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Scope of tax mortgage and procedural rights of owner

SGSTA.2000.190Other CourtMar 25, 2001Partially Granted

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Omnilex summary

The owner of parcel GB No. 1993 appealed against a tax mortgage decision, arguing procedural violations, a duty to involve her in the collection process, and an excessive secured amount. The court held that the tax authority could rely on the enforcement office's information, had no duty to include the owner in the collection proceedings, and was not required to first order a separate security measure. However, applying Art. 818 ZGB to the cantonal tax mortgage, it reduced the secured amount because only the unpaid tax attributable to the parcel, enforcement costs, and limited interest could be covered.

Omnilex headnote

§ 59 Abs. 4, § 177 Abs. 4 and § 184 StG; Art. 818 ZGB; scope of tax mortgage and procedural rights of the landowner. The cantonal tax authority may rely on the enforcement office's information regarding the debtor's assets and need not hear the mortgage owner in the collection proceedings. The owner has no right to participate in the collection process absent subrogation by payment. Nor is the authority obliged to first order a separate security measure under § 184 StG. For the interpretation of the cantonal tax mortgage, the ZGB mortgage rules apply by analogy; accordingly, the security extends only to the capital claim, enforcement costs, and three due annual interest instalments plus current interest (consid. 3, 6, 7).

