Jurisprudence du Tribunal Cantonal
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N° dossier:
CC.1994.291
Autorité:
Date décision:
04.11.1996
Publié le:
14.04.2008
Revue juridique:
RJN 1997, P.98
Titre:
Vente immobilière. Contrat d'entreprise. Vice de forme. Nullité.
Résumé:
**Vente par un entrepreneur d'un terrain dont il est propriétaire sur lequel il construira une villa pour l'acheteur. En principe, 3 solutions : conclusion de 2 contrats (vente et entreprise), d'un contrat mixte, ou vente d'une chose future (solution controversée). Voir 117 II 259, JT 1992 I 559.
Nullité, pour vice de forme, d'un contrat authentique qui mentionne un faux prix (dessous-de-table) et un faux objet (vente d'un terrain à bâtir alors qu'il porte déjà la villa le jour de la vente ...!)**
Articles de loi:
Art. 18 CO
Art. 19 CO
Art. 216 CO
Art. 363ss CO
A. Dès
le mois de mars ou avril 1991, H. , architecte, établit des
plans
pour la construction d'une villa préfabriquée, de provenance
française,
sur un terrain de 550 m2 formant la parcelle x du cadastre des
Geneveys-sur-Coffrane,
dont il devient propriétaire en propriété commune
(société
simple) avec F. en l'acquérant de la
tante de ce dernier le 13
mai
1991 pour le prix de 10'000 francs. Les deux propriétaires
apparaissent
comme maîtres de l'ouvrage projeté lorsque la commune accorde
la
sanction des plans, le 12 septembre 1991.
Le 4 octobre 1991, MM. H. et
F. concluent avec G. et son
épouse une "convention interne et
confidentielle", en la forme écrite,
portant
sur la "vente d'un terrain avec villa aux Geneveys-sur-Coffrane",
pour le
prix total net de 450'000 francs tout compris, soit 66'000 francs
pour le
terrain et 384'000 francs pour la villa, porté ultérieurement à
467'000
francs à la suite de modifications du projet initial convenues
entre
parties. La convention précise que, "afin d'éviter des lods", les
époux
G. achètent d'abord le terrain pour
ensuite construire à leur
propre
nom, l'architecte assurant cependant jusqu'à terminaison des
travaux
leur direction générale. De plus, il est convenu que les époux G.
payeront
de main à main 50'000 francs sur le prix du terrain, "l'acte
officiel
devant notaire" ne mentionnant qu'un prix de 16'000 francs.
Moyennant
ce procédé, les vendeurs consentent aux acheteurs la restitution
de
10'000 francs sur le prix total, les paiements de la construction
devant
intervenir à raison de 30 % à la mise sous toit et le solde net dès
l'entrée
en jouissance.
Le 13 novembre 1991, les époux G.
signent encore un "descriptif
succinct",
daté du 14 octobre 1991, des prestations et matériaux contenus
dans le
prix forfaitaire convenu pour la construction d'une villa fami-
liale,
arrêté cette fois-ci à 460'260 francs.
B.
Livrée au début du mois de novembre 1991 par le fournisseur, la
société
française I. , la maison est érigée de sorte qu'elle est "sous
toit"
le 7 novembre 1991 déjà (D.6/4).
Le 5 décembre 1991, H. , F. et
les époux G. comparaissent
devant
Me Y. , notaire à Fontainemelon et signent à cette occasion un
contrat
en la forme authentique, portant sur la vente de la parcelle x du
cadastre
des Geneveys-sur-Coffrane, "en nature de place-jardin de 550 m2,
la
remise ayant été démolie", pour le prix - officiel - de 12'000 francs
payé
séance tenante par chèque bancaire. Auparavant toutefois, comme
convenu,
les époux G. s'étaient acquittés de
44'000 francs payés de main
à main
(dossier pénal, p.83, 86), ce qui porte le prix réel du terrain à
56'000
francs.
Au cours de la construction et des travaux de finition, diverses
modifications
sont encore apportées dans l'exécution de la villa.
C. Par
demande consignée à la poste le 9 mai 1994, H.
et F.
ouvrent
action contre les époux G. , en prenant les conclusions suivantes
:
"1. Condamner les défendeurs à
payer aux demandeurs fr.
44'641.25 avec intérêt à 5 % dès
le 1er mars 1992.
2. Condamner les défendeurs à payer
aux demandeurs fr.
1'000.- à titre de participation
aux honoraires pour
l'activité déployée avant procès.
3. Sous suite de frais et
dépens."
