Authorization of renovations in co-owned inheritance propertyAI generated

{T 0/2}
5A_679/2012

Arrêt du 17 décembre 2012
IIe Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges fédéraux Hohl, Présidente,
von Werdt et Herrmann.
Greffière: Mme de Poret Bortolaso.

Participants à la procédure

1. A.X.________,
   
2. B.X.________,
   recourantes,

contre

C.________,
intimé.

Objet
Requête selon l'art. 647 al. 2 ch. 1 CC,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile, du 11 juillet 2012.

Faits:

A.
A.a L'immeuble no 1079, sis rue ... à D.________, appartient en copropriété pour 3/4 à l'hoirie de feu E.X.________ (décédé le 5 février 2001), dont C.________ est l'exécuteur testamentaire, et pour 1/4 à l'hoirie de feu F.X.________ (décédé le 18 janvier 2007), composée de A.X.________ et de B.X.________.

L'immeuble est géré par la régie G.________ SA. Il dispose actuellement de quatre logements vacants, lesquels nécessitent différents travaux de rénovation pour pouvoir être reloués; l'étanchéité de la toiture et des fenêtres, de même que les volets du bâtiment, ont également besoin d'une réfection.
A.b Les 16 septembre et 9 octobre 2006, F.X.________, d'une part, et les héritières de E.X.________ d'autre part, sont convenus de la vente de l'immeuble de la rue ..., dont la valeur avait été expertisée en 2006 à xxxx fr.

Aux termes de l'art. 3 de dite convention, «[...] la vente [serait] exécutée obligatoirement si l'offre d'achat [était] supérieure à la taxation vénale de l'immeuble [...]». Les offres d'achat devaient être faites par écrit à l'étude du notaire C._________ et transmises à chaque covendeur. L'art. 5 de la convention prévoyait également la désignation d'arbitres dans l'hypothèse où aucune solution transactionnelle n'était trouvée pour liquider la succession de feue H.X.________, mère de E.X.________ et F.X.________.

Le 19 mars 2007, A.X.________ et B.X.________ ont signé une déclaration confirmant qu'elles ratifiaient la convention des 16 septembre et 9 octobre 2006.
A.c Peu avant, à savoir le 5 mars 2007, alors que C.________ n'avait encore procédé à aucun appel d'offres, I.________ lui a transmis une proposition écrite d'achat de l'immeuble sis rue ... pour un prix de xxxx fr.

Par jugement du 4 décembre 2008, le Tribunal de première instance de Genève a ordonné à A.X.________ et B.X.________ de signer, dans un délai de dix jours, l'acte de vente dudit immeuble à I.________, acte que celles-ci se refusaient à signer.
Statuant le 16 octobre 2009, la Cour de justice a réformé le jugement de première instance en condamnant les intéressées à exécuter l'article 3 de la convention des 16 septembre et 9 octobre 2006 en tant qu'il prévoyait que la vente serait exécutée obligatoirement si une offre d'achat supérieure à l'estimation vénale était présentée.
A.d Le 18 décembre 2008, A.X.________ et B.X.________ ont proposé à C.________ d'acquérir l'immeuble pour la somme de xxxx fr. Cette offre a été refusée par l'exécuteur testamentaire.

Le 14 décembre 2009, I.________ a demandé à C.________ de lui confirmer, en vue de l'exécution de la vente de l'immeuble, que les appartements vacants n'avaient pas été reloués.

Le 3 décembre 2010, J.________ a soumis à C.________ une proposition écrite d'achat de l'immeuble au prix de xxxx fr. Il prenait note que les appartements vacants ne seraient pas loués avant l'achat.

Une procédure arbitrale a finalement été initiée sur demande des membres de l'hoirie de feu F.X.________ et d'un membre de l'hoirie E.X.________.

B.
Par requête du 26 août 2011, dirigée contre C.________ pris en sa qualité d'exécuteur testamentaire de l'hoirie de E.X.________, A.X.________ et B.X.________ ont demandé au Tribunal de première instance du canton de Genève d'autoriser la régie G.________ SA ou tout autre mandataire chargé de la gestion de l'immeuble litigieux, de pouvoir mettre en location les appartements vacants et de décider d'effectuer les travaux de rafraîchissement et de réfection indispensables à la location desdits appartements.

Le Tribunal a rejeté la requête le 3 février 2012, décision confirmée par arrêt de la Cour de justice du 11 juillet 2012.

C.
Agissant par la voie du recours en matière civile, A.X.________ et B.X.________ concluent à l'annulation de l'arrêt de la Cour de justice, précisant les conclusions formulées en instance cantonale en limitant les travaux de réfection aux seuls peintures et parquets des appartements 000.001.001, 000.0002.001 et 000.006.001.

Des observations n'ont pas été demandées.

Considérant en droit:

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 133 III 489 consid. 3, 462 consid. 2, p. 465).

1.1 La décision entreprise est une décision finale (art. 90 LTF), rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF), par le tribunal supérieur du canton de Genève, statuant en dernière instance et sur recours (art. 75 LTF); le recours est interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions devant l'instance précédente (art. 76 al. 1 LTF), dans le délai prévu par la loi (art. 100 al. 1 LTF).

1.2 Le recours en matière civile n'est ouvert que si la valeur litigieuse minimale fixée par la loi, en l'espèce 30'000 fr., est atteinte (art. 74 al. 1 let. b LTF).

La Cour de justice n'a en l'espèce pas arrêté la valeur litigieuse, se contentant d'observer qu'elle était indéterminée, mais à tout le moins supérieure à 10'000 fr. Les recourantes arrêtent la valeur litigieuse à 52'066 fr., se fondant partiellement sur un descriptif des travaux prétendument établi par la régie G.________ SA.

Il ressort de l'arrêt cantonal que trois des quatre appartements vacants nécessiteraient de lourds travaux de rénovation, devisés par la régie à 60'000 fr. en moyenne chacun. Même si, selon leurs conclusions, les recourantes se limitent à exiger la réfection des peintures et des parquets, l'on peut admettre que la valeur litigieuse de 30'000 fr. est atteinte sur la base du descriptif des travaux produit ainsi qu'en se référant aux estimations de la régie; le recours en matière civile est ainsi en principe recevable. Cette conclusion se justifie d'autant plus que la voie de droit indiquée par la décision attaquée était celle du recours en matière civile et que les recourantes agissent sans le concours d'un avocat.

2.
Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui entend invoquer que les faits ont été établis de manière manifestement inexacte (art. 97 al. 1 LTF), c'est-à-dire que les constatations de fait sont arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 133 II 249 consid. 1.2.2), doit satisfaire au principe d'allégation. Il ne saurait dès lors se borner à critiquer la décision attaquée comme il le ferait en instance d'appel, où l'autorité de recours jouit d'une libre cognition; il ne peut, en particulier, se contenter d'opposer sa thèse à celle de la juridiction cantonale, mais doit démontrer, par une argumentation précise, que cette décision repose sur une appréciation des preuves manifestement insoutenables. Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 133 III 589 consid. 2 et les arrêts cités).

3.
3.1 La cour cantonale a retenu que les prétentions formulées par les recourantes n'étaient fondées pour aucun des quatre appartements encore vacants. Trois d'entre eux nécessitaient de lourds travaux de rénovation, devisés par la régie à 60'000 fr. en moyenne pour chacun, mais les recourantes n'avaient donné aucune précision relative au descriptif des travaux: en tant qu'elle ne pouvait astreindre les copropriétaires qu'à l'exécution d'actes concrets, la cour cantonale a observé qu'elle n'était pas en mesure d'ordonner les travaux de rénovation, faute d'en connaître la nature exacte. Les juges cantonaux ont par ailleurs observé qu'en tout état de cause, il n'était pas judicieux d'ordonner des travaux onéreux sur ces trois appartements alors que l'immeuble en cause était destiné à être vendu: il était en effet préférable que ce soit l'acquéreur qui décide de l'ampleur et du type de travaux à entreprendre. Le raisonnement cantonal était identique s'agissant du quatrième appartement en cause, la juridiction cantonale relevant au demeurant que les recourantes n'avaient pas désigné le logement concerné, de sorte que l'ampleur et le prix de sa rénovation restaient inconnus.

3.2 Les recourantes font valoir pour l'essentiel des critiques d'ordre factuel. A cet égard, il convient de relever qu'il est d'emblée exclu de retenir les nombreux éléments de fait rapportés par les intéressées qui sont sans lien direct avec le présent litige - conflit sur la vente de l'immeuble, procédure pénale initiée à leur encontre par l'intimé, procédure arbitrale. De même, il ne peut être tenu compte des éléments de faits qui ne ressortent pas de la décision entreprise sans que les recourantes ne satisfassent au principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF), une telle manière de procéder ne répondant pas aux exigences de motivation en la matière (cf. supra consid. 2). Les critiques liées au caractère prétendument inexact des faits retenus par le premier juge sont enfin irrecevables en tant que seuls sont admissibles les griefs dirigés contre la décision entreprise (art. 75 LTF).

Prenant acte du fait que la cour cantonale avait considéré que la nature des travaux demandés par les recourantes n'était pas clairement définie, celles-ci ont circonscrit leurs conclusions devant le Tribunal de céans aux travaux liés à la réfection des peintures et des parquets; elles ont en outre désigné précisément le quatrième appartement concerné par lesdites rénovations. Ces délimitations ne permettent cependant pas de pallier les carences des conclusions formulées en instance cantonale: l'on ne saurait ainsi reprocher à la juridiction d'avoir observé que leur imprécision l'empêchait d'ordonner la rénovation des appartements concernés.

Pour le surplus, les recourantes ne s'en prennent nullement à l'essentiel de l'argumentation cantonale selon laquelle, dans la perspective de la vente de l'immeuble - fait qu'elles ne contestent pas -, d'onéreux travaux de réfection ne se justifiaient pas. En arguant principalement que l'issue du litige qui les oppose à l'hoirie de E.X.________, représentée par l'intimé, consisterait à accepter leur offre d'achat pour l'entier de l'immeuble, d'où finalement l'intérêt implicite aux travaux sollicités, les recourantes se concentrent en réalité sur la problématique de la vente du bâtiment et de l'interprétation de la convention ratifiée en 2007. Elles ne cernent ainsi nullement les raisons ayant conduit les juges cantonaux à rejeter leur appel, dont la question litigieuse était limitée à la seule nécessité d'ordonner des travaux de rénovation en vue de la location des appartements vacants.

4.
En définitive, le recours est rejeté, dans la faible mesure de sa recevabilité. Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge des recourantes (art. 66 al. 1 LTF). L'intimé, qui n'a pas été invité à présenter d'observations, ne peut prétendre à aucune indemnité de dépens (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge des recourantes.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile.

Lausanne, le 17 décembre 2012
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Hohl

La Greffière: de Poret Bortolaso