[...]
Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Kammer
ZB.2015.48
ENTSCHEID
vom 30. September 2016
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, lic. iur. André Equey, Dr. Marie-Louise Stamm,
Dr. Andreas Traub, Prof. Dr. Ramon
Mabillard und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher
Parteien
A____ Berufungskläger
[...] Beklagter
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
gegen
B____ Berufungsbeklagter
[...] Kläger
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts vom 3. Juli 2015
betreffend Forderung
Sachverhalt
Am
14. September 2007 räumte B____ A____ in öffentlicher Urkunde ein bis
Ende Juni 2008 befristetes Kaufrecht an der Parzelle Grundbuch Basel,
Sektion [...], Parzelle [...], Plan Nr. [...], ein. Als
Kaufpreis wurde ein Betrag von CHF 2'132'500.– vereinbart. Davon sollten
CHF 82'500.– bei der Vertragsunterzeichnung bezahlt werden. Der restliche
Kaufpreis war ab 1. Januar 2008 zu verzinsen. A____ als Kaufrechtsnehmer
wurde dabei ermächtigt, an seiner Stelle Dritte ganz oder teilweise in den
abzuschliessenden Kaufvertrag eintreten zu lassen. Der Vertrag sah sodann vor,
dass die Teilzahlung von CHF 82'500.– als Reugeld zu Gunsten des
Kaufrechtsgebers verfallen würde, falls das Kaufrecht nicht ausgeübt würde.
Am
13. Juni 2008 verlängerten die Parteien die Frist zur Ausübung des
Kaufrechts mit öffentlich beurkundetem Nachtrag bis Ende 2008. Zugleich
kamen sie überein, dass der Kaufrechtsnehmer eine weitere Zahlung von
CHF 100'000.– zu leisten habe. Den restlichen Kaufrechtspreis setzten sie
mit pauschal CHF 1'880'000.– fest, Fälligkeit bis spätestens
Ende 2008. Mit öffentlich beurkundetem Nachtrag vom
28. November 2008 verlängerten die Parteien das Kaufrecht abermals
bis Ende Juli 2009. Mit Nachtrag vom 12. Juni 2009 in
öffentlicher Urkunde vereinbarten sie eine weitere Erstreckung bis Ende
Juni 2010. Dabei wurde auch der restliche Kaufpreis auf
CHF 1'830'000.– reduziert. Am 5. Juni 2010 schliesslich
erstreckten die Parteien das Kaufrecht mit öffentlich beurkundetem Nachtrag
erneut bis Ende Dezember 2010.
Ebenfalls am
5. Juni 2010 erteilte B____ A____ eine Spezialvollmacht, um den Vollzug
des auf der Kaufrechtsparzelle geplanten Bauvorhabens voranzutreiben. Dabei
wurde A____ auch ausdrücklich vom Selbstkontrahierungsverbot befreit. Des Weiteren
wurde darin ausgeführt, dass A____ einen Teil des Grundstücks mittels Tauschvertrag
erwerben werde. Das Kaufrecht könne bei den verbleibenden 900,5 m2
ausgeübt werden.
Am
8. Juli 2010 schloss A____, handelnd sowohl für sich als auch für B____,
einen öffentlich beurkundeten Tauschvertrag mit Aufpreis ab. Mit diesem
übertrug B____ einen Landabschnitt seines vom Kaufrechtsvertrag erfassten
Grundstücks von 472 m2 an A____ gegen einen diesem gehörenden
Landabschnitt von 110,5 m2. A____ erklärte dabei, B____ hierfür
einen Aufpreis von CHF 36'150.– zu schulden. Dieser Kaufpreis sei jedoch
im vereinbarten Pauschalpreis enthalten.
Am
13. Oktober 2010 schloss B____, vertreten durch A____, mit C____
einen Kaufvertrag über drei zur Kaufrechtsparzelle gehörende Grundstücke zu
einem Kaufpreis von CHF 780'000.– ab. Am 15. Oktober 2010 folgte
ein weiterer Kaufvertrag von B____, wiederum vertreten durch A____, mit D____
und E____ über drei gleichfalls von der Kaufrechtsparzelle erfasste Grundstücke
zu einem Preis von CHF 960'000.–. Schliesslich schloss A____, handelnd
sowohl für sich als wie auch für B____, am 17. Dezember 2010 einen
Kaufvertrag über fünf Grundstücke auf der Kaufrechtsparzelle zu einem Kaufpreis
von CHF 580'500.– ab, wobei festgehalten wurde, dass der Kaufpreis bereits
getilgt worden sei.
In der Folge
entstand zwischen den Parteien Streit darüber, ob A____ B____ noch Geld schulde
und wenn ja, wieviel. Mit Zahlungsbefehl vom 20. März 2013 betrieb B____
A____ auf einen Gesamtbetrag von CHF 218'663.-, aufgeteilt in drei
Einzelbeträge von CHF 53'089.–, CHF 68'292.– und CHF 97'282.–,
die beiden ersten Forderungen mit Zinsforderungen in unterschiedlicher Höhe und
mit unterschiedlichem Zinslauf. Gegen diesen Zahlungsbefehl erhob A____
Rechtsvorschlag.
Nach
gescheitertem Schlichtungsversuch gelangte B____ mit Klage vom
26. November 2013 gegen A____ an das Zivilgericht und verlangte
dessen Verurteilung zur Bezahlung von CHF 205'148.15 zuzüglich Zins seit
18. Dezember 2010 sowie die Erteilung der Rechtsöffnung in der gegen
A____ gerichteten Betreibung in diesem Umfang. Mit Entscheid vom
3. Juli 2015 hiess das Zivilgericht die Klage im Umfang von
CHF 122'648.15 zuzüglich Zins von 5 % seit 18. Dezember 2010
gut und erteilte B____ Rechtsöffnung für den genannten Betrag sowie für
5 % Zins seit 18. Dezember 2010 auf dem Betrag von
CHF 68'292.–.