En bref, ils allèguent que les demandeurs ont proposé aux dé-
fendeurs
de leur vendre la parcelle x du cadastre des Geneveys-sur-
Coffrane,
sur laquelle une villa était en cours de construction, pour le
prix
forfaitaire net finalement arrêté à 460'260 francs. Alors même que le
prix
final, terrain compris, s'est élevé à 441'076.60 francs, ce qui per-
met aux
défendeurs d'économiser 19'183.40 francs, ceux-ci n'ont versé en
tout
que 396'435.35 francs. Bien après la livraison de la villa, ils ont
contesté
en tout ou partie divers postes de la facture, tels que les ho-
noraires
d'architecte, les frais de préparation du chantier ou le poste
"risques
et bénéfices", qu'ils avaient pourtant admis sans réserve à plu-
sieurs
reprises auparavant. Ils sont en conséquence redevables du solde du
prix
facturé, soit 44'641.25 francs.
Dans leur réponse du 19 septembre 1994, les défendeurs concluent
au
rejet de la demande qu'ils qualifient de téméraire. Ils contestent
avoir
jamais conclu avec les demandeurs un contrat portant sur une cons-
truction
"clés en main" ou la livraison d'une villa pour un prix forfai-
taire,
soulignant que les demandeurs ne fondent pas leur réclamation sur
un
forfait mais bien sur le coût effectif final du terrain et de la cons-
truction.
Eux-mêmes ont payé, sur la base des justificatifs qui leur ont
été
présentés avec réticence, 396'435.35 francs. Le montant supplémentaire
que les
demandeurs exigent concerne des sommes et des postes qui n'ont
jamais
été justifiés de quelque manière que ce soit.
D.
Afin de prouver leurs allégations, les deux parties ont proposé
la
désignation d'experts aux fins de déterminer la valeur effective des
prestations
fournies personnellement par le demandeur H. , en sa qualité
d'architecte,
et par le demandeur F. , qui s'est occupé des travaux de
préparation
du chantier. Dans le but de simplifier la procédure proba-
toire,
puisque de telles preuves n'avaient véritablement de sens que pour
autant
que la thèse de la convention portant sur un prix forfaitaire soit
écartée,
il a été convenu que la qualification juridique du contrat liant
les
parties ferait l'objet d'un jugement sur moyen séparé, au sens de
l'article
324 al.2 CPC (D.16). Ultérieurement, le moyen séparé a été éten-
du à la
question, qui se posait également, de la validité même de la ou
des
conventions que les parties avaient conclues et des conséquences qui
pouvaient
en découler, s'agissant du sort de la demande (D.29).
E.
Dans leurs conclusions en cause (D.17, 30), les demandeurs sou-
tiennent
que la "convention interne et confidentielle" du 4 octobre 1991
est un
contrat mixte, composé d'un contrat d'entreprise à prix forfaitaire
(art.373
CO) pour la construction de la villa et d'un contrat de vente
immobilière,
pour la vente du terrain. Si ce dernier est nul en raison du
vice de
forme qui l'affecte, puisque le prix de 12'000 francs indiqué au
notaire
et repris dans l'acte authentique est fictif, cette nullité n'af-
fecte
pas le contrat d'entreprise, qui n'est quant à lui soumis à aucune
exigence
de forme. Or, les prétentions des demandeurs sont exclusivement
fondées
sur ce volet du contrat mixte. Le prix convenu doit donc être
payé,
les défendeurs n'ayant jamais allégué et encore moins prouvé que la
prestation
fournie par les demandeurs ne serait pas conforme au contrat ni
qu'eux-mêmes
seraient les victimes d'un vice du consentement.
De leur côté, les défendeurs reconnaissent qu'en raison de la
simulation
intervenue quant au prix réellement convenu et payé, le contrat
de
vente immobilière du 5 décembre 1991 est effectivement nul. Toutefois,
ils
estiment qu'au vu de l'ensemble des circonstances, notamment de leur
bonne
foi, de l'exécution volontaire du contrat par les deux parties et du
fait
qu'en cas de nullité déclarée de l'acte, ils seraient tout de même
protégés
dans leur acquisition en vertu des articles 671 ss, spécialement
673 CC,
sans avoir à payer quoi que ce soit en sus, il n'y a pas lieu de
retenir
d'office la nullité absolue de la transaction (D.31). Pour le sur-
plus,
les parties ont conclu un contrat de vente immobilière incorporant,
tacitement
ou par acte concluant, une clause d'architecte, en sorte que
les
défendeurs construisaient sur le terrain qu'ils acquéraient une villa
dont
H. assurerait la direction générale des
travaux en tant que leur
mandataire.
Ils sont donc autorisés à ce titre à contrôler le financement
de la
construction et à en contester les postes qui ne leur paraissent pas
justifiés.
C O N S I D E R A N T
1. La
valeur litigieuse est égale au montant de la demande et fonde
la
compétence de l'une des Cours civiles.
2. a)
Le droit des contrats étant régi par le principe de la liber-
té
contractuelle (art.19 CO), les parties ont tout loisir de se lier entre
elles
par toute espèce de contrat, ce qui peut conduire à la nécessité
pour le
juge de déterminer le contenu d'un contrat donné, lorsqu'un litige
surgit
entre parties à son sujet. Il devra alors, pour en apprécier la
forme
et les clauses, rechercher la commune et réelle intention des par-
ties,
sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles
ont pu
se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable
de leur
convention (art.18 al.1 CO). Dans cette recherche, doit être pris
en
considération le sens des mots utilisés par les parties au moment de la
conclusion
du contrat, placés dans leur contexte et confrontés à l'en-
semble
des circonstances qui entourent la relation contractuelle. S'il
apparaît
qu'en raison du contenu effectivement voulu par les parties, un
contrat
est soumis à une forme légale, il faut alors vérifier si cette
forme a
été respectée; cette question se résout en application des règles
sur la
forme et non en vertu de l'article 18 CO (Gauch/Schluep/Tercier,
Partie
générale du droit des obligations, 2e éd., 1982, no 706).
b) La conclusion d'un contrat d'entreprise pour la construction
d'un
bâtiment sur le terrain d'un tiers est possible. En vertu du principe
de
l'accession, ce n'est pas le maître de l'ouvrage qui en devient pro-
priétaire,
mais bien le propriétaire du bien-fonds. Les prétentions réci-
proques
du maître et du propriétaire pourront faire l'objet d'une conven-
tion,
qui n'est soumise à aucune forme si elle ne prévoit pas un transfert
de
propriété immobilière. Un cas particulier est celui de l'entrepreneur
qui est
lui-même propriétaire du terrain à bâtir, les parties prévoyant
que ce
terrain sera vendu au maître. Pour organiser leurs rapports con-
tractuels,
les parties ont en principe trois solutions : la conclusion de
deux
contrats séparés, l'un d'entreprise, l'autre de vente, la conclusion
d'un
contrat mixte qui combine les obligations d'un vendeur et celles d'un
entrepreneur,
enfin la conclusion d'une vente de chose future, cette der-
nière
solution étant cependant controversée (ATF 117 II 259, JT 1992 I 559
et
références).
3. En
l'espèce, le contrat de base qui lie les parties est la con-
vention
du 4 octobre 1991, dans laquelle, selon la réelle et commune in-
tention
des parties, les demandeurs se sont engagés à vendre et les dé-
fendeurs
à acheter un terrain avec villa aux Geneveys-sur-Coffrane, pour
le prix
total de 450'000 francs, y compris 66'000 francs de terrain. Tou-
tefois,
"afin d'éviter les lods" dit la convention (en réalité, il
s'agissait
surtout selon toute vraisemblance de contourner l'arrêté fé-
déral
urgent du 6.10.1989 concernant un délai d'interdiction de revente
des
immeubles non agricoles, en recourant à une manoeuvre qui n'était pro-
bablement
même pas nécessaire), les défendeurs ne devaient se porter
acquéreurs
que du terrain pour - en apparence - construire à leur nom,
H. assurant la direction générale des travaux.
a) Le procédé auquel les parties ont eu recours permet d'écarter
la
thèse - soutenue par les défendeurs - de la vente immobilière d'un ter-
rain
avec clause d'architecte confiant à H.
le mandat de surveiller les
travaux
de construction. La convention du 4 octobre 1991 prévoit en effet
le
paiement des travaux par les défendeurs aux demandeurs à raison
d'acomptes
indépendants de leur avancement. Le compte bancaire de
construction
qui a financé les travaux est libellé au nom des demandeurs
et les
défendeurs n'ont aucun lien contractuel avec les différents entre-
preneurs
et artisans qui ont travaillé sur le chantier.
