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Supplementary benefits: remand for new property valuation

VSBES.2016.229Other CourtJun 5, 2017Partially Granted

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Omnilex summary

The insured person challenged an objection decision on supplementary benefits that had treated the 2009 sale of her property as a full asset waiver based on a cadastral valuation of CHF 455,000. The court held that the existing valuation could not be accepted conclusively because the discrepancy between appraised value and sale price was exceptionally large, the property was old, and the file did not show that all relevant factors had been considered. It therefore partially upheld the appeal and remitted the case for a new on-site appraisal by a qualified expert, while leaving the choice of expert to the respondent's discretion.

Omnilex headnote

Art. 17 Abs. 4 ELV; Verkehrswert einer Liegenschaft bei Ergänzungsleistungen; Abstützung auf Katasterschätzung. Eine blosse Schreibtischschätzung ohne Besichtigung kann zwar als praktikable Grundlage genügen, jedoch nur bei einfachen oder unbestrittenen Verhältnissen. Wird die Schätzung substanziiert bestritten und bestehen konkrete Anhaltspunkte für besondere wertrelevante Umstände oder erscheint die Differenz zum tatsächlich erzielten Kaufpreis aussergewöhnlich hoch, ist eine ergänzende konkrete Schätzung erforderlich. Diese hat eine Besichtigung einzuschliessen und zeitliche Entwicklungen zu berücksichtigen; die Wahl der qualifizierten Schätzerperson steht der Verwaltung im pflichtgemässen Ermessen zu (consid. 6.3–6.4).