Hiergegen hat A____
am 16. September 2015 Berufung erhoben, mit welcher er die Aufhebung
des vorinstanzlichen Entscheids und die Abweisung der Klage verlangt. B____
beantragt mit Berufungsantwort vom 24. November 2015 die Abweisung
der Berufung. Die wesentlichen Tatsachen und Vorbringen der Parteien ergeben
sich aus den nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug
der Akten auf dem Zirkulationsweg ergangen.
Erwägungen
In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308
Abs. 2 ZPO). Im vorliegenden Fall hat der Berufungsbeklagte vor
Zivilgericht eine Forderung von CHF 205'148.15 eingeklagt, welche vom Berufungskläger
vollumfänglich bestritten geblieben ist. Damit ist der fragliche Streitwert von
CHF 10'000.– ohne Weiteres erreicht. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht
erhobene Berufung ist somit einzutreten. Zuständig zu ihrer Beurteilung ist,
nachdem erstinstanzlich die Kammer des Zivilgerichts geurteilt hat, die Kammer
des Appellationsgerichts (§ 91 Ziff. 3 in Verbindung mit
§ 99 GOG [SG 154.100]).
Das Zivilgericht
hat im angefochtenen Entscheid zuerst darauf verwiesen, dass sich die
eingeklagte Forderung aus zwei Beträgen zusammensetze, einerseits aus dem
Ausstand betreffend die Kaufverträge und den Tauschvertrag in der Höhe von
CHF 122'648.15, andererseits aus einem Reugeld von CHF 82'500.– (angefochtener
Entscheid, E. 3).
Bezüglich des
Anspruchs des Berufungsbeklagten auf den Betrag von CHF 122'648.15 hat
sich das Zivilgericht in einem ersten Abschnitt mit der Frage
auseinandergesetzt, ob das ursprünglich vereinbarte Kaufrecht wie vom Berufungsbeklagten
angeführt durch den vom Berufungskläger abgeschlossenen Tauschvertrag
aufgehoben worden sei. Auch wenn aufgrund der gesamten Umstände einiges gegen
die Aufhebung des Kaufrechts sprach, hat das Zivilgericht diese Frage
schlussendlich unter Hinweis auf seine weiteren Erwägungen offen gelassen
(E. 3.1 und 3.2).
Das Zivilgericht
hat in einem zweiten Abschnitt sich mit der Frage nach einem Irrtum des Berufungsklägers
befasst. Dabei hat es zunächst festgehalten, dass der Berufungskläger
betreffend die Parzelle des Berufungsbeklagten drei Kaufverträge und einen
Tauschvertrag mit Aufpreis vereinbart habe. Es sei zwischen den Parteien
unbestritten, dass der Berufungsbeklagte die Kaufpreise aus den Kaufverträgen
mit C____ und D____/E____ von CHF 780'000.– bzw. CHF 960'000.–
erhalten habe. Ebenfalls nicht umstritten sei, dass der Berufungskläger bis
anhin Zahlungen im Umfang von insgesamt CHF 494'001.85 geleistet habe.
Schliesslich sei nicht bestritten, dass im Tauschvertrag ein Aufgeld von
CHF 36'150.– vereinbart worden sei und dass der im Kaufvertrag mit dem Berufungskläger
