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SGNEB.2002.2•Handänderungssteuer exemption for anticipatory acquisition denied
SGNEB.2002.2Other CourtNov 24, 2002Dismissed
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X. AG bought parcel GB No. 190 from Y. AG and offset the price against its claim secured by mortgages. It argued that the purchase was tax-exempt because it served to avert a threatened foreclosure. The tax office and then the tax court rejected this position. The court held that the transfer tax was triggered by the sale and that the statutory exemption applies only to a genuine necessity acquisition to avert imminent enforcement. Because the purchase was made shortly before Y. AG's bankruptcy and mainly to obtain the property on favorable terms, no exemption was available.
§ 206, § 208 Abs. 1 and § 209 Abs. 2 StG; transfer tax on acquisition of real estate; exemption for creditor acquiring mortgaged property to avert enforcement. The exemption presupposes a genuine necessity acquisition in which the creditor or surety must acquire the pledged property to avert a threatened loss. It is not sufficient that the transaction merely avoids a foreclosure of the property while the acquisition is planned in advance and made in knowledge of the debtor's imminent bankruptcy. The motives for the transfer are relevant only within the framework of the statutory exemption; where the acquisition is undertaken despite an immediately impending enforcement and to obtain the property under favorable conditions, the exemption is denied (consid. 4-5).
| Geschäftsnummer: | ** SGNEB.2002.2** |
|---|---|
| Instanz: | Steuergericht |
| Entscheiddatum: | 25.11.2002 |
| FindInfo-Nummer: | O_SG.2015.165 |
| Titel: | ** Handänderungssteuer** |
| Resümee: | ** StG § 206 und 214, ZPO § 44 ff, ZGB Art. 336 - Handänderungssteuer. Gemeinderschaft. Die Sicherungsabtretung eines Gemeinschaftsanteils an einem Grundstück an die übrigen Gemeinder löst die Handänderungssteuer aus. Der Gemeinder, welche den Grundstücksanteil abtritt, ist nicht handänderungsteuer-pflichtig und damit zum Rekurs nicht legitimiert. Im Rekursverfahren gibt es keinen Platz für die Streitverkündung im Sinne von § 44 ff. Zivilprozessordnung.** |
| KSGE 2002 Nr 10 ** StG § 206 und 209 Abs. 2**- Handänderungssteuer. Steuerbefreiung. Erwerb zur Abwendung einer Zwangsvollstreckung. Ein solcher Noterwerb liegt nicht vor, wenn das Grundstück kurz vor dem bevorstehenden Konkurs gekauft wird mit dem Zweck, eine Zwangsververwertung des als Pfand haftenden Grundstücks zu vermeiden**.** Urteil SGNEB.2002.2 vom 25. November 2002 Sachverhalt: 1. Die X. AG besass gegenüber der Y. AG eine Forderung von Fr. 2'270'000.--, die durch sechs Schuldbriefe auf GB Nr. 190 im Nominalbetrag von total Fr. 2'800'000.-- abgesichert war. Mit Kaufvertrag vom 26. September 2001 kaufte die X. AG von der Y. AG das Grundstück GB Nr. 190 zum Preis von Fr. 2'000'000.--. Der Kaufpreis wurde mit der ausstehenden Forderung verrechnet. Mit Faxschreiben vom 17. Oktober 2001 an das Steueramt des Kantons Solothurn liess die X. AG durch ihren Verwaltungsratspräsidenten mitteilen, dass es sich bei diesem Kauf um eine steuerfreie Übertragung im Sinne von § 209 StG (Abwendung drohender Zwangsvollstreckung) handeln würde. Die Y. AG werde demnächst ihre Bilanz deponieren. Das Steueramt teilte mit Schreiben vom 22. Oktober 2001 mit, dass - um Rechtsmissbräuchen vorzubeugen - das Privileg von § 209 