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Replacement purchase denied after 40 months

SGSTA.1998.116Other CourtAug 29, 1999Dismissed

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Omnilex summary

The taxpayer sold a property in 1994 and later bought a condominium in September 1997, claiming replacement acquisition under StG § 51 and seeking repayment of property gains tax. The tax authority rejected the request, and the Steuergericht upheld that refusal. It held that the relevant period is measured from the transfer of ownership and that a purchase 40 months later is far beyond the regular two-year limit. The taxpayer’s reasons—poor economic conditions and the wish to find the optimal object—were regarded as purely economic and therefore insufficient. The appeal was dismissed.

Omnilex headnote

StG § 51 Abs. 1; Ersatzbeschaffung und Fristenlauf: Massgebend für die Fristberechnung ist der sachenrechtliche Eigentumsübergang; die Regelfrist von zwei Jahren kann nur ausnahmsweise überschritten werden, wenn zusätzliche, rechtlich erhebliche Umstände die rechtzeitige Ersatzbeschaffung verunmöglichten. Bloss wirtschaftliche Überlegungen, namentlich das Zuwarten auf günstigere Marktverhältnisse oder auf ein besseres Ersatzobjekt, genügen nicht. Eine Ersatzbeschaffung ist daher zu verneinen, wenn der Erwerb des Ersatzobjekts erst nach 40 Monaten erfolgt und keine fristausnahmsweise Hinderungsgründe dargetan sind (consid. 2–4).

