Appeal against eviction after rent default dismissedAI generated

Appellationsgericht

des Kantons Basel-Stadt

Ausschuss

ZB.2014.1

ENTSCHEID

Vom 16. Januar 2014

Mitwirkende

Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Heiner Wohlfart, Dr. Olivier Steiner

und Gerichtsschreiberin Dr. Caroline Meyer Honegger

Parteien

A_____ Berufungsklägerin

[…] Gesuchsbeklagte 2

gegen

B_____ Berufungsbeklagte

[…], Gesuchstellerin

[…]

Gegenstand

Berufung gegen ein Urteil des Zivilgerichtspräsidenten

vom 26. November 2013

betreffend Ausweisungsbegehren

Sachverhalt

Auf Antrag der B_____ (Vermieterin, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte) hat der Zivilgerichtspräsident mit Entscheid vom 26. November 2013 die Ehegatten C_____ und A_____ (Mieter und Gesuchsbeklagte 1 und 2) angewiesen, die gemieteten Räumlichkeiten an der D_____strasse bis spätestens 14. Dezember 2013 zu verlassen. Am 19. Dezember 2013 wurde der schriftlich begründete Entscheid zugestellt. Dagegen hat A_____ (Berufungsklägerin) am 29. Dezember 2013 Berufung erhoben. Sie beantragt die Überprüfung der Vollmacht von E_____ als Vertreter der Gesuchstellerin und die Feststellung, dass ihr die Kündigungsandrohung vom 3. Juli 2013 und die Kündigung vom 15. August 2013 nicht gültig zugestellt worden seien, und somit die Kündigung nicht rechtsgültig sei. Zudem beantragt sie den Kostenerlass. Auf die Einholung einer Berufungsantwort ist verzichtet worden. Hingegen sind die Vorakten beigezogen werden. Die Einzelheiten der Standpunkte der Parteien ergeben sich, soweit sie für den vorliegenden Entscheid von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.

Erwägungen

Die beantragte Mieterausweisung wurde im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO beurteilt. Zu deren Beurteilung ist die Einzelrichterin oder der Einzelrichter gemäss § 9 Abs. 2 Ziff. 1 lit. b EG ZPO unabhängig vom Streitwert zuständig. Im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen ergangene Entscheide in miet- und pachtrechtlichen Ausweisungsverfahren unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen der Berufung respektive der Beschwerde (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, S. 145 N 339). Massgebend ist daher der Streitwert. Sofern dieser mindestens CHF 10'000.– beträgt, unterliegt der Entscheid der Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Dies ist hier nach der „Sperrfristregel“ der Fall, beträgt der Mietzins doch CHF 1’187.– pro Monat und steht die Frage der Wirksamkeit der Kündigung und damit allenfalls einer dreijährigen Kündigungssperrfrist im Raum, womit von einem Streitwert von gar über CHF 40'000.– auszugehen ist (vgl. statt vieler AGE BEZ.2013.28 vom 4. Juni 2013 mit weiteren Hinweisen).

Die Berufung ist innert der Frist von 10 Tagen gemäss Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO und damit rechtzeitig erhoben worden. Für die Beurteilung der Berufung ist der Ausschuss des Appellationsgerichts zuständig (§ 10 Abs. 2 EG ZPO). Der Ausschuss kann sowohl die Rechtsanwendung als auch die Feststellung des Sachverhalts überprüfen (Art. 310 ZPO).

Vorliegend kann offen gelassen werden, ob die Berufungsklägerin allein zur Einreichung des Rechtsmittels legitimiert ist, da die Berufung – wie nachfolgend aufgezeigt wird – ohnehin abzuweisen ist.

Zunächst bezweifelt oder bestreitet die Berufungsklägerin die Fähigkeit von E_____ zur Vertretung der Berufungsbeklagten im Verfahren. Ihr Einwand geht jedoch an der Sache vorbei. So sind einerseits Noven im Berufungsverfahren grundsätzlich unzulässig, wenn der Einwand wie hier bereits anlässlich der Hauptverhandlung der Vorinstanz hätte vorgetragen werden können. Hinzu kommt, dass E_____ über entsprechende aktenkundige Vollmachten verfügt und diese zu Beginn der erstinstanzlichen Verhandlung auch eingereicht hat (Protokoll S. 2).

Weiter macht die Berufungsklägerin geltend, sie habe die Kündigungsandrohung vom 3. August 2013 nicht erhalten, da sie vom 1. Juli bis zum 20. Juli 2013 in _____ gewesen sei. Sie habe nur die Abholungseinladung der Post nach ihrer Rückkehr im Briefkasten vorgefunden. Sie habe in ihrer Naivität darauf vertraut, dass der von ihr getrennt lebende Ehemann die Monatsmieten bezahlen würde. Sie macht auch geltend, dass ihr die Kündigung vom 15. August 2013 nicht zugestellt worden sei. Die Berufungsklägerin setzt sich allerdings nicht mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander (E. 3 S. 4 f.). Dort ist ausführlich begründet worden, dass sowohl die Mahnung mit Kündigungsandrohung als auch die Kündigung selber zur Abholung gemeldet wurden und rechtlich als zugestellt gelten. Auf diese zutreffenden Ausführungen kann verwiesen werden. Die von der Berufungsklägerin in der Berufung angestellten Vermutungen, die Abholungseinladung sei im Briefkasten ihres Bruders F_____, der in dieser Zeit in den Ferien geweilt habe, eingeworfen worden, sind einerseits neu und daher unzulässig und andererseits auch nicht belegt worden. Es muss daher bei den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz bleiben. Verwiesen werden kann ebenso auf die Ausführungen der Vorinstanz zur Gültigkeit der Kündigung (E. 4 S. 6).

Soweit die Berufungsklägerin Härtegründe anruft für ihren Standpunkt, dass die Kündigung und damit die Ausweisung unzulässig sein sollen, ist darauf hinzuweisen, dass bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen kein Spielraum für eine Aufhebung der Kündigung vorhanden ist. Auch eine Erstreckung ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gesetzlich ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Die Berufungsklägerin hätte – wie ihr selbst bewusst geworden ist – die Mietzinse rechtzeitig selber, anstatt durch Dritte, einzahlen können und sich gegebenenfalls die Wohnung durch das Gericht auf ihren Namen zuteilen lassen können.

Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen und der Entscheid des Zivilgerichtspräsidenten vom 26. November 2013 zu bestätigen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die unterliegende Berufungsklägerin die Gerichtskosten. Angesichts ihrer familiären Verpflichtungen und ihrer angespannten finanziellen Situation wird die Gebühr jedoch mit CHF 500.– tief angesetzt. Das Kostenerlassgesuch der Berufungsklägerin ist aufgrund der Aussichtslosigkeit der Berufung abzuweisen. Auf die Einholung einer Berufungsantwort ist verzichtet worden, zudem ist die Berufungsbeklagte nicht anwaltlich vertreten. Damit sind keine ausserordentlichen Kosten angefallen und zuzusprechen.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Ausschuss):

://: Die Berufung wird abgewiesen und der Entscheid des Zivilgerichtspräsidenten vom 26. November 2013 wird bestätigt.

Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten von CHF 500.–.

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Die Gerichtsschreiberin

Dr. Caroline Meyer Honegger

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes [BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.