem Gericht weitere Beweismittel nicht unterbreitet hätten. Da sich weder aus den Ausführungen der Parteien noch aus den Akten konkrete Hinweise auf andere entscheidrelevante Beweismittel ergeben hätten, entfiel nach den Erwägungen des Gerichts seine mit der Untersuchungsmaxime statuierte Pflicht, den Sachverhalt weiter zu erforschen resp. nach anderen Beweisen zu suchen. Das Gericht liess offen, ob eine derart vernunftwidrige Vereinbarung, wie die Vereinbarung eines Mietzinses von einem Franken monatlich für ein ganzes Haus inklusive Nebenkosten überhaupt zulässig wäre, ohne dass dafür plausible Gründe ersichtlich wären. Da der Beschwerdegegner die Unterzeichnung des Mietvertrages bestritt, hielt das Gericht dafür, es sei auf das Schriftstück nicht abzustellen. Auf Grund der gegensätzlichen Behauptungen der Parteien über die mündliche Vereinbarung kam das Gericht zum Schluss, es sei keine Einigung mit Bezug auf den Mietzins und damit kein Vertrag zustande gekommen. Im Sinne einer Eventualbegründung führte das Gericht sodann aus, die Parteien hätten auf Grund des Zusammenhangs zwischen Mietvertrag und Vermögensverwaltung einen gemischten Vertrag abgeschlossen und die Beschwerdeführer seien durch die Auflösung des Liegenschaftsmandats mit ihrer anstelle eines Mietzinses zu erbringenden Leistung in Verzug geraten, was als Zahlungsrückstand im Sinne von Art. 257d OR zu qualifizieren sei.
E.
Gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 15. August 2006 haben die Beschwerdeführer sowohl staatsrechtliche Beschwerde wie Berufung eingereicht. In der staatsrechtlichen Beschwerde stellen sie das Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. Sie rügen als Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 6 Ziffer 1 EMRK, dass vor erster Instanz ihr Anspruch auf mündliche Anhörung unterlaufen worden sei und dass ihr fristgemäss vor erster Instanz eingereichtes Beweismittel - ein Schreiben des Beschwerdegegners vom 6. Oktober 2005 an das Sicherheitsdepartement Basel-Stadt - unbeachtet geblieben sei. Als Verstoss gegen Art. 9 BV rügen die Beschwerdeführer, dass der von ihnen ins Recht gelegte schriftliche Mietvertrag vom Kantonsgericht unbeachtet geblieben und Ungereimtheiten nicht berücksichtigt worden seien.
F.
Der Beschwerdegegner beantragt in der Vernehmlassung, die staatsrechtliche Beschwerde sei abzuweisen, es sei das angefochtene Urteil zu bestätigen und die Ausweisung unverzüglich zu vollziehen. Das Kantonsgericht verzichtet auf Stellungnahme.
G.
Mit Eingabe vom 22. Januar 2007 beantragen die Beschwerdeführer, es sei abzuklären, ob das Schreiben vom 6. Oktober 2005 tatsächlich nicht in den Akten sei, und es sei abzuklären, ob der amtliche Beizug der Akten stattgefunden habe.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Das Bundesgesetz über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) ist am 1. Januar 2007 in Kraft getreten (AS 2006, 1205,1243). Da der angefochtene Entscheid vorher ergangen ist, richtet sich das Verfahren noch nach dem OG (Art. 132 Abs. 1 BGG).
2.
Die amtlichen Akten wurden im parallel zu behandelnden Berufungsverfahren eingeholt. Das Schriftstück vom 6. Oktober 2005 findet sich in den Akten des Bezirksgerichts Laufen.
3.
Die staatsrechtliche Beschwerde ist - von hier nicht gegebenen Ausnahmen abgesehen - kassatorischer Natur (BGE 132 III 291 E. 1.5 S. 294 mit Hinweisen). Ausserdem ist eine Anschlussbeschwerde nicht zulässig (BGE 122 I 253 E. 6). Auf den Antrag des Beschwerdegegners, es sei der angefochtene Entscheid zu bestätigen und die Ausweisung anzuordnen, ist nicht einzutreten.
4.
Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieses dient einerseits der Sachaufklärung und stellt anderseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Zu den aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessenden Verfahrensansprüchen gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 129 II 497 E. 2.2 S. 505; 127 I 54 E. 2b S. 56 mit Verweisen). Ausserdem leitet das Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung daraus die Pflicht der Behörden ab, ihre Entscheide zu begründen. Die Begründung eines Entscheides muss so abgefasst sein, dass die betroffene Partei ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss nicht zu jedem Vorbringen Stellung nehmen, aber wenigstens kurz die Überlegungen nennen, von denen sich die entscheidende Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt (BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236 mit Verweisen).

4.1 Die Beschwerdeführer sind vor dem Kantonsgericht zu einer mündlichen und öffentlichen Verhandlung geladen worden. Sie legen selbst die Abschrift ihres Plädoyers ins Recht, das sie vor dem Kantonsgericht gehalten haben. Sie berufen sich nicht auf eine kantonale Bestimmung, welche ihnen Anspruch auf mündliche Verhandlung vor zwei kantonalen Instanzen geben würde (BGE 126 I 19 E. 2a S. 21 f., 15 E. 2a S. 16). Inwiefern sich aus den verfassungsrechtlichen Mindestgarantien von Art. 29 Abs. 2 BV oder Art. 6 Ziffer 1 EMRK der Anspruch auf mündliche Verhandlung vor zwei kantonalen Instanzen ergeben sollte, geht aus den Vorbringen der Beschwerdeführer nicht hervor und ist auch nicht ersichtlich. Die Rüge ist unbegründet, soweit darauf eingetreten werden kann.
4.2 Die Beschwerdeführer rügen, das Kantonsgericht habe das von ihnen bei der ersten Instanz in Kopie eingereichte Schreiben des Beschwerdegegners vom 6. Oktober 2005 an das Sicherheitsdepartement Basel-Stadt unbeachtet gelassen und ihnen damit das rechtliche Gehör verweigert. In diesem Schreiben betreffend "Beschäftigen eines Ausländers ohne Bewilligung" erklärt der Beschwerdegegner, der Beschwerdeführer sei in keiner Weise bei ihm angestellt, er habe auch keine Befugnisse, in seinem Namen Mietverträge zu unterzeichnen, er habe sich - da er juristisch ausgebildet sei - ohne Entgelt mit Vollmacht um Schlichtungsstellen-Angelegenheiten gekümmert. Die Liegenschaftsverwaltung liege bei der D.________ GmbH, zeichnungsberechtigt sei die Beschwerdeführerin. Das Kantonsgericht stellt zwar in Erwägung 5.2 zuerst - missverständlich - fest, die Parteien hätten abgesehen von ihren Aussagen und dem schriftlichen Mietvertrag keine weiteren Beweismittel eingereicht. Es fügt dann allerdings an, es ergäben sich weder aus den Ausführungen der Parteien noch aus den Akten konkrete Hinweise auf andere entscheidrelevante Beweismittel. Daraus ergibt sich wenigstens sinngemäss, dass das Kantonsgericht die vor erster Instanz eingelegte Kopie des Schreibens des Beschwerdegegners für die Entscheidfindung nicht als erheblich erachtet hat. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer hat das Kantonsgericht nicht festgestellt, die Parteien hätten vereinbart, dass die Liegenschaftsverwaltung vom Beschwerdeführer besorgt würde. Es hat vielmehr festgestellt, die Parteien seien sich einig, dass ein Zusammenhang bestehe zwischen der von beiden Beschwerdeführern übernommenen Liegenschaftsverwaltung und der Überlassung des Mietobjekts. Die Eventualbegründung in Erwägung 5.6 beruht daher entgegen der Behauptung in der Beschwerde nicht auf der Annahme, der Beschwerdegegner habe die Liegenschaftsverwaltung allein dem Beschwerdeführer übertragen.
4.3 Welche weiteren Beweismittel die Beschwerdeführer eingereicht haben wollen, die in Verletzung ihres rechtlichen Gehörs unbeachtet geblieben wären oder inwiefern das Kantonsgericht nicht mindestens sinngemäss zu ihren Vorbringen vor der letzten kantonalen Instanz Stellung genommen hätte, ergibt sich im Übrigen aus der Beschwerde nicht (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG).
5.
Die Beschwerdeführer rügen, das Kantonsgericht habe die Beweise willkürlich gewürdigt.