verurkundete Preis CHF 580'500.– betragen habe. Da die beiden Kaufverträge
mit C____ und D____/E____ nicht umstritten seien und die Kaufpreise auch
bereits bezahlt worden seien, bilde somit der Kaufvertrag zwischen den Parteien
vom 7. Dezember 2010 die eigentliche Anspruchsgrundlage für die
vorliegend geltend gemachte Forderung des Berufungsbeklagten (angefochtener
Entscheid, E. 3.3). Bezüglich der Kaufpreisberechnung in diesem Vertrag
hatte der Berufungskläger vorinstanzlich insgesamt drei Rechnungsfehler
geltend gemacht mit der Folge, dass der Kaufpreis nach seiner Darstellung
eigentlich CHF 457'881.85 hätte betragen müssen (dazu E. 3.4). Hierzu
hat das Zivilgericht ausgeführt, dass der Berufungskläger damit einen Irrtum
bei der Festlegung des beurkundeten Kaufpreises geltend mache. Einen solchen
Irrtum habe er jedoch verspätet geltend gemacht. Er habe zugestandenermassen
Ende 2012 Kenntnis von seinem Irrtum gehabt. Der Berufungskläger habe
jedoch nicht belegt, dass er diesen innerhalb der Jahresfrist von Art. 31
Abs. 2 OR geltend gemacht hätte. Die erste nachgewiesene
Geltendmachung des Irrtums sei erst in der Klageantwort des Berufungsklägers
vom 17. März 2014 erfolgt (E. 3.5). Ergänzend hat das
Zivilgericht ausgeführt, dass der Berufungskläger selbst bei rechtzeitiger
Geltendmachung seines Irrtums seine Rechnungsfehler nicht rechtsgenüglich
nachgewiesen habe (E. 3.6). Zusammenfassend hat das Zivilgericht die Summe
der aus den drei Kaufverträgen sich ergebenden Beträge (CHF 780'000.– +
CHF 960'000.– + CHF 580'500.–) und des Aufpreises aus dem
Tauschvertrag (CHF 36'150.–), total CHF 2'356'650.– den ausgewiesenen
Zahlungen von insgesamt CHF 2'234'001.85 (CHF 780'000.– +
CHF 960'000.– + CHF 494'001.85) gegenübergestellt. Die sich daraus
ergebende Differenz von CHF 122'648.15 hat das Zivilgericht dem
Berufungsbeklagten unter Gewährung eines Verzugszinses von 5 % ab Tag nach
dem Datum des letzten Kaufvertrags vom 17. Dezember 2010, d.h. ab
18. Dezember 2010, zugesprochen (E. 3.7).
Demgegenüber hat
das Zivilgericht die Forderung des Berufungsbeklagten auf das im
Kaufrechtsvertrag vorgesehene Reugeld von CHF 82'500.– abgewiesen. Selbst
wenn der Kaufrechtsvertrag durch das Vorgehen des Berufungsklägers aufgehoben
worden wäre, sei das Grundstück des Berufungsbeklagten unbestrittenermassen
veräussert worden. Dieser habe dafür auch ein beträchtliches Entgelt erhalten
und könne den noch ausstehenden Betrag nun eintreiben. Damit sei Sinn und Zweck
des Kaufrechtsvertrags – die Veräusserung des Grundstücks gegen Entgelt –
umgesetzt worden. Deshalb würde dem Berufungsbeklagten auch kein Anspruch auf
ein Reugeld zustehen (angefochtener Entscheid, E. 4; zweitinstanzlich
nicht angefochten.
Schliesslich hat
das Zivilgericht dem Berufungsbeklagten für den Betrag von CHF 122'648.15
auch Rechtsöffnung in der gegen den Berufungskläger gerichteten Betreibung
gewährt, wobei es die Verzugszinse von 5 % auf den Teilbetrag von
CHF 68'292.– beschränkt hat, weil der Berufungsbeklagte einen Verzugszins
von 5 % nur auf einer Teilforderung in dieser Höhe in Betreibung gesetzt
habe (angefochtener Entscheid, E. 5).
3.1 Der
Berufungskläger gibt in seiner Berufung zunächst die Erwägungen des
Zivilgerichts im angefochtenen Entscheid wieder (Berufung, Rz 11 ff.,
17 ff.). Er bestreitet jedoch, dass es sich bei seinen Rechnungsfehlern
bei der Festlegung des Kaufpreises im letzten Kaufvertrag vom
17. Dezember 2010 um einen Irrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 OR
handle. Vielmehr liegt nach seiner Auffassung ein (offener) Kalkulationsirrtum
im Sinne von Art. 24 Abs. 3 OR vor, der ihm bei der Vorbereitung
und Abfassung des letzten Kaufvertrags unterlaufen sei (Berufung, Rz 22).
3.2 Gemäss
Art. 24 Abs. 3 OR hindern blosse Rechnungsfehler die
Verbindlichkeit eines Vertrags nicht, sondern sind zu berichtigen. Nach Lehre
und Rechtsprechung liegt ein Rechnungsfehler im Sinne dieser Bestimmung vor,
wenn die Parteien die einzelnen Berechnungselemente einer Vertragsleistung
(z.B. Preis, Menge) zum Gegenstand ihrer Vereinbarung gemacht haben und ihnen
bei der Ermittlung des Rechnungsergebnisses gemeinsam ein Fehler (z.B.
Additions-, Multiplikationsfehler) unterlaufen ist
(BGE 119 II 341 E. 2 S. 343 [= Praxis 83
Nr. 81]; BGer 4A_417/2007 vom 14. Februar 2008 E. 2.3
und 5A_99/2014 vom 23. Mai 2014 E. 4.1; Gauch/ Schluep/Schmid/Emmenegger, Schweizerisches
Obligationenrecht. Allgemeiner Teil, 10. Auflage, Zürich 2014,
Rn. 840; Schmidlin, Berner
Kommentar. Art. 23-31 OR, Bern 2013, Art. 23/24 N 436).
Da die angeführten Berechnungsgrundlagen und das Endergebnis nicht
übereinstimmen, ist die Vereinbarung in sich widersprüchlich (Gauch/Schluep/Schmid/Emmenegger, a.a.O.,
Rn. 840). In diesem Fall spricht man von einem offenen Kalkulationsirrtum,
der, da sich die Parteien in Wirklichkeit über die geschuldete Leistung einig
sind (BGE 135 III 537 E. 2.1 S. 540 [=
Praxis 2010 Nr. 40]), im Sinne ihres gemeinsamen Konsenses richtigzustellen
ist (BGer 4A_417/2007 vom 14. Februar 2008 E. 2.3 und 5A_99/2014
vom 23. Mai 2014 E. 4.1; Schmidlin,
a.a.O., Art. 23/24 N 436 und 438). Im Abrechnungsverhältnis
zwischen den Parteien kommt somit der Behandlung der einzelnen
Rechnungspositionen gegenüber dem äusserlich erklärten Endresultat Vorrang zu
(BGer 4A_417/2007 vom 14. Februar 2008 E. 2.3 und
5A_99/2014 vom 23. Mai 2014 E. 4.1).
Sind die
Berechnungsgrundlagen dagegen nicht zum Inhalt der Vereinbarung geworden,
sondern interne Leistungsberechnung der einen Vertragspartei geblieben, welche
der Vertragsgegner nicht erkennen konnte, handelt es sich um einen verdeckten
Kalkulationsirrtum. Ein derartiger Rechnungsfehler bleibt dem Anwendungsbereich
von Art. 24 Abs. 3 OR entzogen (BGer 4A_417/2007 vom 14. Februar 2008
E. 2.3 und 5A_99/2014 vom 23. Mai 2014 E. 4.1; Gauch/Schluep/Schmid/Emmenegger, a.a.O.,
Rn. 842; Schmidlin, a.a.O.,
Art. 23/24 N 439). Er stellt einen Motivirrtum dar, welcher gemäss
Art. 24 Abs. 2 OR grundsätzlich unbeachtlich ist (BGer 4A_417/2007
vom 14. Februar 2008 E. 2.3; Gauch/Schluep/Schmid/Emmen-egger,
a.a.O., Rn. 842; Schmidlin,
a.a.O., Art. 23/24 N 440) und den Irrenden nicht zur Berichtigung
berechtigt (BGE 119 II 341 E. 2 S. 343).
Der Berufungskläger
macht mit seiner Berufung letztlich drei Rechnungsfehler geltend, die zum
übersetzt verurkundeten Kaufpreis im Kaufvertrag zwischen den Parteien vom
17. Dezember 2010 geführt hätten. Zum Ersten habe sich bei der
Berechnung eine Rundungsdifferenz eingeschlichen, zum Zweiten habe es verschiedene
Preisanpassungen gegeben, die in der ursprünglichen Preisberechnung
unberücksichtigt geblieben seien, und zum Dritten sei übersehen worden, dass
der Aufpreis im Tauschvertrag hätte abgezogen werden müssen (Berufung,
Rz 25 ff., zusammenfassend Rz 40). Wie es sich mit diesen
Fehlern im Einzelnen verhält, kann hier offen bleiben. Damit sich der Berufungskläger
auf einen nach Art. 24 Abs. 3 OR zu berücksichtigenden
Kalkulationsirrtum berufen könnte, müssten die Berechnungselemente wie
ursprünglicher Preis, nachträgliche Preisanpassungen und Zahlungen, die nach
den Angaben des Berufungsklägers zur Berechnung des beurkundeten Kaufpreis von
CHF 580'500.– eingesetzt wurden, nach dem unter E. 3.1 vorstehend
Gesagten einzeln im Kaufvertrag selbst aufgeführt sein. Des Weiteren müssten
sich aus der Addierung oder Subtrahierung der einzelnen Positionen Rechnungsfehler
ergeben mit der Folge, dass das ermittelte Endergebnis offensichtlich nicht mit
den einzelnen Operationen übereinstimmen würde (offener Kalkulationsirrtum).
Der vorliegend umstrittene Kaufvertrag vom 17. Dezember 2010
(Klagebeilae [KB] 16) enthält indessen keinerlei Berechnungspositionen,
sondern nennt in Ziff. 2 des Vertrags einzig den geschuldeten Endpreis von
CHF 580'500.–. Wurden die Berechnungsgrundlagen somit nicht zum Inhalt der
Vereinbarung gemacht, sondern sind sie interne Preisberechnung des Berufungsklägers
geblieben, fällt eine Berichtigung des Kaufpreises nach Art. 24
Abs. 3 OR von vorneherein ausser Betracht.
Unbehelflich ist
in diesem Zusammenhang das Vorbringen des Berufungsklägers, dass aufgrund der
Abrechnung des instrumentierenden Notars vom 30. April 2011 bekannt
gewesen sei, wie sich die Kalkulation zusammensetze (Berufung, Rz 22).
Abgesehen davon, dass diese dem Berufungsbeklagten elektronisch zugestellte
Abrechnung erst nachträglich zum Kaufvertrag vom 17. Dezember 2010
erstellt worden ist, womit die Aufstellung gar nicht Bestandteil der
Vereinbarung sein kann, spricht der Notar entgegen seinen Feststellungen im
Kaufvertrag hier von einem Kaufpreis von bloss noch CHF 512'520.–, ohne
dass diese Abweichung eine Erklärung finden würde (E-Mail Alois Zimmermann vom
30. April 2011 [KB 15]).
Unter diesen
Umständen kann es sich – wenn überhaupt – bei den angeblichen Rechnungsfehlern
lediglich um einen verdeckten internen Kalkulationsirrtum handeln. Hat der Berufungskläger
nach seinen Angaben bei der Berechnung des Kaufpreises von CHF 580'500.–
einzelne Positionen zu seinem Nachteil unrichtig eingesetzt oder unbeachtet
gelassen, so dass der Kaufpreis zu hoch beurkundet wurde, bilden diese Fehler
einen Irrtum im Beweggrund, der grundsätzlich unbeachtlich bleibt (Art. 24
Abs. 2 OR). Dem Berufungskläger steht, da seine Berechnungen nicht
zum Bestandteil des Vertrags wurden, indessen kein Anspruch auf Berichtigung
nach Art. 24 Abs. 3 OR zu.
3.3 Auch
wenn verdeckte interne Berechnungsfehler nach dem Gesagten grundsätzlich
unbeachtliche Motivirrtümer darstellen, ist es nicht ausgeschlossen, der
irrenden Vertragspartei im Einzelfall unter der Voraussetzung von Art. 24
Abs. 1 Ziff. 4 OR (Grundlagenirrtum) die Möglichkeit
einzuräumen, den Vertrag einseitig unverbindlich zu erklären
(BGE 102 II 81 E. 1 S. 83 mit weiteren Hinweisen und
119 II 341 E. 2 S. 343; Gauch/Schluep/Schmid/Emmenegger,
a.a.O., Rn. 842; Schmidlin,
a.a.O., Art. 23/24 N 441). Es ist daher entgegen den Vorbringen des Berufungsklägers
nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die behaupteten Rechnungsfehler
unter Irrtumsaspekten geprüft hat.
3.3.1 Das
Zivilgericht hat die Berufung auf Irrtum abgewiesen, weil der Berufungskläger
seinen Irrtum nicht binnen der einjährigen Verwirkungsfrist von Art. 31
Abs. 2 OR geltend gemacht habe. Der Berufungskläger habe
zugestandenermassen Ende 2012 Kenntnis von seinem Irrtum gehabt. Die erste
nachgewiesene Geltendmachung durch ihn sei erst in der Klageantwort vom
17. März 2014 erfolgt (angefochtener Entscheid, E. 3.5). Diesen
Erwägungen hält der Berufungskläger entgegen, dass das Schreiben seines
Rechtsvertreters vom 14. Dezember 2012 an den Rechtsvertreter des Berufungsbeklagten
eine konkludente Anfechtungserklärung beinhalte und damit die Einjahresfrist
eingehalten worden sei. Es sei zwar richtig, dass nirgends das Wort
"Irrtum" auftauche, aber im Schreiben selbst sei implizit und in der
Beilage 1 dazu explizit von "Rechenfehler in Vertrag A____" die
Rede (Berufung, Rz 20).
Es trifft zwar
zu, dass die Anfechtungserklärung nicht nur ausdrücklich, sondern auch durch
konkludentes Verhalten erfolgen kann. Sie ist formfrei gültig, auch wenn sie
wie vorliegend ein formbedürftiges Geschäft betrifft (Schmidlin, a.a.O., Art. 31 N 68; Gauch/Schluep/Schmid/Emmenegger, a.a.O.,
Rn. 904 f.). Die Erklärung braucht auch den Willensmangel, der die
Unverbindlichkeit begründet, nicht näher zu bezeichnen. Unentbehrlich ist
indessen, dass in der Erklärung unmissverständlich der Wille des
Anfechtungsberechtigten zum Ausdruck kommt, den Vertrag nicht halten zu wollen
(Schmidlin, a.a.O., Art. 31
N 71; Gauch/Schluep/Schmid/Emmenegger,
a.a.O., Rn. 904). Ein derartiger Anfechtungswille kann dem Schreiben des
Rechtsvertreters des Berufungsklägers vom 14. Dezember 2012
(Klageantwortbeilage [KAB] 3) nicht entnommen werden. Dieses Schreiben
hält unter dem Titel "Ausgangslage" den Gesamtkaufpreis für die
Kaufrechtsparzelle über CHF 2'234'001.85 fest (S. 1) und stellt ihn
den geleisteten Zahlungen gegenüber, was nach den Darlegungen des Berufungsklägers
einen Saldo von CHF 60'376.85 zugunsten des Berufungsbeklagten ergibt
(S. 1 f.). Zusammen mit dem Betrag von CHF 14'684.– infolge zu
hoher Grundstückgewinnsteuer (S. 2) sowie einem Guthaben des Berufungsbeklagten
aus der Abrechnung des instrumentierenden Notars über CHF 2'114.55
(S. 2) resultiert ein Betrag von insgesamt CHF 77'181.40, welchen der
Rechtsvertreter des Berufungsklägers dem gegnerischen Vertreter als Vorschlag
zur Reglierung der Ausstände per Saldo aller Ansprüche unterbreitet
(S. 3). Auch wenn das Schreiben im Abschnitt
"Grundstückgewinnsteuer" erwähnt, dass "aus für alle Beteiligten
nicht nachvollziehbaren Gründen (…) die Grundstückgewinnsteuer auf der Basis
eines unzutreffenden Kaufpreises festgelegt" worden sei, kann daraus nicht
gefolgert werden, dass der Berufungskläger damit seinen Willen zum Ausdruck
gebracht hätte, den Vertrag nicht halten zu wollen. Ebenso wenig kann aus dem
Umstand, dass in der Zusammenstellung des Gesamtkaufpreises in der
Beilage 1 zu besagtem Schreiben von einem "Rechenfehler in Vertrag A____"
die Rede ist, das Vorliegen einer rechtsgenüglichen Anfechtungserklärung
abgeleitet werden. Für eine gültige Anfechtung hätte der Berufungskläger
wenigstens ausführen müssen, inwiefern der im Kaufvertrag vom
17. Dezember 2010 beurkundete Kaufpreis von CHF 580'500.– falsch
errechnet worden wäre und dass er diesen Vertrag insoweit auch nicht zu halten
gedenke. Dass der Berufungskläger auch gar nicht die Absicht hatte, mit dem
Schreiben vom 14. Dezember 2012 eine rechtsgültige
Anfechtungserklärung abzugeben, geht im Übrigen aus den einleitenden Worten
hervor, wonach die nachfolgenden Ausführungen lediglich als unpräjudizieller
Vorschlag zu verstehen seien (S. 1, ebenso S. 3). Wer einen Vergleichsvorschlag
oder eine (Teil-)Zahlung als unpräjudiziell bezeichnet, will einer späteren
gerichtlichen Auseinandersetzung nicht vorgreifen, weshalb sein Vorschlag auch
nicht einem Schuldeingeständnis gleichgesetzt werden soll. Wer wie der
Berufungskläger darüber hinaus seine Ausführungen ausdrücklich als nicht für
den Gerichtsgebrauch bestimmt bezeichnet (Schreiben vom
14. Dezember 2014 [KAB], S. 3), kann sich deshalb im Nachhinein
nicht darauf berufen, er hätte mit eben diesem Schreiben rechtzeitig einen
irrtumsbehafteten Vertrag angefochten. Von dem zu diesem Zeitpunkt bereits
anwaltlich vertretenen Berufungskläger hätte man unter diesen Umständen
erwarten dürfen, dass er, hätte er den Kaufvertrag vom
17. Dezember 2010 wegen Willensmangel für unverbindlich erklären
wollen, unmissverständlich dessen Anfechtung erklärt. Es ist daher nicht zu
beanstanden, dass das Zivilgericht eine rechtsgenügliche Geltendmachung seines
Irrtums frühestens mit der Klageantwort vom 17. März 2014 erkannt
hat.
Es ist entgegen
den Vorbringen des Berufungsklägers (Berufung, Rz 21) auch nicht
nachgewiesen, dass der Irrtum an der Schlichtungsverhandlung vom
21. August 2013 rechtsgenüglich geltend gemacht worden wäre. Allein aus
dem Umstand, dass die vom Berufungskläger geltend gemachten Rechnungsfehler
Gegenstand der Schlichtungsverhandlung bildeten, kann nicht abgeleitet werden,
er habe damit gleichzeitig auch die einseitige Unverbindlichkeit des
Kaufvertrags erklärt. Unbehelflich ist daher auch die Bezugnahme des Berufungsklägers
auf Rz 38 der Klage vom 26. November 2013, wonach der Berufungsbeklagte
an jener Stelle die Geltendmachung der Rechnungsfehler durch den Berufungskläger
anlässlich der Schlichtungsverhandlung bestätigt habe. Die blosse
Geltendmachung von Rechnungsfehlern kann wie ausgeführt nicht mit einer
Vertragsanfechtung gleichgesetzt werden. Auch abgesehen davon kann in der
verwiesenen Stelle der Klage in keiner Weise eine Bestätigung einer
Irrtumsanfechtung erblickt werden. Der Berufungsbeklagte führte dort lediglich
aus, dass der Berufungskläger wie auch der ebenfalls eingeklagte Notar an der
Schlichtungsverhandlung versucht hätten, den Sachverhalt so darzustellen, als
ob ihnen "Rechnungsfehler" unterlaufen seien. Diese
Tatsachendarstellung sei wider besseres Wissens und einzig mit dem Ziel
erfolgt, von eigenem unrechtmässigen Handeln abzulenken. Aus diesem Grund habe
er, der Berufungsbeklagte, am 26. November 2013 auch Strafanzeige
gegen den Berufungskläger erstattet (Klage, Rz 38). Von einer
Irrtumsanfechung durch den Berufungskläger ist hier also keineswegs die Rede,
eine Anfechtung kann auch nicht in diese Ausführungen hineingelesen werden.
3.3.2 Das
Zivilgericht hat darüber hinaus erwogen, dass selbst wenn man davon ausgehen
würde, dass der Berufungskläger einen allfälligen Irrtum gegenüber dem Berufungsbeklagten
rechtzeitig geltend gemacht hätte, der behauptete Irrtum bei der Beurteilung der
eingeklagten Forderung keine Berücksichtigung finden könnte. Begründet hat das
Zivilgericht dies namentlich damit, dass die Darstellung der behaupteten
Rechnungsfehler letztlich weder nachvollziehbar noch belegt sei (angefochtener
Entscheid, E. 3.6). Der Berufungskläger hält mit seiner Berufung dafür,
dass er seine Kalkulationen erstinstanzlich prozessual ausreichend dargelegt
und belegt habe. In der Berufung finden sich hierzu eingehende Darstellungen,
auch in Form tabellarischer Aufstellungen der nach seiner Ansicht massgeblichen
Kaufpreisanpassungen (Berufung, Rz 25 ff.). Auch wenn man seinen
rechnerischen Darstellungen folgen wollte, so bleibt auch mit der Berufung
völlig offen, wie es beim vorliegend umstrittenen Kaufvertrag vom
17. Dezember 2010 überhaupt zur Beurkundung des angeblich übersetzten
Kaufpreises von CHF 580'500.– kommen konnte. Hierüber schweigt sich der Berufungskläger
unverändert beharrlich aus. Ist es im Verlauf der Zeit tatsächlich zu
Kaufpreisanpassungen in dem von ihm behaupteten Umfang gekommen, sind diese
Änderungen, wie das Zivilgericht zu Recht bemerkt hat, wenig glaubhaft. Dem Berufungskläger
hätten diese Anpassungen zum Zeitpunkt, als er den letzten Kaufvertrag schloss,
zweifelsohne bewusst sein müssen mit der Folge, dass er sie in seiner
Kalkulation auch mitberücksichtigt hätte.
Der Berufungskläger
trägt weiter vor, dass der im Tauschvertrag vom 8. Juli 2010 genannte
Aufpreis von CHF 36'150.– im Pauschalpreis gemäss Kaufrechtsvertrag
mitenthalten gewesen sei. Dieser Aufpreis aus dem Tauschvertrag wäre deshalb im
Rahmen der Aufrechnung des für den letzten Kaufvertrag massgeblichen
Kaufpreises nicht zu berücksichtigen gewesen (Berufung, Rz 33 ff.).
Mit seinem Vorbringen bezieht sich der Berufungskläger auf folgenden Passus im
Tauschvertrag unter der Überschrift "Reglierung des Aufpreises"
(KB 12, S. 4):
"Herr A____
schuldet Herrn B____ die Summe von CHF 36'150 (…). Die Parteien
vereinbarten einen Pauschalpreis. Darin ist dieser Kaufpreis enthalten."
Mit dieser
Wortwahl wurde einzig zum Ausdruck gebracht, dass der Betrag von
CHF 36'150.– im "Pauschalpreis" enthalten war. Der Berufungskläger
führt vorliegend nicht aus, welcher Preis damit gemeint war. Der ursprüngliche
Kaufrechtsvertrag vom 14. September 2007 nannte einen Kaufpreis von
CHF 2'132'520.– (KB 5). Der erste Nachtrag dazu vom
13. Juni 2008 reduzierte den Kaufpreis auf CHF 1'880'000.–,
wobei dieser Nachtrag der einzige ist, in welchem von einem pauschalisierten
Preis die Rede ist ("Der restliche Kaufrechtspreis wird pauschal
festgesetzt auf CHF 1'880'000 …" [KB 6, S. 1]).
