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Investition loan denied for insufficient real security

VWBES.2010.118Other CourtSep 22, 2010Dismissed

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Omnilex summary

A farmer applied for a CHF 403,000 investment loan to build a loose housing barn with manure pit. The Solothurn agricultural credit body refused the loan because the planned financing would leave the operation with secured debts of 2.96 times the yield value, exceeding the canton’s maximum permissible acquisition price of 2.5 times the yield value. The Administrative Court held that investment loans must be secured by real security and that, in case of enforcement, the expected realization value would not fully cover the debt. It therefore dismissed the appeal and upheld the refusal.

Omnilex headnote

Art. 58 Abs. 1 SVV; § 12 Abs. 1 IHV; Art. 66 BGBB; investment loans must, where possible, be granted against real security and secured by lien rights. Real security is insufficient if, in the event of realization, the pledged farm could only be sold at the maximum legally admissible price under Art. 66 BGBB and the secured debts would still exceed that amount. Where the realization value does not cover the total encumbrance and no additional security is provided, the financing entails an excessive risk and the refusal of the loan is lawful (consid. 4).

Full text

Geschäftsnummer:** VWBES.2010.118**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:23.09.2010
FindInfo-Nummer:O_VW.2010.908
Titel:** Investitionsdarlehen**
Resümee:** Investitionskredite sind wenn möglich gegen Realsicherheiten zu gewähren. Sie sind pfandrechtlich sicherzustellen. Überschreiten die Gesamtschulden den höchstzulässigen Erwerbspreis für ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 66 Abs. 1 BGBB, ist die Realsicherheit ungenügend, wenn keine anderen Sicherheiten vorgewiesen werden können.**
SOG 2010 Nr. 15 ** Art. 58 Abs. 1 SVV, § 12 Abs. 1 IHV, Art. 66 BGBB.** Investitionskredite sind wenn möglich gegen Realsicherheiten zu gewähren. Sie sind pfandrechtlich sicherzustellen. * Sachverhalt:* A. stellte am 7. August 2008 beim Amt für Landwirtschaft, Solothurnische Landwirtschaftliche Kreditkasse (SLK) ein Gesuch für ein Investitionsdarlehen für einen Neubau eines Freilaufstalls mit Jauchegrube in Höhe von CHF 403'000.00. Gemäss Projekt und Kostenvoranschlag beliefen sich die Kosten für das Bauvorhaben auf total CHF 756'267.00. Die Solothurnische Landwirtschaftliche Kreditkasse nahm das Gesuch als Geschäftsstelle der Kommission für Investitionshilfen in der Landwirtschaft (nachfolgend Kommission genannt) entgegen und wies das Gesuch ab. Begründet wurde der Ablehnungsentscheid mit der zu riskanten Finanzierung. Die Investition sei nur mit den Zusatzeinkommen tragbar. Aufgrund der Finanzierung ergebe sich für den Betrieb eine Belastung mit grundpfändlich sichergestellten Krediten in der Höhe des 2,96-fachen Ertragswertes. Der höchstzulässige Preis bei einem Verkauf eines landwirtschaftlichen Gewerbes liege im Kanton Solothurn jedoch nur beim 2,5-fachen Ertragswert. Gegen den Entscheid der Kommission erhob A. (nachfolgend Beschwerdeführer genannt) Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. * Aus den Erwägungen:* 2. Der Bund gewährt gemäss Art. 87 Abs. 1 Landwirtschaftsgesetz des Bundes (LwG, SR 910.1) Beiträge und Investitionskredite. Nach Art. 105 Abs. 1 lit. a LwG stellt der Bund den Kantonen unter anderem für einzelbetriebliche Massnahmen finanzielle Mittel für Investitionskredite zur Verfügung. Eigentümer, die ihren Betrieb selber bewirtschaften oder nach der Investition selber bewirtschaften werden, erhalten gemäss Art. 106 Abs. 1 LwG Investitionskredite als einmalige Starthilfe für Junglandwirte oder Junglandwirtinnen (lit. a); für den Neubau, den Umbau und die Verbesserung von Wohn- und Ökonomiegebäuden (lit. b); für Massnahmen zur Diversifizierung der Tätigkeit im landwirtschaftlichen und landwirtschaftsnahen Bereich, um zusätzliche Einkommensmöglichkeiten zu schaffen (lit. c); für Massnahmen zur Verbesserung der Produktion von Spezialkulturen (lit. d). Einzelbetriebliche Massnahmen werden nach Art. 89 Abs. 1 LwG unterstützt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: a) Der Betrieb bietet, allenfalls zusammen mit einem nichtlandwirtschaftlichen Erwerb, längerfristig eine Existenz und erfordert zur Bewirtschaftung ein angemessenes Arbeitsaufkommen, mindestens aber eine Standardarbeitskraft (SAK). b) Der Betrieb wird rationell bewirtschaftet. c) Der Betrieb kann nach der Investition den ökologischen Leistungsnachweis nach Art. 70 Abs. 2 LwG erfüllen. d) Die Verschuldung ist nach der Investition tragbar. e) Der Gesuchsteller oder die Gesuchstellerin setzt, soweit es zumutbar ist, eigene Mittel und Kredite ein. f) Der Gesuchsteller oder die Gesuchstellerin verfügt über eine geeignete Ausbildung. Die Finanzierbarkeit und die Tragbarkeit der vorgesehenen Investition müssen gemäss Art. 8 Abs. 1 Strukturverbesserungsverordnung (SVV, SR 913.1) vor der Gewährung der Investitionshilfe ausgewiesen sein. Die vorgesehene Investition ist nach Abs. 2 tragbar, wenn der Gesuchsteller oder die Gesuchstellerin in der Lage ist: a) die laufenden Ausgaben für Betrieb und Familie zu decken; b) die anfallenden Zinsverpflichtungen zu erfüllen; c) den Rückzahlungsverpflichtungen nachzukommen; d) die künftig notwendigen Investitionen zu tätigen; und e) zahlungsfähig zu bleiben. (...) 4. Bestritten ist vorliegend, ob der beantragte Investitionskredit zureichende Realsicherheit bietet, daher ein hohes Risiko darstellt und aus diesem Grund zu Recht verweigert wurde. a) Gemäss Art. 58 Abs. 1 SVV sind Investitionskredite wenn möglich gegen Realsicherheiten zu gewähren. Nach § 12 Abs. 1 Satz 2 Verordnung über Investitionshilfen in der Landwirtschaft (IHV, BGS 924.12) sind die Investitionskredite pfandrechtlich sicherzustellen. Verluste aus der Gewährung von Investitionskrediten werden nach Art. 111 LwG und § 17 Landwirtschaftsgesetz des Kantons Solothurn (LwG-SO, BGS 912.11) vom Kanton getragen. b) Gemäss Art. 70 Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) sind Rechtsgeschäfte nichtig, die den Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken (Art. 61 – 69 BGBB) zuwiderlaufen oder deren Umgehung bezwecken. Darunter gehört nach Art. 66 BGBB auch der übersetzte Erwerbspreis. Nach Art. 66 Abs. 1 BGBB gilt der Erwerbspreis als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Die Kantone können gemäss Abs. 2 in ihrer Gesetzgebung diesen Prozentsatz auf maximal 15 Prozent erhöhen. Der Kanton Solothurn machte von Art. 66 Abs. 2 BGBB keinen Gebrauch. Das Amt für Landwirtschaft ermittelt jährlich den höchstzulässigen Preis für ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 66 Abs. 1 BGBB. Gemäss Schreiben des Amts für Landwirtschaft vom 15. September 2010 beträgt der höchstzulässige Preis für ein landwirtschaftliches Gewerbe in der Talzone zurzeit das 2.5-fache des Ertragswertes. c) Unbestritten ist vorliegend, dass nach der Realisierung des Bauvorhabens die Gesamtschulden des Gewerbes des Beschwerdeführers das 2,96-fache des Ertragswertes betragen werden. Bei einer Verwertung des landwirtschaftlichen Betriebs beträgt der Höchstbetrag jedoch nur das 2.5-fache des Ertragswertes, ansonsten der Verkauf als übersetzt gilt und damit nichtig ist. Das bedeutet, dass im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Beschwerdeführers das Gewerbe zum maximalen Verkaufspreis von 2.5 des Ertragswertes verwertet werden dürfte. Die Gesamtschulden von 2.96 des Ertragswertes sind damit nicht vollumfänglich gedeckt. Der Investitionskredit und das bestehende Betriebshilfedarlehen stehen im Rang nach der Hypothek. Zuerst wird somit die Hypothek vollumfänglich abgelöst, bevor dann, soweit der Erlös aus der Verwertung ausreicht, der Investitionskredit und das Betriebshilfedarlehen gedeckt werden. Den entstehenden Verlust müsste in diesem Fall gemäss § 17 LwG-SO der Kanton Solothurn tragen. Für den beantragten Investitionskredit besteht keine zureichende Realsicherheit. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 23. September 2010 (VWBES.2010.118)*

Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the refusal of the investment loan for lack of sufficient real security was lawful.

Extracted holding

Yes. Because the planned total debt would reach 2.96 times the yield value, while the maximum permissible sale price was only 2.5 times the yield value, the real security was insufficient.

Extracted reasoning

Investment loans should, where possible, be granted against real security and must be secured by lien rights. Since the operating assets could only be realized up to the legally permissible maximum purchase price, the debt would not be fully covered. The canton would bear the loss, so the financing was too risky.

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