Full text

Geschäftsnummer:** VSBES.2016.229**
Instanz:Versicherungsgericht
Entscheiddatum:06.06.2017
FindInfo-Nummer:O_VS.2018.46
Titel:** Ergänzungsleistungen AHV**
Resümee:** Art. 17 Abs. 4 RLV. Für die nochmalige Bewertung der Liegenschaft ist, da nicht auf jene der Kantonalen Katasterschätzung abgestellt werden kann, eine qualifizierte Person, beispielsweise Bewertungsexperten der Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT oder des Schweizer Immobilienschätzer-Verbands (SIV), zu betrauen. Die Auswahl der Schätzerin oder des Schätzers bleibt jedoch dem pflichtgemässen Ermessen der Beschwerdegegnerin überlassen, die damit auch andere qualifizierte Personen beauftragen kann.**
SOG 2017 Nr. 28 Art. 17 Abs. 4 ELV. Für die nochmalige Bewertung der Liegenschaft ist, da nicht auf jene der Kantonalen Katasterschätzung abgestellt werden kann, eine qualifizierte Person, beispielsweise Bewertungsexperten der Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT oder des Schweizer Immobilienschätzer-Verbands (SIV), zu betrauen. Die Auswahl der Schätzerin oder des Schätzers bleibt jedoch dem pflichtgemässen Ermessen der Beschwerdegegnerin überlassen, die damit auch andere qualifizierte Personen beauftragen kann. * Sachverhalt Mit Verfügung vom 9. Februar 2014 teilte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin mit, dass sie ab 1. April 2013 bzw. 1. Januar 2014 keinen Anspruch auf Ergänzungsleistungen habe. Die Berechnungen der Beschwerdegegnerin ergaben infolge eines Vermögensverzichts von CHF 150‘000.00 bzw. CHF 160‘000.00 einen Einnahmenüberschuss. Die Beschwerdegegnerin rechnete einen Vermögensverzicht an, weil die Beschwerdeführerin im März 2009 eine Liegenschaft zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis verkauft habe. Mit Verfügung vom 15. Februar 2016 setzte die Beschwerdegegnerin die Ergänzungsleistungen für den Zeitraum vom 1. April 2013 bis 31. Dezember 2015 bzw. ab 1. Januar 2016 nochmals neu fest und forderte gleichzeitig Ergänzungsleistungen von insgesamt CHF 13‘315.00 zurück. Zur Begründung führte sie an, es habe sich herausgestellt, dass die 2009 veräusserte Liegenschaft im Alleineigentum der Beschwerdeführerin gestanden habe. Deshalb sei ihr nicht nur die Hälfte, sondern der volle Vermögensverzicht anzurechnen. Gegen diese Verfügung erhob die Beschwerdeführerin am 22. Februar 2016 Einsprache. Die Beschwerdegegnerin bat die Kantonale Katasterschätzung am 7. Juli 2016, den Verkehrswert von GB […] Nr. […] erneut zu überprüfen und bekanntzugeben. Dieser Aufforderung kam die Kantonale Katasterschätzung am 13. Juli 2016 nach. Im Einspracheentscheid vom 8. August 2016 wies die Beschwerdegegnerin die Einsprache vom 22. Februar 2016 ab. Das Versicherungsgericht hiess die dagegen erhobene Beschwerde teilweise gut. * Aus den Erwägungen 5. In den Berechnungsblättern zur Verfügung vom 15. Februar 2016 hat die Beschwerdegegnerin bei der Position «Vermögensverzicht» einen Betrag von CHF 160‘000.00, CHF 150‘000.00, CHF 140‘000.00 bzw. CHF 130‘000.00 eingesetzt. In der Begründung verweist sie auf eine mit Verfügung vom 27. (recte: 26.) Oktober 2015 vorgenommene Neuberechnung. Deren Begründung lässt sich entnehmen, dass der Vermögensverzicht aus dem Hausverkauf im Jahr 2009 resultiere. Gemäss Kaufvertrag vom 20. März 2009 sei die Liegenschaft für CHF 265‘000.00 veräussert worden, wogegen der Verkehrswert CHF 455‘000.00 betragen habe. Somit ergebe sich ein Vermögensverzicht von CHF 190‘000.00, der gemäss Art. 17a ELV jährlich um CHF 10‘000.00 vermindert werde. Da die Liegenschaft im Alleineigentum der Beschwerdeführerin gestanden habe, sei entgegen der früheren Verfügung nicht nur der halbe, sondern der gesamte Vermögensverzicht zu berücksichtigen. 6. Umstritten ist in erster Linie, ob die Beschwerdegegnerin den Verkehrswert der verkauften Liegenschaft im Zeitpunkt des Verkaufs im März 2009 zu Recht auf CHF 455‘000.00 beziffert hat. 6.1 6.1.1 Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert der Verkaufswert (Marktpreis) zu verstehen, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr aufweist (BGE 120 V 10 E. 1 S. 12; Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.1; vgl. auch die Erläuterungen des Bundesamtes für Sozialversicherungen [BSV] zur ELV-Revision vom 16. September 1998, in: AHI 1998 S. 273 f.). Die Ermittlung des so verstandenen Verkehrswertes setzt grundsätzlich eine konkrete und aktuelle Liegenschaftsschätzung voraus. Diese Methode hat aber den Nachteil, dass sie erheblichen Aufwand sowie Kosten verursacht, namentlich wenn die Zahl der betroffenen EL-Verfahren hoch ist. Deshalb kann aus Praktikabilitätsgründen eine Marktwertermittlung erfolgen, die sich, soweit möglich und sinnvoll, auf geeignete anderweitig ermittelte Schätzungswerte stützt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4; SVR 1998 EL Nr. 5 S. 9 E. 6a). 