Schliesslich wird im dritten Nachtrag zum Kaufrechtsvertrag vom
12. Juni 2009 noch von einem restlichen Kaufpreis von
CHF 1'830'000.– gesprochen (KB 8, S. 1). Wie dem auch sei,
bringt die zitierte Passage im Tauschvertrag nur zum Ausdruck, dass der Aufpreis
in der früheren Preisvereinbarung enthalten sei. Sie bringt jedoch nicht zum
Ausdruck, dass damit der Aufpreis auch gleich bezahlt worden wäre, wie der Berufungskläger
unter Ziff. 15 lit. b der Klageantwort behauptet hat. Wäre es die
Absicht der Parteien gewesen, dass der Aufpreis gleichzeitig hätte getilgt sein
sollen, wäre das auch entsprechend im Tauschvertrag formuliert worden. Unter
diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht unter
E. 3.6 am Ende zum Schluss gekommen ist, dass der Berufungskläger keinen
Beleg für die Begleichung des Aufpreises ins Recht gelegt habe, gestützt auf
welchen der Betrag von CHF 36'150.– beim zu beurkundenden Kaufpreis hätte
in Abzug gebracht werden müssen.
3.3.3 Zusammenfassend
ist festzustellen, dass der Berufungskläger die Irrtumsanfechtung zu spät
erklärt hat. Selbst wenn man von einer rechtzeitigen Geltendmachung ausgehen
würde, blieben seine Rechnungsfehler bei der Errechnung des im Kaufvertrag vom
17. Dezember 2010 beurkundeten Kaufpreises letztlich nicht nachvollziehbar.
Der Berufungskläger ist bezeichnenderweise denn auch nicht in der Lage, die
angebliche kalkulatorische Differenz von CHF 122'648.15 auf Franken und
Rappen genau zu erklären. Die von ihm geltend gemachten Fehler über
CHF 312.– (Rundung) plus CHF 86'810.15 ("Differenz aus Fehler
Gesamtpreis") plus CHF 36'150.– (Abzug Tauschvertrag) ergeben
zusammen CHF 123'272.15 und damit CHF 624.– mehr als die vorliegend
umstrittene Forderung über CHF 122'648.15. Die drei aufgelisteten
Kalkulationsfehler tragen jedenfalls nicht dazu bei, den Fall aufzuklären.
Insbesondere ergibt sich aus ihnen nicht der richtige Kaufpreis für die
Parzelle, welche der Berufungskläger am 17. Dezember 2010 vom Berufungsbeklagten
erworben hatte. Bei dieser Sachlage ist dem Berufungskläger der Beweis nicht
gelungen, dass der Kaufpreis von CHF 580'500.– falsch kalkuliert und
beurkundet worden wäre. Der Entscheid des Zivilgerichts, dem Berufungsbeklagten
einen Betrag von CHF 122'648.15 zuzusprechen, ist damit zu bestätigen.
3.3.4 Der
Berufungskläger rügt in diesem Zusammenhang, dass das Zivilgericht, wenn es
schon seine Argumentation und seine Beweisführung für nicht nachvollziehbar
gehalten habe, anlässlich der Hauptverhandlung der Fragepflicht nach
Art. 56 ZPO hätte nachkommen müssen, um einen materiell richtigen
Entscheid fällen zu können. Habe es dies nicht getan, habe es diese
Rechtspflicht verletzt und damit der Garantie des fairen Verfahrens nicht
genügend Rechnung getragen (Berufung, Rz 46). Dieser Rüge kann nicht
gefolgt werden. Es trifft zwar zu, dass das Gericht gemäss der genannten
Bestimmung einer Partei durch entsprechende Fragen Gelegenheit zur Klarstellung
und Ergänzung gibt, wenn ihre Vorbringen unklar, widersprüchlich, unbestimmt
oder offensichtlich unvollständig sind. Aufgrund der Vorschrift von
Art. 229 ZPO sind im ordentlichen Verfahren die Angriffs- und
Verteidigungsmittel bis zum Ende der Instruktionsverhandlung (falls zuvor nur
ein Schriftenwechsel stattgefunden hat) bzw. bis und mit dem zweiten
Schriftenwechsel vorzubringen. Da Art. 229 ZPO damit den
Anwendungsbereich von Art. 56 ZPO beschränkt, besteht, wenn wie
vorliegend ein doppelter Schriftenwechsel geführt worden ist, im Rahmen der
Hauptverhandlung kein Raum mehr für die richterliche Fragepflicht (Sutter-Somm/Grieder, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 56
N 36 f.; Hurni, in:
Berner Kommentar. Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2012,
Art. 56 N 42 ff.). Der Berufungskläger hatte mit der
Klageantwort sowie, nachdem der Berufungsbeklagte seine Rechnungsfehler in der
Replik bestritten hatte, mit der Duplik ausreichend Gelegenheit, seinen
Kalkulationsirrtum darzutun und zu belegen. Abgesehen davon hätte das
Zivilgericht seine Fragepflicht, wenn überhaupt, nur mit grosser Zurückhaltung
auszuüben gehabt. Denn bei anwaltlich vertretenen Parteien darf aufgrund der
beruflichen Befähigung ihres Rechtsvertreters erwartet werden, dass dieser alle
für die Beurteilung der Rechtsbegehren notwendigen Tatsachen und Behauptungen
in den Prozess einführt und schlüssige und in sich stimmige Vorbringen vorträgt
(Sutter-Somm/Grieder, a.a.O.,
Art. 56 N 31 und 40; Hurni,
a.a.O., Art. 56 N 29; BGer_4D_2013 vom 2. Dezember 2013
E. 3.2). Der Berufungskläger kann somit dem Zivilgericht nicht vorwerfen,
es hätte Klarheit in seine Rechnungsfehler bringen können, wenn es der
richterlichen Fragepflicht gemäss Art. 56 ZPO nachgekommen wäre.
