Public law appeal dismissed in lease transfer disputeAI generated

{T 0/2}
4P.309/2005 /viz

Sentenza del 1° giugno 2006
I Corte civile

Composizione
Giudici federali Corboz, presidente,
Klett, Rottenberg Liatowitsch,
cancelliera Gianinazzi.

Parti
A.________,
B.________,
ricorrenti,
entrambi patrocinati dall'avv. Stefano Zanetti,
contro

D.________,
opponente,
patrocinata dall'avv. Curzio Fontana e dal lic. iur.
Manuel Bergamelli,

II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, via Pretorio 16, 6901 Lugano.

Oggetto
art. 9 e 29 Cost. (procedura civile, arbitrio),
ricorso di diritto pubblico contro la sentenza emanata il 25 ottobre 2005 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Ritenuto in fatto e considerando in diritto:

1.
Il 21 aprile 1993 D.________ ha concluso con i fratelli A.________ e B.________ un contratto di locazione concernente l'esercizio pubblico denominato "Ristorante X.________". Il contratto era stato stipulato per una durata di dieci anni, fino al 31 maggio 2003, e sarebbe stato rinnovato per un ulteriore anno in caso di mancata disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi. Nell'ottobre 1994, con l'accordo di tutte le parti, il contratto è stato assunto dalla sola B.________.
Nei primi mesi del 2001 D.________, B.________ e C.________ - marito della conduttrice e gerente dell'esercizio pubblico - hanno intavolato delle trattative volte al trasferimento della locazione alla Y.________ SA, società della quale i coniugi B.________ e C.________ risultavano essere procuratrice rispettivamente amministratore unico, ambedue con firma individuale iscritta a registro di commercio.
Il 20 novembre 2002 la locatrice ha notificato la disdetta del contratto di locazione con effetto al 31 maggio 2003. Il formulario ufficiale è stato inviato - separatamente - a Y.________ SA, B.________ e C.________.
2.
Esperita la procedura di conciliazione dinanzi all'ufficio competente, il 14 maggio 2003 B.________ e A.________ hanno adito la Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4, onde ottenere l'annullamento della disdetta siccome abusiva e, in via subordinata, la protrazione del rapporto di locazione per 6 anni. Con istanza del medesimo giorno essi hanno inoltre domandato di ordinare a D.________ l'esecuzione di varie riparazioni, di condannarla al risarcimento di fr. 10'000.-- nonché di ridurre la pigione di fr. 1'200.-- mensili a partirte dal 7 agosto 2002. Asserendo che nel 2001 il contratto di locazione era stato trasferito a Y.________ SA, D.________ ha eccepito la carenza di legittimazione attiva dei fratelli A.________ e B.________.
Constatata la mancata liberazione dell'ente locato entro il termine assegnato, il 2 giugno 2003 D.________ ha inoltre presentato una domanda di sfratto nei confronti di Y.________ SA, la quale ha contestato la propria legittimazione passiva.
Congiunte le tre cause per istruttoria, la giudice adita ha limitato il proprio esame alle eccezioni di carenza di legittimazione attiva e passiva delle parti. Con un unico giudizio datato 11 agosto 2005 essa ha respinto le due istanze 14 maggio 2003 in quanto inoltrate da A.________, ha respinto l'eccezione di carenza di legittimazione attiva di B.________ e accolto l'eccezione di carenza di legittimazione passiva di Y.________ SA, donde la reiezione dell'istanza di sfratto 2 giugno 2003. In sostanza, la giudice ha ritenuto che l'unica conduttrice dell'ente locato fosse B.________, sicché solo lei poteva contestare la disdetta, pretendere la riparazione dei difetti ed essere convenuta nella procedura di sfratto. La tesi del trasferimento della locazione a Y.________ SA giusta l'art. 263 CO è stata respinta, visto che nel corso delle trattative svoltesi nel 2001 D.________ si era detta disposta solamente a sottoscrivere un nuovo contratto di locazione - non invece ad acconsentire al trasferimento di quello già esistente - e che, con il suo comportamento successivo, ha dimostrato di attribuire a B.________ e a C.________ il ruolo di conduttori, tanto da aver notificato anche a loro la disdetta.
3.
Con tre appelli identici, il 22 agosto 2005 D.________ si è rivolta al Tribunale d'appello del Cantone Ticino chiedendo di riformare la pronunzia di primo grado nel senso di respingere le due istanze 14 maggio 2003 - con conseguente liberazione a suo favore delle pigioni nel frattempo depositate - e accogliere l'istanza di sfratto.