5.1 Im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde sind neue tatsächliche Vorbringen grundsätzlich unzulässig (BGE 128 I 354 E. 6c S. 357 mit Verweisen). Soweit die Beschwerdeführer ihre Willkürrüge auf Behauptungen stützen, die sie erstmals im vorliegenden Beschwerdeverfahren erheben, sind sie nicht zu hören.
5.2 Gemäss Art. 84 Abs. 2 BV können mit staatsrechtlicher Beschwerde keine Rügen erhoben werden, die mit einem anderen Rechtsmittel beim Bundesgericht vorgebracht werden können. Dazu gehört insbesondere die Berufung. Die Verletzung von Bundesrechtsnormen mit Einschluss bundesrechtlicher Beweisvorschriften kann mit Berufung erhoben werden. Auf diese Rügen ist im vorliegenden Verfahren nicht einzutreten.
5.3 Willkür liegt nach ständiger Rechtsprechung nicht schon vor, wenn eine andere Lösung vertretbar oder gar vorzuziehen wäre; das Bundesgericht hebt einen Entscheid vielmehr nur auf, wenn dieser mit der tatsächlichen Situation in offensichtlichem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dabei rechtfertigt sich die Aufhebung des angefochtenen Entscheides nur, wenn er auch im Ergebnis verfassungswidrig ist (BGE 129 I 49 E. 4 S. 58 mit Verweis). Dem Sachgericht steht insbesondere bei der Würdigung der Beweise ein grosser Ermessensspielraum zu. Willkür ist hier nur zu bejahen, wenn das Gericht offensichtlich den Sinn und die Tragweite eines Beweismittels verkannt, ohne vernünftigen Grund ein wichtiges und erhebliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder aus den vorhandenen Elementen offensichtlich unhaltbare Schlüsse gezogen hat (BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9 mit Verweisen).
5.4 Das Kantonsgericht hat den Beweis für die Behauptung der Beschwerdeführer, die Liegenschaft sei ihnen zum Preis von einem Franken pro Monat inklusive Nebenkosten zum Gebrauch überlassen worden, durch den schriftlichen Mietvertrag nicht als erbracht angesehen. Es hat dabei insbesondere berücksichtigt, dass die Beschwerdeführer für eine derart symbolische Gegenleistung keine Gründe angeführt hatten bzw. keine ersichtlich seien, und es hat die Tatsache erwähnt, dass der Beschwerdegegner die Unterzeichnung des Mietvertrages bestritten hatte. Den Beschwerdeführern ist beizupflichten, dass eine Fälschung willkürfrei ohne entsprechende fachtechnische Abklärung nicht unterstellt werden kann. Dass das Gericht jedoch im Ergebnis in Willkür verfallen sei, indem es der Darstellung der Beschwerdeführer nicht gefolgt ist, kann nicht angenommen werden. Die Beschwerdeführer selbst bestreiten nicht, dass sich die Vereinbarung der Parteien tatsächlich nicht auf die Gebrauchsüberlassung der Liegenschaft zum Preis von einem Franken pro Monat beschränkte. Sie bringen vor, es sei dem Beschwerdegegner darum gegangen, "die unbezahlte Arbeitskraft zu behalten". Sie stellen damit die Feststellung des Kantonsgerichts nicht in Frage, dass sie gewisse Arbeiten für den Beschwerdegegner erledigten und dass dieser ihnen als Entschädigung eine Unterkunft zur Verfügung stellte. Der Schluss, dass die Überlassung der Liegenschaft nicht zum schriftlich festgelegten Preis von einem Franken monatlich erfolgte, sondern gegen Leistung von Arbeit, und dass deshalb der schriftliche Mietvertrag als Beweis für die tatsächliche Abmachung nicht tauglich sei, ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Willkürrüge ist - soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann - unbegründet.
6.
Die staatsrechtliche Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Gerichtsgebühr ist bei diesem Verfahrensausgang den Beschwerdeführern zu auferlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Diese haben dem durch einen Anwalt vertretenen Beschwerdegegner dessen Parteikosten im vorliegenden Verfahren zu ersetzen (Art. 159 Abs. 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben dem Beschwerdegegner unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivil- und Strafrecht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 29. Januar 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: