The AI workspace for legal professionals

  • Legal research with access to more than 1 million sources
  • Document automation
  • Matter management
  • Hosted in the EU and Switzerland

Try it free for 14 days (10 questions/day during trial)

Try for freeBook a demo

Transfer of majority shares in real estate company taxed at full market value

SGNEB.2014.1Other CourtSep 7, 2014Dismissed

Open source

Extracted by Omnilex

Omnilex summary

X. Holding AG acquired a majority of the voting shares in Z. Holding AG, an immobiliary holding company, and was assessed transfer tax by the Solothurn tax authorities on the full market value of the underlying real estate. It argued that only 15.5% of the value should be taxed because it acquired only that capital share, and that the practice violated equality and proportionality. The tax court rejected the appeal, holding that the transfer of voting control over a real-estate company constitutes a taxable economic transfer and that the tax base is the market value of the whole property, not the proportional share capital acquired.

Omnilex headnote

§§ 205 Abs. 1, 206 Abs. 1 lit. d, 210 StG; transfer tax on the transfer of a voting majority in a real-estate company; the taxable economic transfer arises when the acquirer gains control comparable to ownership over the company’s real estate. For assessment purposes, the decisive factor is the market value of the transferred property, not the purchase price of the shares nor the nominal or capital participation acquired. The court reaffirmed its settled practice that this method is compatible with Art. 8 and Art. 127 Abs. 2 BV, since transfers of controlling shareholdings are not comparable to changes in joint ownership and the resulting taxation is neither discriminatory nor disproportionate (consid. 4.2–4.4).

