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Tenancy termination can be hardship despite long notice period

ZZ.1975.4Other CourtSep 3, 1975Modified

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Omnilex summary

The Obergericht, Civil Chamber, held that a tenant may suffer hardship within the meaning of Art. 267a para. 1 CO even if the notice period is relatively long. The lower court had denied hardship solely because both the notice and extension periods were one year. The appellate court rejected this schematic approach and stated that the decisive factors are the tenant’s personal and family circumstances and the housing market situation; the length of the notice period is only one element among others.

Omnilex headnote

Art. 267a Abs. 1 OR; Kündigungshärte trotz längerer Kündigungsfrist. Das Vorliegen einer Härte ist nicht primär nach der Länge der Kündigungsfrist zu beurteilen. Entscheidend ist, ob die Kündigung den Mieter im konkreten Fall stärker trifft als gewöhnlich; massgebend sind insbesondere die persönlichen und familiären Verhältnisse sowie die Lage auf dem Wohnungsmarkt. Die Kündigungsfrist darf zwar mitberücksichtigt werden, ist jedoch kein alleiniges oder schematisches Ausschlagkriterium (consid. 1).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1975.4**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:04.09.1975
FindInfo-Nummer:O_ZK.2015.23
Titel:** Miete, Kündigung, Härte**
Resümee:** Art. 267a Abs. 1 OR. Auch bei einer relativ langen Kündigungsfrist kann die Kündigung für den Mieter eine Härte zur Folge haben.**
SOG 1975 Nr. 4 ** Art. 267a Abs. 1 OR.*Auch bei einer relativ langen Kündigungsfrist kann die Kündigung für den Mieter eine Härte zur Folge haben. Der Vorderrichter schliesst aus der blossen Tatsache, dass sowohl Erstreckungs- wie Kündigungsfrist im vorliegenden Fall gerade ein Jahr betragen, es liege für den Mieter keine "Härte" im Sinne des Obligationenrechtes vor. Diese rein schematische Betrachtungsweise entspricht der gesetzlichen Regelung nicht. Ob nämlich eine Härte vorliegt oder nicht, ist nicht primär von einer kurzen oder langen Kündigungsfrist abhängig. Entscheidend ist vielmehr, ob der Mieter durch eine Kündigung härter getroffen wird, als dies gewöhnlich der Fall ist. Dies kann auch bei einer relativ langen Kündigungsfrist durchaus der Fall sein. Der Richter hat bei seinem Entscheid insbesondere die gesamten geltend gemachten persönlichen Verhältnisse des Mieters und seiner Familie sowie die Lage auf dem Wohnungsmarkt zu würdigen. Dabei darf er selbstverständlich auch die Dauer der Kündigungsfrist berücksichtigen. Es ist lediglich nicht angängig, diesen Punkt zum einzigen Beurteilungskriterium zu machen. * Obergericht Zivilkammer, 4. September 1975

Keywords

tenancyterminationhardshipnotice periodhousing marketpersonal circumstances

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether a tenancy termination can constitute hardship under Art. 267a para. 1 CO even with a relatively long notice period.

Extracted holding

Yes. Hardship is not excluded merely because the notice period is long; the decisive question is whether the tenant is hit more severely than is usual.

Extracted reasoning

A purely schematic reliance on the length of the notice period does not match the statute. The judge must assess the tenant's and family’s personal circumstances and the housing market situation, while also taking the notice period into account as one factor only.

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