State complaint against eviction and lease termination rejectedAI generated

{T 0/2}
4P.306/2005 /ruo

Urteil vom 14. März 2006
I. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.

Parteien
A.________ AG,
B.________,
Beschwerdeführerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Guido Ranzi,

gegen

X.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Schläpfer,
Kantonsgericht von Graubünden, Kantonsgerichtspräsidium, Poststrasse 14, 7002 Chur.

Gegenstand
Art. 9, 29 Abs. 2 BV und 49 Abs. 1 BV (Willkür, rechtliches Gehör, derogatorische Kraft; Ausweisung),

Staatsrechtliche Beschwerde gegen die Verfügung
des Kantonsgerichts von Graubünden, Kantonsgerichtspräsidium, vom 2. November 2005.

Sachverhalt:
A.
Gemäss Vertrag vom 10. Dezember 1998 mietete die A.________ AG (Beschwerdeführerin 1) von der Y.________ (Vermieterin) eine 1-Zimmerwohnung in Davos zu einem Mietzins von Fr. 400.-- monatlich. Die Wohnung wird von B.________ (Beschwerdeführerin 2) bewohnt. Nachdem die Vermieterin Konkurs gegangen war, ersteigerte die X.________ AG (Beschwerdegegnerin) das Mietobjekt am 29. April 2005 und kündigte das Mietverhältnis am 30. Mai 2005 auf den 30. September 2005. Die Beschwerdeführerin 1 focht diese Kündigung an. Das entsprechende Verfahren ist zur Zeit nicht abgeschlossen.
B.
Mit Schreiben vom 16. Juni 2005 setzte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin 1 unter Androhung der Kündigung eine Zahlungsfrist von 30 Tagen gemäss Art. 257d OR zur Begleichung ausstehender Mietzinse an. Am 22. Juli 2005 kündigte sie die Wohnung mit dem dafür vorgesehenen Formular auf den 31. August 2005. Die Beschwerdeführerinnen fochten diese Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsstelle an. Am 2. September 2005 reichte die Beschwerdegegnerin beim Kreisamt Davos ein Begehren um Ausweisung der Mieter ein. Gestützt auf Art. 274g OR erkannte der Kreispräsident mit Verfügung vom 23. September 2005, die ausserordentliche Kündigung sei gemäss Art. 257d OR per 31. August 2005 gültig erfolgt und entsprach dem Ausweisungsbegehren. Die Beschwerdeführerinnen erhoben beim Kantonsgerichtspräsidium Graubünden Beschwerde und verlangten, es sei die Nichtigkeit beziehungsweise Unwirksamkeit der Kündigung vom 22. Juli 2005 festzustellen und die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der Beschwerdeführerin 2 Fr. 123'231.-- nebst Zins zu bezahlen. Mit Verfügung vom 2. November 2005 wies das Kantonsgerichtspräsidium die Beschwerde ab.
C.
Gegen diese Verfügung haben die Beschwerdeführerinnen zunächst staatsrechtliche Beschwerde und danach auch eidgenössische Berufung eingelegt. Da dieser von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt, wird das in der staatsrechtlichen Beschwerde gestellte Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos. Im Übrigen beantragen die Beschwerdeführerinnen in der staatsrechtlichen Beschwerde, die angefochtene Verfügung aufzuheben. Die Beschwerdegegnerin schliesst im Wesentlichen auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Auch das Kantosgerichtspräsidium beantragt die Abweisung der Beschwerde.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Die Beschwerdeführerinnen stehen untereinander in geschäftlichen Beziehungen. Sie behaupten, die Beschwerdeführerin 2 habe der ursprünglichen Vermieterin die Möblierung für diverse Wohnungen geliefert.