Full text

Geschäftsnummer:** SGSTA.2000.190**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:26.03.2001
FindInfo-Nummer:O_SG.2015.181
Titel:** Pfandrechtsverfügung**
Resümee:** StG § 59 Abs. 4 und 177 Abs. 4 und 184, ZGB Art. 818 - Pfandrechtsverfügung. Verfahrensfehler? Das Steueramt darf sich auf die Mitteilungen des zuständigen Betreibungsamtes über die finanziellen Verhältnisse des Steuerschuldners verlassen. Der Pfandeigentümer hat keinen Anspruch auf Beizug im Inkassoverfahren gegen den Steuerschuldner. Dem Steueramt steht es zu, einen gerichtlichen Vergleich mit einem Bürgen zu schliessen, wenn die Rechtslage nicht klar ist und der Bürge weitgehend Zugeständnisse macht. Das Steueramt ist nicht verpflichtet, eine (anderweitige) Steuersicherung gemäss § 184 StG zu verlangen. Die im ZGB enthaltenen Regeln über die Grundpfandrechte sind für die Auslegung des kantonalen öffentlichen Rechtes heranzuziehen. Danach gilt die Pfandsicherheit nur für drei zur Zeit der Konkursöffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstage laufenden Zins.**
KSGE 2001 Nr. 13 ** StG § 59 Abs. 4 und 177 Abs. 4 und 184, ZGB Art. 818***- Pfandrechtsverfügung. Verfahrensfehler?* * Das Steueramt darf sich auf die Mitteilungen des zuständigen Betreibungsamtes über die finanziellen Verhältnisse des Steuerschuldners verlassen.* * Der Pfandeigentümer hat keinen Anspruch auf Beizug im Inkassoverfahren gegen den Steuerschuldner.* * Dem Steueramt steht es zu, einen gerichtlichen Vergleich mit einem Bürgen zu schliessen, wenn die Rechtslage nicht klar ist und der Bürge weitgehend Zugeständnisse macht.* * Das Steueramt ist nicht verpflichtet, eine (anderweitige) Steuersicherung gemäss § 184 StG zu verlangen.* * Die im ZGB enthaltenen Regeln über die Grundpfandrechte sind für die Auslegung des kantonalen öffentlichen Rechtes heranzuziehen. Danach gilt die Pfandsicherheit nur für drei zur Zeit der Konkursöffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstage laufenden Zins.* Urteil St 2000/190 vom 26. März 2001 Sachverhalt: 1. Am 22. September 1988 veräusserte der Steuerschuldner zwei Grundstücke GB Nrn. 1324 und 1993 an A. Dieser veräusserte eines davon am 2. August 1989 (Grundbucheintrag am 1. September 1989) weiter an die Pfandeigentümerin/Rekurrentin Die Steuerschuld des Steuerschuldners belief sich gemäss definitiver Veranlagung vom 5. Juli 1989 für beide Grundstücke auf Fr. 362'747.35. Diese wurde jedoch vom Steuerschuldner angefochten, was vor dem KSG zu einer reformatio in peius führte. Nach Anrufung des Bundesgerichts erhöhte sie sich letztlich auf Fr. 447'139.50. Eine Aufteilung des steuerbaren Gewinnes und der Steuerschuld auf die beiden fraglichen Grundstücke unterblieb. 2. a) Nachdem er von der Bezugsabteilung gemahnt worden war, brachte der Steuerschuldner eine einfache und auf ein Jahr befristete Bürgschaft der Kantonalbank vom 17. Januar 1990 über Fr. 160'000.-- bei. Weil die Verfahren vor dem KSG und dem Bundesgericht geraume Zeit beanspruchten, verlängerte die Kantonalbank die Bürgschaft auf Begehren des Kantonalen Steueramtes mehrmals um jeweils ein Jahr, letztlich bis zum 15. Februar 1994. Einer weiteren Verlängerung stimmte sie indessen nicht zu, was sie dem Kantonalen Steueramt mit Schreiben vom 18. April 1994 mitteilte. Daraufhin sah sich diese veranlasst, den Steuerschuldner am 18. August 1994 auf die Bezahlung von Fr. 362'747.35 zuzüglich Verzugszinsen zu 6% zu betreiben. Der Zahlungsbefehl wurde am 24. August zugestellt. Am 31. August 1994 erhob der Steuerschuldner Rechtsvorschlag, wobei es blieb. b) In der Folge stellte sich das Kantonale Steueramt gegenüber der Kantonalbank auf den Standpunkt, die einfache Bürgschaft könne weiterhin in Anspruch genommen werden, auch wenn diese nicht verlängert werde, wenn sie nämlich für die Geltendmachung der Steuerforderung den Rechtsweg ohne Unterbrechung weiterverfolge. Die Kantonalbank bestritt dies und verweigerte jede Zahlung. Das Kantonale Steueramt stellte darauf ein Gesuch um Vorladung zum Sühneversuch vor dem örtlich zuständigen Vermittleramt. Der Aussöhnungsversuch vom 16. August 1999 scheiterte. Erst nachdem das Kantonale Steueramt konkrete Anstalten traf, um einen ordentlichen Zivilprozess einzuleiten, unterbreitete die Kantonalbank einen ersten Vergleichsvorschlag von Fr. 90'000.--, der aber abgelehnt wurde. Erst auf der Basis von Fr. 140‘000.-- konnte eine Einigung erzielt werden, nachdem auch die betroffenen Einwohner und Kirchgemeinden zugestimmt hatten. c) Am 8. Januar 1997 stellte das Kantonale Steueramt ein weiteres Betreibungsbegehren, diesmal über Fr. 455'329.70 zuzüglich Zins zu 6% und die Kosten des Zahlungsbefehls. Der Steuerschuldner erhob gegen den Zahlungsbefehl vom 10. Januar 1997 Rechtsvorschlag, der mit Entscheid des Amtsgerichts vom 8. Juli 1997 beseitigt wurde. In der Folge teilte das Betreibungsamt W. am 5. November 1997 dem Kantonalen Steueramt mit, der Steuerschuldner besitze „keine pfändbaren, beweglichen Gegenstände und Vermögenswerte irgendwelcher Art ... Der Lebensunterhalt wird aus der AHV-Rente bestritten, welche nach Art. 92, 9a SchKG nicht pfändbar ist. ... Gemäss schriftlicher Aufstellung besitzt der Betriebene folgende Grundstücke: ... Gemäss unseren Informationen sind alle Grundstücke hoch belastet, sodass eine Verwertung im Pfändungsverfahren voraussichtlich kaum möglich wäre (die offenen Grundpfandforderungen müssten vorab gedeckt werden können). Für das Wohnhaus in W. liegt ... ein Verwertungsbegehren vor. ... Nach unserer Ansicht wird die Grundpfandforderung nicht gedeckt werden können. Unseres Wissens laufen auch bei anderen Grundstücken die Grundpfandverwertungsverfahren. ... Falls innerhalb von 10 Tagen kein Bericht bzw. Kostenvorschuss eingeht, werden wir einen Verlustschein ausstellen.“ Da das Kantonale Steueramt keine Pfändung verlangte, stellte das Betreibungsamt W. am 6. Dezember 1997 einen Verlustschein über den Betrag von Fr. 662'849.05 aus, der sich wie folgt zusammensetzte: Steuerforderung 455'329.70, Verzugszinse Fr. 206‘568.45, Betreibungskosten Fr. 950.90. 3. Nachdem die Pfandeigentümerin der Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts für Fr. 147'289.35 zuzüglich Zins zu 6 % seit 6. August 1989 nicht zugestimmt hatte, richtete das Kantonale Steueramt am 4. Oktober 1989, also innert der 3-Monatsfrist gemäss § 59 Abs. 4 StG, ein entsprechendes Gesuch an den Gerichtspräsidenten, der die Eintragung am 5. Oktober 1989 superprovisorisch und am 24. November 1989 definitiv unter Ansetzung einer Frist zur Klage zu Lasten der Gesuchstellerin verfügte. Die Klage wurde nie erhoben. Auf erneutes Gesuch der Kantonalen Steuerverwaltung vom 5. Juli 1993 hin verfügte der Gerichtspräsident erneut die Eintragung dieses gesetzlichen Pfandrechts, diesmal ohne Ansetzung einer Frist zur Klage. Dieser Entscheid wurde von der Pfandeigentümerin nicht angefochten und erwuchs demzufolge in Rechtskraft. 4. Am 18. Mai 1998 erliess das Kantonale Steueramt betreffend das Grundstück GB Nr. 1993 eine Pfandrechtsverfügung. Der Pfandbetrag wurde mit Fr. 221'409.45 festgesetzt: Die Grundstückgewinnsteuerforderung betrage Fr. 455'329.70, wovon Fr. 182'586.-- durch ein gesetzliches Pfandrecht auf GB Nr. 1324 sichergestellt seien. Weiter seien Fr. 125'454.35 in Abzug zu bringen, nachdem dieser Betrag durch die Bürgschaftsverpflichtung der Kantonalbank sichergestellt sei. Damit verbleibe ein Saldo von Fr. 147'289.35. Hinzu kämen auf diesem Betrag Verzugszinsen zu 6% vom 6. August 1989 (30 Tage nach der Veranlagung) bis zum 6. Dezember 1997 (Datum der Ausstellung des Verlustscheines), also Fr. 73'644.65 und Betreibungskosten in der Höhe von Fr. 475.45. Daraus ergebe sich eine offene Gesamtforderung von Fr. 221'409.45, für die das Grundstück hafte. 5. Am 16. Juni 1998, also rechtzeitig, liess die Pfandeigentümerin Einsprache erheben. Das Pfandrecht sei wegen Verletzung von Verfahrensgrundsätzen untergegangen. Sie hätte über die per-Saldo-Vereinbarung mit der Kantonalbank orientiert werden müssen. Zudem hätte sie über alle Mitteilungen des Betreibungsamtes W. informiert werden müssen, um allenfalls selbst für eine Fortsetzung des Betreibungsverfahrens besorgt sein zu können. Weiter wurde die Frage aufgeworfen, ob der Steuerschuldner nicht allenfalls die Rentensatzbesteuerung hätte beanspruchen können. Die Vorinstanz wies die Einsprache mit Entscheid vom 30. August 2000 ab. Im Zusammenhang mit der Bürgschaft der Kantonalbank sei nicht erkennbar, wo die gerügten offensichtlichen Verfahrensfehler gelegen haben könnten. Dass die Kantonalbank erst auf gerichtlichen Druck hin zu einer Zahlung bereit gewesen sei, könne der Bezugsabteilung nicht zum Vorwurf gemacht werden. Nicht einsehbar sei auch, inwiefern eine Mitwirkung der Pfandeigentümerin damals zu einem besseren Resultat hätte beitragen können. Bezüglich des Gangs des Betreibungsverfahrens bestehe sodann keine Pflicht, Informationen an die Pfandeigentümerin weiterzuleiten. Das Betreibungsverfahren sei korrekt durchgeführt worden und habe mit einem Verlustschein geendet. Es habe insbesondere kein Grund bestanden, die Bewertung durch das Betreibungsamt W. anzuzweifeln. Ein Beizug der Pfandeigentümerin sei weder notwendig gewesen noch von dieser verlangt worden. Betreffend Rentensatzbesteuerung machte die Vorinstanz sodann geltend, es sei nicht nachgewiesen, dass die Voraussetzungen hiefür gegeben gewesen wären. 6. a) Mit Rekurs vom 2. Oktober 2000 begehrt die Pfandeigentümerin, es sei festzuhalten, dass das Steuerpfandrecht auf dem Grundstück zufolge Verfahrensmängeln erloschen sei. Eventualiter sei der Haftungsbetrag entsprechend den Verfahrensmängeln angemessen zu reduzieren. Ein Begehren betreffend Kostenfolgen wurde nicht gestellt. Der Sachverhalt, wie er in Pfandrechtsverfügung und Einspracheentscheid dargestellt sei, treffe zu. Das Steuerpfandrecht sei wegen Verfahrensmängeln jedoch verwirkt. Im Vordergrund stünden dabei das Gebot des Handelns nach Treu und Glauben und der Anspruch auf rechtliches Gehör, die beide verletzt worden seien. Insbesondere betreffe dies das Bezugsverfahren, worüber sie als Pfandeigentümerin nie informiert worden sei. So habe das Betreibungsamt W. mit Schreiben vom 5. November 1997 zwar mitgeteilt, der Steuerschuldner besitze noch weitere Grundstücke. Diese Information sei aber weder hinterfragt noch an die Pfandeigentümerin weitergeleitet worden, obwohl letztere als Liegenschaftenhändlerin eine Interesse hätte daran haben können, entweder für die Fortsetzung des Betreibungsverfahrens besorgt zu sein oder eines dieser Grundstücke zum Zwecke der Verrechnung zu übernehmen. Die Bezugsabteilung habe vielmehr in eigener Verantwortung auf die Fortsetzung der Betreibung verzichtet. Der Pfandeigentümerin sei damit die Möglichkeit vorenthalten worden, die ihr zustehenden Gläubigerrechte wahrzunehmen. Unklar sei auch, weshalb mit der Kantonalbank eine Reduktion der Bürgschaftszahlung um Fr. 20'000.-- auf Fr. 140'000.-- vereinbart worden sei. Es gehe nicht an, auf Zahlungseingänge seitens des Steuerschuldners zu verzichten und stattdessen die Pfandeigentümerin zu belasten. Schliesslich stelle auch die mehrjährige „Bezugs-Untätigkeit“ einen Verstoss gegen Treu und Glauben dar. Insbesondere stelle sich die Frage, weshalb keine Sicherstellungsverfügung erlassen worden sei. b) Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Vorab verweist sie zur Begründung auf den Einspracheentscheid vom 30. August 2000. Sodann macht sie geltend, der Verweis auf Zucker Armin, Das Steuerpfandrecht in den Kantonen, sei nicht einschlägig, weil nicht Fehler bei der Geltendmachung und Durchsetzung des Steuerpfandrechts geltend gemacht würden. Vielmehr würden Fehler im Inkassoverfahren gerügt. Die vorgebrachte Kritik am Inkassoverfahren sei sodann unbegründet. Sie habe sich auf Auskünfte des Betreibungsamtes verlassen dürfen. Die Pfandeigentümerin habe auch gewusst, dass ein Betreibungsverfahren im Gang sei. Dass sie Grundstücke des Steuerschuldners hätte übernehmen wollen, sei nie erklärt worden. Die akzeptierte Reduktion der Zahlung der Kantonalbank sei nicht willkürlich erfolgt, sondern habe auf einer klaren Risikoabwägung im Zivilprozess beruht. Dass diesbezüglich ein Fehler gemacht worden sei, werde nicht behauptet. Eine Gutheissung des Rekurses hätte nach Auffassung der Vorinstanz sodann zur Folge, dass sie inskünftig das Inkasso gar nicht mehr selber durchführen, sondern direkt auf das als Sicherheit dienende Grundstück greifen und das Inkasso dem Grundpfandeigentümer überlassen würde. c) Die Pfandeigentümerin verzichtete auf eine Rückäusserung. Erwägungen: 1. ... 2. Gemäss § 59 Abs. 4 StG kann die Veranlagungs- und Bezugsbehörde die Errichtung eines Grundpfandes am veräusserten Grundstück mit Eintragung verlangen, sofern die Gefahr besteht, dass die geschuldete Steuer nicht bezahlt wird. Dieses Pfandrecht folgt im Range den gesetzlichen Pfandrechten ohne Eintragung. Der Anspruch erlischt, wenn das Pfandrecht nicht innert drei Monaten seit Fälligkeit der Steuer in das Grundbuch eingetragen wird. Aktenmässig ist erstellt, dass der Staat Solothurn die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer am 5. Juli 1989 eröffnet hat. Gemäss § 177 Abs. 4 StG wird diese mit der Zustellung der Veranlagungsverfügung fällig. Mit Verfügung des Gerichtspräsidenten wurde das gesetzliche Pfandrecht am 5. Oktober 1989 superprovisorisch und am 24. November 1989 „definitiv“ eingetragen, somit innert der dreimonatigen Frist gemäss § 59 Abs. 4 StG. Das Obergericht des Kantons Solothurn bestätigte diesen Entscheid letztlich mit Urteil vom 28. Juli 1994, das in Rechtskraft erwuchs. An diesen Entscheid ist das KSG gebunden, nachdem der Entscheid über die Eintragung des Pfandrechts in die sachliche Zuständigkeit der Zivilgerichte fällt und vom KSG daher nicht mehr überprüft werden kann. 3. Die Rekurrentin macht geltend, das Steuerpfandrecht sei wegen Verfahrensmängeln verwirkt. Im Vordergrund stünden dabei das Gebot des Handelns nach Treu und Glauben und der Anspruch auf rechtliches Gehör, die beide verletzt worden seien. Insbesondere betreffe dies das Bezugsverfahren, über welches sie nie informiert worden sei. Die vorgebrachten Rügen sind aus folgenden Gründen unzutreffend: a) Die Vorinstanz durfte sich auf die vom Betreibungsamt W. mit Schreiben vom 5. November 1997 erhaltenen Informationen verlassen. Der Steuerschuldner war dort bekannt. Es liefen mehrere Betreibungsverfahren gegen ihn, von denen das Betreibungsamt W. Kenntnis hatte. Nachdem sich das Betreibungsamt W. somit mit dem Steuerschuldner eingehend hatte befassen müssen, bestand kein Anlass, an der Zuverlässigkeit seiner Beurteilung zu zweifeln. Wenn ein Betreibungsamt einen Verlustschein ausstellt, tut es dies erfahrungsgemäss nach eingehender Abklärung des Sachverhaltes. Dies gilt auch für die summarische Schätzung der Verkehrswerte der diversen Grundstücke, die sich damals noch im Eigentum des Steuerschuldners befanden. Die Rekurrentin macht im Übrigen gar nicht geltend, die Aussagen des Betreibungsamtes W. in seinem Schreiben vom 5. November 1997 seien unzutreffend gewesen. b) Weiter ist zu beachten, dass die Pfandeigentümerin gar keinen Anspruch auf Beizug im Inkassoverfahren besitzt. Insbesondere stehen ihr keine Gläubigerrechte zu, solange sie die Steuerschuld nicht an der Stelle des Steuerschuldners bezahlt und damit durch Subrogation eine Regressforderung erworben hat. c) Hätte die Rekurrentin als Liegenschaftenhändlerin ein Interesse daran gehabt, eines der im Eigentum des Steuerschuldners befindlichen Grundstücke zum Zwecke der Verrechnung zu übernehmen, was sie allerdings nicht einmal behauptet, so hätte sie dies der Vorinstanz mitteilen können. 4. Die Rekurrentin führt weiter an, es sei unklar, weshalb die Vorinstanz gegenüber der Kantonalbank einer Reduktion der Bürgschaftszahlung um Fr. 20'000.-- auf Fr. 140'000.-- zugestimmt und damit auf Zahlungseingänge seitens des Steuerschuldners verzichtet habe. Aus der Schilderung des Sachverhalts ergibt sich, dass die Vorinstanz nicht grundlos oder gar leichtfertig gehandelt hat. Die Rechtslage war keineswegs so klar, dass sie den Abschluss eines Vergleichs vorweg ausgeschlossen hätte. Zudem kam die Kantonalbank der Vorinstanz weitestgehend entgegen, indem sie sich, ohne Berücksichtigung der Zinsen, zur Bezahlung von 87.5% der Bürgschaftssumme verpflichtete. Dass die Vorinstanz unter diesen Umständen darauf verzichtete, einen nicht nur mit Kostenrisiken behafteten Zivilprozess zu führen, ist durchaus nachvollziehbar. Zu ihren Gunsten kann die Rekurrentin daraus deshalb aus diesem Verhalten nichts ableiten. 5. Auch die Rüge der Rekurrentin, die mehrjährige „Bezugs-Untätigkeit“ stelle einen Verstoss gegen Treu und Glauben dar, ist unbegründet. Es ist nicht auszumachen, wie die Vorinstanz rascher hätte vorgehen können, nachdem der Steuerschuldner keine Rechtsmittelinstanz ausliess und damit die Vollstreckbarkeit der Steuerforderung bis zum letzten KSG-Urteil hinausschieben konnte. 6. Die von der Rekurrentin schliesslich aufgeworfene Frage, weshalb keine Sicherstellungsverfügung erlassen worden ist, kann offen gelassen werden, weil das Gesetz in § 59 StG das Steueramt nicht verpflichtet, zuerst eine Sicherstellung gemäss §§ 184 und 184 bis StG zu verfügen, bevor sie das gesetzliche Pfandrecht auf dem veräusserten Grundstück beansprucht. Für die diesbezüglich vorgebrachte Rüge besteht somit keine gesetzliche Grundlage. 7. Nicht von der Rekurrentin vorgebracht, aber dennoch von Amtes wegen zu prüfen ist, ob überhaupt ein Pfandrecht in der verfügten Höhe beansprucht werden kann. a) Gemäss § 59 Abs. 4 StG erlischt der Anspruch auf ein gesetzliches Grundpfand am veräusserten Grundstück, wenn dieses nicht innert 3 Monaten seit Fälligkeit der Steuer im Grundbuch eingetragen wird. Dem Eintrag kommt somit konstitutive Wirkung zu: Er ist Entstehungsvoraussetzung (vgl. Armin Zucker, Das Steuerpfandrecht in den Kantonen, S. 59). Zweck dieser Bestimmung ist es, dem Pfandeigentümer, der ja nicht Steuerschuldner ist, und Dritten, die sich auf die Publizitätswirkung des Grundbuchs verlassen, Klarheit darüber zu geben, ob und in welchem Umfang ein Pfandrecht für unbezahlte Grundstückgewinnsteuern besteht. Ein Pfandrecht kann somit nur geltend gemacht werden, wenn innert Frist ein Grundbucheintrag erfolgt ist, und auch diesfalls nur im entsprechenden betragsmässigen Umfang. b) Wie oben festgestellt, hat die Vorinstanz ein Pfandrecht für Fr. 147'289.35 nebst Zins zu 6% seit dem 6. August 1989 eintragen lassen. c) Das Kantonale Steuergericht hat sich in einem kürzlich gefällten Entscheid(KSGE 2000 Nr. 11) mit der Rechtsnatur des gesetzlichen Pfandrechts gemäss § 59 StG eingehend befasst und ist zu den folgenden Resultaten gelangt: Die Gesetzgebung auf dem Gebiet des Zivilrechts ist Sache des Bundes (Art. 122 BV). Gemäss Art. 793 ZGB schreibt das Bundeszivilrecht im Bereiche des Grundpfandrechts einen Numerus clausus vor, indem ein Grundpfand lediglich als Grundpfandverschreibung, Schuldbrief oder Gült bestellt werden kann. In den Art. 793 - 823 ZGB werden allgemeine Bestimmungen für diese drei Grundpfandarten aufgestellt. § 59 Abs. 4 StG sieht nun die Möglichkeit der Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes am veräusserten Grundstück vor, ohne dass es eine Definition des Begriffs ”gesetzliches Grundpfand” enthielte; in den §§ 279 ff. EG ZGB sind einzig Ausführungsbestimmungen zu den Art. 793 ff. ZGB enthalten. Nachdem die Kompetenz für die Gesetzgebung im Bereich des Zivilrechts beim Bund liegt, ist dieser Umstand folgerichtig. Die Kantone sind nicht befugt, auf dem Gebiet des Zivilrechts und damit des Grundpfandrechts Regeln aufzustellen, welche dem Bundeszivilrecht widersprechen würden. Die im ZGB enthaltenen Regeln über die Grundpfandrechte sind deshalb für die Auslegung des kantonalen öffentlichen Rechts heranzuziehen. Damit ist jedoch auch Art. 818 ZGB, welcher den Umfang der Sicherung eines Grundpfandrechtes umschreibt, im Bereich des kantonalen Rechtes anwendbar. Demnach bietet das im kantonalen Recht vorgesehene gesetzliche Pfandrecht Sicherheit - für die Kapitalforderung, d.h. für die Grundstückgewinnsteuer, soweit sie unbezahlt geblieben ist, - für die Kosten der Betreibung, sowie - für drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinsen und den seit dem letzten Zinstage laufenden Zins. Keine Pfanddeckung besteht somit, soweit die Steuerforderung grösser als das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht ist resp. soweit mehr Verzugszinsen geltend gemacht werden, als für die letzten drei verfallenen Jahreszinsen und den laufenden Zins geschuldet sind. Wenn die offene Grundstückgewinnforderung kleiner als der eingetragene Grundpfandbetrag ist, bedeutet dies des Weitern, dass diese Differenz nicht für zusätzliche, die Regel von Art. 818 ZGB übersteigende Verzugszinsforderungen beansprucht werden kann. d) Die Steuerforderung bezüglich beider Grundstücke betrug ursprünglich vor Zinsen und Kosten Fr. 447'139.50 (und nicht Fr. 455'329.70, wie in der Pfandrechtsverfügung vom 18. Mai 1998 noch aufgeführt). Der Steuerschuldner leistete hieran keine Zahlungen. Die Kantonalbank überwies gemäss Vergleich Fr. 140'000.-- Hievon an die Steuerschuld anrechnen will die Vorinstanz gemäss Verfügung vom 18. Mai 1998 nur Fr. 125'454.35, was bedeutet, dass sie die Differenz zum vollen Betrag (Fr. 14'545.65) an die Verzugszinsen anrechnet und diese folgerichtig denn auch nur auf der verbleibenden Restanz berechnet. Hiezu ist sie befugt, kann doch der Steuerschuldner analog Art. 85 OR die Anrechnung einer Teilzahlung nur insoweit an das Kapital anrechnen, als er nicht mit Zinsen oder Kosten im Rückstand ist. Somit verbleibt eine Steuerrestschuld von Fr. 321'685.15. e) Im Pfandeintragungsverfahren gingen Vorinstanz und Zivilgerichte von einer Gesamtsteuerschuld von Fr. 329'875.35 aus. Hievon wurden dem hierorts betroffenen Grundstück GB Nr. 1993 Fr. 147'289.35 oder 44.65 % belastet, was der eingetragenen Pfandsumme entspricht. Nachdem dieser Verteiler dem zivilprozessualen Eintragungsverfahren zu Grunde lag resp. vom zuständigen Gericht in seinen Entscheiden übernommen wurde, ist er für das KSG verbindlich. Auf das vorliegend betroffene Grundstück fällt somit eine unbezahlte Grundstückgewinnsteuerforderung, die 45.65 % von Fr. 321'685.15 oder Fr. 143‘632.40 beträgt. Hinzu kommen die Kosten des Betreibungsverfahrens, wobei eine Verteilung von je 50% auf die beiden Grundstücke sachgerecht ist, drei verfallene Jahresverzugszinse und der laufende Jahreszins seit dem letzten Zinstag (6.8.), beides zu 6 %. 8. Der Rekurs ist daher teilweise gutzuheissen, indem der Betrag des Pfandrechts auf Fr. 143'632.40 zuzüglich Betreibungskosten von Fr. 475.45 und Verzugszinsen herabzusetzen ist. Der Betrag, für den das Grundstück haftet, beträgt somit je nach Zinsenlauf maximal Fr. 178'557.--. * Steuergericht, Urteil vom 26. März 2001*

Keywords

tax mortgageproperty gain taxcollection proceedingsright to be heardgood faithenforcement officemortgage scopeinterestloss certificate

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the tax mortgage had lapsed because of procedural defects in collection and enforcement.

Extracted holding

No lapse: the authority could rely on the enforcement office's information, the owner had no right to be included in the collection proceedings, and the challenged conduct did not breach good faith or hearing rights.

Extracted reasoning

The enforcement office knew the debtor and had investigated his assets; its assessment was reliable. The owner had no claim to participate unless she paid the tax and became subrogated. The later collection delay was attributable to pending remedies by the debtor.

Key legal question

Whether the tax authority had to obtain an additional security measure under § 184 StG before enforcing the tax mortgage.

Extracted holding

No. § 59 StG did not oblige the authority to first order another security measure.

Extracted reasoning

The statute allowed direct reliance on the statutory mortgage; no legal basis required prior security under § 184 StG.

Key legal question

What amount could validly be secured by the tax mortgage under Art. 818 ZGB.

Extracted holding

Only the unpaid tax proportion attributable to the parcel, plus permitted enforcement costs and limited interest, could be secured; the secured amount had to be reduced.

Extracted reasoning

Civil-law mortgage rules in the ZGB inform the interpretation of cantonal public law. Under Art. 818 ZGB, security covers the capital claim, enforcement costs, and only the last three due annual interest instalments plus current interest. The original mortgage amount exceeded what could be secured.

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