In parziale accoglimento delle richieste dell'appellante, nella sentenza (unica) emanata il 25 ottobre 2005 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha modificato il giudizio pretorile, respingendo integralmente le due istanze 14 maggio 2003 per carenza di legittimazione attiva dei fratelli A.________ e B.________ e respingendo l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata nel quadro della procedura di sfratto. A differenza della pretora, infatti, i giudici della massima istanza cantonale hanno ammesso l'avvenuto trasferimento della locazione a Y.________ SA; in particolare hanno stabilito che D.________ aveva acconsentito a tale trasferimento.
4.
Contro questa decisione B.________ e A.________ sono insorti dinanzi al Tribunale federale, il 18 novembre 2005, sia con ricorso di diritto pubblico sia con ricorso per riforma. Y.________ SA è invece rimasta silente.
Con il ricorso di diritto pubblico, fondato sulla violazione degli art. 9 e 29 Cost., essi postulano l'annullamento della sentenza impugnata.
Nelle osservazioni del 15 febbraio 2006 D.________, la quale ha domandato di essere posta al beneficio dell'assistenza giudiziaria e del gratuito patrocinio, ha proposto di dichiarare il gravame interamente irricevibile. In via subordinata ha chiesto di dichiararlo irricevibile in quanto inoltrato da A.________ e nella misura in cui rivolto contro i punti I.2, I.3 e III della sentenza impugnata, siccome concernenti la Y.________ SA che non è insorta dinanzi al Tribunale federale. Con riferimento a B.________, l'opponente ha domandato di respingere il suo ricorso nella misura in cui ricevibile. L'autorità cantonale ha invece rinunciato a pronunciarsi.
5.
Giusta l'art. 57 cpv. 5 OG un ricorso di diritto pubblico viene trattato, in linea di principio, prima del parallelo ricorso per riforma.
Richiamandosi alla giurisprudenza secondo la quale è possibile derogare eccezionalmente alla regola posta dall'art. 57 cpv. 5 OG qualora il ricorso per riforma appaia d'acchito inammissibile (DTF 117 II 630 consid. 1a; Jean-François Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, n. 5 ad art. 57 OG), l'opponente ha chiesto di esaminare il ricorso di diritto pubblico per secondo.
La domanda non può trovare accoglimento. In quanto rivolto contro l'applicazione del diritto federale, e in particolare dell'art. 263 CO, il parallelo ricorso per riforma si avvera infatti ammissibile, perlomeno parzialmente.
6.
Sia come sia, l'opponente propone di dichiarare il ricorso di diritto pubblico interamente inammissibile ed evoca più ragioni suscettibili, a suo modo di vedere, di giustificare tale richiesta.
6.1 In primo luogo assevera l'inammissibilità del ricorso in quanto presentato da A.________, al quale la giudice di primo grado, con una decisione passata in giudicato siccome non contestata, ha negato la legittimazione attiva.
Effettivamente, tenuto conto del fatto che nel 1994 il rapporto di locazione è stato assunto dalla sorella, da sola, circostanza ammessa anche nel ricorso di diritto pubblico, A.________ risulta estraneo alla lite concernente l'asserito trasferimento della locazione da B.________ alla Y.________ SA. Egli non spende peraltro nemmeno una parola per spiegare le ragioni della sua partecipazione all'attuale procedura.
Ciò non toglie che dinanzi a tutte le istanze giudiziarie egli è comparso accanto alla sorella, con conseguente condanna, in solido, al pagamento di spese e ripetibili. In questa misura è pertanto toccato dalla decisione impugnata e conserva un interesse nell'esito della lite.
6.2 L'opponente ritiene inoltre che il ricorso dovrebbe in ogni caso venir dichiarato irricevibile siccome praticamente uguale al parallelo ricorso per riforma.
Sennonché il tenore pressoché identico delle due impugnative non rende automaticamente inammissibile il ricorso di diritto pubblico. In simili casi il Tribunale federale ha infatti già avuto modo di precisare che i due rimedi non possono essere dichiarati inammissibili per il (solo) motivo che il loro contenuto è identico; esso può tuttavia unicamente entrare nel merito dei gravami se, nonostante la commistione delle censure sollevate, la motivazione dei ricorsi appare sufficientemente chiara e adempie i requisiti legali (DTF 118 IV 293 consid. 2a, 116 II 745 consid. 2a).
7.
Ciò conduce all'ulteriore motivo d'inammissibilità addotto dall'opponente, ovverosia quello concernente la motivazione del ricorso di diritto pubblico.
7.1 Giovi anzitutto rammentare che giusta l'art. 84 cpv. 2 OG il ricorso di diritto pubblico è ammissibile solamente se la pretesa violazione di diritto non può essere sottoposta al tribunale o a un'altra autorità federale mediante azione o altro rimedio.
Questo comporta l'irricevibilità di tutti gli argomenti che riguardano l'applicazione del diritto federale, che il Tribunale federale può riesaminare liberamente nella procedura di ricorso per riforma, perlomeno quando - come nel caso in esame, trattandosi di una causa civile con un valore litigioso superiore a fr. 8'000.-- (art. 46 OG) - esso è proponibile (art. 43 cpv. 1 e 2 nonché art. 63 cpv. 2 OG; Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, n. 1.6.3 ad art. 43 OG, pag. 140).
7.1.1 Nel caso in rassegna, ciò significa che il gravame dev'essere dichiarato inammissibile laddove i ricorrenti si prevalgono della violazione degli art. 2 e 8 CC nonché 156 e 263 CO.
7.1.2 Ma non solo. Nel quadro dell'esame dei presupposti per l'applicazione dell'art. 263 CO la Corte cantonale ha dovuto stabilire se l'opponente aveva dato il suo consenso scritto al trasferimento della locazione oppure no. I giudici ticinesi hanno risposto affermativamente a tale quesito sulla base di due lettere, la prima del 7 maggio 2001 e la seconda del 25 ottobre 2001, nelle quali l'opponente, seppur per il tramite della fiduciaria che la rappresentava, ha consentito al trapasso del rapporto di locazione.
Contrariamente a quanto paiono voler affermare i ricorrenti la valutazione di questi due scritti non attiene all'apprezzamento delle prove bensì all'applicazione del diritto federale, trattandosi di un'interpretazione di documenti secondo il principio dell'affidamento (DTF 131 III 606 consid. 4.1), come esposto nel quadro del parallelo giudizio sul ricorso per riforma. Gli argomenti formulati a questo proposito non vengono pertanto tenuti in considerazione.
7.2 La motivazione del gravame suscita comunque delle perplessità anche laddove verte su temi proponibili con il ricorso di diritto pubblico.
7.2.1 I ricorrenti sembrano infatti scordare che nell'ambito di questo rimedio il Tribunale federale vaglia solo le censure che sono state sollevate in modo chiaro e dettagliato, conformemente all'obbligo di articolare le censure sancito dall'art. 90 cpv. 1 lett. b OG (cosiddetto "Rügeprinzip"). In virtù di questa norma il ricorso di diritto pubblico deve contenere l'esposizione dei fatti essenziali e quella concisa dei diritti costituzionali o delle norme giuridiche che si pretendono violati, precisando altresì in che consista tale violazione (DTF 130 I 26 consid. 2.1 con rinvii).
Tenuto conto di quanto appena esposto, l'opponente merita di essere seguita laddove evidenzia l'insufficiente motivazione della censura riguardante l'art. 29 Cost., avendo i ricorrenti asseverato la violazione della predetta norma solo genericamente, in ingresso e in coda all'allegato ricorsuale, senza minimamente sostanziarla. Su questo punto il gravame si avvera dunque inammissibile.
7.2.2 Per il resto, i ricorrenti invocano la violazione del divieto dell'arbitrio nell'apprezzamento delle prove e nell'accertamento dei fatti.
Occorre allora rammentare che un gravame fondato sulla violazione dell'art. 9 Cost. non può essere sorretto da argomentazioni con cui la parte ricorrente si limita a contrapporre il suo parere a quello dell'autorità cantonale, come se il Tribunale federale fosse una superiore giurisdizione di appello a cui compete di rivedere liberamente il fatto e il diritto e di ricercare la corretta applicazione delle norme invocate (DTF 130 I 258 consid. 1.3 pag. 261 seg.;128 I 295 consid. 7a pag. 312).
L'arbitrio non si realizza già qualora la soluzione proposta con il ricorso possa apparire sostenibile o addirittura migliore rispetto a quella contestata (DTF 131 I 57 consid. 2 pag. 61). Per richiamarsi con successo all'arbitrio la parte che ricorre deve dimostrare, con un'argomentazione conforme ai dettami dell'art. 90 cpv. 1 lett. b OG, che la decisione emanata dall'autorità cantonale è manifestamente insostenibile, destituita di fondamento serio e oggettivo o in urto palese con il senso di giustizia ed equità manifestamente insostenibile, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesiva di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento della giustizia e dell'equità (DTF 131 I 57 consid. 2 pag. 61 con rinvii).