b) Pour admettre la conclusion, le 4 octobre 1991, d'un contrat
d'entreprise
distinct portant sur la construction d'une villa sur le ter-
rain
des demandeurs, suivi, le 5 décembre 1991, d'un deuxième contrat, de
vente
immobilière, permettant aux défendeurs d'en acquérir la propriété
(les
demandeurs étant jusque-là restés propriétaires de la construction en
vertu
du principe de l'accession), encore faudrait-il que le contrat au-
thentique
du 5 décembre 1991 porte sur le transfert de propriété d'un
bien-fonds
construit (v. ATF 117 précité s'agissant des rapports entre
maître
de l'ouvrage et propriétaire du terrain). Or, les parties à la
vente
immobilière du 5 décembre 1991 sont sciemment convenues d'un contrat
apparent
doublement faux, puisqu'il portait à la fois sur un objet décrit
de
façon erronée - terrain en nature de place jardin alors qu'une cons-
truction
y était érigée - et sur un prix inexact - 12'000 francs au lieu
de
56'000 francs. Le contrat apparent, revêtu de la forme authentique,
n'est
ainsi pas celui que les parties voulaient conclure, alors que le
contrat
dissimulé, que l'une et l'autre des parties entendaient conclure,
n'a pas
été passé en la forme authentique (art.216 CO), de sorte que tous
deux
sont nuls.
c) En fait, la convention du 4 octobre 1991 prévoit le trans-
fert, à
un prix déterminé et convenu, d'une parcelle sur laquelle doit
être
construite une maison d'habitation selon des plans préparés. Il
s'agit
donc d'une promesse (un pré-contrat) de vente immobilière ou d'une
vente
immobilière (v. SJ 1993, p.507), par conséquent nulle en la forme
puisque
conclue par écrit seulement (art.216 CO). La vente immobilière
intervenue
le 5 décembre 1991 n'a pu réparer ce vice de forme, elle-même
étant
aussi nulle (v. cons.3b).
4. La
jurisprudence a apporté des réponses variées et parfois con-
tradictoires
aux questions soulevées par les contrats de vente immobilière
entachés
d'un vice de forme, avant tout dans des situations où l'une des
parties
- parfois de façon abusive - se prévalait de la nullité du contrat
pour se
soustraire à ses engagements (ATF 112 II 330, JT 1987 I 71).
En l'espèce, la situation n'est pas identique. Pour s'opposer à
la
demande, les défendeurs ne se retranchent pas derrière la nullité de la
convention
du 4 octobre 1991, dont ils se seraient tardivement et oppor-
tunément
avisés après l'avoir considérée comme valable durant plusieurs
années,
mais font valoir des arguments de fond tirés des accords convenus
entre
parties. La nullité de la convention est apparue à l'occasion de la
présente
procédure (v. ATF 90 II 34, JT 1964 I 358). Dès lors, entrer en
matière
et donner suite à la demande en tout ou partie reviendrait à au-
toriser
une partie à exiger judiciairement l'exécution d'un contrat frappé
de
nullité. Cette situation, fort différente de celle d'un contrat déjà
exécuté
que l'une des parties voudrait remettre en cause, ne saurait être
admise
par un tribunal, au risque de reconnaître officiellement des effets
à une
convention qui par définition devrait en être dépourvue. Sous ré-
serve
du bien-fondé de leur position, qu'il n'y a pas lieu d'examiner ici,
les
demandeurs sont tout au plus créanciers d'une obligation naturelle et
ne
peuvent contraindre les défendeurs à l'exécuter s'ils s'y refusent (v.
l'avis
du Prof. Schmidlin, cité in D/C 4/95, p.93).
5. Il
suit de ce qui précède que l'examen de la qualification du
contrat
conduit à devoir constater sa nullité. La demande, qui poursuit
l'exécution
judiciaire d'un acte nul, ne peut donc qu'être rejetée. Les
demandeurs,
qui succombent, devront en conséquence supporter les frais et
dépens
de la procédure. On peut hésiter sur la question de la témérité de
la
position des demandeurs. Dans la mesure où la jurisprudence ne fournis-
sait
pas de réponse claire et précise sur la question des conséquences
d'un
vice de forme et où les défendeurs obtiennent en définitive gain de
cause
pour des motifs distincts de ceux qu'ils soutiennent, il n'y a pas
lieu de
leur allouer des dépens supérieurs à l'indemnité usuelle en la
matière.
Par ces motifs,
LA IIe COUR CIVILE
1.
Rejette la demande.
2.
Condamne solidairement les demandeurs à payer les frais de la cause,
qu'ils ont avancés par 2'530 francs, et à
verser 4'000 francs de dépens
aux défendeurs.
Neuchâtel,
le 4 novembre 1996
AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE
Le greffier L'un des juges
