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Subdivision ban on ameliorated land and private interests

ZZ.1981.16Other CourtFeb 26, 1981Dismissed

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Omnilex summary

G. G. asked for approval to subdivide ameliorated land so that he could sell an enlarged garden parcel to H. The Landwirtschaftsdepartement allowed the subdivision up to the zoning boundary but refused the additional area outside the building zone. The Verwaltungsgericht dismissed the appeal. It held that the private interest in a slightly larger garden was modest, whereas the public interest in preserving agricultural land and avoiding garden belts along the zoning line still justified the subdivision ban, even though the use-change prohibition had already expired.

Omnilex headnote

Art. 86 Abs. 3 Landwirtschaftsgesetz; Art. 53 Abs. 6 eidg. Bodenverbesserungsverordnung; § 79 Abs. 2 kant. Verordnung über das Bodenverbesserungswesen; Abparzellierung von amelioriertem Land nur aus wichtigen Gründen. Der wichtige Grund ist durch Interessenabwägung zu bestimmen; massgebend ist ein ernsthaftes, das Verbot durchbrechendes Interesse, das das öffentliche Interesse an der Erhaltung der zusammengelegten, landwirtschaftlich nutzbaren Fläche überwiegt. Private Wünsche, namentlich die Vergrösserung von Wohngärten an der Zonengrenze, genügen grundsätzlich nicht. Dass das Zweckentfremdungsverbot bereits abgelaufen ist, beseitigt das öffentliche Interesse nicht vollständig, sondern relativiert es lediglich, weil eine parzellierungsbedingte Entstehung nichtlandwirtschaftlicher Gürtel weiterhin landwirtschafts- und preiswirksam gefördert würde (consid. zum Interesse an grossen Bewirtschaftungseinheiten und zur Nachwirkung des Parzellierungsverbots).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1981.16**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:27.02.1981
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.283
Titel:** Zerstückelungsverbot für amelioriertes Land**
Resümee:** Art. 86 Abs. 3 Landwirtschaftsgesetz; Art. 53 Abs. 6 eidg. Bodenverbesserungsverordnung; § 79 Abs. 2 kant. Verordnung über das Bodenverbesserungswesen. Zerstückelungsverbot für amelioriertes Land; Bewilligung von Abparzellierungen aus wichtigen Gründen. Abparzellierungen, die gewünscht werden, um die Gärten der an der Baugebietsgrenze liegenden Wohnliegenschaften zu vergrössern. Wie sind hier, insbesondere nach Ablauf des Zweckentfremdungsverbots, die entgegenstehenden privaten und öffentlichen Interessen zu gewichten?**
SOG 1981 Nr. 16 ** Art. 86 Abs. 3 Landwirtschaftsgesetz; Art. 53 Abs. 6 eidg. Bodenverbesserungsverordnung; § 79 Abs. 2 kant. Verordnung über das Bodenverbesserungswesen***. Zerstückelungsverbot für amelioriertes Land; Bewilligung von Abparzellierungen aus wichtigen Gründen. Abparzellierungen, die gewünscht werden, um die Gärten der an der Baugebietsgrenze liegenden Wohnliegenschaften zu vergrössern. Wie sind hier, insbesondere nach Ablauf des Zweckentfremdungsverbots, die entgegenstehenden privaten und öffentlichen Interessen zu gewichten?