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Precontract did not trigger real estate transfer tax

SGNEB.2016.5Other CourtMar 5, 2017Granted

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Omnilex summary

X AG challenged a real estate transfer tax assessment relating to a precontract for the sale of a property in Solothurn. The tax office argued that the precontract already constituted a taxable economic transfer, despite a later rescission and the fact that the main contract was ultimately signed by Z AG. The court held that the precontract did not transfer economic disposal power to X AG because it only created an obligation to conclude a main contract and, in case of breach, only a penalty claim. The tax assessment and objection decision were annulled, no court costs were charged, and X AG received party compensation.

Omnilex headnote

§ 206 Abs. 1 StG; real estate transfer tax and economic handover of a property; a precontract is taxable only if it transfers to the buyer essential powers of disposal over the property or otherwise places the buyer in a position to dispose of it economically. A mere obligation to conclude a future main contract, even if coupled with a contractual penalty for non-performance, does not suffice where no right to specific performance or substitution power is granted and the seller retains legal and factual control (consid. 3.3, 4). Where the precontract contains no taxable transfer of economic control, subsequent rescission or mistake arguments need not be examined further for tax purposes.

Full text

Geschäftsnummer:** SGNEB.2016.5**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:06.03.2017
FindInfo-Nummer:O_SG.2017.4
Titel:** Handänderungssteuer, steuerbare Handänderungen, Vorvertrag**
Resümee:§ 206 Abs. 1 StG Wird ein Vorvertrag über ein Grundstück aufgehoben und sind aus dem Vorvertrag bzw. dessen Aufhebung keine Rechte ableitbar, kommt es auch nicht zu einer Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über das Grundstück. Eine Handänderungssteuer kann daher nicht erhoben werden.
Steuergericht Urteil vom 6. März 2017 Es wirken mit: Präsident: Müller Richter: Flury, Roberti Sekretär: Hatzinger In Sachen ** SGNEB.2016.5** ** X AG,** v.d. Schwarz & Neuenschwander, Notariat/ Steuerpraxis, gegen ** Kant. Steueramt** betreffend ** Handänderungssteuer** hat das Steuergericht ** den Akten entnommen**: 1.1 Mit öffentlich beurkundetem Vorvertrag vom … 2015 verpflichteten sich die Y AG (als Verkäuferin) und die X AG (als Käuferin) gegenseitig zum Abschluss eines Kaufvertrages über die Liegenschaft GB Solothurn Nr. 001 zu einem Kaufpreis von CHF … (… Franken). Unter Ziffer 8 des Vorvertrages hielten die Vertragsparteien fest, dass der den Vorvertrag beurkundende Notar diesen unmittelbar nach dessen Unterzeichnung der Amtschreiberei Solothurn zur Errichtung des Hauptvertrages anmelde, wobei als Käuferin die Z AG (noch in Gründung) vorzusehen sei. 1.2 Mit Schreiben vom 18.3.2015 erteilte der beurkundende Notar, unter Beilage des Vorvertrages vom … 2015, der Amtschreiberei Region Solothurn den Auftrag zur Errichtung eines Grundstückkaufvertrages betreffend Grundstück GB Solothurn Nr. 001 zwischen der Y AG und der Z AG (in Gründung). Mit dem Antrag zur Errichtung des Grundstückkaufvertrages unterbreitete der durch die Vertragsparteien beigezogene Notar der Amtschreiberei einen für in den Hauptvertrag zu übernehmenden (Text-)Vorschlag bezüglich der Regelung der Mehrwertsteuer (Meldeverfahren; Übertragung im Meldeverfahren gemäss Art. 38 MWSTG bzw. Art. 104 MWSTV). Mit Schreiben vom 31.3.2015 wurde dieser Antrag zur Errichtung eines Grundstückkaufvertrages durch das in der Sache mandatierte Notariat zurückgezogen. 1.3 Nach erneuter Auftragserteilung an die zuständige Amtschreiberei erwarb die Z AG mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag Nr. 002 vom ... 2015 die Liegenschaft GB Solothurn Nr. 001 zu einem Preis von … Franken von der Y AG. Die auf diesem Rechtsgeschäft erhobene Handänderungssteuer (2,2 % von CHF …) blieb unangefochten. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. … vom 29.4.2016 eröffneten die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD auch der X AG die Veranlagung der Handänderungssteuer im Betrage von CHF …, berechnet zum Satz von 2,2 % von einem Abgabewert (Kaufpreis) von CHF … . 1.4 Gegen diese Veranlagung der Handänderungssteuer liess die X AG mit Schreiben vom 11.5.2016 Einsprache erheben, mit dem Begehren, die Rechnung Nr. … zu stornieren und die X AG in dieser Angelegenheit von der Handänderungssteuer zu befreien. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass der Vorvertrag für die Parteien nie verbindlich gewesen sei, weil sich die Parteien im Zeitpunkt des Abschlusses in einem wesentlichen Vertragsirrtum befunden hätten. Die Parteien seien stets davon ausgegangen, dass nur die Z AG (zur Zeit des Vorvertragsabschlusses noch in Gründung) als Käuferin in Frage komme. Der Vorvertrag könne daher keine Handänderungssteuer auslösen. Die Z AG habe zwischenzeitlich die erhobene und angefallene Handänderungssteuer bezahlt. Eine doppelte Einforderung der Handänderungssteuer wäre vorliegend rechtsmissbräuchlich, weil aufgrund des Sachverhaltes jegliche rechtliche Grundlage fehle, mithin der zwischen den Parteien abgeschlossene Vorvertrag nie rechtswirksam war, folglich auch für die Steuerbehörde keine Besteuerungsgrundlage darstellen könne. Bekanntlich seien gemäss Praxis zur solothurnischen Handänderungssteuer nur Handänderungen steuerbar, wenn die wirtschaftliche Verfügungsgewalt durch Rechtsgeschäft übertragen worden sei. Vorliegend habe mangels gültigen Rechtsgeschäftes gar keine Rechteübertragung stattfinden und somit auch keine Handänderungssteuer ausgelöst werden können. Die hier durch die Steuerbehörde angewandte Praxis beim Eintritt eines Dritten in einen Kaufvertrag oder Vorvertrag sei deshalb falsch. 1.5.1 Mit Verfügung (Einspracheentscheid) vom 30.6.2016 wies das Steueramt des Kantons Solothurn die Einsprache ab, wobei es den Abgabebetrag, d.h. die Handänderungssteuer, von CHF … auf CHF … reduzierte (ausgehend davon, dass durch die hälftige Übernahme der durch der X AG geschuldeten Handänderungssteuer sich eine zusätzliche Leistung der Verkäuferin ergebe, weshalb der Kaufpreis der Liegenschaft entsprechend zu reduzieren sei; CHF … x 100 / 101,1 = … x 2,2 % = CHF …). 1.5.2 Im Übrigen aber - so das Steueramt weiter - sei die Handänderungssteuer vollständig geschuldet, zumal vorliegend von einer wirtschaftlichen Handänderung im Sinne von § 206 Abs. 1 StG auszugehen sei. Der Vorvertrag vom … 2015 enthalte alle erforderlichen Essentialia des künftigen Hauptvertrages; namentlich könnten diesem die Vertragsparteien, das Kaufobjekt, der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und die Konventionalstrafe entnommen werden. Des Weitern hätten die Vertragsparteien beim Abschluss des Vorvertrages bereits vollen vertraglichen Bindungswillen gehabt. So habe die Einsprecherin mangels eines expliziten Ausschlusses des Anspruches auf Realerfüllung der Y AG nicht mit befreiender Wirkung die Konventionalstrafe bezahlen können. Bei Nichterfüllung der Pflicht zum Abschluss des Hauptvertrages habe die Y AG folglich von der X AG die Erfüllung des Vor- bzw. des Hauptvertrages verlangen oder den auf die Konventionalstrafe begrenzten Schadenersatz wegen Nichterfüllung fordern können. Die X AG anderseits hätte gestützt auf den Vorvertrag den Abschluss eines Kaufvertrages über die Liegenschaft GB Solothurn Nr. 001 erzwingen können. Unter diesen Umständen könne davon ausgegangen werden, dass mit dem Abschluss des Vorvertrages am … 2015 die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die fragliche Liegenschaft von der Y AG auf die X AG übergegangen sei. Die Tatsache, dass die Z AG letztlich den Kaufvertrag über die Liegenschaft mit der Y AG abgeschlossen habe, ändere nichts am Ergebnis, dass die X AG als Vorvertragspartnerin nach dem Abschluss des Vorvertrages die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Liegenschaft zugewiesen erhalten habe. 1.5.3 Es treffe zu, dass bei einem Vertrag über ein Grundstück, der aufgrund von Mängeln ex tunc dahingefallen ist, folglich nicht erfüllt oder rückabgewickelt wurde, weder auf dem ursprünglichen Geschäft noch auf der Rückübertragung des Grundstückes die Handänderungssteuer geschuldet sei. Allerdings sei vorliegend - entgegen der durch die Einsprecherin vertretenen Auffassung - der Vorvertrag nicht mit einem Willensmangel behaftet. So sei die Z AG am … 2015 in das Handelsregister eingetragen worden. Der Vorvertrag vom … 2015 hätte demnach ohne weiteres mit der Z AG abgeschlossen werden können. Es müsse daher davon ausgegangen werden, dass in bewusster Weise die X AG und nicht die Z AG als Vorvertragspartnerin gewählt worden sei, um der X AG vorgängig die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die fragliche Liegenschaft zu übertragen. Hinzu käme, dass die erfolgreiche Berufung auf einen Willensmangel im Handänderungssteuerverfahren konkret bedingt hätte, dass der mit einem Willensmangel behaftete Vertrag gar nicht erst erfüllt oder rückabgewickelt würde. Beides sei vorliegend nicht der Fall. Der Vorvertrag vom … 2015 sei vielmehr vertragsgemäss erfüllt worden, indem die Z AG mit der Y AG einen Kaufvertrag über die fragliche Liegenschaft abgeschlossen habe. Unter diesen Umständen erweise sich die Berufung auf den geltend gemachten Willensmangel als unbehelflich. 2. Mit Schreiben vom 25.7.2016 liess die X AG (nachfolgend Rekurrentin) durch das beigezogene Notariat Schwarz und Neuenschwander innert Frist Rekurs gegen die Steuerveranlagung vom 30.6.2016 erheben. Im Wesentlichen wird der Rekurs, d.h. der Antrag auf Aufhebung der Handänderungssteuerveranlagung, wie folgt begründet: 2.1 Der Vorvertrag sei mittels Urkunde vom … 2015 infolge Willensmängeln ex tunc einvernehmlich aufgehoben worden. Beim Willensmangel habe es sich um einen Grundlagenirrtum seitens der vorvertraglich auftretenden Parteien gehandelt, welcher das Geschäft ex tunc nichtig habe werden lassen. Aufgrund der Tatsache, dass die Verkäuferin gemäss Vorvertrag 50 % der Handänderungssteuer tragen müsse, unterläge auch ihr Wille einem wesentlichen Irrtum. Als Umstände, die letztlich zu einem Grundlagenirrtum führen können - so die Rekurrentin weiter - würden solche gelten, welche von beiden Parteien als notwendige Grundlage für den Vertrag angesehen wurden und bei deren Fehlen der Vertrag gar nicht oder nicht in dieser Weise zustande gekommen wäre. Für diejenige Partei, die sich auf den Grundlagenirrtum berufe, müsse der Sachverhalt, bezüglich dessen sie sich geirrt habe, eine conditio sine qua non bei ihrer Willensbildung gewesen sein. Sobald eine objektive Wesentlichkeit vorläge, würde davon ausgegangen, dass auch eine subjektive Wesentlichkeit vorläge. Der zugrunde gelegte Sachverhalt müsse vom Standpunkt des loyalen Geschäftsverkehrs eine notwendige Grundlage des Vertrages darstellen. Aus diesem Grunde könne auch ein in Zukunft liegender Sachverhalt objektiv wesentlich sein. Die Bedeutung des durch den Irrenden sich irrtümlich vorgestellten Sachverhalts müsse für den Vertragspartner im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erkennbar gewesen sein. Das Bundesgericht folge bezüglich der Rechtswirkungen des Grundlagenirrtums der Ungültigkeitstheorie, wonach der Vertrag von Anfang an ungültig sei und dementsprechend auch keine Wirkungen entfalte, vorbehältlich der nachträglichen Genehmigung des Rechtsgeschäftes. So sei vorliegend die vorvertraglich als Käuferin auftretende X AG von der Annahme ausgegangen, sie erhalte zu keinem Zeitpunkt die Verfügungsmacht über den Vertragsgegenstand und es sei die Handänderungssteuer lediglich ein einziges Mal und zwar durch die letztlich erwerbende Z AG zu entrichten. Dieser Umstand sei für den Kaufentscheid und damit für den Vertragsabschluss wesentlich und für die vorvertragliche Käuferin (X AG) entscheidend gewesen. Selbst wenn sich die Parteien nicht auf eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrages hätten einigen können, wäre aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Nichtigkeit des Vertrages infolge Grundlagenirrtums seitens der vorvertraglichen Käuferin erstreitbar gewesen. Die Annahme, die Handänderungssteuer sei lediglich einmal, nämlich durch die tatsächlich erwerbende Z AG zu bezahlen gewesen, sei auch für die verkaufende Y AG massgebend gewesen, zumal sich diese vertraglich zur Tragung von 50 % der anfallenden Handänderungssteuer verpflichtet hatte. Die zivilrechtliche Aufhebung des Vorvertrages sei ein Umstand, welcher aufgrund der zivilrechtlichen Gestaltung von der steuererhebenden Amtschreiberei hätte anerkannt werden müssen. So sei vorliegend dass Massgeblichkeitsprinzip, welches im Steuerrecht allgemeine Gültigkeit habe, nicht durchbrochen worden. Dass vorliegend keine Steuerumgehung Platz greifen könne, sei evident, zumal die Erhebung der Handänderungssteuer des Vertragsobjektes in keiner Weise verhindert würde. So sei die Handänderungssteuer auf dem Eigentumsübergang an die Z AG zweifellos geschuldet, nicht hingegen zu Lasten der X AG, da diese zu keinem Zeitpunkt Verfügungsmacht über die Liegenschaft erlangt habe und das von den Vertragsparteien auch nie beabsichtigt gewesen sei. Selbst bei Verneinung des Grundlagenirrtums und der damit verbundenen Aufhebung des Vorvertrages läge vorliegend kein Kettengeschäft vor. Diesfalls müsste davon ausgegangen werden, dass der Gründer der Z AG, d.h. der am Vertrag mitwirkende A, für die sich in Gründung befindende Z AG habe rechtsgeschäftlich tätig werden können. Aus Art. 645 OR ergebe sich, dass der im Vorvertrag auftretende Herr A als Gründer der Z AG deshalb auch in der Position gewesen sei, Verpflichtungen für die sich in Gründung befindende Z AG einzugehen. Die Tatsache, dass rund zwei Monate nach der Unterzeichnung des Vorvertrages, in welchem die Z AG als künftige Käuferin genannt wurde, der Hauptvertrag mit dieser unterzeichnet worden sei, zeige, dass die Verpflichtung, welche durch den Gründer für die sich in Gründung befindende Z AG eingegangen und von Letzterer durch konkludente Handlung übernommen worden sei. Die Tatsache, dass im Vorvertrag die Z AG als künftige Käuferin genannt werde, zeige, dass die X AG zu keinem Zeitpunkt Verfügungsmacht über das fragliche Grundstück erhalten habe. Im Übrigen müsse klar gestellt werden, dass die Gründung der Z AG erst am … 2015 (SHAB Nr. … vom … 2015) erfolgt sei, mithin sich diese am … 2015 noch in Gründung befand. 2.2 Der Struktur nach müsse der vorliegend zu beurteilende Vorvertrag zudem als Vertrag zugunsten Dritter bewertet werden. So ergebe sich aus dem Vorvertrag, dass die X AG nur die vorvertragliche Käuferin sei, das Recht auf den effektiven Kaufvertrag sowie das Verfügungsgeschäft zu veranlassen, nur der Z AG zugestanden habe. Im Übrigen müsse bei einem Vertrag zugunsten Dritter der daraus Berechtigte am Vertrag nicht beteiligt sein. So sehe der Vorvertrag vor, dass die sich in Gründung befindende Z AG im Hauptvertrag als Käuferin auftrete. Der Wortlaut des Vorvertrages sei denn insofern klar, dass nicht die Abtretung der vorvertraglichen Käuferstellung an einen Dritten, sondern der Vertrag zugunsten eines Dritten, in welchem die vertraglichen Rechte und Pflichten zugunsten eines Dritten, nämlich der Z AG, begründet worden seien. Aufgrund des Vorvertrages hätte die Y AG keine Möglichkeit gehabt, den Verkauf des Grundstückes gegenüber der X AG durchzusetzen. Somit sei klar, dass die Z AG die originär als Käuferin berechtigte Gesellschaft gewesen sei. 3. Das Steueramt (Vorinstanz) liess sich mit Rechtsschrift vom 12.8.2016 vernehmen. Die Vorinstanz führt darin im Wesentlichen aus, dass die Rekurrentin mit ihren Vorbringen zeige, dass sie nachträglich einen an sich einfachen Sachverhalt (Vor- und Hauptvertrag mit unterschiedlichen Kaufparteien) rechtlich umdeuten will, um entsprechende Steuerfolgen zu vermeiden. So mache der Vertreter der Rekurrentin im Rekursverfahren erstmals geltend, dass die Rekurrentin sich bezüglich der Steuerfolgen des Vorvertrages im Irrtum befunden habe. Ein Irrtum über die Steuerfolgen eines Vertrages sei jedoch nach ständiger Rechtsprechung und Lehre als unerheblicher Motivirrtum anzusehen. Hinzu komme, dass die Vertragsparteien der Amtschreiberei den Auftrag zur Errichtung des Hauptvertrages in vollem Wissen um die Steuerfolgen nach einem anfänglichen Widerruf doch noch erteilt hätten und schliesslich die Z AG die fragliche Liegenschaft von der Y AG erworben habe. Die angebliche Aufhebung des Vorvertrages infolge eines Willensmangels sei demnach nicht durch eine Nichterfüllung oder Rückabwicklung des Vorvertrages zivilrechtlich nachvollzogen worden. Vielmehr hätten die Vertragsparteien das Rechtsgeschäft in zwei Schritten - Vorvertrag/Hauptvertrag - wie geplant vollzogen. Bei der Aufhebung des Vorvertrages handle es sich folglich um ein simuliertes Rechtsgeschäft, das aber steuerrechtlich nicht zu beachten sei. Des Weitern könne festgestellt werden, dass die Z AG am … 2015 in das Tagesregister des Handelsregisteramtes Solothurn eingetragen und dieser Eintrag am … 2015 im SHAB publiziert worden sei. Die Rekurrentin führe in diesem Zusammenhang korrekt aus, dass der Gründer der Z AG ohne Weiteres im Namen der sich in Gründung befindenden Gesellschaft den Vorvertrag vom … 2015 mit der Y AG hätte abschliessen und anschliessend gestützt auf Art. 645 Abs. 2 OR hätte übernehmen können; genau dies sei jedoch nicht geschehen. Eine Stellvertretung der Z AG in Gründung (sei es durch den Gründer oder die X AG) sei aus dem Vorvertrag nicht ersichtlich. Gemäss eindeutigem Wortlaut des Vorvertrages sei einzig die X AG die Vertragspartnerin der Y AG. Nichts anderes ergebe sich aus dem Schreiben vom 18.3.2015 an die Amtschreiberei Region Solothurn, worin ebenfalls die Rekurrentin als "Käuferin" bezeichnet werde. Zu den Ausführungen der Rekurrentin bezüglich Verträge zu Gunsten Dritter gemäss Art. 112 OR weist die Vorinstanz darauf hin, dass bei solchen Verträgen der Leistungsschuldner die Leistung auf Rechnung des Gläubigers einem Dritten verspricht. Damit würden insbesondere alle Fälle ausscheiden, in denen für Rechnung des Dritten gehandelt würde. Vorliegend sei aber davon auszugehen, dass die im Vorvertrag aufgetretene Rekurrentin den Kaufpreis für die an die Z AG übertragene Liegenschaft nicht bezahlt habe. Vielmehr habe die Z AG als Hauptvertragspartnerin den Kaufpreis geleistet; im Gegenzug sei dieser die Liegenschaft übertragen worden. Unter den gegebenen Umständen könne der Vorvertrag demnach nicht als Vertrag zugunsten Dritter qualifiziert werden. 4. Die Rekurrentin liess sich mit Eingabe vom 8.9.2016 - replizierend - wie folgt vernehmen: - Nicht die Rekurrentin, sondern das Steueramt versuche aus einem einfachen Sachverhalt einen doppelten Handänderungssteuerfall zu konstruieren, was letztlich nur fiskalisch motiviert sei und den Grundsatz des Verbotes des überspitzten Formalismus verletze; - die Rechtsprechung betreffend die Fälle des Grundlagenirrtums bezöge sich ausnahmslos auf Fälle, in denen die Frage des Vorliegens eines Irrtums unter den Parteien strittig war. Vorliegend sei dies eben nicht der Fall, zumal sich beide Parteien bezüglich der Steuerfolgen - wie durch die Vorinstanz veranlagt - in einem Irrtum befunden hätten. So sehe die einvernehmliche Auflösung eines Vertrages - aus welchen Gründen auch immer - den Parteien stets offen. Die zivilrechtliche Gestaltungshoheit läge bei den Parteien und sei von den Steuerbehörden zu akzeptieren bzw. im Rahmen der steuerlichen Würdigung zu übernehmen (sog. Massgeblichkeitsprinzip). Durchbrochen würde der Grundsatz der Massgeblichkeit der zivilrechtlichen Gestaltung einzig von der Rechtsprechung der Steuerumgehung; - die tatsächlichen Umstände im Zeitpunkte des Abschlusses des Vorvertrages erzeigten deutlich, dass Herr A am Erwerb der fraglichen Liegenschaft interessiert gewesen sei und der Vorvertrag die Verkäufer "anbinden" sollte. Dabei sei letztlich vollständig unerheblich, ob der Vorvertrag nun durch die X AG zugunsten der Z AG abgeschlossen worden sei oder direkt durch die Z AG (in Gründung) abgeschlossen worden wäre. Auch aus dem an die Amtschreiberei gerichteten Schreiben vom 18.3.2015 liesse sich keine steuerrechtliche Würdigung ableiten, zumal darin nur der Inhalt des Vorvertrages verkürzt wiedergegeben worden sei. Es verletze den verfassungsmässigen Grundsatz des Verbotes des überspitzten Formalismus, wenn aus einem Sachverhaltsmerkmal unterschiedliche Steuerfolgen abgeleitet würden; - im Übrigen könnten in Verträgen zu Gunsten Dritter auch obligationenrechtliche Rechte und Pflichten begründet werden, die für den Dritten direkt verpflichtend wirken würden, oder dann, damit sie verpflichtend wären, vom Dritten genehmigt werden müssten. Just diese Konstellation läge hier vor. Die im Vorvertrag als Partei auftretende X AG habe den Vertrag explizit nicht für sich, sondern für die Z AG abgeschlossen. Der Wortlaut des Vorvertrages erzeige, dass einzig die Z AG ein Recht auf Eigentumserwerb gehabt habe. Weder habe die X AG jemals rechtliche Verfügungsmacht erlangt noch hatte sie in irgendeinem Zeitpunkt ein durchsetzbares Recht auf den Erwerb der fraglichen Liegenschaft. Das Steuergericht zieht in ** Erwägung**: 1. Gemäss § 214 Abs. 3 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuer (StG; BGS 614.11) kann ein Steuerpflichtiger gegen den Einspracheentscheid über die Veranlagung einer Handänderungssteuer beim Kantonalen Steuergericht (KSG) Rekurs erheben. Die Rekurrentin ist daher grundsätzlich zur Einlegung des Rechtsmittels legitimiert und das angerufene Gericht sachlich zuständig. Das Rechtsmittel wurde frist- und formgerecht erhoben. Auf den Rekurs ist einzutreten. 2. Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer, deren Steuerobjekt der Übergang eines dinglichen Rechts an Grundstücken von einer Person auf eine andere ist. Es handelt sich also um eine Abgabe, die auf dem Grundstücksgeschäft als solchem erhoben wird. Der Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken, wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft verstanden wird, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht. Indem das Steuergesetz vom 1. Dezember 1985 für die Handänderungssteuer auf die wirtschaftliche Handänderung abstellt, übernimmt es die Praxis der früheren Kantonalen Rekurskommission (KRK), begründet im Entscheid KRKE 1979, Nr. 24. Damals entschied die KRK, nur die wirtschaftliche Handänderung gebe Anlass zur Erhebung der Handänderungssteuer. Unter "wirtschaftlicher Handänderung" verstand sie den "Wechsel in der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück, ohne dass das Rechtssubjekt, welches rechtsgeschäftlich die Verfügungsmacht und damit die Beherrschung des Grundstücks erworben hat, zivilrechtlich als Eigentümer in Erscheinung träte. Der Drittperson wird ermöglicht, über eine Liegenschaft zu verfügen, obwohl sie rein zivilrechtlich gesehen nicht Eigentümer geworden ist" (KRKE 1979, Nr. 24, E. 3). 3.1 Vorliegend gilt zu klären, ob der durch die Rekurrentin mit der Verkäuferin abgeschlossene Vorvertrag vom … 2015 unter § 206 Abs. 1 StG zu subsumieren ist, wonach die Steuerpflicht (Erhebung einer Handänderungssteuer) begründet wurde, weil das Rechtsgeschäft (d.h. der Vorvertrag) der Käuferin bzw. Rekurrentin die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über das fragliche Grundstück übertrug. Diese Frage müsste - auf vorliegenden Fall bezogen - bejaht werden, wenn die Rekurrentin durch das Rechtsgeschäft (Vorvertrag) vom … 2015 die wirtschaftlichen Herrschaftsbefugnisse über das Grundstück GB Solothurn Nr. 001 von der bisherigen Rechtsträgerin (Y AG) übertragen bekommen hat oder durch den Abschluss dieses Vertrages als (Zwischen-) Erwerberin mittels einer Substitutionsklausel das Recht erhalten hat, einen Dritten in die geschaffene Rechtsposition eintreten zu lassen (vgl. zum Ganzen statt vieler: Felix Richner, in: Alfred Koller, Der Grundstückkauf, 2. A., Bern 2001, § 12 N 51 ff.). 3.2 Es kann in der Tat nicht übersehen werden, dass die durch die Vertragsparteien gewählte Abfolge von Vertragsunterzeichnungen und Grundbuchanmeldungen durchaus geeignet war, die Frage einer mehrfachen wirtschaftlichen Handänderung durch die Steuerbehörde einer genaueren Prüfung zu unterziehen. So ist nicht eo ipso nachvollziehbar, wieso die definitive Erwerberin des Grundstückes (Z AG) nicht bereits auch den Vorvertrag vom … 2015 unterzeichnete, zumal diese - spätestens - am … 2015 (SHAB-Publikation) eigene Rechtspersönlichkeit erlangte (Tagesregistereintrag Handelsregisteramt des Kantons Solothurn: … 2015). Hierbei soll aber nicht übersehen werden, dass die durch die Parteien gewählte zivilrechtliche Ausgestaltung des Geschäftes in Form und Inhalt auch für das Steuerrecht massgeblich ist (sog. Einheit der Rechtsordnung; vgl. Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3.A., Zürich 2016, VB zu DBG, N 115 ff.). Zu prüfen ist somit, ob der zwischen der Verkäuferin und der Rekurrentin am … 2015 wegen Irrtums geschlossenen Aufhebungsvertrag (sog. Feststellungsurkunde vom … 2015) den Vorvertrag vom … 2015 obsolet machte und die Steuerbehörde daher diese Urkunde - also den Vorvertrag vom … 2015 - nicht (mehr) als Steuerobjekt für die Erhebung der Handänderungssteuer heranziehen durfte. Die Beantwortung dieser Frage, insbesondere auch der Frage, ob sich die Parteien wegen einer bei Abschluss eines Vertrages nicht "bedachten" Steuerfolge auf Grundlagenirrtum berufen und - im Nachgang - über eine Aufhebungsvertrag mit ex tunc-Wirkung entsprechend von einer Steuerbelastung befreien können, kann offen gelassen werden. Konkret muss vorliegend davon ausgegangen werden, dass sowohl der Vorvertrag vom … 2015 als auch der Aufhebungsvertrag vom … 2015 keinerlei Zweifel am Willen der Vertragsparteien aufkommen lassen. Ausgehend vom Wortlaut des Vorvertrages vom … 2015 ist erstellt, dass die Verkäuferin das Grundstück im Hauptvertrag ausschliesslich an die Z AG (in Gründung) verkaufen wollte (vgl. Ziff. 2 des Vorvertrages) und diese Willenskundgebung in Ziffer 8 des Vorvertrages noch insofern verdeutlicht wurde, als der beurkundende Notar darin angehalten wird, "den Hauptvertrag unmittelbar nach Unterzeichnung dieses Vorvertrages bei der Amtschreiberei in Solothurn" anzumelden. Des Weitern wird auch in Ziffer 8 des Vorvertrages (erneut) darauf hingewiesen, dass die Z AG als Käuferin vorgesehen ist. Nichts anderes geht aus dem Schreiben des Notars vom 18.3.2015 hervor, welches - entsprechend der vorvertraglichen Regelung - die Anmeldung des Hauptvertrages zwischen der Verkäuferin und der Z AG bei der zuständigen Amtschreiberei beinhaltete. Inhaltlich ist auch in Kenntnis des Aufhebungsvertrages (vgl. sog. Feststellungsurkunde vom … 2015) nichts anderes zu erkennen, auch wenn damit die Verkäuferin mit der Rekurrentin den Vorvertrag rückwirkend per … 2015 infolge Irrtums aufgehoben hat. So hält der beurkundende Notar auch in der Feststellungsurkunde fest, dass die Parteien den nunmehr aufzuhebenden Vorvertrag so verstanden haben, dass die Liegenschaft GB Solothurn Nr. 001 auf die Z AG als Käuferin zu übertragen war. In fine darf füglich gefolgert werden, dass kein anderer Parteiwille und keine andere übereinstimmende vertragliche Willensäusserung zu erkennen sind, welche nicht die Z AG als Erwerberin des fraglichen Grundstückes vorsah. 3.3 Überhaupt eignet sich die vorliegende Streitsache wenig, um weitere grundsätzliche und rechtsdogmatische Erörterungen anzustellen. Immerhin sei ausgeführt, dass selbst bei Annahme der Aufhebungsvertrag vom … 2015 könne aus steuerrechtlicher Sicht keine Wirkung zeitigen, der Vorvertrag vom … 2015 der Rekurrentin keine wesentlichen Herrschaftsbefugnisse resp. keine Abtretungsbefugnisse bezüglich des Grundstückes GB Solothurn Nr. 001 einräumte. So sieht der Vorvertrag explizit und lediglich vor (vgl. Ziff. 9 des Vorvertrages), dass - sollte es nicht zum Abschluss des Hauptvertrages kommen - "die Käuferin der Verkäuferin eine Konventionalstrafe von CHF … schuldet", wobei "weitergehende Schadenersatzansprüche irgendwelcher Art nicht geltend gemacht werden können". Weitergehende Rechte, insbesondere Rechte bezüglich eines Anspruches auf Realerfüllung durch die Parteien, wurden darin weder explizit stipuliert noch lassen sich solche aus dem Kontext des Vertrages ableiten. Den in der vorinstanzlichen Verfügung (Einspracheentscheid) unter Ziffer 5 gemachten Ausführungen kann daher nicht beigepflichtet werden. Geht man nämlich davon aus, dass der Vorvertrag „im Falle der Nichterfüllung nur eine Schadenersatzforderung rechtfertigt, so ergibt sich daraus für das Handänderungssteuerrecht ohne weiteres die Feststellung, dass mit Abschluss des Vorvertrages ein Wechsel in der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über das Grundstück nicht eintritt, weil der Grundeigentümer durch den Abschluss des Vorvertrages insbesondere die rechtliche, aber auch die tatsächliche Verfügungsmacht behält und nicht auf den anderen Vertragspartner überträgt" (Victor Monteil, Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, S. 330; vgl. KSGE 2007 Nr. 11; siehe auch KSGE 2008 Nr. 10). Ebenso wenig lässt sich aus dem Vorvertrag eine zugunsten der Rekurrentin eingeräumte Substitutionsklausel ersehen, die diese berechtigt hätte, eine andere als die Z AG - oder sich selbst - als Käuferin des fraglichen Grundstückes bei der zuständigen Amtschreiberei anzumelden. Bei dieser Sach- und Rechtslage ist denn auch nicht verwunderlich, dass der Hauptvertrag tatsächlich zwischen der Verkäuferin (Grundeigentümerin) und der Z AG abgeschlossen worden ist. 4. Nach Ausgeführtem erübrigen sich weitere Erörterungen. Es bleibt festzustellen, dass die Rekurrentin vorliegend nie wesentliche Herrschaftsbefugnisse über das Grundstück GB Solothurn Nr. 001 von der Verkäuferin übertragen erhielt, die ihr die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das besagte Grundstück verliehen hätten. Der Vorvertrag vom … 2015 stellt folglich kein Steuerobjekt dar, auf welchem die Handänderungssteuer hat erhoben werden können. Die zu Lasten der Rekurrentin erhobene Handänderungssteuer ist deshalb aufzuheben. 5. Bei diesem Verfahrensausgang sind keine Kosten zu erheben. Der Rekurrentin ist zulasten des Staates eine Parteientschädigung von CHF 1‘500.00 (inkl. Auslagen und MWST) zuzusprechen. Demnach wird ** erkannt**: 1. In Gutheissung des Rekurses werden die Rechnung/Verfügung vom 29.4.2016 und die Verfügung vom 30.6.2016 aufgehoben. 2. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. 3. Der Rekurrentin wird zulasten des Staates eine Parteientschädigung von CHF 1‘500.00 (inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen. ** Im Namen des Steuergerichts** Der Präsident: Der Sekretär: Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger ** Rechtsmittel:**Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: - Vertreter der Rekurrentin (eingeschrieben) - KStA, Recht und Gesetzgebung (mit Akten) - KStA, Sondersteuern - Amtschreiberei Reg. Solothurn - Betriebswirtschaftliche Dienste FD Expediert am:

Keywords

real estate transfer taxeconomic disposalprecontractrescissionmistakespecific performancecontractual penaltyproperty transfertax assessment

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the precontract transferred economic control of the property and triggered real estate transfer tax

Extracted holding

No. The precontract did not transfer essential powers of disposal over the property to X AG and therefore was not a taxable transfer.

Extracted reasoning

The contract only obliged the parties to conclude a later main contract and, in case of non-performance, provided only a contractual penalty. It did not grant X AG real rights, a right to specific performance, or a substitution power. The actual sale was concluded between Y AG and Z AG, not with X AG.

Key legal question

Whether the rescission of the precontract for mistake could eliminate the tax basis

Extracted holding

The court did not need to decide the mistake issue definitively, because even assuming the rescission was effective, the precontract still did not constitute a taxable transfer.

Extracted reasoning

The decisive point was that the precontract, by its content, never conferred economic disposal power on X AG.

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