1.2 Im Mietvertrag findet sich denn auch eine Klausel, wonach die Vermieterin mit der Bezahlung der gelieferten Möblierung für das Mietobjekt und zwei weitere Liegenschaften im Rückstand sei. Es seien Eigentumsvorbehalte eingetragen. Die Mietzinsforderung werde mit diesen Guthaben verrechnet.
1.3 Die Beschwerdeführerin 1 leistete somit an die ursprüngliche Vermieterin keine Zahlungen. Die Mietzinsforderungen wurden vielmehr jeweils durch Verrechnung getilgt. Nachdem die Beschwerdegegnerin das Mietobjekt ersteigert hatte, änderten die Beschwerdeführerinnen ihr Verhalten nicht, sondern stellten sich auf den Standpunkt, dass die Mietzinsforderung weiterhin durch Verrechnung getilgt würde. Als bereits ein Verfahren wegen einer ordentlichen vermieterseitigen Kündigung hängig war, sprach die Beschwerdegegnerin eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands der Beschwerdeführerin 1 aus und verlangte nach erfolglosem Ablauf der Zahlungsfrist die Ausweisung der Beschwerdeführerinnen. Diese wurde von den kantonalen Instanzen geschützt.
1.4 Das Kantonsgerichtspräsidium erkannte, die Beschwerdegegnerin könne trotz des bezüglich der ordentlichen Kündigung bereits hängigen Verfahrens eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstandes aussprechen. Eine allfällige Forderung aus der gelieferten Möblierung bestehe nur gegenüber der ursprünglichen Vermieterin und nicht gegenüber der Beschwerdegegnerin, weshalb nach Art. 120 OR mangels Gegenseitigkeit eine Verrechnung nicht in Frage komme. Zudem habe die Beschwerdegegnerin das Mietobjekt gemäss Steigerungsbedingungen samt Möblierung ersteigert. Die im Beschwerdeverfahren erstmals erhobene Forderung von Fr. 123'231.-- sei nicht zu behandeln, da sie im erstinstanzlichen Verfahren nicht geltend gemacht worden sei und die Widerklage nicht im Amtsbefehlsverfahren beurteilt werden könne. Eine Sistierung des Verfahrens könne unterbleiben, da die Streitsache wegen zu tiefen Streitwerts nicht berufungsfähig sei.
2.
2.1 Nach Art. 90 Abs. 1 lit. b OG hat die Beschwerdeschrift eine kurz gefasste Darlegung darüber zu enthalten, welche verfassungsmässigen Rechte und inwiefern sie der angefochtene Entscheid verletzt. Im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde prüft das Bundesgericht nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen (BGE 130 I 26 E. 2.1 S. 31; 258 E. 1.3 S. 261 f., je mit Hinweisen).
2.2 Die staatsrechtliche Beschwerde ist indessen nur zulässig, wenn die behauptete Rechtsverletzung nicht mit einem anderen Rechtsmittel gerügt werden kann (Art. 84 Abs. 2 OG). Diese Subsidiarität der staatsrechtlichen Beschwerde gilt insbesondere auch im Verhältnis zur Berufung (BGE 129 I 173 E. 1.1 S. 174; 120 II 384 E. 4a S. 385). Die Rüge falscher Anwendung von Bundesrecht ist in berufungsfähigen Streitsachen mit Berufung vorzubringen (Art. 43 OG), so dass die staatsrechtliche Beschwerde insoweit verschlossen bleibt. Da eine berufungsfähige Streitsache vorliegt, sind Rügen der Verletzungen von Bundesrecht in der staatsrechtlichen Beschwerde nicht zu hören.
2.3 Das Kantonsgerichtspräsidium ging allerdings davon aus, der für die Berufung notwendige Streitwert (Art. 46 OG) werde nicht erreicht. Daraus können die Beschwerdeführerinnen aber nichts zu ihren Gunsten ableiten, da sie erkannten, dass eine berufungsfähige Streitsache vorliegt, und Berufung eingereicht haben. Die Ausführungen des Kantonsgerichtspräsidiums gereichten ihnen daher nicht zum Nachteil. Ihre Rüge, durch die angefochtene Verfügung sei ihnen verunmöglicht worden, Berufung zu erheben, ist daher gegenstandslos.
3.
Die Beschwerdeführerinnen sind der Auffassung, das Kantonsgerichtspräsidium habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Die Feststellung, die Beschwerdeführerinnen hätten die Forderung von CHF 123'231.-- erstmals im kantonalen Beschwerdeverfahren erhoben, sei falsch und aktenwidrig. Sie hätten die Forderung bereits vor der Schlichtungsstelle geltend gemacht. Als das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde in jenes vor dem Kreispräsidenten als Ausweisungsrichter überführt worden sei, hätten sie ihre Forderung nicht nochmals stellen müssen. Die Forderung der Beschwerdeführerin 2 sei in Verletzung des rechtlichen Gehörsanspruchs unbeurteilt geblieben.
3.1 Nach Art. 29 Abs. 1 BV hat jede Person in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist (vgl. Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. Aufl., Kapitel 2 Rz. 63, S. 75; Häfelin/Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 6. Aufl. Rz. 832, S. 238 f.). Das angerufene Gericht ist demnach verpflichtet, die ihm unterbreiteten Streitfragen zu beurteilen, sofern sie ihm prozesskonform vorgelegt worden sind und es für deren Beurteilung zuständig ist.
3.2 Die Beschwerdeführerinnen verlangten mit ihrer Eingabe an die Schlichtungsstelle vom 19. August 2005 einerseits, es sei die Kündigung aufzuheben, eventuell das Mietverhältnis zu erstrecken und jedenfalls das Verfahren zu sistieren. Andererseits beantragten sie, die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, der Beschwerdeführerin 2 Schadenersatz für den Einrichtungs- und Möbelbesitz von Fr. 123'231.-- zu leisten gemäss der Höhe des im Eigentumregister eingetragenen Werts.
3.2.1 In ihrem Rechtsbegehren machten die Beschwerdeführerinnen damit vor der Schlichtungsstelle zwar eine Schadenersatzforderung geltend. In der Begründung beriefen sie sich indessen einzig auf die der Beschwerdeführerin 2 gegen die ursprüngliche Vermieterin zustehende Forderung, welche im Rahmen des Mietvertrages durch Verrechnung getilgt werden sollte. Sie vertraten die Meinung, der Mietvertrag sei auf die Beschwerdegegnerin übergegangen, welche sich gestützt auf Art. 261 OR die Verrechnung der Mietzinsforderung mit der Forderung betreffend Möblierung gefallen lassen müsse. Sie schliessen ihre Eingabe an die Schlichtungsstelle mit dem Hinweis, die Forderung gegen die ursprüngliche Vermieterin habe bei Abschluss des Mietvertrages Fr. 123'231.-- betragen. Bis zum Kündigungstermin sei die vereinbarte Verrechnung noch nicht erfüllt. Aus diesem Grund sei der Kündigungstermin bis zur gänzlichen Bezahlung der Forderungen hinauszuschieben oder allenfalls den Beschwerdeführerinnen für den Ausfall Schadenersatz zu leisten. Daraus konnte das Kantonsgerichtspräsidium verfassungskonform schliessen, die von der Beschwerdeführerin 2 gestellte Schadenersatzforderung beziehe sich auf diesen Sachverhalt. Indem das Kantonsgericht erkannte, eine allfällige Forderung stehe der Beschwerdeführerin 2 nicht gegenüber der Beschwerdegegnerin zu, da diese die Schuld nicht übernommen habe, hat es wie bereits der Ausweisungsrichter den in der Eingabe an die Schlichtungsbehörde geltend gemachten Anspruch beurteilt. Eine formelle Rechtsverweigerung oder eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist insoweit nicht ersichtlich.
