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ZKBES.2017.101•Appeal against eviction dismissed; no lease extension
ZKBES.2017.101Other CourtJul 23, 2017Dismissed
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Two tenants appealed an eviction judgment ordering them to vacate the rented premises after termination for rent default. The appellate court held that the appeal was either inadmissible or unfounded because the tenants did not properly challenge the lower court’s reasoning and introduced new facts for the first time on appeal. It also rejected their request for lease extension, since extensions are excluded for terminations based on rent default. The appeal was dismissed insofar as entered upon, and the tenants were ordered to pay CHF 250 in costs jointly and severally.
Art. 320, 322, 326 ZPO; Art. 257d OR, Art. 272a Abs. 1 lit. a OR: On appeal, the parties must precisely identify the alleged legal or factual errors and support their criticism with admissible arguments and evidence; mere references to the file are insufficient. New factual allegations and new evidence are inadmissible in the appeal proceedings. A lease extension is excluded where the tenancy was terminated for tenant rent default under Art. 257d OR. A court may not grant a stay of eviction on grounds that are reserved to the landlord.
| Geschäftsnummer: | ** ZKBES.2017.101** |
|---|---|
| Instanz: | Zivilkammer |
| Entscheiddatum: | 24.07.2017 |
| FindInfo-Nummer: | O_ZK.2017.105 |
| Titel: | ** Ausweisung und Vollstreckung** |
| Resümee: |
| Obergericht Zivilkammer Urteil vom 24. Juli 2017 Es wirken mit: Präsident Frey Oberrichterin Flückiger Oberrichter Müller Gerichtsschreiber Schaller In Sachen 1. ** A.___, 2. ** B.___, Beschwerdeführer gegen ** C.___ AG**, vertreten durch D.___ ag, Beschwerdegegnerin betreffend ** Ausweisung und Vollstreckung** zieht die Zivilkammer des Obergerichts in ** Erwägung**: 1.1 Die C.___ AG (im Folgenden die Gesuchstellerin) stellte am 1. Juni 2017 beim Richteramt Olten-Gösgen ein Gesuch um Ausweisung der Mieter A.___ und B.___ (im Folgenden die Gesuchsgegner). 1.2. Die Gesuchsgegner schlossen in ihrer Stellungnahme vom 16. Juni 2017 sinngemäss auf Abweisung des Ausweisungsbegehrens. 2. Mit Urteil vom 28. Juni 2017 wies der Amtsgerichtspräsident die Gesuchsgegner an, das Mietobjekt bis spätestens 12. Juli 2017 zu räumen und zu verlassen und wies sie auf diesen Zeitpunkt aus. 3. Dagegen erhoben die Gesuchsgegner am 17. Juli 2017 fristgerecht Beschwerde an das Obergericht und verlangten unter der Überschrift Anfechtung der Kündigung sinngemäss die Aufhebung der Ausweisung und die Erstreckung des Mietverhältnisses. 4. Da sich die Beschwerde sofort als offensichtlich unzulässig und unbegründet erweist (Art. 322 Schweizerische Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272), kann auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Gegenpartei verzichtet werden. 5. Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Im Beschwerdeverfahren gilt das Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde führende Partei hat im Einzelnen darzulegen, an welchen Mängeln (unrichtige Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts) der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet. Es besteht eine Rügepflicht. Die angerufenen Beweismittel sind zu benennen. Blosse Verweise auf die Vorakten sind unzureichend (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 321 ZPO N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3). 6. Der Amtsgerichtspräsident beurteilte die ausgesprochene Kündigung für gültig. Er erachtete das Schreiben vom 14. März 2017 mit der Mahnung des Zahlungsausstandes nach Art. 257d des Obligationenrechts (OR, SR 220) nach der eingeschränkten Empfangstheorie mit dem Ablauf der siebentägigen Abholfrist als zugestellt. Gestützt auf den Kontoauszug der Gesuchstellerin seien die Gesuchsgegner entgegen ihrer Vorbringen mit der Zahlung des Mietzinses im Rückstand gewesen. Auch das Kündigungsschreiben vom 24. April 2017 gelte nach der uneingeschränkten Empfangstheorie für zugestellt. Damit sei in sachverhaltsmässiger und rechtlicher Hinsicht klar, dass die Gesuchsgegner ab dem 1. Juni 2017 keinen Rechtstitel zum Verbleib im Mietobjekt mehr besitzen würden. 7. Die Gesuchsgegner erklären wie beim Vorderrichter, sie hätten wegen ihrer Ortsabwesenheit keine schriftliche Mahnung erhalten. Die Liegenschaftsverwaltung müsse die schriftliche Mahnung, wenn diese nicht abgeholt werde, mit A-Post schicken. Soweit die Gesuchsgegner damit nicht einfach wiederholen, was sie schon bei der Vorinstanz behauptet haben, ist ihnen entgegenzuhalten, dass nicht die Vermieterin, sondern sie selbst sich hätten bemühen müssen. So hat das Bundesgericht erst gerade für den Fall einer Mietkündigung festgehalten, dass die Mieterin die Abholungseinladung nicht hätte ignorieren dürfen, sondern sich bei der Post hätte erkundigen müssen, von wem der eingeschriebene Brief stammte (Urteil 4A_293/2016 vom 13. Dezember 2016). 8. Erneut bestreiten die Gesuchsgegner, dass ein Mietzinsrückstand bestand. Nun wird nicht mehr wie bei der Vorinstanz zugesichert, die Quittungen zu suchen und noch zuzustellen, sondern auf die offenbar vom Vormieter geleistete Mietzinskaution und eine von ihm geleistete Vorauszinszahlung an eine frühere Liegenschaftsverwaltung verwiesen. Diese Tatsachendarstellung ist neu und damit ein unzulässiges Novum. Dementsprechend kann sie auch keinen Bezug auf das angefochtene Urteil nehmen. Bei seiner Folgerung, es bestehe ein Mietzinsausstand, stützte sich der Vorderrichter auf andere Tatsachen und Beweismittel. Darauf gehen die Gesuchsgegner überhaupt nicht ein. 9. Weiter ersuchen die Gesuchsgegner um eine Erstreckung des Mietverhältnisses, wiederum erstmals im Beschwerdeverfahren. Nach Art. 272a Abs. 1 lit. a OR ist eine Erstreckung ausgeschlossen bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands des Mieters nach Art. 257d OR. Weitere Erwägungen dazu erübrigen sich. Auch wenn die Gesuchsgegner erst auf den 30. September 2017 eine neue Wohnung haben, kann das Obergericht keinen Aufschub der Ausweisung gewähren. Dies kann einzig und allein die Vermieterin. 10. Nach dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens werden die Gesuchsgegner kostenpflichtig. Sie haben die Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 250.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. Demnach wird ** erkannt:** 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2. A.___ und B.___ haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 250.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. ** Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter CHF 15‘000.00. Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen. ** Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts Der Präsident Der Gerichtsschreiber Frey Schaller |
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Whether the appeal against the eviction order was admissible and substantiated under the Swiss Code of Civil Procedure.
The appeal was manifestly inadmissible and unfounded to the extent it attempted to challenge the lower-court findings without proper substantiation.
The appellants failed to specify cognizable errors and relied on new factual allegations, which are barred on appeal; mere references to the file were insufficient.
Whether the lease could be extended despite termination for rent default.
No lease extension was available because rent-default terminations are excluded from extension.
Under Art. 272a para. 1 lit. a OR, a lease extension is excluded where termination was given for tenant rent default under Art. 257d OR.
Whether the appellants could obtain a stay or postponement of eviction due to having found replacement housing only later.
No stay of eviction could be granted by the court on that ground.
The court held that such relief lies solely with the landlord, not the appellate court.
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