7.2.3 In concreto, nello scritto sottoposto al Tribunale federale i ricorrenti non formulano una critica ben strutturata, nella quale si confrontano con i singoli considerandi della pronunzia impugnata. Essi si disperdono in considerazioni irrilevanti ai fini del giudizio - quali ad esempio quelle concernenti l'importo corrisposto alla controparte all'inizio della locazione per l'inventario e l'avviamento, le circostanze in cui è avvenuta l'assunzione del contratto di locazione da parte della sola B.________, i lavori di riparazione necessari nell'ente locato rispettivamente la precedente attività di Y.________ SA, che si sarebbe già occupata dell'amministrazione di un altro esercizio pubblico - e quando trattano un punto rilevante lo fanno in maniera confusa, contrapponendo la loro versione dei fatti a quella dell'autorità cantonale, senza dimostrare che i giudici della massima istanza ticinese avrebbero pronunciato una sentenza arbitraria nel senso sopra descritto.
7.3 Al limite, il ricorso può essere dichiarato ammissibile (unicamente) in quanto rivolto contro l'apprezzamento delle prove e l'accertamento dei fatti sui quali la Corte cantonale ha poggiato il giudizio sull'applicazione dell'art. 263 CO.
8.
Il trasferimento della locazione a un terzo in virtù dell'art. 263 CO presuppone l'esistenza di un valido contratto tra locatore e conduttore, l'esistenza di un accordo tra il conduttore e il terzo volto all'assunzione del contratto di locazione, nonché, infine, il consenso scritto del locatore (cfr. anche DTF 125 III 226 consid. 2).
8.1 Il primo presupposto è pacifico.
8.2 Con riferimento al secondo, i giudici ticinesi hanno osservato che l'esistenza di un accordo fra il conduttore (B.________) e il terzo (Y.________ SA) volto al trasferimento del contratto di locazione non è stata seriamente contestata e che comunque non avrebbe potuto esserlo visto che l'istruttoria ha permesso di accertare che nell'ambito del contratto di compravendita dell'inventario e del mobilio presente nell'ente locato, concluso il 28 febbraio 2001 tra B.________ e Y.________ SA, le parti si erano date atto che la locatrice era stata messa al corrente della vendita ed era d'accordo di stipulare un nuovo contratto di locazione a partire dal 1° marzo successivo con Y.________ SA.
I ricorrenti definiscono questa considerazione "assurda", ma non forniscono nessun elemento a sostegno della loro affermazione. In realtà nemmeno si chinano sul tema dell'accordo fra B.________ e Y.________ SA, ma si concentrano piuttosto sul terzo presupposto, ovverosia quello del consenso della locatrice, trattato qui di seguito.
8.3 Come già detto, la Corte ticinese ha ammesso sia l'esistenza di un accordo scritto sia l'esistenza di un accordo per atti concludenti.
8.3.1 Nella misura in cui critica la valutazione delle lettere del 7 maggio 2001 e 25 ottobre 2001, il ricorso risulta inammissibile siccome concernente una questione di diritto, come già esposto al consid. 7.1.2.
Tutt'al più, se motivate in maniera adeguata (cfr. quanto esposto al consid. 7.2), avrebbero potuto venir esaminate le critiche rivolte contro gli accertamenti che hanno indotto la Corte ticinese a ritenere ossequiate le condizioni poste dall'opponente al trasferimento della locazione. La prima era quella per cui i coniugi B.________ e C.________ avrebbero dovuto portarsi garanti per gli obblighi derivanti dal contratto di locazione. I ricorrenti negano che tale condizione si sia verificata, ma non rimettono in discussione l'accertamento secondo il quale, già nel quadro del citato contratto del 28 febbraio 2001 B.________ ed il marito C.________ si erano impegnati a rispondere quali garanti nel nuovo contratto di locazione. La seconda condizione riguardava invece l'ottenimento dell'accordo dell'Ufficio permessi. La Corte ticinese l'ha reputata ossequiata in applicazione dell'art. 156 CO, considerato come C.________, il quale aveva ammesso di aver avuto l'intenzione di modificare l'autorizzazione a gestire a favore della società, cui nel frattempo era stata affidata la società, vi avesse rinunciato a causa dei problemi intervenuti con l'opponente. I ricorrenti definiscono questa conclusione arbitraria, ma ancora una volta non si pronunciano sull'accertamento determinante.
8.3.2 Possono invece venir esaminate le censure formulate contro la decisione di ammettere un consenso per atti concludenti, nella (limitata) misura in cui riguarda l'apprezzamento delle prove.