Full text

Geschäftsnummer:** SGNEB.2014.1**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:08.09.2014
FindInfo-Nummer:O_SG.2015.276
Titel:** Handänderungssteuer**
Resümee:** Handänderungssteuer, steuerbare Handänderungen, Bemessung. Handänderungssteuerpflicht bei Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften. Massgebend für die Bemessung der Handänderungssteuer ist der Verkehrswert der übertragenen Liegenschaft. Bestätigung der diesbezüglichen Praxis des Steuergerichts; diese führt weder zu einer ungleichen Behandlung noch zu einer unverhältnismässigen Besteuerung.**
KSGE 2014 Nr. 20 ** StG § 206 Abs. 1 lit. d, § 210.Handänderungssteuer, steuerbare Handänderungen, Bemessung. * Handänderungssteuerpflicht bei Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften. Massgebend für die Bemessung der Handänderungssteuer ist der Verkehrswert der übertragenen Liegenschaft. Bestätigung der diesbezüglichen Praxis des Steuergerichts; diese führt weder zu einer ungleichen Behandlung noch zu einer unverhältnismässigen Besteuerung. Sachverhalt 1.1 Mit Kaufvertrag vom … 2013 erwarb die X. Holding AG von der Stiftung Y. 60'000 Vorzugs-Stimmrechtsaktien an der Z. Holding AG (Immobilien-Holding) zu einem Preis von Fr. 1'011'906.77. Mit dem Kauf wurden 64.73 % der Stimmrechte und damit die Mehrheitsbeteiligung an der Z. Holding AG auf die X. Holding AG übertragen. Die Z. Holding AG ist Alleinaktionärin der A. (Suisse) AG, die u.a. Eigentümerin der beiden Grundstücke GB B. Nr. 001 und GB C. Nr. 0001 ist. 1.2 Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. 00000001 vom 21. Juni 2013 stellte das Departementssekretariat des Finanzdepartements der X. Holding AG die Gebühren und Auslagen in Rechnung und eröffnete ihr die Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 304'040.--, berechnet zum Satz von 2,2 % auf einem Abgabewert von Fr. 13'820'000.--. Gegen diese Veranlagung der Handänderungssteuer erhob die X. Holding AG am 26. Juli 2013 Einsprache an das Steueramt des Kantons Solothurn. Sie beantragte, es sei als Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer nicht auf den vollen Verkehrswert, sondern lediglich auf 15.5 % des Verkehrswertes der wirtschaftlich übertragenen Grundstücke abzustellen, d.h. auf Fr. 2'142'100.--. Zur Begründung brachte sie vor, die von ihr erworbene Mehrheitsbeteiligung vermittle ihr zwar 64.73 % und damit die Mehrheit der Stimmrechte an der Z. Holding AG, die Beteiligung am Aktienkapital betrage jedoch lediglich 15.5 %. Das Dividendenbezugsrecht sei zudem auf Fr. 30'000.-- pro Jahr beschränkt. Aus diesem Grund rechtfertige es sich, insbesondere im Lichte der Grundsätze der Verhältnismässigkeit sowie der Gleichmässigkeit der Besteuerung, die Handänderungssteuer lediglich auf 15.5 % des Verkehrswertes der übertragenen Grundstücke zu erheben. Mit Verfügung vom 21. November 2013 wies das Steueramt die Einsprache ab. Das Steueramt brachte zur Begründung vor, die Übertragung der Allein- oder Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft unterliege der Handänderungssteuer. Steuerauslösend sei stets die Übertragung der Mehrheit der Stimmrechte und nicht des vertretenen Kapitals, da nur die Stimmenmehrheit die Kontrolle über die Willensbildung der Gesellschaft und damit die Verfügungsgewalt über die Gesellschaftsgrundstücke zu vermitteln vermöge. Auf den vollen Verkehrswert sei auch abzustellen, wenn nicht eine Allein-, sondern lediglich eine Mehrheitsbeteiligung übertragen werde. Das Steueramt führte weiter aus, die Einsprecherin verkenne, dass im vorliegenden Fall eine "vollwertige" Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt stattgefunden habe. Mit dem Kauf der 60'000 Vorzugs-Stimmrechtsaktien sei zwar eine Kapitalbeteiligung von lediglich 15.5 %, jedoch ein damit verbundenes Stimmrecht von 64.73 % und somit die Kontrolle über die Z. Holding AG erworben worden. Mit dem Erwerb der Kontrolle sei auch die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über die Gesellschaftsgrundstücke der Z. Holding AG bzw. ihrer Tochtergesellschaften auf die Einsprecherin übergegangen. Zudem sei die Handänderungssteuer eine Rechtsverkehrssteuer, die auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Steuerpflichtigen keine Rücksicht nehme. Die Motive einer Handänderung seien für die Besteuerung irrelevant. 2. Gegen den Einspracheentscheid des Steueramts liess die X. Holding AG (im Fol-genden: Rekurrentin) mit Eingabe vom 24. Dezember 2013 Rekurs an das Kantonale Steuergericht erheben. Sie beantragt, die Verfügung des Steueramtes des Kantons Solothurn sei aufzuheben. Als Bemessungsgrundlage für die Handänderungsteuer sei auf 15.5 % des Verkehrswertes der beiden Liegenschaften abzustellen, d.h. Fr. 2'142'100.--, und entsprechend sei der geschuldete Steuerbetrag auf Fr. 47'126.-- festzusetzen. Zudem sei das Steueramt anzuweisen, der Rekurrentin die zu viel bezahlten Steuern samt Zins zurückzuerstatten. Die Rekurrentin macht geltend, der Einspracheentscheid verstosse gegen die verfas-sungsmässigen Grundsätze der Gleichbehandlung (Art. 8 BV) sowie der Gleichmässigkeit der Besteuerung (Art. 127 Abs. 2 BV). Zudem führe die vom Steueramt angewandte Praxis "in Anbetracht der wohl einzigartigen sachverhaltsmässigen Besonderheiten" zu einer Steuerbelastung, die das verfassungsmässige Recht auf eine verhältnismässige Besteuerung (Art. 5 Abs. 2 BV sowie Art. 127 Abs. 2 BV) verletze und zu einem stossenden Ergebnis führe. Die Rekurrentin führt dazu im Einzelnen aus, dass das Steueramt in Fällen der Änderung im Personenbestand von Gesamthandverhältnissen, die ebenfalls eine steuerbare Handänderung darstellten, den Begriff Verkehrswert anders auslege als im Falle der wirtschaftlichen Handänderung. In diesen Fällen werde - in Anlehnung an BGE 87 I 342 - lediglich "quotal entsprechend der übertragenen Kapitalquote" abgerechnet und damit nur auf einen bestimmten Bruchteil des Verkehrswertes abgestellt. Diese Praxis müsse auch für die wirtschaftliche Handänderung von Immobiliengesellschaften gelten. Die Rekurrentin führt sodann aus, die vom Steueramt angewandte Methode führe im vorliegenden Fall im Ergebnis sowohl absolut wie auch im Vergleich zu anderen Fällen zu einer unverhältnismässig hohen Steuerbelastung. Konkret führe die kritisierte Praxis zu einer "effektiven Belastung des bezahlten Kaufpreises mit der Handänderungssteuer von 150.39 %", was den Rahmen einer verhältnismässigen Besteuerung deutlich sprenge. Mit Vernehmlassung vom 11. Februar 2014 beantragte das Steueramt des Kantons Solothurn die Abweisung des Rekurses. Das Steueramt verweist in erster Linie auf seine Ausführungen im angefochtenen Einspracheentscheid. Sodann führt es aus, dass die Re-kurrentin am 28. Februar 2013 nicht nur die 60'000 Vorzugs-Stimmrechtsaktien der Z. Holding AG, sondern auch die übrigen 32'700 (Stamm-)Aktien zum Preis von Fr. 129'062'765.60 erworben habe. Mittels dieser beider Transaktionen sei die Rekurrentin zur Alleinaktionärin der Z. Holding geworden. Anschliessend habe die Rekurrentin mit Fusionsvertrag vom … 2013 die Aktiven und Passiven der Z. Holding AG übernommen. Das Steueramt bestreitet sodann das Vorliegen einer rechtsungleichen Behandlung. Durch den Erwerb der Stimmenmehrheit habe die Rekurrentin die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die beiden Grundstücke erhalten und damit die Handände-rungssteuerpflicht ausgelöst. Da die Rekurrentin über die ganzen Grundstücke und nicht bloss einen Teil davon verfügen könne, rechtfertige es sich, als Bemessungsgrundlage den Verkehrswert der ganzen Grundstücke zu nehmen und nicht bloss einen Teil davon. Entscheidend sei, dass die Rekurrentin mit 64.73 % über die Stimmenmehrheit verfüge und damit die Gesellschaft beherrschen könne. Die Übertragung der Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft unterscheide sich rechtlich wie tatsächlich klar von der Änderung im Personenbestand eines Gesamthandverhältnisses, weshalb eine unterschiedliche steuerliche Behandlung nicht nur gerechtfertigt, sondern geradezu geboten sei. Das Steueramt verneint auch eine unverhältnismässige Besteuerung, da nicht der Kaufpreis, sondern der Verkehrswert der übertragenen Grundstücke für die Bemessung der Handänderungssteuer Grundlage bilde. Im Übrigen habe der Kaufpreis für die Vorzugs-Stimmrechtsaktien weit unter der anteiligen Kapitalbeteiligung an der Z. Holding AG gelegen. Zudem habe die Rekurrentin letztlich sämtliche Stimmrechtsaktien der Z. Holding AG erworben, weshalb eine steuerbare Handänderung selbst dann vorliege, wenn mehrere Minderheitsbeteiligungen mit dem Zweck übertragen werden, die Mehrheit der Aktien einer Gesellschaft zu erreichen. Mit Replik vom 5. März 2014 hielt die Rekurrentin an den gestellten Anträgen und den gemachten Ausführungen vollumfänglich fest. Sie führt zusätzlich noch aus, dass der Kanton Solothurn der einzige Kanton sei, der für die Bemessungsgrundlage nicht primär auf den Kaufpreis, sondern unbesehen der konkreten Umstände immer auf den Verkehrswert abstelle. Zudem sei die Solothurner Praxis in der Lehre nicht unumstritten. Schliesslich stellt die Rekurrentin in Abrede, dass es sich beim Kaufpreis für die Stimmrechtsaktien um einen Vorzugspreis gehandelt habe. Erwägungen 2.1 Der solothurnischen Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1 StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft verstanden wird, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1 StG). Mit dieser Bestimmung wollte der Gesetzgeber die Praxis der damaligen kantonalen Rekurskommission in Steuersachen (heute: Kantonales Steuergericht) in das Gesetz übernehmen. Eine wirtschaftliche Handänderung ist praxisgemäss immer dann anzunehmen, wenn einer Drittperson ermöglicht wird, über ein Grundstück wie ein Eigentümer zu verfügen, obwohl sie rein zivilrechtlich betrachtet nicht Eigentümerin geworden ist (KSGE 2007 Nr. 11 E. 3; 2005 Nr. 10 E. 1; 2003 Nr. 1 E. 2; 1997 Nr. 12 E. 2; KRKE 1979 Nr. 24 E. 3; Urteil des Bundesgerichts 2C_662/2013 vom 2. Dezember 2013 E. 2.1 und 2.2; vgl. auch Victor Monteil, Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, Solothurn 1981, S. 321 ff.; Thomas A. Müller, Das Steuerobjekt der Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, Solothurn 2013, S. 441). 2.2 Ausdrücklich erwähnt wird in § 206 Abs. 1 lit. d StG als Fall einer wirtschaftlichen Handänderung die Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften. Es ist zwischen den Parteien unbestritten, dass der am 28. Februar 2013 erfolgte Kauf der 60'000 Vorzugs-Stimmrechtsaktien durch die Rekurrentin grundsätzlich die Handänderungssteuerpflicht ausgelöst hat. Umstritten ist im vorliegenden Fall jedoch die konkrete Bemessungsgrundlage. 2.3 Massgebend für die Bemessung der Handänderungssteuer ist gemäss § 210 StG der Verkehrswert der übertragenen Liegenschaft. Die Rekurrentin vertritt in Bezug auf die Bemessungsgrundlage die Auffassung, es sei nicht auf den vollen Verkehrswert (Fr. 13'820'000.--) der wirtschaftlich übertragenen Grundstücke abzustellen, sondern lediglich auf 15.5 % (entsprechend der Kapitalbeteiligung) der Verkehrswertsumme (Fr. 2'142'100.--). Das Steueramt macht dagegen geltend, die Handänderungssteuer sei auf dem vollen Verkehrswert der beiden Grundstücke zu erheben, da eine "vollwertige" Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt stattgefunden habe. 3. Das Steuergericht hat sich in einem publizierten Grundsatzentscheid vom 5. Mai 2008 ausführlich zur Problematik geäussert (KSGE 2008 Nr. 11 E. 4): „a) Nach dem Wortlaut der Bestimmung von § 210 StG ist auf den Verkehrswert „des Grundstückes“ abzustellen. Das heisst, auf den Wert, den das Grundstück im Moment des Verkaufs auf dem Markt erzielen würde. „Das Grundstück“ ist definiert in § 205 Abs. 2 StG, und zwar primär als Grundstück im sachenrechtlichen Sinn von Art. 655 ZGB (lit. a). Grundstücke sind nach der Definition von Art. 655 ZGB die Liegenschaften, die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte, die Bergwerke und die Miteigentumsanteile an Grundstücken. Daneben gelten auch Rechtsameanteile nach kantonalem Recht als Grundstücke (§ 205 Abs. 2 lit. b), zudem feste Bauten auf fremdem Boden (lit. c). Diesen Grundstücken gleichgestellt werden Grundstücksanteile (§ 205 Abs. 3 StG). * Als „Grundstück“ kommt nach dem Wortlaut der Bestimmung also nur die Liegenschaft in Frage, welche die Hand geändert hat, sei dies nun durch ein direktes Veräusserungsgeschäft oder durch den Verkauf der Beteiligungsrechte, in welchem diese Liegenschaft quasi verkörpert ist. * b) Auch eine systematische Auslegung führt zu demselben Ergebnis. Die Tatbestände nach § 206 Abs. 1 StG sind in erster Linie direkte Veräusserungsgeschäfte, nämlich Kauf, Tausch und Schenkung (lit. a), daneben indirekte Veräusserungsgeschäfte wie die Übertragung eines Kauf- oder Rückkaufrechts an Grundstücken sowie der Verzicht auf deren Ausübung zugunsten eines Dritten, welche rechtlich direkt durchsetzbar sind (lit. b), ferner der Eintritt eines Dritten in den Kaufvertrag (lit. c). Weil nach dem kantonalen Recht die wirtschaftliche Veränderung der Verfügungsgewalt entscheidend ist, sind auch indirekte Handänderungen wie eben die Veräusserung der Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft (lit. d) steuerpflichtig. In jedem dieser Fälle geht es aber immer um eine ganze Liegenschaft im Sinne von Art. 655 ZGB, nicht um einen blossen Teil davon.* * c) Durch die Tatbestände der wirtschaftlichen Handänderung soll sichergestellt werden, dass die Rechtsverkehrssteuer nicht mit Rechtsgeschäften umgangen werden kann, die wirtschaftlich einer zivilrechtlichen Eigentumsübertragung gleichkommen, also ebenfalls dem (wirtschaftlichen) Erwerber erlauben, über das Grundstück wie ein zivilrechtlicher Eigentümer zu verfügen und seinen Wert nutzbar zu machen. Weshalb bei diesen Geschäften nicht die gleiche Bemessungsgrundlage gelten sollte, wie bei zivilrechtlichen Übertragungen, nämlich der Verkehrswert des (wirtschaftlich) übertragenen Grundstückes, ist nicht ersichtlich. Besteuert wird ja nicht die Aktienübertragung, sondern die wirtschaftliche Veräusserung des Grundstücks. Dabei kann es nicht auf den Anteil der Aktienübertragung und dessen Wert ankommen, sondern einzig darauf, ob durch die Übertragung eines Aktienpakets, oder im Extremfall einer einzigen Aktie, die wirtschaftliche Verfügungsmacht von einem alten Aktieninhaber auf einen neuen übertragen wird, so dass der neue Inhaber in der Lage ist, als Mehrheitsaktionär wirtschaftlich über das Grundstück zu verfügen. Auch nach dem Sinn der Vorschrift von § 210 StG kommt es also entscheidend auf den Verkehrswert des Grundstücks an, nicht auf den Wert der übertragenen Beteiligungsrechte.* * d) Die Auffassung der Rekurrentin hätte zur Folge, dass entweder ein Teil des Grund-stückwerts, der in einer Immobilien-AG verkörpert ist, im Extremfall 49.9 Prozent, überhaupt nie als Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer unterläge, oder dass jeder Aktienverkauf bei einer Immobiliengesellschaft der Steuer unterstellt werden müsste, was schon praktisch nicht durchführbar wäre, da die Publizität fehlte.* * Der Anteil des verkauften Aktienpaketes und sein Preis oder der darin theoretisch anteilsmässig verkörperte Grundstückswert spielt also für die Bemessung der Handänderungssteuer keine Rolle (…).* * e) Von einer systematischen Benachteiligung der Erwerber von Anteilen an einer Immobilen-AG kann keine Rede sein. Besteuert wird nur, wenn die wirtschaftliche Verfügungsmacht übertragen wird, also der Erwerber neu über eine Aktienmehrheit verfügt. Bemessungsgrundlage ist dieselbe wie bei allen andern Grundstücksübertragungen, nämlich der Verkehrswert der Liegenschaft. Wenn bei einer Übertragung von (bloss) 55 Prozent der Aktien einer Immobiliengesellschaft der Grundstückswert nur zu 55 Prozent als Bemessungsgrundlage diente, käme das einer ungerechtfertigten Bevorzugung des wirtschaftlichen Erwerbers einer Immobilie gleich, die im Gesetz keine Stütze findet (...).“* 4. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin ist an dieser bewährten Praxis des Steuergerichts festzuhalten, da sie weder zu einer ungleichen Behandlung noch zu einer unverhältnismässigen Besteuerung führt. 4.1 Praxisgemäss wird die Rechtsgleichheit (Art. 8 BV) auf dem Gebiet der Steuern konkretisiert durch die Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie durch den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (vgl. Art. 127 Abs. 2 BV); danach sind Steuerpflichtige in gleichen wirtschaftlichen Verhältnissen gleich zu besteuern (BGE 136 I 49 E. 5.2 S. 59 f.). Der Gesetzgeber hat aber auch im Abgaberecht innerhalb der Schranken der Verfassung weitgehende Gestaltungsfreiheit. Die Rechtsgleichheit ist nicht schon verletzt, wenn der Gesetzgeber Lösungen trifft, die nicht in jeder Hinsicht einem bestimmten wirtschaftlichen, juristischen oder finanzwissenschaftlichen System folgen (BGE 126 I 76 E. 2a S. 78). Hinzu kommt, dass im Interesse der Praktikabilität eine gewisse Schematisierung und Pauschalierung des Abgaberechts unausweichlich und deshalb auch zulässig ist. Soweit keine absolute Gleichbehandlung erzielt werden kann, genügt es, wenn die gesetzliche Regelung nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stärkeren Belastung oder systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen führt (BGE 133 II 305 E. 5.1 S. 309 f.; vgl. zur Rechtsgleichheit auch: Richner et al., Handkommentar zum DBG, 2. Aufl., Zürich 2009, VB zu DBG Rz. 50 ff.). 4.2 Die Rekurrentin will hier eine rechtsungleiche Behandlung darin erblicken, dass das Steueramt in Fällen von § 206 Abs. 2 StG (Änderung im Personenbestand von Gesamt-handverhältnissen) - in Anlehnung an BGE 87 I 342 - für die Bemessung der Handänderungssteuer jeweils auf einen bestimmten Bruchteil des Verkehrswertes der im Gesamtvermögen gehaltenen Immobilien abstelle. Damit verkennt die Rekurrentin, dass es vorliegend schon am Kriterium der "gleichen wirtschaftlichen Verhältnisse" mangelt. Wenn ein Gesamthänder im Sinne von § 206 Abs. 2 StG seinen Eigentumsanteil übertragen will, ist dazu die Zustimmung der anderen Gesamthänder erforderlich. Dabei ändert nur ein bestimmter Anteil an einem Grundstück die Hand. Anders verhält es sich bei der Übertragung der Stimmenmehrheit an einer Immobiliengesellschaft; es wird nicht bloss ein Anteil an den Gesellschaftsgrundstücken übertragen, sondern mit der Stimmenmehrheit kann der Aktionär wirtschaftlich vollständig über die Gesellschaftsgrundstücke verfügen. Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass die Rekurrentin mit Kaufvertrag vom … 2013 die Mehrheitsbeteiligung (64.73 % der Stimmrechte) an der Z. Holding AG erworben hat. In Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass durch den Erwerb der Stimmenmehrheit die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Grundstücke auf die Rekurrentin übergegangen ist, was die Handänderungssteuer auslöst. Nach dem Gesagten ist es dabei nicht entscheidend, dass die Rekurrentin lediglich eine Kapitalbeteiligung von 15.5 % erworben hat. Mit der Mehrheit der Stimmrechtsaktien ist auch die Kontrolle über die Z. Holding AG und damit die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über die Grundstücke der Gesellschaft auf die Rekurrentin übergegangen. 4.3 Die dargestellte langjährige Praxis (vgl. auch Müller, a.a.O., S. 443, Fn. 20 mit Hinweis auf Urteil SGNEB.2009.2 vom 18. Januar 2010 E. 3; Monteil, a.a.O., S. 343) verstösst damit weder gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung noch denjenigen der Gleichmässigkeit der Besteuerung. Der von der Rekurrentin herangezogene BGE 87 I 342, der sich im Übrigen noch auf das am 1. Januar 1986 aufgehobene Gesetz vom 23. Februar 1919 betreffend den Bezug von Handänderungsgebühren an Liegenschaften (vgl. § 259 lit. b StG) stützt, betrifft die Berechnung der Handänderungssteuer bei Änderungen im Bestande der Gesamthänder (hier: Austritt aus einer Kollektivgesellschaft), weshalb daraus keine Schlüsse für die hier vorliegende Konstellation einer Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften gezogen werden können. 4.4 Schliesslich macht die Rekurrentin eine Unverhältnismässigkeit der Besteuerung geltend, da die kritisierte Praxis zu einer "effektiven Belastung des bezahlten Kaufpreises mit der Handänderungssteuer von 150.39 %" führe, was den Rahmen einer verhältnismässigen Besteuerung deutlich sprenge. Die von den Steuerbehörden angewandte Praxis führe zu einer "unverhältnismässig hohen Steuerbelastung". Diese Rüge deckt sich teilweise mit der Rüge der Verletzung der Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung (vgl. E. 4.1 hiervor), weshalb grundsätzlich auf diese Erwägungen verwiesen werden kann. Soweit - zumindest sinngemäss - der Vorwurf der konfiskatorischen Besteuerung erhoben wird, ist nicht ersichtlich, inwiefern die vom Bundesgericht aufgestellten, strengen Bedingungen für eine konfiskatorische Besteuerung (vgl. KSGE 2003 Nr. 2; Richner et al., a.a.O., VB zu DBG Rz. 76 ff.) gegeben sein sollen. Aus der von der Rekurrentin eingereichten Gegenüberstellung der Ergebnisse mit diversen Berechnungsmethoden vermag diese sodann nichts zu ihren Gunsten abzuleiten: Wie die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat, verkennt die Rekurrentin, dass nicht der Kaufpreis, sondern der Verkehrswert der Grundstücke, an denen die wirtschaftliche Verfügungsgewalt übergegangen ist, Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer bildet. Die Zahlenbeispiele basieren sodann auf dem im Aktienkaufvertrag vereinbarten Kaufpreis, der jedoch offensichtlich unter der anteiligen Kapitalbeteiligung an der Z. Holding AG lag. Sodann vermag auch der blosse Hinweis, wonach der Kanton Solothurn der einzige Kanton sei, welcher für die Bemessungsgrundlage nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Verkehrswert abstelle, nicht aufzuzeigen, inwiefern diese Praxis verfassungs- oder bundesrechtswidrig sein soll. Daran ändert auch das von der Rekurrentin angeführte und inzwischen über 30-jährige Zitat von Monteil (a.a.O., S. 344) nichts, das von der seither ergangenen Praxis überholt worden ist. Insgesamt liegt damit weder eine Verletzung von Art. 5 Abs. 2 oder Art. 8 noch von Art. 127 Abs. 2 BV vor. * Steuergericht, Urteil vom 8. September 2014 (SGNEB.2014.1)*

Keywords

transfer taxeconomic transferreal estate companymarket valuevoting majorityequality principleproportionalitytax assessment

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the transfer of voting majority shares in a real-estate company is a taxable economic transfer for transfer tax purposes.

Extracted holding

Yes. Acquiring the voting majority transferred economic control over the company’s real estate and therefore triggered the transfer tax.

Extracted reasoning

Under the cantonal statute, an economic transfer exists when a third party gains control over a property as an owner would. A majority of voting rights in a real-estate company is sufficient because it conveys control over the company’s properties.

Key legal question

Whether the tax base is limited to the proportional capital interest acquired rather than the full market value of the real estate.

Extracted holding

No. The tax base is the full market value of the transferred property, not the proportion of share capital acquired.

Extracted reasoning

The statute requires assessment by the market value of the transferred real estate. The court reaffirmed its settled practice that the size or price of the share package is irrelevant once economic control passes.

Key legal question

Whether the authority’s practice violates equality, equal taxation, or proportionality principles.

Extracted holding

No. The practice does not create unequal treatment or disproportionate taxation.

Extracted reasoning

The court held that transfers of majority control in a real-estate company are not comparable to changes in joint ownership. The challenged method is consistent with the statute and does not amount to confiscatory taxation.

Continue your research in ChatGPT or Claude

Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.