Abgesehen davon hat der Berufungskläger auch nicht dargetan, wie die korrekte
Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht zu einem für ihn günstigeren
Verfahrensausgang geführt hätte. Dabei hätte er auch aufzeigen müssen, welche
Reaktion er auf die (unterbliebene) Frage gegeben hätte. Ohne diesen Nachweis
fehlt es ihm am notwendigen Rechtsschutzinteresse (Hurni, a.a.O., Art. 56 N 46; BGer 4A_78/2014
vom 23. September 2014 E. 3.3.1). Auch insoweit ist die
Berufung daher abzuweisen.
Der Berufungskläger
beanstandet schliesslich, dass das Zivilgericht Verzugszins von 5 % auf
dem Betrag von CHF 68'292.– ab 18. Dezember 2010 zugesprochen
habe, ohne den Zinsbeginn näher zu begründen. Tatsache sei, dass der Berufungsbeklagte
seine Forderung erst mit Schreiben vom 24. Oktober 2012 angemahnt
habe (Berufung, Rz 16). Der Berufungsbeklagte hat sich in seiner
Berufungsantwort hierzu nicht geäussert. In der Tat finden sich in E. 5
des angefochtenen Entscheids keine näheren Ausführungen zum Beginn des
Zinslaufs. Dass das Schreiben des Berufungsbeklagten vom
24. Oktober 2012 (KB 19) dessen erste Mahnung darstellt, wird
von ihm nicht bestritten. Die Berufung ist insoweit gutzuheissen, womit
Verzugszins erst ab 24. Oktober 2012 geschuldet ist (Art. 102
Abs. 1 OR).
Der Berufungskläger
unterliegt mit seinem Rechtsbegehren um Abweisung der Klage vollständig. Er
dringt einzig mit seiner Rüge durch, dass der von ihm zu bezahlende Verzugszins
erst ab 24. Oktober 2012 geschuldet ist. Da dieser Prozessgewinn
(5 % auf CHF 68'292.– bei 666 Zinstagen = CHF 6'317.–) im
Vergleich zur vorliegend zu beurteilenden Forderung über CHF 122'648.15
als geringfügig zu bezeichnen ist, ist es gerechtfertigt, die Prozesskosten des
Berufungsverfahrens dem Berufungskläger gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO
vollumfänglich zu auferlegen (vgl. Jenny,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], a.a.O., Art. 106
N 10). Gemäss § 11 Abs. 1 Ziffer 1 der Verordnung über die
Gerichtsgebühren (GebV; SG 154.810) betragen die Gerichtsgebühren des
zweitinstanzlichen Verfahrens das Ein- bis Anderhalbfache der Ansätze des erstinstanzlichen
Verfahrens gemäss §§ 2 bis 4. Verringert sich der Streitwert vor
zweiter Instanz, so ist die Gebühr auf der Grundlage des noch strittigen
Betrags festzusetzen. Vorliegend beträgt der Streitwert noch
CHF 122'648.15. Bei einem Streitwert zwischen CHF 100'000.– und CHF 200'000.–
beträgt die Gerichtsgebühr für das erstinstanzliche Verfahren gemäss § 2
Abs. 3 GebV CHF 5'400.– bis CHF 8'800.–, woraus sich für
das Berufungsverfahren eine Gerichtsgebühr von CHF 10'000.– ergibt.
Hinsichtlich der geschuldeten Parteientschädigung bestimmt § 12
Abs. 1 der Honorarordnung für die Anwältinnen und Anwälte des Kantons
Basel-Stadt (HO; SG 291.400), dass im Berufungsverfahren sich das Honorar
nach den für das erstinstanzliche Verfahren aufgestellten Grundsätzen bestimmt,
wobei in der Regel ein Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist. Massgebend ist
dabei der zweitinstanzliche Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO).
§ 4 Abs. 1 lit. b HO sieht bei einem Streitwert zwischen
CHF 100'000.– und CHF 200'000.– ein Honorar von CHF 8'400.– bis
CHF 15'000.– vor. Der Berufungskläger hat dem Berufungsbeklagten somit
eine Parteientschädigung von CHF 6'400.– zu entrichten (zwei Drittel von
CHF 9'600.–), zuzüglich Mehrwertsteuer. Auslagen sind keine geltend
gemacht worden.
Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Kammer):
://: In teilweiser Gutheissung der Berufung
werden Ziffern 1 und 2 des Entscheids des Zivilgerichts vom
3. Juli 2015 aufgehoben und wie folgt geändert:
"1. Der Beklagte wird in teilweiser
Gutheissung der Klage verurteilt, dem Kläger CHF 122'648.15 zuzüglich Zins
von 5 % seit 24. Okto-ber 2012 zu bezahlen.
- Dem Kläger wird in der Betreibung
Nr. 13013482 vom 20. März 2013 definitive Rechtsöffnung
bewilligt für CHF 122'648.15 sowie für 5 % Zins seit
- Oktober 2012 auf dem Betrag von CHF 68'292.00."
Im Übrigen wird der Entscheid des
Zivilgerichts bestätigt.
Der Berufungskläger trägt die
Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 10'000.– und bezahlt dem Berufungsbeklagten
eine Parteientschädigung für das Berufungsverfahren von CHF 6'400.–,
zuzüglich 8 % MWST von CHF 512.–, total CHF 6'912.–.
Mitteilung an:
Berufungskläger
Berufungsbeklagter
Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde
in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt
dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1
lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder
Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.