Abs. 2 StG nur zum Tragen komme, wenn die Gläubiger bzw. Bürgen ihre Stellung schon im Zeitpunkt des Pfändungs- oder Konkursbegehrens innehatten. Ein nachträglicher Erwerb von Forderungstiteln würde keinen Anspruch auf das Privileg mehr verleihen. Voraussetzung sei zudem, dass das Begehren auf Grundpfandverwertung oder Konkurs vor dem Erwerb durch den Gläubiger bzw. Bürgen bereits gestellt worden sei. Mit Veranlagungsverfügung vom 17. Januar 2002 stellte die Amtschreiberei unter anderem eine Handänderungssteuer im Betrag von Fr. 43'521.25 in Rechnung. 2. Mit Schreiben vom 1. Februar 2002 erhob die X. AG gegen die Verfügung Einsprache. Dabei machte sie geltend, dass die im Schreiben des Steueramtes vom 22. Oktober 2001 genannten Voraussetzungen einer steuerlichen Privilegierung nach § 209 StG im Widerspruch zum Gesetzestext stehen würden. Das Gesetz würde auch einen Kauf privilegieren, der zur Abwendung einer drohenden Zwangsvollstreckung erfolgt sei, was vorliegend der Fall sei. Die Einsprecherin sei nicht Grundpfandgläubigerin geworden, um danach das Grundstück handänderungssteuerbefreit kaufen zu können. Die Initiative zum Verkauf des Grundstücks sei von der früheren Grundpfandgläubigerin (Credit Suisse) ausgegangen. Die Credit Suisse habe verlangt, dass die Einsprecherin Grundpfandgläubigerin werde. Da die hypothekarische Belastung der Liegenschaft weit über dem Verkaufswert lag, hätte eine Verwertung im Konkursverfahren zusätzliche Verluste generiert. Die vorgezogene Zwangsverwertung sei daher wirtschaftlich sinnvoll gewesen. Mit Verfügung vom 3. Mai 2002 wies das Steueramt des Kantons Solothurn die Einsprache ab. Dabei hielt es fest, dass der Wortlaut von § 209 Abs. 2 StG klar sei und keiner Auslegung bedürfe. Die Motive, die zu einer Handänderung geführt haben, seien nicht massgeblich. Vorbehältlich einer Steuerumgehung sei es auch unerheblich, ob das Vorgehen wirtschaftlich sinnvoll gewesen sei oder nicht. Die Handänderung sei hier nicht zur Abwendung einer drohenden Zwangsvollstreckung erfolgt. Den Beteiligten sei von Anfang an klar gewesen, dass die Y. AG in Kürze in Konkurs fallen würde. Am 21. November 2001 sei der Konkurs effektiv eröffnet worden. Das gewählte Vorgehen sei nur für die ursprüngliche Grundpfandgläubigerin und die Einsprecherin, nicht aber für die Y. AG und die übrigen Gläubiger sinnvoll gewesen. Damit komme eine Befreiung von der Handänderungssteuer nach § 209 Abs. 2 StG nicht mehr in Frage. Die übrigen Voraussetzungen einer Handänderungssteuerbefreiung müssten daher gar nicht mehr geprüft werden. 3. Gegen den Einspracheentscheid erhob die X. AG mit Schreiben vom 4. Juni 2002 Rekurs mit dem Antrag, dass auf dem Kauf Nr. 617 zwischen der Y. AG und der X. AG betreffend GB Nr. 190 keine Handänderungssteuer zu erheben sei. Dabei führte sie aus, die Aussage, dass die Zwangsvollstreckung nicht verhindert werden konnte, sei nicht relevant, weil eine "Erfolgskomponente" im Steuergesetz nicht vorgesehen sei. Dass es hier dennoch zum Konkurs der Y. AG gekommen sei, entziehe sich dem Einfluss der Rekurrentin. Das gewählte Vorgehen habe immerhin die Zwangsverwertung des Grundstücks verhindern können. Da die Motive der Handänderung unmassgeblich seien, könne es auch keine Rolle spielen, ob die Abwendung des Konkurses bezweckt worden sei oder nicht. Die Zwangsvollstreckung hätte für die Gläubiger der Y. AG keine Vorteile gehabt, da das Grundstück über den Verkehrswert hinaus belastet gewesen sei. Für die Käuferin und die Verkäuferin sei dieses Geschäft vorteilhaft gewesen. In ihrer Vernehmlassung vom 3. Juli 2002 stellte sich die Vorinstanz auf den Standpunkt, dass hier kein Noterwerb vorliege. Der Verkauf habe nur den Interessen der Credit Suisse und denjenigen der Rekurrentin gedient. Die Credit Suisse hätte damit rechnen müssen, das Grundstück im Konkurs selbst ersteigern zu müssen. Der vorgängige Verkauf ermöglichte ihr eine möglichst hohe Deckung ihrer Forderung. Die Rekurrentin hätte bei einem Verkauf im Rahmen des Konkursverfahrens mit einer Handänderungssteuerforderung und möglicherweise auch mit einem höheren Verkaufspreis rechnen müssen. Das Vorgehen sei daher auch in ihrem Interesse gewesen und von den Beteiligten sorgfältig geplant gewesen. Die Abwendung des Konkurses sei nie beabsichtigt worden, von daher sei das Vorgehen auch nicht im Interesse der Y. AG gewesen. Die Auffassung, dass lediglich die Zwangsverwertung des Grundstücks nicht aber der Konkurs verhindert werden müsse, stimme nicht. Im übrigen könne die Steuerbefreiung hier nicht zur Anwendung kommen, da die Rekurrentin zu spät Grundpfandgläubigerin geworden sei. In ihrer Rückäusserung vom 12. August 2002 hält die Rekurrentin fest, dass eine Zwangsvollstreckung abgewendet und dass noch kein Betreibungsverfahren eingeleitet worden sei. Das gewählte Vorgehen sei nicht rechtsmissbräuchlich gewesen, da es nicht in der Absicht gewählt worden sei, keine Handänderungssteuer bezahlen zu müssen. Erwägungen: 1. ... 2. Gemäss § 206 Abs. 1 StG wird die Pflicht zur Entrichtung der Handänderungssteuer durch jedes Rechtsgeschäft begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsmacht über eine Grundstück übergeht. Dazu gehört insbesondere der Kauf eines Grundstücks. Von Gesetzes wegen ist grundsätzlich der Erwerber steuerpflichtig (§ 208 Abs. 1 StG). Ausnahmsweise ist ein Gläubiger nach § 209 Abs. 2 StG von der Handänderungssteuerpflicht befreit, wenn er ein ihm durch Grund- oder Faustpfand haftendes Grundstück im Zwangsvollstreckungsverfahren oder zur Abwendung drohender Zwangsvollstreckung erwirbt, sofern der Erwerbspreis den Deckungsbetrag nicht übersteigt. 3. In casu ist unbestritten, dass die Rekurrentin mit Unterzeichnung des Kaufvertrags vom 26. September 2001 die wirtschaftliche Verfügungsmacht über den Kaufgegenstand (GB Nr. 190) erworben hat. Damit wurde die Handänderungssteuerpflicht der Rekurrentin ausgelöst. Im folgenden ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer Steuerbefreiung gemäss § 209 Abs. 2 StG erfüllt sind. 4. a) Das Steuergesetz vom 1. Dezember 1985 übernahm in § 209 Abs. 2 StG sinngemäss und unter Anpassung an die konstante Rechtsprechung die Regelung von § 2 lit. b des früheren Gesetzes betreffend den Bezug von Handänderungsgebühren beim Eigentumsübergang an Liegenschaften vom 23. Februar 1919 (HGG). Zur Auslegung der Regelung von § 209 Abs. 2 StG kann daher durchaus auch auf Materialien zu § 2 lit. b HGG zurückgegriffen werden. Für eine Steuerbefreiung nach § 209 Abs. 2 müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein (vgl. KRKE 1971 Nr. 17): - Der Steuerpflichtige muss Gläubiger oder Bürge sein, der ein ihm durch Grund- oder Faustpfand haftendes Grundstück erwirbt. - Das Grundstück muss im Zwangsvollstreckungsverfahren oder zur Abwendung einer Zwangsvollstreckung erworben werden. - Der Erwerbspreis darf den Deckungsbetrag nicht übersteigen. b) Umstritten ist hier insbesondere die zweite Voraussetzung. Es steht fest, dass in casu noch kein Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet worden war. Eine Steuerbefreiung kann daher hier nur dann Platz greifen, wenn das Grundstück zur Abwendung einer Zwangsvollstreckung erworben worden war. Ausnahmsweise sind die Motive, die zu einer Handänderung führen, somit hier durchaus von Belang (vgl. KSGE 1992 Nr. 18 E. 1). Als Zwangsvollstreckung im Sinne von § 209 Abs. 2 StG gilt nicht nur der Konkurs, sondern auch die Spezialexekution (vgl. KSG 1996 Nr. 7 E. 1). Die Befreiung von der Handänderungssteuer ist daher möglich, wenn mit dem Grundstückerwerb eine drohende Betreibung auf Grundpfandverwertung abgewendet werden konnte. c) Es stellt sich somit die Frage, ob hier die Rekurrentin den Kauf von GB Nr. 190 zur Abwendung einer Zwangsvollstreckung erworben hat. Über die Verkäuferin, die Y. AG, wurde am 21. November 2001 durch den Konkursrichter der Konkurs ausgesprochen. Zwischen dem Verkauf von GB Nr. 190 und der Konkurseröffnung vergingen somit nicht einmal zwei Monate. Mit Schreiben vom 17. Oktober 2001 an die Kantonale Steuerverwaltung liess der Verwaltungsratspräsident der Rekurrentin verlauten, dass die Y. AG demnächst ihre Bilanz deponieren werde. Ob die Rekurrentin die finanziellen Probleme der Y. AG bereits anlässlich der Unterzeichnung des Kaufvertrags kannte, bleibt dahingestellt. Aus dem Umstand, dass die Rekurrentin den bevorstehenden Konkurs kurz nach Vertragsunterzeichnung dem Steueramt des Kantons Solothurn gemeldet hatte und dieser Konkurs wenig später auch effektiv ausgesprochen worden war, ergibt sich klar, dass die Rekurrentin das Grundstück nicht gekauft hatte, um den bevorstehenden Konkurs abzuwenden. Eine entsprechende Behauptung wurde demnach auch nie aufgestellt. Statt dessen behauptet die Rekurrentin, mit ihrem Vorgehen habe sie verhindern können, dass die Liegenschaft zwangsverwertet werden musste. Dies allein müsse für eine Steuerbefreiung genügen. Die Rekurrentin irrt. Eine Steuerbefreiung kommt nur bei einem eigentlichen Noterwerb in Frage (vgl. Reinhardt F., Die Liegenschaften-Handänderungssteuer, § 2 N 78). Von einem Noterwerb spricht man dann, wenn ein Grundpfandgläubiger bzw. Bürge das Pfandobjekt gezwungenermassen erwerben muss, um sich vor einem grösseren Schaden zu bewahren. Dies war hier nicht der Fall. Nach eigenen Angaben hat die Rekurrentin die grundpfandgesicherte Forderung erst im Laufe der Verhandlungen über den Kauf von GB Nr. 190 von der ursprünglichen Hypothekargläubigerin erworben. Die Hypothekargläubigerin bestand offenbar auf diesem Vorgehen. In ihrer Vernehmlassung vom 3. Juli 2002 geht die Vorinstanz davon aus, dass das gesamte Vorgehen mit dem Erwerb der grundpfandgesicherten Forderung und dem anschliessenden Kauf der Liegenschaft gegen Verrechnung mit der vorher erworbenen Forderung von den Beteiligten sorgfältig geplant worden war. Ob hier effektiv eine sorgfältige Planung stattgefunden hat, kann offen bleiben, festzuhalten ist aber auf jeden Fall, dass sämtliche Beteiligten dieses Vorgehen offenbar gebilligt haben. Für die Rekurrentin ging es in keiner Art und Weise darum, einen eigenen Verlust zu minimieren, sondern das begehrte Grundstück im Bewusstsein des nahenden Konkurses zu möglichst günstigen Konditionen erwerben zu können. Unter diesen Umständen kann von einem eigentlichen Noterwerb keine Rede mehr sein. Es würde daher Sinn und Zweck von § 209 Abs. 2 StG widersprechen, wenn in dieser konkreten Situation eine Steuerbefreiung gewährt werden würde. Die Rechtsprechung hat in ähnlich gelagerten Situationen, wenn das Gläubiger- oder Bürgschaftsverhältnis bloss zum Schein oder zur Umgehung der Steuerpflicht erst unmittelbar vor der Zwangsversteigerung begründet worden war, die Steuerbefreiung verweigert (vgl. die erwähnten Urteile in F. Reinhardt, a.a.O., N 81; vgl. die Steuerbefreiung in concreto bejahend auch KSG vom 14. Juni 1999 E. 6c). Nicht massgebend ist, wer die Initiative zu diesem Vorgehen ergriffen hat. Dass die ursprüngliche Grundpfandgläubigerin hier zuerst aktiv geworden ist, ist durchaus nachvollziehbar, war doch dieses Vorgehen in erster Linie in ihrem Interesse. Festzuhalten ist aber, dass die Rekurrentin in keiner Art und Weise verpflichtet war, die grundpfandgesicherte Forderung der Credit Suisse zu erwerben. Ohne weiteres hätte sie auf den Forderungskauf verzichten und - falls ein vorzeitiger Erwerb der Liegenschaft nicht möglich gewesen wäre - den Konkurs der Y. AG abwarten können. Möglicherweise hätte sie das Grundstück im Konkurs sogar noch günstiger erwerben können. Unter diesen Umständen gilt es festzuhalten, dass der Tatbestand von § 209 Abs. 2 StG hier nicht zur Anwendung kommen kann, da die Rekurrentin das Grundstück nicht zur Abwendung der drohenden Zwangsvollstreckung, sondern trotz einer unmittelbar bevorstehenden Zwangsvollstreckung gekauft hat. Die Rekurrentin kann daher nicht von einer Steuerbefreiung profitieren. 5. Mit Nachdruck hat die Rekurrentin in ihrer Rekursschrift betont, dass sie nicht Grundpfandgläubigerin geworden sei, um sich beim späteren Erwerb der Liegenschaft vor der Handänderungssteuer drücken zu können. Diese Aussage muss aber doch in Frage gestellt werden. Dem Faxschreiben der Rekurrentin vom 17. Oktober 2001 kann entnommen werden, dass sie sich dieses möglichen Steuerbefreiungsgrundes bewusst war, ohne dass sie von den Steuerbehörden auf diesen Umstand hingewiesen worden wäre. In der Tat gibt es - von der möglichen Unsicherheit eines Zwangsverwertungsverfahrens abgesehen - für das eher unübliche Vorgehen der Rekurrentin auch kaum einen andern Grund als die erhoffte Steuerbefreiung. Nachdem die Steuerbefreiung aber bereits aus anderem Grund verweigert werden muss, kann hier offen bleiben, ob das Vorgehen der Rekurrentin nicht sogar als Steuerumgehung (vgl. dazu Blumenstein/Locher, System des Steuerrechts, 6. Auflage, S. 32) bezeichnet werden könnte. Steuergericht, Urteil vom 25. November 2002 |
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Whether the purchase of the mortgaged parcel triggered handänderungssteuer.
Yes. The purchase transferred economic control over the property and therefore triggered the transfer tax.
Under § 206 StG, any transaction transferring economic disposal power over real estate is taxable; a sale is expressly included.
Whether X. AG qualified for the exemption under § 209 Abs. 2 StG as a creditor acquiring property to avert enforcement.
No. The acquisition was not a true necessity purchase to avert imminent enforcement, but a planned purchase made despite the imminence of bankruptcy.
The court held that the exemption requires an actual emergency acquisition. Here the buyer knowingly acquired the property shortly before the debtor's bankruptcy, mainly to obtain the asset under favorable conditions, not to minimize its own loss by averting enforcement.
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