Full text

Geschäftsnummer:** SGSTA.1998.116**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:30.08.1999
FindInfo-Nummer:O_SG.2015.206
Titel:** Ersatzbeschaffung**
Resümee:** StG § 51 - Ersatzbeschaffung. Nicht als Ersatzbeschaffung gilt der Grundstückkauf 40 Monate nach dem Verkauf, zumal der Steuerpflichtige wegen der schlechten Wirtschaftslage sowie, weil er das optimale Objekt noch nicht gefunden hat, einen Kauf hinausgezögert hat.**
KSGE 1999 Nr. 8 ** StG § 51** - Ersatzbeschaffung. * Nicht als Ersatzbeschaffung gilt der Grundstückkauf 40 Monate nach dem Verkauf, zumal der Steuerpflichtige wegen der schlechten Wirtschaftslage sowie, weil er das optimale Objekt noch nicht gefunden hat, einen Kauf hinausgezögert hat.* Urteil St 1998/116 vom 30.8.1999 Sachverhalt: 1. X. wurde am 1. September 1994 rechtskräftig geschieden. Gemäss Ehescheidungskonvention übernahm und behielt er das Grundstück GB Kestenholz Nr. y zu Eigentum, wobei er die Grundpfandschulden zu übernehmen hatte. Mit Datum vom 18. Mai 1994 verkaufte er dieses Grundstück zu einem Preis von Fr. 600’000.--. Die aus diesem Verkauf resultierende Grundstückgewinnsteuer wurde mit Fr. 19’283.05 errechnet und mit Datum vom 31. Januar 1995 veranlagt bzw. eröffnet. X. kaufte mit Datum vom 19. September 1997 das Grundstück GB Kestenholz Nr. y (Stockwerkeigentum) zum Preis von Fr. 300’000.--. Er geht davon aus, mit dem Kauf obgenannter Eigentumswohnung eine Ersatzbeschaffung im Sinne von § 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG) getätigt zu haben und forderte mit Schreiben vom 28. August 1997 die zwischenzeitlich bezahlte Grundstückgewinnsteuer zurück. Mit Verfügung vom 25. September 1997 wies die Veranlagungsbehörde Thal-Gäu das Gesuch ab. Die dagegen gerichtete Einsprache vom 30.September 1997 wies die Veranlagungsbehörde mit Entscheid vom 26. Mai 1998 (expediert am 12. Juni 1998) ab. 2. Mit Schreiben vom 7. Juli 1998 liess der Steuerpflichtige durch seinen Anwalt Rekurs beim Kantonalen Steuergericht einreichen mit den Anträgen, (1.) die Verfügung der Veranlagungsbehörde sei aufzuheben, (2.) dem Rekurrenten sei auf den Kauf von GB Kestenholz Nr. y. der Gewinn aus dem Verkauf von GB Kestenhol Nr. z. i.S. einer Ersatzbeschaffung anzurechnen und (3.) die bezahlte Grundstückgewinnsteuer von Fr. 19’283.05 sei dem Rekurrenten entsprechend verzinst zurückzubezahlen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. In ihrer Vernehmlassung vom 18. September 1998 beantragt die Vorinstanz die kostenfällige Abweisung des Rekurses. In seiner Rückäusserung vom 31. Oktober 1998 hält der Rekurrent an seinen Anträgen fest. Auf die Ausführungen in den Rechtsschriften wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen: 1. ... 2. Der veranlagte Betrag (Grundstückgewinnsteuer) ist bezüglich der Höhe anerkannt und nicht Gegenstand des Rekursverfahrens. Strittig bleibt im hierortigen Verfahren, ob der Rekurrent - wie behauptet - eine Ersatzbeschaffung im Sinne von § 51 Abs. 1 StG getätigt hat und demzufolge die bezahlte Grundstückgewinnsteuer zurückfordern kann. Vorab ist klarzustellen, dass der Wortlaut von § 51 Abs. 1 StG bezüglich der Fristberechnung für die sogenannte Ersatzbeschaffung insofern klar ist, als mit dem Verb „veräussert“ mit Bestimmtheit nur der sachenrechtliche Eigentumsübergang der fraglichen Grundstücke gemeint sein kann. In Anwendung des Grundsatzes, dass die Grundstückgewinnsteuerforderung erst im Zeitpunkt des Grundbucheintrages entsteht, ist dies auch für die Ersatzbeschaffung als massgebend zu betrachten (vgl. dazu Peter Locher, Das Objekt der bernischen Grundstückgewinnsteuer, Diss. Bern 1976, S. 137 mit weiteren Hinweisen). Der Verkauf des in casu die Grundstückgewinnsteuer auslösenden Grundstückes erfolgte unbestrittenermassen im Monat Mai 1994; der durch den Rekurrenten getätigte Kauf der Stockwerkeinheit fand im September 1997 statt. Demnach ist davon auszugehen, dass die durch den Rekurrenten reklamierte Ersatzbeschaffung nach 40 Monaten erfolgt ist. Dieses Zwischenergebnis lässt den Rekurs nicht eo ipso als unbegründet erscheinen, geht doch § 51 Abs. 1 StG von einer „Regelfrist“ von zwei Jahren aus. Zu prüfen bleibt, ob im vorliegenden Fall rechtlich relevante Gründe vorliegen, damit die durch das Gesetz vorgegebene Regelfrist um fast 1 ½ Jahre überschritten werden kann. 3. Das Kantonale Steuergericht hat sich wiederholt mit der Frage der (innerkantonalen) Ersatzbeschaffung gemäss § 51 Abs. 1 StG befasst. a) Verneint hat es die Ersatzbeschaffung in folgenden Fällen: - Im Urteil KSGE 1996 Nr. 11 wurde entschieden, dass eine Frist von 5 Jahren zwischen dem Erwerb eines neuen Eigentums und dem Verkauf des bisherigen Eigenheimes auf jeden Fall zu lang ist und nicht mehr unter die in § 51 I StG statuierte Frist „in der Regel innert 2 Jahren“ subsumiert werden kann. - Mit Urteil KSGE 1996 Nr. 10 wurde entschieden, dass der Steueraufschub selbst dann zu gewähren sei, wenn der Veräusserer das Eigenheim im Zeitpunkt der Veräusserung nicht mehr selbst bewohnt (sondern gar vorher vermietet hatte), sofern jedoch ein zeitlich begrenzter Rahmen eingehalten wurde und die Umstände des Einzelfalles die klare und ehrliche, von Beginn an bestehende Absicht erkennen liessen, das selbst bewohnte Eigenheim zu verkaufen und in einem neu zu erwerbenden Eigenheim wieder selber zu wohnen. Diese Voraussetzungen wurden im damals zu beurteilenden Fall verneint, weil mit dem Verkauf zugewartet wurde, um einen noch besseren Verkaufspreis zu erzielen. - Mit Urteil KSG St/96.37 vom 17. März 1997 wurde entschieden, dass der Steueraufschub nicht in Frage kommen könne, wenn der Steuerpflichtige während des vier Jahre dauernden Scheidungsprozesses das Eigenheim der Ehefrau zum Gebrauch überlassen und ihr nach der Scheidung weitervermietet hatte. Mit gleichem Urteil wurde im übrigen entschieden, dass die im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung an den geschiedenen Ehegatten ausgerichteten Ausgleichszahlungen nicht als Anlagekosten (§§ 53 II/55 StG) berücksichtigt werden können. b) Bejaht hat es die Ersatzbeschaffung im folgenden Fall: - Mit Urteil KSGE 1996 Nr. 9 wurde entschieden, dass der Steueraufschub auch dann zu gewähren sei, wenn der Steuerpflichtige sein Eigenheim im Zeitpunkt der Veräusserung nicht mehr selber bewohnt, sondern vorher vermietet hatte, sofern ein zeitlich begrenzter Rahmen eingehalten wurde und die Umstände des Einzelfalles die klare und ehrliche, von Beginn an bestehende Absicht erkennen liessen, das selbst bewohnte Eigenheim zu verkaufen und in einem neu zu erwerbenden Eigenheim wieder selber zu wohnen. Diese Voraussetzungen wurden im zu beurteilenden Fall bejaht, weil der Steuerpflichtige aus seiner Eigentumswohnung aus familiären Gründen auszog, diese vorerst vermietet hatte, aber innert 1½ Jahren ein Einfamilienhaus gekauft und bezogen und die Eigentumswohnung verkauft hatte. 4. Aufgrund der bisherigen Rechtsprechung ist der heutige Fall wie folgt zu beurteilen. a) Der Rekurrent hatte bis zur Veranlagung noch kein Ersatzobjekt angeschafft; ebensowenig machte er im Veranlagungsverfahren den Steueraufschub geltend, so dass die eröffnete Grundstückgewinnsteuerveranlagung (Verfügung vom 31. Januar 1995) in Rechtskraft erwuchs. Der Steueraufschub kann dennoch gewährt werden, wenn der Steuerpflichtige doch noch ein Ersatzobjekt erwirbt. Das Steuergericht hat (vgl. KSG-Entscheid vom 14. Januar 1991 i.S. G.) entschieden, dass diesfalls dem Steuerpflichtigen das Recht zusteht, den Steueraufschub und damit die Übertragung des Grundstückgewinnes nachträglich geltend zu machen. Aktenkundig ist, dass in casu der Rekurrent erstmals mit Schreibern vom 23. August 1996 an die Veranlagungsbehörde Thal-Gäu gelangte, „um eine zweijährige Verlängerung für die Rückerstattung der Gewinnsteuer“ zu erwirken. Der Rekurrent führte zur Begründung aus, dass er die optimale Eigentumswohnung noch nicht gefunden hätte und die schlechte Wirtschaftslage ihn dazu zwänge, mit dem Kauf noch zu warten. Damit führt der Rekurrent aber Gründe an, die - isoliert betrachtet - für einen Steueraufschub gemäss § 51 I StG nicht relevant sein können. Die Verzögerung der vorliegend zu beurteilenden Ersatzbeschaffung entpuppt sich bei dieser Sachlage nämlich als rein wirtschaftlich begründetes Zuwarten. Mit dem Kauf des Ersatzobjektes wurde demnach lediglich zugewartet, um allenfalls noch einen besseren (sprich tieferen) Kaufpreis zu erzielen bzw. ein noch günstigeres Kaufsobjekt (Ersatzobjekt) zu finden. Aufgrund der bisherigen Rechtsprechung stellen solche (rein wirtschaftliche) Gründe (vgl. KSGE 1996 Nr. 10) kein rechtsgenügliches Kriterium für einen Steueraufschub dar. Der Rekurrent stellte zwar glaubhaft das, dass die 1994 erfolgte Scheidung für ihn einen schweren Einschnitt in sein Leben bedeutete; zudem habe die Scheidung zu einem finanziellen Engpass geführt, zumal das Geld aus dem Verkauf seines Eigenheimes erst per 30. September 1994 geflossen ist (Fälligkeit Kaufpreis erst bei Auszug). b) Bei Würdigung all dieser Umstände darf aber nicht übersehen werden, dass jeder Grundstückkauf (auch im Rahmen einer Ersatzbeschaffung gemäss § 51 Abs.1 StG) das „Lösen“ von finanziellen Fragen (Eigenmittel etc.) erfordert. Diese praktisch bei jedem Grundstückkauf zu berücksichtigende Problemstellung wird aber bei der Ersatzbeschaffung insofern privilegiert behandelt, als die Zweijahresregel gemäss § 51 StG für deren Lösung genügend Zeit offen lässt. Soll der Steueraufschub aber über die 2 Jahre hinweg verlängert werden, muss - vgl. die bisherige Rechtsprechung - nebst der von Beginn an klaren und ehrlichen Absicht, das selbst bewohnte Eigenheim zu verkaufen und in einem neu zu erwerbenden Eigenheim wieder selber zu bewohnen, ein Kriterium hinzukommen, das die Ersatzbeschaffung innert Frist verunmöglichte. Die von der Vorinstanz ins Feld geführten Beispiele (Verzögerung Kaufvertragsausfertigung bei der zuständigen Amtschreiberei, Einsprachen bei Bauvorhaben betr. das Ersatzobjekt etc.) können in diesem Zusammenhang durchaus als rechtsrelevante Ereignisse bezeichnet werden. Solche Gründe sind im vorliegenden Fall aber nicht einmal ansatzweise zu erkennen. Bei Würdigung des Immobilienmarktes (seit mehreren Jahren darf man von einem Käufermarkt sprechen) ist davon auszugehen, dass der Rekurrent mindestens innerhalb von 2 Jahren nach seinem Auszug (September 1994) ein innerkantonales Ersatzobjekt in der fraglichen Preiskategorie hätte finden können. Aus diesen Gründen erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen. * Steuergericht, Urteil vom 30. August 1999*

Keywords

replacement acquisitionproperty gains taxtax deferralfristenlaufreal estateeconomic reasonsownership transfer

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the 1997 purchase qualified as a replacement acquisition under StG § 51 after the 1994 sale.

Extracted holding

No. A purchase made 40 months after the sale exceeded the regular two-year period, and the delay was driven only by financial and market considerations, which are not legally relevant grounds for tax deferral.

Extracted reasoning

The court treated the decisive period as running from the transfer of ownership. It held that the statutory two-year rule is only exceptionally extendable, and only if additional legally relevant circumstances made timely replacement impossible. Waiting for better market conditions or a more suitable object is merely economically motivated postponement.

Key legal question

Whether the paid property gains tax had to be refunded with interest.

Extracted holding

No refund was due because no replacement acquisition was established.

Extracted reasoning

Since the replacement purchase failed, the conditions for reassessment or repayment of the already assessed tax were not met.

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