3.2.2 In der kantonalrechtlichen Beschwerde brachten die Beschwerdeführerinnen erstmals vor, die Beschwerdegegnerin vermiete die von ihr erworbenen Wohnungen einschliesslich der Möbelstücke, welche gemäss Eigentumsvorbehalt der Beschwerdegegnerin 2 gehörten. Auf diesen Tatbestand hatten die Beschwerdeführerinnen ihre Forderung vor der Schlichtungsstelle indessen nicht gestützt, denn allein im Begehren um "Schadenersatz für den Einrichtungs- und Möbelbesitz, basierend auf der Höhe des Eigentumsregister-Eintrags beim Betreibungsamt Baar/Zug, von Fr. 123,231.--, Wert 1.12.1990" liegt keine rechtsgenügende Behauptung des erwähnten, im kantonalen Beschwerdeverfahren geltend gemachten Sachverhalts. Daher konnte das Kantonsgerichtspräsidium ohne Willkür oder Verletzung des rechtlichen Gehörs festhalten, diese Forderung sei erstmals im Beschwerdeverfahren erhoben worden, weshalb nicht darauf einzugehen sei.
3.2.3 Inwiefern das Kantonsgerichtspräsidium mit die Annahme, entsprechende Behauptungen hätten nicht erst im Beschwerdeverfahren erhoben werden dürfen, die verfassungsmässigen Rechte der Beschwerdeführerinnen verletzt, legen diese nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Insbesondere zeigen die Beschwerdeführerinnen nicht auf, dass das Kantonsgerichtspräsidium das kantonale Verfahrensrecht diesbezüglich geradezu willkürlich angewendet hätte. Insoweit genügen sie ihrer Begründungspflicht nicht.
3.2.4 Dem Hinweis des Kantonsgerichtspräsidiums, der Ausweisungsrichter sei für die Beurteilung der Forderung nicht zuständig, kommt damit keine selbständige Bedeutung zu. Hatten die Beschwerdeführerinnen die Behauptungen nicht rechtzeitig und prozesskonform vorgebracht, musste das Kantonsgerichtspräsidium sich zu der entsprechenden Frage nicht äussern. Eine Verletzung von Art. 29 BV ist nicht dargetan.
3.3 Ob erst im Beschwerdeverfahren erhobene Vorbringen allenfalls von Bundesrechts wegen berücksichtigt werden müssen und wieweit der Ausweisungsrichter von Bundesrechts wegen zur Behandlung der bei der Schlichtungsstelle gestellten Begehren zuständig ist, kann im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde offen bleiben, da für diese Fragen die Berufung offen steht. Auf die entsprechenden Rügen ist in der staatsrechtlichen Beschwerde nicht einzutreten (BGE 129 I 173 E. 1.1 S. 174; 120 II 384 E. 4a S. 385; vgl. auch Bundesgerichtsurteil 4P.227/1999 vom 6. Dezember 1999 E. 2a).
4.
4.1 Die Beschwerdeführerinnen rügen schliesslich, die Kündigung wegen Zahlungsgverzugs sei rechtsmissbräuchlich, weil die Beschwerdegegnerin damit beabsichtigt habe, die Beurteilung der Streitfrage im ordentlichen Verfahren zu verhindern. Wenn die Beschwerdeführerinnen vor Beendigung des Verfahrens über die Zulässigkeit der ordentlich ausgesprochenen Kündigung ausgewiesen würden, werde Bundesrecht vereitelt.
4.2 Sowohl ein Verstoss gegen das in Art. 2 ZGB verankerte Rechtsmissbrauchsverbot oder gegen die im Mietrecht diesbezüglich enthaltenen Spezialbestimmungen als auch eine Vereitelung von Bundesrecht sind als Bundesrechtsverletzungen in der Berufung zu rügen. Auch insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten (BGE 129 I 173 E. 1.1 S. 174; 120 II 384 E. 4a S. 385).
5.
Die staatsrechtliche Beschwerde erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Beschwerdeführerinnen die Gerichtskosten zu tragen und der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung zu entrichten, beides unter solidarischer Haftbarkeit.

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerinnen haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, Kantonsgerichtspräsidium, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. März 2006
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: