Review of property valuation in enforcement proceedingsAI generated

{T 0/2}
7B.39/2004 /rov

Urteil vom 22. März 2004
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Besetzung
Bundesrichterin Escher, Präsidentin,
Bundesrichter Meyer, Bundesrichterin Hohl,
Gerichtsschreiber Levante.

Parteien
Z.________,
Beschwerdeführerin,

gegen

Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen, Postfach, 8023 Zürich.

Gegenstand
Neuschätzung,

SchKG-Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen vom 17. Februar 2004 (NR040003/U).

Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
Das Betreibungsamt Greifensee zeigte Z.________ am 4. September 2003 in der Betreibung Nr. ... an, dass die betreibungsamtliche Schätzung des zu verwertenden Grundstückes (Wohnhaus A.________, Grundregisterblatt Nr. ..., Kat. Nr. ..., Plan ..., Assek. Nr. ...) Fr. 2'050'000.-- betrage. Am 15. September 2003 gelangte Z.________ als Schuldnerin und Eigentümerin an das Bezirksgericht Uster als unterer Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen und beantragte, die Schätzung sei aufzuheben und das Grundstück neu zu schätzen. Mit Beschluss vom 17. Dezember 2003 wies die untere Aufsichtsbehörde das Betreibungsamt an, in der fraglichen Betreibung den vom beauftragten Sachverständigen ermittelten Schätzwert des Pfandobjekts von Fr. 2'750'000.-- (Gutachten vom 8. Dezember 2003) zu übernehmen. Hiergegen erhob Z.________ Beschwerde, welche das Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen mit Beschluss vom 17. Februar 2004 abwies.

Z.________ hat den Beschluss der oberen Aufsichtsbehörde mit Beschwerdeschrift vom 8. März 2004 (Postaufgabe 6. März 2004) rechtzeitig an die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts weitergezogen und beantragt, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und es sei eine neue Schätzung anzuordnen; eventuell sei der Beizug eines Geometers anzuordnen. Weiter verlangt sie aufschiebende Wirkung.

Die obere Aufsichtsbehörde hat anlässlich der Aktenüberweisung auf Gegenbemerkungen (Art. 80 OG) verzichtet. Es sind keine Vernehmlassungen eingeholt worden.
2.
2.1 Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung des Grundstückwertes werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt (Art. 9 Abs. 2 VZG). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts kann einen derartigen Ermessensentscheid einzig daraufhin überprüfen, ob die kantonale Aufsichtsbehörde allenfalls bundesrechtliche Verfahrensvorschriften oder das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht habe (vgl. Art. 19 Abs. 1 SchKG). Letzteres trifft dann zu, wenn Kriterien mitberücksichtigt worden sind, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben sind (dazu BGE 120 III 79 E. 1 S. 80 f.; 110 III 69 E. 2 S. 71).
2.2 Gemäss Art. 79 Abs. 1 OG ist in der Beschwerdeschrift kurz darzulegen, welche Bundesrechtssätze und inwiefern diese durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind (BGE 119 III 49 E. 1).
3.
3.1 Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, dass der vom Sachverständigen eingesetzte Landwert von Fr. 560.--/m2 zu tief sei, weil auf dem Grundstück noch weitere zusätzliche Bauten erstellt werden könnten und dies nicht (als wertvermehrend) berücksichtigt worden sei. Dieses Vorbringen ist von vornherein unbehelflich, da Grundstücksteile, die zukünftige Erweiterungsbauten erlauben, nicht in den Landwert einzurechnen sind (Naegeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Aufl. 1997, S. 49). Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, inwiefern die obere Aufsichtsbehörde zu Unrecht geschlossen habe, dass der vom Sachverständigen ermittelte Landwert in der Bauzone von Fr. 560.--/m2 nicht zu beanstanden sei.
3.2 Die Vorinstanz hat festgehalten, dass der Sachverständige für das Wohnhaus eine Kubatur von 2'681 m3 errechnet habe, währenddem die beiden von der Beschwerdeführerin eingereichten privaten Schätzungen (vom 14. Juni 2002 und 11. April 1990) von einer Kubatur von 3'110 m3 ausgingen, wobei letztere ausdrücklich das Garagengebäude umfasse. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Feststellung, dass auf dem Grundstück ein Garagengebäude bestehe, sei "aktenwidrig". Dass die obere Aufsichtsbehörde die erwähnten Aktenstellen unrichtig (d.h. nicht in ihrer wahren Gestalt, insbesondere nicht mit ihrem wirklichen Wortlaut) wahrgenommen habe, behauptet die Beschwerdeführerin nicht; im Übrigen deutet nichts auf ein offensichtliches Versehen der oberen Aufsichtsbehörde hin (vgl. Art. 63 Abs. 2 i.V.m. Art. 81 OG; BGE 109 II 159 E. 2b S. 162; 104 II 68 E. 3b S. 74). Soweit die Beschwerdeführerin kritisiert, es bestehe kein Garagengebäude, handelt es sich um Bestreitungen in tatsächlicher Hinsicht, die im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt werden können (Art.79 Abs. 1 OG). Die obere Aufsichtsbehörde hat sodann erwogen, dass die Differenz von 1/7 zwischen der Kubatur gemäss dem Gutachten des Sachverständigen und den beiden privaten Gutachten nicht erheblich sei. Der Gebäudeinhalt kann nach verschiedenen Berechnungsnormen und auf verschiedene Weise ermittelt werden (Naegeli/ Wenger, a.a.O., S. 6). Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, inwiefern die obere Aufsichtsbehörde ihr Ermessen rechtswidrig ausgeübt habe, wenn sie die im Gutachten des Sachverständigen ermittelte Kubatur nicht beanstandet hat.
3.3 Die im angefochtenen Beschluss anhand des Sachverständigengutachtens festgestellte Bauzonenfläche (1'810 m2) des Grundstücks betrifft eine für das Bundesgericht verbindliche Tatsachenfeststellung (Art. 63 Abs. 2 OG i.V.m Art. 81 OG), deren - von der Beschwerdeführerin behauptete - Unrichtigkeit nicht mit Beschwerde nach Art. 19 Abs. 1 SchKG gerügt werden kann.
3.4 Die Beschwerdeführerin versucht vergeblich, vom Versicherungswert des Gebäudes auf die Unrichtigkeit des Schätzungsergebnisses des Sachverständigen zu schliessen. Nach Art. 9 Abs. 1 (Art. 99 Abs. 1) VZG bestimmt sich die Schätzung unabhängig von einer Kataster- oder Brandassekuranzschätzung. Die obere Aufsichtsbehörde hat zu Recht die Gebäudeversicherungssumme bei der Bestätigung der Schätzung des Sachverständigen ausser Acht gelassen. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann.
4.
Mit dem vorliegenden Urteil wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung hinfällig.

Demnach erkennt die Kammer:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Beschwerdegegnerin, dem Betreibungsamt Greifensee und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 22. März 2004
Im Namen der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber: