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Transfer tax exemption for exclusively owner-occupied housing

SGNEB.2017.3Other CourtDec 31, 2017Dismissed

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Omnilex summary

A and B Y purchased a property and sought exemption from Solothurn transfer tax as permanently and exclusively self-used housing. The tax office and then the Tax Court denied the exemption because the building contained two complete, separately usable apartments on the ground floor and first floor. The court held that the exemption must be interpreted restrictively and that family members living in the same building do not necessarily form one exclusive self-use household. The request for a remittal and on-site inspection was rejected because the file, especially the submitted plans, was sufficient. The appeal was dismissed and costs of CHF 1,160 were imposed jointly and severally.

Omnilex headnote

§ 207 Abs. 1 lit. g StG; steuerfreie Handänderung nur bei Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum; Ausschliesslichkeit ist restriktiv auszulegen. Bestehen auf dem Grundstück mehrere unabhängig bewohnbare Wohneinheiten mit separaten Zugängen und vollständiger Infrastruktur, ist die Steuerbefreiung zu verneinen, auch wenn die Einheiten innerhalb einer familiären Nutzungsgemeinschaft stehen. Eine bloss gemeinschaftliche Nutzung durch Angehörige ersetzt die erforderliche ausschliessliche Selbstnutzung nicht (consid. 3.1–3.3). Ein Augenschein erübrigt sich, wenn die Aktenlage, namentlich Pläne, zur Beurteilung genügt (consid. 2).

Full text

Geschäftsnummer:** SGNEB.2017.3**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:01.01.2018
FindInfo-Nummer:O_SG.2018.56
Titel:** Handänderungssteuer**
Resümee:** Handänderungssteuer, steuerfreie Handänderungen, Ausschliesslichkeit, § 207 Abs. 1 lit. g StG. Fall einer Liegenschaft mit zwei kompletten Wohnungen im Erdgeschoss und im 1. Stock; kein ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum und damit keine Steuerbefreiung.**
Handänderugnssteuer Steuergericht Urteil vom 18. Dezember 2017 Es wirken mit: Präsident: Müller Richter: Kellerhals, Winiger Sekretär StV.: Stämpfli In Sachen ** SGNEB.2017.3** ** A + B Y** gegen ** Kant. Steueramt** betreffend ** Handänderungssteuer** hat das Steuergericht ** den Akten entnommen**: 1. Die Steuerpflichtigen A + B Y erwarben mit Kaufvertrag vom … 2017 das Grundstück GB X Nr. 001 zu einem Kaufpreis von insgesamt CHF 600'000.00. Am 11. Januar 2017 ersuchten die Steuerpflichtigen beim Steueramt des Kantons Solothurn um eine steuerfreie Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. Mit Rechnung und Verfügung vom 19. Januar 2017 wurde dieses Gesuch abgewiesen und die hier interessierende Handänderungssteuer auf CHF 13'200.00 festgesetzt. Dagegen erhoben die Steuerpflichtigen mit Eingabe vom 25. Januar 2017 (Eingang: 31. Januar 2017) Einsprache mit dem sinngemässen Begehren, die Verfügung sei hinsichtlich der Handänderungssteuer aufzuheben und auf die Erhebung einer solchen sei zu verzichten. Zur Begründung wurde sinngemäss geltend gemacht, dass die erworbene Liegenschaft als Mehrgenerationenhaus geführt werde, lediglich über eine Wohneinheit respektive einen Haushalt verfüge und folglich durch die Steuerpflichtigen ausschliesslich selbst genutzt würde. Mit Einspracheentscheid vom 14. Juli 2017 wies das Steueramt des Kantons Solothurn die erhobene Einsprache ab. Dies im Wesentlichen mit der Begründung, es handle sich um eine Liegenschaft mit mehreren, konkret drei, Wohnungen, welche unabhängig genutzt werden könnten. Es handle sich demnach nicht um eine ausschliessliche Selbstnutzung, weshalb der steuerrechtlich privilegierende Tatbestand der dauerhaften und ausschliesslichen Selbstnutzung nicht gegeben sei. 2. Dagegen gelangten die Steuerpflichten (nunmehr: Rekurrenten) mit Eingabe vom 8. August 2017 an das Kantonale Steuergericht mit dem sinngemässen Begehren, es sei die Sache an das Kantonale Steueramt (nunmehr: Vorinstanz) zurückzuweisen und diese habe einen Augenschein vorzunehmen und die Sache neu zu beurteilen. Die Neubeurteilung solle nicht auf Stufe eines kostenpflichtigen Gerichtsverfahrens abgehandelt werden. Entgegen den Erwägungen der Vorinstanz handle es sich beim fraglichen Objekt im Sinne der heutigen Nutzung grundsätzlich nicht um ein Mehrfamilienhaus, sondern tatsächlich um ein offenes Mehrgenerationenhaus mit einer Wohnung und einem Haushalt, welches ausschliesslich von Familienangehörigen bewohnt werde. Überdies sei das Dachgeschoss nicht bewohnbar, weshalb dieses nicht als Wohnung mitgezählt werden könne. Auf die weiteren Vorbringen ist – soweit diese entscheidrelevant sind – im Rahmen der Erwägungen einzugehen. Die Vorinstanz schliesst in der Vernehmlassung vom 25. September 2017 auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde und verweist zur Begründung auf den angefochtenen Einspracheentscheid. 3. In der Replik vom 28. Oktober 2017 halten die Rekurrenten an den bereits in der Rekursschrift gestellten Anträge fest und weisen insbesondere darauf hin, dass es sich nach wie vor um eine Fernbetrachtung handle und ein Augenschein vor Ort notwendig sei. Eine solche Fernbetrachtung sei keine objektive Entscheidgrundlage. Das Steuergericht zieht in ** Erwägung**: 1. Der Rekurs wurde form- und fristgerecht eingereicht. Das Kantonale Steuergericht ist gemäss § 214 Abs. 3 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG; BGS 614.11) die für die Beurteilung eines Rekurses gegen einen Einspracheentscheid des Kantonalen Steueramts zuständige Rechtsmittelinstanz. Die Rekurrenten sind durch den Einspracheentscheid beschwert und ohne Weiteres zum Rekurs legitimiert. Auf den Rekurs ist einzutreten. 2. Vorweg stellen die Rekurrenten den Antrag, die Angelegenheit sei ohne kostenpflichtiges Gerichtsverfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen und diese habe einen Augenschein durchzuführen. Dazu ist festzuhalten, dass es sich beim Steuergericht des Kantons Solothurn gemäss der obigen Erwägung zur Eintretensfrage um die gesetzlich vorgesehene Instanz zur Beurteilung von Rekursen gegen Einspracheentscheide der Vorinstanz handelt, welche – wie hier – die Handänderungssteuer betreffen. Es obliegt nicht den Rekurrenten zu bestimmen, durch welche Instanz ein Rechtsmittel beurteilt wird. Sodann ist darauf hinzuweisen, dass das Steuergericht über eine volle Kognition in der Sache verfügt und somit sämtliche Vorbringen der Rekurrenten frei prüft. Ein Augenschein vor Ort wird gemäss Praxis des Steuergerichts durchgeführt, wenn sich aufgrund der Akten Fragen stellen und Unsicherheiten ergeben, welche nur aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geklärt werden können. Gestützt darauf drängt sich ein Augenschein im vorliegenden Fall indes nicht auf. Vielmehr ist festzuhalten, dass die Rekurrenten selbst entsprechende Pläne des Gebäudes zu den Akten gereicht haben und nicht geltend gemacht haben, dass die Situation vor Ort davon abweichen würde. Die dem Steuergericht vorliegenden Akten bilden daher eine genügende Grundlage zur Beurteilung der sich stellenden Rechtsfragen. 3. Gemäss § 205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handän-derungssteuer. Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der Eigentumsübergang als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis resp. der Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG). Gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG sind der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum steuerfrei. Im vorliegenden Fall ist unbestritten geblieben, dass die Voraussetzung der "Dauerhaftigkeit" gegeben ist. Strittig ist hingegen, ob die Rekurrenten die von ihnen erworbene Liegenschaft ** ausschliesslich** selbst als Wohneigentum nutzen. 3.1. Ausgangspunkt bildet der Wortlaut von § 207 Abs. 1 lit. g StG, der „den Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum“ als steuerfreie Handänderung (im Unterschied zu anderen Handänderungen an Grundstücken) privilegieren will. Oberwähnte Gesetzesbestimmung wurde durch die kantonale Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das Inkrafttreten der Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der Wortlaut der angefügten Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten Volksinitiative „Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst bewohntem Wohneigentum“. Bezüglich der "Ausschliesslichkeit" ist die Norm auszulegen. Das Steuergericht hat sich in einem Urteil vom 4. März 2013 (SGNEB.2012.8) umfassend mit der Auslegung respektive Interpretation von § 207 Abs. 1 lit. g StG auseinandergesetzt und eine systematisch-teleologischen Auslegung vorgenommen, bei der der Sinn einer Rechtsnorm durch ihr Verhältnis zu anderen Rechtsnormen und durch den systematischen Zusammenhang bestimmt wird. Bei der teleologischen Auslegung wird auf die Zweckvorstellung abgestellt, die mit der Rechtsnorm verbunden ist. Hieraus ergibt sich dass die ausschliessliche Selbstnutzung zu verneinen ist, wenn eine Liegenschaft über mehrere unabhängig voneinander bestehende Wohneinheiten verfügen, die je separat bewohnt werden können und über separate Zugänge verfügen, was vorliegend unstrittig der Fall ist. 3.2. Indes stellt sich die Frage, ob die Rekurrenten nicht als wirtschaftliche Einheit einen sogenannten Mehrgenerationenhaushalt führen. Dabei ist davon auszugehen, dass der Begriff der ausschliesslichen Selbstnutzung restriktiv auszulegen ist, zumal es sich dabei um einen steuerbefreienden Tatbestand handelt. Im vorliegenden Fall kann den eingereichten Plänen entnommen werden, dass das Grundstück im Erdgeschoss und im 1. Stock über komplette Wohnungen mit Küche und Sanitäreinrichtungen verfügt. Damit wird das Führen von verschiedenen Haushalten ermöglicht, was denn auch von den Rekurrenten nicht bestritten wird. Unbeachtlich bleiben kann dabei, ob das Dachgeschoss tatsächlich als eigene Wohneinheit zu betrachten sei, zumal geltend gemacht wird, dass dieses im heutigen Zustand nicht bewohnt werden kann. Denn nichtsdestotrotz bestehen zwei unabhängige Wohneinheiten, welche eine separate Haushaltsführung möglich machen und unter den gegebenen Umständen als wahrscheinlich erscheinen lassen. Es handelt sich mitunter nicht um einen eigentlichen Mehrgenerationenhaushalt, sondern vielmehr um Familienmitglieder unterschiedlicher Generationen, welche in derselben Liegenschaft leben. 3.3. Nach dem Ausgeführten haben die Rekurrenten die fragliche Liegenschaft nicht als ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum erworben; der Erwerb des Grundstückes unterliegt daher der Handänderungssteuer. Deren Höhe ist grundsätzlich unbestritten geblieben. Der Rekurs erweist sich demnach als unbegründet und ist deshalb abzuweisen. 4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten die Kosten unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen. Die Verfahrenskosten sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs auf CHF 1'160.00 festzusetzen. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen. Demnach wird ** erkannt**: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Den Rekurrenten werden die Verfahrenskosten im Umfang von CHF 1'160.00 unter solidarischer Haftbarkeit zur Bezahlung auferlegt. ** Im Namen des Steuergerichts** Der Präsident: Der Sekretär StV.: Dr. Th. A. Müller D. Stämpfli ** Rechtsmittel:**Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: - Rekurrenten (eingeschrieben) - KStA, Recht und Gesetzgebung (mit Akten) - KStA, Sondersteuern - Amtschreiberei Reg. Solothurn - Betriebswirtschaftliche Dienste FD Expediert am:

Keywords

transfer taxtax exemptionself-usemultiple dwellingsfamily householdsite inspectioncosts

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the acquired property qualified as permanently and exclusively self-used housing under § 207(1)(g) StG.

Extracted holding

No. The property contained at least two independently usable dwelling units, so exclusive self-use was not established.

Extracted reasoning

The exemption must be construed restrictively. Separate complete apartments in the ground floor and first floor allowed separate households; the case was not a single household merely because family members lived together.

Key legal question

Whether the matter had to be remitted for an on-site inspection and reconsideration by the tax office.

Extracted holding

No. The court had full review power and the file, including plans submitted by the appellants, was sufficient.

Extracted reasoning

An on-site inspection is only needed when unresolved factual uncertainties remain. Here the appellants did not show that conditions differed from the plans.

Key legal question

Allocation of procedural costs.

Extracted holding

The appellants had to bear the costs jointly and severally.

Extracted reasoning

As the appeal failed, costs were imposed on the losing appellants.

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