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Admissibility of land register correction complaint

ZZ.1978.2Other CourtJul 17, 1978Inadmissible

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Omnilex summary

Frau B. complained to the cantonal supervisory authority against the land register office after a parcel still belonging to her had been transferred on paper to Herr Z. and entered in the land register. The Obergericht held that the defect was not a mere clerical inconsistency but an originally unjustified entry because the underlying sale lacked a valid legal basis. Such a correction must be pursued by a land register correction action under Art. 975 ZGB, not by supervisory complaint. The complaint was therefore inadmissible. The court added that a possible Art. 977 ZGB correction concerning the plan entry had not been requested through the proper procedure.

Omnilex headnote

Art. 956 Abs. 2, 975 and 977 ZGB; distinction between the two land register correction procedures. Where the register entry is initially unjustified because the underlying dispositive act lacks a material legal basis, rectification requires a correction action under Art. 975 ZGB, provided the parties do not consent. Art. 977 ZGB applies only where the material prerequisites are met and the register diverges from the valid supporting documents by clerical error; in such case the land register officer must initiate correction ex officio and, if necessary, obtain a judicial order in summary proceedings. A supervisory complaint is admissible only against the refusal to conduct an Art. 977 procedure, not where the law reserves the judicial action under Art. 975 ZGB.

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1978.2**
Instanz:Obergericht
Entscheiddatum:18.07.1978
FindInfo-Nummer:O_OG.2015.4
Titel:** Grundbuchberichtigungsverfahren**
Resümee:** Art. 975 und Art. 977 ZGB. Zum Unterschied der beiden Grundbuchberichtigungsverfahren.**
SOG 1978 Nr. 2 ** Art. 975 und Art. 977 ZGB.** Zum Unterschied der beiden Grundbuchberichtigungsverfahren. In den Jahren 1955 und 1956 erwarb der Staat Solothurn für den Ausbau der Kantonsstrasse S.-L. mehrere Parzellen. Vom Ausbau waren u. a. die Anstösser Frau A. B., Eigentümerin des Grundstücks Nr, 2662 und Herr L. Z., Eigentümer des Grundstücks Nr. 2841, betroffen. Im Auftrag des Baudepartementes des Kantons Solothurn arbeitete die zuständige Amtsschreiberei zwei Verkaufsverträge aus, die diese beiden Grundeigentümer betrafen. Nach dem einen hätte Frau B. dem Staat ab ihrem Grundstück die Parzellen X und W verkauft. Die Parzelle X im Halte von 2 a 78 m2 war als Strassengebiet bestimmt, während die Parzelle W, bei der es sich um eine isolierte Fläche von 10 m2 auf der gegenüberliegenden Strassenseite handelte, an L. Z. weiterverkauft und mit dessen Grundstück vereinigt werden sollte In diesem Sinne sah der zweite Kaufvertrag u. a. vor, dass der Staat die Parzelle W an L. Z. verkaufte. Der Kaufvertrag zwischen Frau B. und Staat Solothurn wurde bis heute nicht unterzeichnet. Hingegen wurde der Kaufvertrag zwischen dem Staat und L. Z. am 21. Februar 1966 von den Parteien unterzeichnet, trotzdem er hinsichtlich der Parzelle W vorausgesetzt hätte, dass das Eigentum daran von Frau B. auf den Staat übergegangen wäre. Am gleichen Tag wurde der Kaufvertrag vom Amtschreiber beurkundet und die Parzelle W im Halte von 10 m2 im Grundbuch bei der Fläche von Nr. 2841 hinzugefügt. Da der Irrtum offenbar auch vom Geometer nicht bemerkt wurde, wurde auf dem Grundbuchplan Nr. 41 der Gemeinde S. die Parzelle W zum Grundstück Nr. 2841 geschlagen und die Parzelle X als Strassengebiet erzeigt. Mit Schreiben vom 31. Dezember 1977 erhob Frau B. beim Obergericht Beschwerde gegen die betreffende Amtschreiberei und beantragte, der Vertrag zwischen Staat und L. Z. sei hinsichtlich ihres Grundstückes zu annullieren und der Grundbuchplan und die Marchsteine seien hinsichtlich ihres Grundstückes zu berichtigen. Der Amtschreiber beantragte die Abweisung der Beschwerde. Er stellte fest, dass dem frühern Amtschreiber tatsächlich ein Irrtum unterlaufen und L. Z. zu Unrecht als Eigentümer der Parzelle W im Grundbuch eingetragen worden sei. Für solche Fälle sei jedoch nicht die Beschwerde, sondern die sogenannte Berichtigungsklage im Sinne von Art. 975 ZGB gegeben. Das Obergericht wies die Beschwerde ab mit folgender Begründung: 1. Nach Art. 956 Abs. 2 ZGB kann gegen die Amtsführung des Grundbuchverwalters bei der Kantonalen Aufsichtsbehörde Beschwerde geführt werden, sofern nicht gerichtliche Anfechtung vorgesehen ist (vgl, Art. 102 ff, GBV und § 144 Abs. 3 der Verordnung über die Geschäftsführung der Amtschreiberei).Kantonale Aufsichtsbehörde ist nach § 298 EGZGB das Obergericht. 2. Die Beschwerdeführerin verlangt zur Hauptsache die Berichtigung einer unrichtigen Eintragung im Grundbuch. Das ZGB kennt zwei Berichtigungsverfahren, nämlich die Grundbuchberichtigungsklage nach Art. 975 bei ungerechtfertigtem Eintrag und das Berichtigungsverfahren nach Art. 977 ZGB und Art. 98 bis 101 GBV (vgl. auch §§ 119 bis 121 der kantonalen GBV).Ist ein Grundbucheintrag ungerechtfertigt, weil der grundbuchlichen Änderung die materiell-rechtlichen Grundlagen fehlten (Fehlen des Rechtsgrundes, sogenannte anfängliche Unrichtigkeit), hat der Verletzte, sofern sich die Beteiligten nicht verständigen, zur Richtigstellung des Grundbuches eine Grundbuchberichtigungsklage anzuheben (Homberger N 2, 6 und 9 zu Art. 975 ZGB, Tuor/Schnyder 9. Aufl. S. 514 f., A. Harnisch, die Grundbuchberichtigungsklage nach dem Schweiz. ZGB, Diss. Bern 1941. Beim Berichtigungsverfahren nach Art. 977 sind hingegen die materiell-rechtlichen Voraussetzungen erfüllt, und nur durch Versehen des Grundbuchführers widerspricht der Eintrag den gültigen Belegen. Bei der Feststellung solcher versehentlicher Abweichungen von den gültigen Belegen hat der Grundbuchverwalter das Berichtigungsverfahren von Amtes wegen einzuleiten. Er hat den zuständigen Richter um Anordnung der Berichtigung zu ersuchen, wenn einer der Beteiligten seine Zustimmung verweigert (Art. 977 Abs. 1 ZGB und Art. 98 Abs. 4 GBV).In diesem Fall entscheidet der Richter im summarischen Verfahren (§ 302 EGZGB und § 237 Abs. 2 ZPO), während die Grundbuchberichtigungsklage im ordentlichen Verfahren zu beurteilen ist. Die Weigerung des Grundbuchverwalters, das Berichtigungsverfahren nach Art. 977 ZGB durchzuführen, kann mit der allgemeinen Grundbuchbeschwerde bei der Aufsichtsbehörde angefochten werden (Komm. Homberger N 1 zu Art. 977 und Harnisch a.a.O. S. 113). 3. Im vorliegenden Fall ist nicht nur der Grundbucheintrag mangelhaft, sondern auch der Kaufvertrag, worauf er sich stützt. In diesem Kaufvertrag hat nämlich ein Nichtberechtigter die Parzelle W, die immer noch Frau B. gehörte, an L. Z. verkauft. Hier fehlt es also an der materiell-rechtlichen Voraussetzung der Eintragung und es kann kein Zweifel bestehen, dass für die Berichtigung eine Grundbuchberichtigungsklage im Sinne von Art. 975 ZGB erforderlich ist, wenn ihr die Beteiligten nicht schriftlich zustimmen. Da demnach gerichtliche Anfechtung vorgesehen ist, ist die Beschwerde nicht zulässig. Es kann somit auf die Beschwerde der Frau B. nicht eingetreten werden. Ob die Grundbuchberichtigungsklage Erfolg haben wird oder im Hinblick darauf, dass der unrichtige Eintrag seit 12 Jahren besteht, die Ersitzung nach Art. 661 ZGB entgegengehalten werden kann, ist für die Zulässigkeit der Beschwerde ohne Bedeutung. Entscheidend ist vielmehr, dass für diese Art der Berichtigung der Klageweg vorgeschrieben ist. 4. Mit der Beschwerde wird nicht ausdrücklich angefochten, dass die der Beschwerdeführerin gehörende Parzelle W im Grundbuchplan als Strassengebiet erzeigt wird, Hier scheint nur der Eintrag selbst, nicht aber der Rechtsgrund mangelhaft zu sein, so dass Möglichkeit einer Berichtigung nach Art. 977 ZGB bestehen dürfte. Die Beschwerdeführerin hat ein solches Berichtigungsverfahren beim Grundbuchverwalter bisher nicht verlangt. Auf die Beschwerde könnte deshalb, sofern sie sich überhaupt darauf bezieht, auch in dieser Hinsicht nicht eingetreten werden. * Gesamtgericht, Urteil vom 18. Juli 1978*

Keywords

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Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the complaint against the land register office was admissible for correcting an originally unjustified entry and invalid sale.

Extracted holding

No. Because the register entry was based on a missing material legal basis, correction required a land register correction action under Art. 975 ZGB, not a supervisory complaint.

Extracted reasoning

The transfer deed itself was defective because a non-entitled seller disposed of land still owned by Frau B. This is an initial lack of legal basis, not a mere clerical discrepancy between valid deeds and the register.

Key legal question

Whether the dispute about the plan entry of parcel W as road area could be dealt with under the complaint procedure.

Extracted holding

Not on the present complaint. The court left open whether an Art. 977 ZGB correction might exist, but no such administrative correction procedure had been requested from the land register officer.

Extracted reasoning

If only the plan entry is wrong while the legal basis is intact, Art. 977 ZGB may apply. Here, however, that issue had not been raised through the proper correction procedure before the authority.

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