I ricorrenti rimproverano infatti alla Corte cantonale di essere incorsa nell'arbitrio rifiutando di basarsi sulla dichiarazione di E.________, secondo cui l'opponente non aveva dato il suo consenso alla sottoscrizione di un nuovo accordo. Nel gravame vengono criticate le ragioni che hanno indotto i giudici a ritenere tale teste poco attendibile. Ai ricorrenti sfugge tuttavia che la Corte ticinese si è comunque confrontata con la sua dichiarazione, precisando che il teste ha fatto risalire l'episodio del rifiuto alla costituzione di Y.________ SA (avvenuta nel 1997) o nel 2000, ciò che non esclude che l'opponente potesse successivamente essersi determinata in maniera diversa, circostanza della quale proprio i coniugi B.________ e C.________ e Y.________ SA si erano dati atto nel contratto del 28 febbraio 2001.
8.3.3 Da ultimo la massima istanza ticinese ha stabilito che il comportamento tenuto dai ricorrenti e da Y.________ SA dopo il 2001 costituisce un'ulteriore prova del fatto che anch'essi hanno considerato le negoziazioni svoltesi allora come un trasferimento del contratto. Così facendo i giudici cantonali hanno determinato la volontà reale delle parti, che attiene ai fatti e può pertanto venir ridiscussa nel quadro del ricorso di diritto pubblico (DTF 129 III 118 consid. 2.6 pag. 123).
I giudici hanno in particolare rilevato come le pigioni maturate successivamente alle note trattative siano state esclusivamente pagate da Y.________ SA. I ricorrenti affermano che tale circostanza non può servire quale prova certa del trasferimento della locazione. A ragione; in effetti la pigione non deve necessariamente venire pagata personalmente dal conduttore (DTF 125 III 226 consid. 2c pag. 229). Anche se pertinente, la critica dei ricorrenti non induce però a ritenere arbitraria la conclusione dei giudici ticinesi, giacché essi hanno tenuto conto anche di altri fatti, che i ricorrenti si guardano bene dal commentare. Nella sentenza impugnata si legge, segnatamente, che Y.________ SA si era assunta tutti gli stipendi nonché gli oneri assicurativi, le cui polizze erano state trapassate a suo nome, che la successiva corrispondenza è sempre scambiata solo con Y.________ SA (sia pure con la menzione anche di B.________ e C.________, verosimilmente perché organi della società) e che quest'ultima si è presentata al fisco quale unica conduttrice dell'ente locato mentre i coniugi B.________ e C.________ hanno negato di essere conduttori.
Alla luce di queste circostanze la Corte ticinese ha stabilito che il fatto che l'opponente abbia notificato tre disdette separate - a Y.________ SA, a B.________ e C.________ - va inteso nel senso che le disdette ai coniugi B.________ e C.________ erano state inviate solo a titolo cautelativo, adottando in pratica le modalità con cui le parti si erano scambiate la corrispondenza. La valutazione dei giudici cantonali è sostenibile e gli argomenti addotti dai ricorrenti, in particolare il fatto che sul formulario ufficiale a loro indirizzato l'opponente avesse indicato i coniugi B.________ e C.________ quali conduttori, non porta alla conclusione contraria.
9.
Da tutto quanto esposto discende la reiezione del ricorso di diritto pubblico nella misura in cui è ammissibile.
Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza e sono pertanto posti a carico dei ricorrenti, in solido (art. 156 cpv. 1 e 7 e 159 cpv. 1, 2 e 5 OG).
Dato l'esito del gravame la domanda di assistenza giudiziaria presentata dall'opponente diviene priva d'oggetto. La possibilità di ottenere il versamento dell'onorario dalla cassa del Tribunale federale in applicazione dell'art. 152 cpv. 2 OG non può essere presa in considerazione, perlomeno attualmente, non avendo l'opponente addotto né tantomeno reso verosimile l'impossibilità di riscuotere le ripetibili dalla controparte e non essendo ravvisabili nell'incarto indizi in tal senso. Sia come sia, qualora l'incasso delle spese ripetibili della sede federale dovesse rivelarsi impossibile, l'opponente potrà ancora inoltrare una domanda di assistenza giudiziaria (cfr. sentenza del 7 agosto 1998 nella causa 1P.411/1998).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso di diritto pubblico è respinto.
2.
La tassa di giustizia di fr. 3'000.-- è posta a carico dei ricorrenti, in solido, i quali rifonderanno all'opponente, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 3'500.-- a titolo di ripetibili per la sede federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 1° giugno 2006
In nome della I Corte civile
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: La cancelliera: