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Deductibility of property maintenance vs. value-enhancing costs

SGSTA.2018.34Other CourtOct 21, 2018Dismissed

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Omnilex summary

A married couple challenged the 2017 tax assessment after the tax authority allowed only 60% of extensive garden and property expenses as maintenance and treated 40% as value-enhancing. They argued the authority had not requested further proof during assessment and could not later shift the burden of proof. The tax court held that invoices alone did not permit a reliable separation between maintenance and value enhancement, that the taxpayers retained a duty to cooperate, and that deficiencies in the assessment phase could be cured in objection proceedings. The authority's 60/40 estimate was therefore upheld and the appeal dismissed with costs.

Omnilex headnote

§ 39 Abs. 3 StG; Art. 32 Abs. 2 DBG; deduction of maintenance costs for privately held real estate and delimitation from value-enhancing expenditure. Mixed renovation or garden works are deductible only to the extent that they preserve value; the non-deductible enhancement share may be estimated if the available documents do not permit a reliable apportionment. Although the tax authority has a duty to investigate, the taxpayer bears the burden of proving deduction-reducing facts and must cooperate by producing further evidence. Omissions in the assessment stage may be cured in the objection procedure, which is a continuation of the assessment proceedings (consid. 2-3).

Full text

Geschäftsnummer:** SGSTA.2018.34**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:22.10.2018
FindInfo-Nummer:O_SG.2019.23
Titel:** Staats- und Bundessteuer 2017**
Resümee:** Abzüge, Liegenschaftsunterhalt, § 39 Abs. 3 StG, Art. 32 Abs. 2 DBG. Kein Nachweis des Umfangs von Unterhalt und Wertvermehrung. Untersuchungspflicht der Veranlagungsbehörde und Mitwirkungspflicht der Steuerpflichtigen. Schätzung der Behörde hier nicht zu beanstanden.**
Steuergericht Urteil vom 22. Oktober 2018 Es wirken mit: Präsident: Müller Richter: Roberti, Winiger Sekretär: Hatzinger In Sachen ** SGSTA.2018.34; BST.2018.33** ** A. und B. Y** v.d. gegen ** Veranlagungsbehörde Dorneck - Thierstein** betreffend ** Staats- und Bundessteuer 2017** hat das Steuergericht ** den Akten entnommen**: 1. Mit Datum vom 21. März 2018 reichten die Steuerpflichtigen A. und B. Y die Steuererklärung 2017 ein. Darin machten sie u.a. Liegenschaftskosten bzw. Gartenbau-Auslagen geltend. In der definitiven Veranlagung der Staats- und Bundessteuer 2017 vom 7. Mai 2018 liess die Veranlagungsbehörde (VB) Dorneck-Thierstein diese Auslagen nur teilweise im Umfang von 60 % zum Abzug zu und rechnete wertvermehrende Ausgaben von total CHF 11'892 auf. Dagegen liessen die Steuerpflichtigen am 16. Mai 2018 Einsprache erheben. Sie verlangten, die Aufrechnung sei aufzuheben. Dazu wurde v.a. angeführt, die fraglichen Rechnungen der Gartenbaufirma seien eingereicht worden. Ohne Rückfrage pauschal 40 % aufzurechnen, sei nicht statthaft. Am 18. Mai 2018 ersuchte die VB um Einreichung von Nachweisen bzw. um eine entsprechende Begründung. Am 24. Mai 2018 machten die Einsprecher im Wesentlichen geltend, ihre Mitwirkungspflicht sei erfüllt. Mit Einspracheentscheid vom 18. Juni 2018 wurde die Einsprache abgewiesen. Dazu wurde v.a. ausgeführt, die Einsprecher seien aufgefordert worden, Nachweise über die ausgeführten Arbeiten einzureichen. Dieser Aufforderung seien sie nicht nachgekommen. Den eingereichten Rechnungen sei zwar zu entnehmen, dass umfangreiche Gartenarbeiten ausgeführt worden seien. Aufgrund der Arbeiten gehe es aber offenbar nicht bloss um werterhaltende, sondern auch um wertvermehrende Arbeiten. Dabei sei der jeweilige Anteil zu schätzen. Die vorliegende Schätzung sei nicht zu beanstanden, zumal in der Einsprache keine näheren Angaben erfolgt seien. 2. Gegen diesen Einspracheentscheid liessen die Steuerpflichtigen (nachfolgend Rekurrenten) am 21. Juni 2018 Rekurs und Beschwerde beim Kantonalen Steuergericht einreichen. Sie verlangten, auf die Aufrechnung der Liegenschaftskosten von CHF 11'892 sei zu verzichten. Zur Begründung wurde v.a. geltend gemacht, ohne Rückfrage oder Mahnung mit dem Hinweis auf eine ermessensweise Aufrechnung der Liegenschaftsunterhaltskosten habe die VB ermessenweise 40 % der umstrittenen Rechnungsbeträge als wertvermehrend aufgerechnet. Dies führe dazu, dass die Rekurrenten ihren Mitwirkungspflichten bei der Veranlagung vollumfänglich nachgekommen seien. Die VB sei gezwungen, diese ermessensweise Erhöhung nachzuweisen. Während des Einspracheverfahrens könne die Beweislast nicht wieder umgekehrt werden, indem zum ersten Mal von den Steuerpflichtigen weitere Nachweise ausser den bereits eingereichten Rechnungen verlangt würden. Die Einsprache sei wegen fehlender Diskussionsbereitschaft der VB erfolgt. Im Übrigen wurde auf die Ausführungen in der Einsprache verwiesen; alles unter Kostenfolge. Mit Vernehmlassung vom 21. August 2018 beantragte die VB Dorneck-Thierstein (Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Die Vorinstanz hielt im Wesentlichen an ihren bisherigen Ausführungen fest. Weiter führte sie an, die Rekurrenten würden auch vorliegend keine näheren Angaben zu den umstrittenen Gartenarbeiten machen. Aus den Unterlagen sei nicht ersichtlich, inwiefern die Schätzung unzutreffend sein soll. Diese sei nicht zu beanstanden. Die Rechtsmittel seien unbegründet. Weiter sei das betreffende Gewächshaus in der Katasterschätzung nicht enthalten. Die fraglichen Rechnungen würden daher auch einen Anteil an wertvermehrenden Kosten enthalten, welcher aufzurechnen sei. Dass die Steuerbehörde den Nachweis von wertvermehrenden Aufwendungen zu erbringen habe, sei unzutreffend. Die Rekurrenten hätten auch keine Fotos eingereicht. Ihre Einwände würden sich in blosser Kritik am bisherigen Verfahren erschöpfen, ohne dass auf die angefochtene Verfügung inhaltlich eingegangen würde. Es sei auch keine Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen erfolgt, sondern zulässigerweise eine steuerrechtliche Beurteilung, die von derjenigen der Rekurrenten abweiche. Deren Schlussfolgerungen seien unzutreffend. Mit Stellungnahme vom 27. August 2018 hielten die Rekurrenten fest, dass während der Veranlagung weder mündliche noch schriftliche Rückfragen betreffend die Unterhaltskosten erfolgt seien. Auf telefonische Rückfrage der Rekurrenten hin habe die VB nicht Stellung genommen. Die Beweislast sei daher an die Behörde übergegangen. Die rechtlichen Ausführungen in der Vernehmlassung seien nicht stichhaltig. Es werde lediglich versucht, die Aufrechnung von 40 % nachzuweisen. Es sei nicht statthaft, erst im Einspracheverfahren weitere Nachweise von den Steuerpflichtigen zu verlangen. Dies sei ein Versuch, die Beweislast umzukehren. Weiter sei es stossend, wenn bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft die aufgerechneten Kosten nicht automatisch von der Behörde als Investition übernommen würden. Die Praxis der VB sei fraglich und kurzfristig gedacht. Das Steuergericht zieht in ** Erwägung**: 1. Rekurs (betreffend Staatssteuer) und Beschwerde (betreffend direkte Bundessteuer) wurden frist- und formgerecht eingereicht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11; Art. 140 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, DBG; § 4 der Vollzugsverordnung zum DBG; BGS 613.31). Auf die Rechtsmittel ist somit einzutreten. Der Abzug der Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen wird im kantonalen Steuergesetz (§ 39 Abs. 3 StG) und im Gesetz über die direkte Bundessteuer (Art. 32 Abs. 2 DBG) nahezu identisch geregelt, so dass Rekurs und Beschwerde gemeinsam behandelt werden können. Soweit notwendig wird auf einzelne Differenzierungen hingewiesen. 2.1 Unterhaltskosten sind nach herrschender Lehre (statt vieler: Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., 2016, Art. 32 N 37) Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen). Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung (unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines Grundstückes sicherstellen). Der Abzug der Unterhaltskosten ist im kantonalen Steuergesetz in § 39 Abs. 3 StG (vgl. Art. 32 Abs. 2 DBG) geregelt. Die kantonale Steuerverordnung Nr. 16 (StVO Nr. 16; BGS 614.159.16; Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen) definiert in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die der Werterhaltung dienen. Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a), die Auslagen für die jährlich oder periodisch wiederkehrenden Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener Auslagen, soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c), der Gartenunterhalt (lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin (lit. e) sowie Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt. Ausdrücklich nicht zum Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften (§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 bzw. Art. 34 lit. d DBG). 2.2 Allgemein betrachtet hört die Abzugsfähigkeit folglich dort auf, wo die vorgenommenen Arbeiten die Liegenschaft über den Zustand im Zeitpunkt des Antritts hinaus verbessern und damit im Anlagewert erhöhen. Umfasst eine Aufwendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil (was häufig bei Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist), ist die Aufwendung im Umfang des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile sind allenfalls zu schätzen (Richner et al., a.a.O., Art. 32 N 45; vgl. zum Ganzen auch Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2016 Nr. 5 E. 3.1 f.). 2.3 Nach der allgemeinen Beweislastregel hat die Veranlagungsbehörde die steuerbegründenden oder -erhöhenden Tatsachen nachzuweisen und der Steuerpflichtige jene Tatsachen, welche die Steuerschuld mindern oder aufheben (Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 77). 3.1 Im vorliegenden Fall haben die Rekurrenten in der Steuererklärung 2017 Liegenschaftskosten von CHF 38'323 für ihre Liegenschaft in Z geltend gemacht. Davon entfielen, soweit hier interessierend, CHF 29'729 auf den Gartenbau (X GmbH vom 20.6.2017 und 24.7.2017). Die VB rechnete 40 % dieser Kosten bzw. CHF 11'892 als wertvermehrend auf und forderte die Rekurrenten auf, weitere Unterlagen (z.B. Fotos) im Einspracheverfahren einzureichen. Die Rekurrenten reichten in der Folge indes keine zusätzlichen Unterlagen ein, sondern führten v.a. aus, die VB hätte diese im Veranlagungsverfahren verlangen müssen. Da sie dies nicht getan habe, habe sich die Beweislastverteilung geändert. 3.2 Liegenschaftskosten nachzuweisen, ist als steuermindernde Tatsache wie gesehen grundsätzlich Sache der Steuerpflichtigen (vgl. Richner et al., a.a.O. Art. 123 N 93). Die Rekurrenten haben zwar die entsprechenden Rechnungen eingereicht. Diesen allein konnte jedoch nicht zuverlässig entnommen werden, was Unterhalt und was Wertvermehrung ist. Die Untersuchungspflicht der VB gebietet zwar, dass sie den Steuerpflichtigen bei Bedarf aufzeigt, welche Unterlagen noch erforderlich sind (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 83). Dies hat sie im Veranlagungsverfahren wohl unterlassen. Aufgezeigt hat sie das offenbar erst im Rahmen des Einspracheverfahrens. Da die Kognition im Einsprache- und Veranlagungsverfahren aber identisch ist und die Einsprachebehörde die Pflicht hat, den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären, konnte der Mangel behoben werden. Das Einspracheverfahren ist als Fortsetzung des Veranlagungsverfahrens konzipiert (Zweifel et al., Schweizerisches Steuerverfahrensrecht Direkte Steuern, 2. A., 2018, S. 315). Mängel können daher behoben werden. Demgegenüber haben die Rekurrenten auch im Einspracheverfahren eine Mitwirkungspflicht. Dieser sind sie wie gesehen indessen nicht nachgekommen; ergänzende Unterlagen wurden keine eingereicht. Zudem wurde die Schätzung der VB nur pauschal bestritten. Auch im vorliegenden Rechtsmittelverfahren haben die Rekurrenten keine weiteren Unterlagen eingereicht, welche die Schätzung als unverhältnismässig erscheinen liessen. Die Schätzung ist daher nicht zu beanstanden. Die Rechtsmittel erweisen sich demnach als unbegründet. 3.3 Was die Rekurrenten weiter eingewendet haben, kann zu keinem andern Ergebnis führen. Sie haben auch mit den vorliegenden Rechtsmitteln wie erwähnt keine weiteren Unterlagen wie z.B. Fotos eingereicht. Den bereits mit der Steuererklärung 2017 eingereichten Rechnungen der X GmbH vom 20. Juni 2017 und 24. Juli 2017 betreffend die Liegenschaft in Z lässt sich entnehmen, dass vom 3. Mai 2017 bis 16. Mai 2017 und vom 12. Juni 2017 bis 16. Juni 2017 sowie am 29. Juni 2917 und 3. Juli 2017 verschiedene Gartenarbeiten vorgenommen wurden. So wurden alte Böschungselemente, Stellriemen und ein altes Gewächshaus demontiert. Weiter wurde ein Plattenplatz für das Gewächshaus erstellt sowie ein vorhandenes neues Gewächshaus montiert und aufgestellt. Zudem wurde ein Plattenweg im Gewächshaus verlegt bzw. ein neuer Plattenweg zum Gewächshaus gelegt und mit Aluschienen sowie Stellplatten gesichert. Ausserdem wurde ein Steinkorbhochbeet geliefert und montiert sowie das Hochbeet mit vorhandenem und zugeführtem Humus-Erde-Mix aufgefüllt. Ferner erfolgten Betonarbeiten für die Böschungssicherung und der Einbau von Steinkörben. Wenn die Vorinstanz aufgrund all dieser Arbeiten nicht nur werterhaltende, sondern auch wertvermehrende Arbeiten angenommen hat, ist dies nach dem Gesagten nicht zu beanstanden. Wie erwähnt, haben die Rekurrenten namentlich keine Fotos eingereicht, welche die Situation vor resp. nach den Arbeiten aufzeigen würden. Es ist daher auch nichts dagegen einzuwenden, wenn die Vorinstanz die werterhaltenden Arbeiten mit 60 % und wertvermehrenden mit 40 % geschätzt hat. Anhand der Unterlagen und Angaben der Rekurrenten ist nicht erkennbar, weshalb diese Schätzung nicht verhältnismässig sein soll. Daran ändert auch der Einwand der Rekurrenten nichts, die aufgerechneten Kosten würden bei einem Verkauf der Liegenschaft nicht automatisch berücksichtigt. Rekurs und Beschwerde sind somit abzuweisen. 4. Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1'131 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 1'000; Zuschlag: CHF 131). Ausgangsgemäss ist keine Parteientschädigung zuzusprechen. Demnach wird ** erkannt**: 1. Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten von CHF 1'131 werden den Rekurrenten/Beschwerdeführern zur Bezahlung auferlegt. ** Im Namen des Steuergerichts** Der Präsident: Der Sekretär: Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger ** Rechtsmittel:** Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: - Vertreterin der Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben) - VB Dorneck-Thierstein (mit Steuerakten) - KStA, Recht und Aufsicht - Finanzdepartement - Steuerregisterführer der EG Z - EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern Expediert am:

Keywords

property maintenancevalue enhancementburden of prooftax deductiongarden worksestimatecooperation dutyobjection procedurecourt costs

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the disputed garden and property expenses were deductible maintenance costs or partly non-deductible value-enhancing costs.

Extracted holding

The taxpayers did not prove the share of deductible maintenance costs. The authority's 60/40 estimate was acceptable.

Extracted reasoning

The invoices showed extensive garden works, but they did not reliably distinguish maintenance from value enhancement. Mixed expenses may be estimated; without further evidence the authority's estimate could not be criticized.

Key legal question

Whether the authority had to prove the value-enhancing portion and whether the burden of proof shifted because no further questions were asked during assessment.

Extracted holding

No. The taxpayers retained the duty to substantiate their deduction claim, and defects in the assessment phase could be cured in the objection procedure.

Extracted reasoning

The authority has an investigation duty, but taxpayers must cooperate and provide the documents needed to support a deduction. The objection procedure is a continuation of the assessment procedure and allows curing omissions; the taxpayers still failed to provide additional evidence.

Key legal question

Whether the appeal and complaint against the objection decision should be allowed.

Extracted holding

No; both remedies were unfounded.

Extracted reasoning

Because the taxpayers did not rebut the authority's estimate and submitted no additional proof such as photos or further documents, the contested assessment remained unchallenged.

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