6.1.2 Das BSV erwähnt in seinen Erläuterungen zur Verordnungsänderung per 1. Januar 1999 (AHI-Praxis 1998 S. 174 f.) folgende von der Rechtsprechung anerkannte Arten zur Ermittlung des Verkehrswerts: Eine Verkehrswertschätzung der kantonalen Schätzungskommission; die Addition des Zeitwerts der Gebäude (entsprechend dem von der kantonalen Schätzungskommission primär für die Belange der Gebäudeversicherung ermittelten amtlichen Wert) und des Bodenwertes (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2); die im Kanton Thurgau praktizierte Lösung, welche auf den Mittelwert von Steuerwert und Gebäudeversicherungswert abstellt (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4); eine amtliche Schätzung. 6.1.3 Die ELV (in der seit 1. Januar 1999 geltenden Fassung) ermöglicht es den Kantonen zudem, anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitionswert anzuwenden (Art. 17 Abs. 6 ELV). Diese Lösung hat beispielsweise der Kanton Bern gewählt (Art. 4 des kantonalen Einführungsgesetzes zum ELG [EG ELG, BSG 841.31]). Das BSV führt in seinen zitierten Erläuterungen allerdings aus, es erachte den Repartitionswert als zu tief. 6.1.4 Auch wenn nach der jeweiligen kantonalen Praxis auf einen anderweitig ermittelten Schätzungswert abgestellt wird, ist im Einzelfall von diesem abzuweichen, wenn besondere Umstände vorliegen, die ein Abstellen auf diesen Wert als missbräuchlich erscheinen liessen oder zu einem stossenden Ergebnis führen würden. Solche besonderen Umstände werden allerdings nur zurückhaltend angenommen (vgl. BGE 113 V 190 E. 5b S. 194; Urteil des Bundesgerichts 9C_661/2015 vom 2. Dezember 2015). 6.1.5 Einige Kantone stellen nicht auf vorhandene Schätzungswerte ab, sondern verlangen eine konkrete Wertbestimmung durch eine Schätzung im Einzelfall. In diesem Sinn lautet, soweit überblickbar, etwa die neuere Gerichtspraxis im Kanton Zürich (vgl. Urteil des Sozialversicherungsgerichts Zürich ZL.2014.00078 vom 31. März 2015) und im Kanton St. Gallen (vgl. Urteil des Versicherungsgerichts St. Gallen EL 2012/40 vom 13. November 2013 E. 4.2). 6.2 Der Kanton Solothurn hat von der durch Art. 17 Abs. 6 ELV geschaffenen Möglichkeit, anstelle des Verkehrswertes den Repartitionswert anzuwenden, keinen Gebrauch gemacht. Die Beschwerdegegnerin stellt für die Ermittlung des Verkehrswerts in ständiger Praxis auf eine konkrete Wertbestimmung ab, welche die kantonale Katasterschätzung vornimmt. Diese Wertbestimmung wird jeweils gestützt auf die vorhandenen Unterlagen vorgenommen. Eine Besichtigung der Liegenschaft findet nicht statt. Eine solche Schätzung wurde im vorliegenden Fall am 18. August 2008, also rund sieben Monate vor dem für die Wertbestimmung massgebenden Datum des Verkaufs (20. März 2009), erstellt. Die Fachpersonen der Katasterschätzung ermittelten einen Verkehrswert von CHF 455‘000.00, entsprechend dem Durchschnitt von Substanzwert und Ertragswert, die je mit 1.0 gewichtet wurden. Der Substanzwert von CHF 415‘800.00 resultierte aus einer Berechnung der Gebäudekosten (CHF 895‘359.00), deren Reduktion aufgrund der Altersentwertung (-CHF 598‘954.00), ergebend einen Zeitwert von CHF 296‘405.00, und dem Landwert von CHF 119‘400.00 (398 m2 à CHF 300.00). Der Ertragswert von CHF 491‘300.00 resultierte aus einem Mietwert von CHF 31‘200.00 bei einem Kapitalisierungssatz von 6.35 %. Auf Bitte der Beschwerdegegnerin nahm der Experte der Katasterschätzung am 13. Juli 2016 nochmals Stellung. Er führte unter anderem aus, die Schätzung vom 18. August 2008 sei nach den Unterlagen, die zur Verfügung gestanden hätten, korrekt vorgenommen worden. Natürlich sei es möglich, dass ein aufgestauter Unterhalt durch unterlassene Unterhaltsarbeiten und nicht ausgeführte Reparaturen zum Zeitpunkt der Bewertung in Abzug gebracht werden müsste; dies sei allerdings aus den vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich. 6.3 Die von der Beschwerdegegnerin entsprechend ihrer langjährigen Praxis veranlasste Art der Wertbestimmung lässt sich nicht von vornherein als unzulässig oder rechtswidrig bezeichnen. Die Kantonale Katasterschätzung verfügt über spezialisierte Fachkenntnisse und ist eine geeignete, qualifizierte Behörde. Das Gebot der Rechtsgleichheit spricht prinzipiell dafür, den Verkehrswert im Regelfall auf eine einheitliche Weise und durch dieselbe Behörde bestimmen zu lassen; dies wird auch in der Lehre betont (vgl. Erwin Carigiet / Uwe Koch: Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 2. Auflage 2009, S. 171 f., mit Hinweisen). Die Zuverlässigkeit der Wertbestimmung wird jedoch durch den Umstand geschmälert, dass die Schätzungen jeweils «vom Schreibtisch aus», ohne Besichtigung der Liegenschaft, vorgenommen werden. Damit müssen konkrete Besonderheiten wie der Zustand der Liegenschaft – soweit er nicht durch die Altersentwertung erfasst wird –, ein allfälliger aufgestauter Unterhalt, aber auch die Lage und die Umgebung, unberücksichtigt bleiben. Ausserdem verfügt die Kantonale Katasterschätzung nicht in jedem Fall über eine Dokumentation, welche alle für die Wertbestimmung potenziell relevanten Faktoren umfasst. Die Methode mit einem Auftrag an die Kantonale Katasterschätzung, die gestützt auf die ihr vorliegenden Unterlagen eine Berechnung vornimmt, kann daher nur bei relativ einfachen oder bei unstrittigen Verhältnissen eine hinreichende Beurteilungsgrundlage bilden. Wenn die Betroffenen jedoch die auf diese Weise erfolgte Wertbestimmung bestreiten und konkrete Gründe benennen, welche für eine abweichende Bewertung sprechen könnten, ist eine ergänzende konkrete Schätzung erforderlich. Dasselbe gilt, wenn die prozentuale Differenz zwischen dem Ergebnis der Schätzung und dem tatsächlich erzielten Kaufpreis aussergewöhnlich hoch ist. 6.4Im Fall der Beschwerdeführerin liegen Umstände vor, die einem abschliessenden Abstellen auf die Bewertung durch die Kantonale Katasterschätzung entgegenstehen: Die Differenz zwischen dem geschätzten Wert und dem Verkaufspreis ist ausserordentlich hoch. Der geschätzte Verkehrswert von CHF 455‘000.00 liegt fast 70 % über dem Verkaufspreis (inkl. Maklerhonorar) von rund CHF 270‘000.00, ohne dass ein Grund erkennbar wäre, der die Beschwerdeführerin veranlasst haben könnte, das Grundstück zu einem derart unter dem Marktwert liegenden Preis zu veräussern. Das Alter der Liegenschaft (Baujahr 1912) bildet zusätzlichen Anlass für eine möglichst konkrete Beurteilung. Weiter lässt sich den Akten entnehmen, dass der Katasterwert, der im Zeitpunkt des Verkaufs im März 2009 CHF 161‘800.00 betragen hatte, im Juli 2010 neu auf CHF 253‘800.00 festgelegt wurde; dies könnte dafür sprechen, dass nach dem Verkauf (und nach der Schätzung vom 18. August 2008) umfangreiche Arbeiten stattfanden, die zuvor unterblieben waren. Welche Unterlagen den Fachpersonen der Kantonalen Katasterschätzung zur Verfügung standen, als sie ihre Schätzung vom 18. August 2008 erstatteten, lässt sich dem vorliegenden Dossier nicht klar entnehmen. Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich nicht, abschliessend auf die Bewertung durch die Kantonale Katasterschätzung abzustellen. Um den Verkehrswert im Zeitpunkt des Verkaufs vom 20. März 2009 mit hinreichender Zuverlässigkeit bestimmen zu können, ist eine nochmalige Schätzung erforderlich; diese wird eine Besichtigung der Liegenschaft umfassen müssen und zwischenzeitliche Entwicklungen – beispielsweise jene, welche zur deutlichen Erhöhung des Katasterwertes im Jahr 2010 führten – zu berücksichtigen haben. Falls wiederum eine erhebliche Differenz zum Kaufpreis resultiert, hat der Schätzer auch darzulegen, wie sich diese nach seiner Beurteilung erklären könnte. Mit dem Schätzungsauftrag ist eine qualifizierte Person zu betrauen. Infrage kommen könnten beispielsweise Bewertungsexperten der Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT oder des Schweizer Immobilienschätzer-Verbands (SIV). Die Auswahl der Schätzerin oder des Schätzers bleibt jedoch dem pflichtgemässen Ermessen der Beschwerdegegnerin überlassen, welche auch andere qualifizierte Personen beauftragen kann, dies nach Anhörung der Beschwerdeführerin und Einräumung des rechtlichen Gehörs. Die Sache ist an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit sie im vorstehend umschriebenen Sinn verfahre. * Versicherungsgericht, Urteil vom 6. Juni 2017 (VSBES.2016.229)*

Keywords

supplementary benefitsasset waivermarket valueproperty valuationremandcadastral appraisalright to be heard

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the 2009 property's market value was correctly set at CHF 455,000 for the asset-waiver calculation.

Extracted holding

The cantonal cadastral valuation could not be relied on conclusively; a new, more concrete appraisal with inspection was required.

Extracted reasoning

The gap between appraisal and sale price was exceptionally large, the house was old, the record suggested possible later work affecting value, and the existing file did not show that all relevant factors had been considered. A desk-top valuation is sufficient only in simple or undisputed situations.

Key legal question

Whether the matter had to be remitted for a fresh valuation by a qualified expert.

Extracted holding

Yes. The case had to be returned so the respondent could obtain a new valuation from a qualified person, after hearing the appellant.

Extracted reasoning

When the existing valuation is convincingly challenged and concrete reasons suggest a different value, an additional appraisal is necessary. The choice of expert remains within the respondent's discretion, but the appraiser must be suitably qualified.

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