* G. G. ist Eigentümer eines Grundstückes an der Bodenmattstrasse in L. Das Grundbuch enthält bezüglich dieses Grundstückes die Anmerkung "Bodenverbesserung". Entlang der Bodenmattstrasse ist ein Teil des Grundstücks, nämlich ein Streifen von 30 m Tiefe, nach dem Zonenplan von L. dem Baugebiet zugeteilt; der Rest des Grundstücks liegt ausserhalb des Baugebietes in der Landwirtschaftszone. Der Eigentümer G. G. wünschte, von seinem Grundstück eine Bauparzelle, die an die Bodenmattstrasse anstossen würde, an Herrn H. zu verkaufen. Im Hinblick auf das für das Bodenverbesserungsgrundstück geltende Zerstückelungsverbot verlangte er beim Landwirtschaftsdepartement die Bewilligung zur Abparzellierung. Das Departement bewilligte die Abparzellierung bis zur Zonengrenze (was 802 m2 ausmachte), verweigerte indessen die Bewilligung für anschliessende weitere, ausserhalb der Zonengrenze liegende 287 m2 die der Eigentümer ebenfalls an Herrn H. veräussern wollte. -- G. G. erhob gegen den Entscheid des Departementes Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag, es sei die gewünschte Abparzellierung im vollen Umfange zu bewilligen. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab mit folgender Begründung: Es ist unbestritten, dass über das Grundstück Nr. 1474 ein Zerstückelungsverbot nach Art. 86 des eidg. Landwirtschaftsgesetzes, Art. 53 der eidg. Bodenverbesserungsverordnung und § 79 der kant. Verordnung über das Bodenverbesserungswesen besteht und heute immer noch andauert. Eine Abparzellierung ist demnach nur zulässig, wenn die zuständige Behörde -- es ist dies das Landwirtschaftsdepartement -- sie bewilligt. Die Bewilligung darf nur aus wichtigen Gründen erteilt werden. Bundes- und kantonales Recht umschreiben diese Voraussetzung gleich. Man darf davon ausgehen, dass die Frage, ob ein wichtiger Grund gegeben ist, nach beiden Rechten gleich zu beantworten ist. Der "wichtige Grund" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der der Auslegung bedarf. Wenn sich der Gesetzgeber nicht einfach mit einem sachlichen oder wesentlichen Grund begnügt, sondern einen "wichtigen" Grund verlangt, darf man die Voraussetzung für die Parzellierung nicht leichthin als erfüllt ansehen (A. Pfenninger, Sicherung und Revision der Güterzusammenlegungen, Blätter für Agrarrecht, 1970, Heft 1/2 S. 104).Es ist eine Interessenabwägung vorzunehmen zwischen dem Interesse an der Erhaltung der zusammengelegten Fläche einerseits und dem Grund, der für die Abparzellierung spricht, anderseits; beim letzteren kommt sowohl ein allgemein wichtiger Grund, bei dem es um öffentliche Interessen geht, wie auch ein persönlicher wichtiger Grund in Frage (vgl. Pfenninger, a.a.O.). Der Grundeigentümer will die betreffende Fläche ausserhalb der Zonengrenze (ebenfalls) an Herrn H. verkaufen, um diesem einen grösseren Garten zu verschaffen. Für die Realisierung des Bauvorhabens des Herrn H. ist dieser zusätzliche Streifen nicht nötig. Es liegt auf der Hand, dass für die Abparzellierung ausserhalb der Bauzone keinerlei öffentliche Interessen sprechen. Es geht lediglich um private Gründe. Der Eigentümer kann für das Land, das als Wohngartenland benutzt werden will, sicher grundsätzlich mehr verlangen als für Land, das der landwirtschaftlichen Nutzung dienen soll. Der Eigentümer hat allerdings erklärt, es gehe ihm nicht um diese Möglichkeit, sondern nur darum, seinem Käufer entgegenzukommen. Dass der Erwerber der neuen Bauparzelle ein gewisses Interesse an einem etwas grösseren Umschwung hat, ist begreiflich. Allein, die Bautiefe von 30 m, die ihm nach Zonenplan zur Verfügung steht, entspricht üblichem Ausmass, so wie auch eine Parzellengrösse von 802 m2 keineswegs als unvernünftig klein bezeichnet werden könnte. Das letztere gilt umso mehr, als ja der neue Eigentümer durch den direkten Anstoss an die Landwirtschaftszone von seinem Wohnhaus aus einen freien, unüberbaubaren Ausblick in die Landschaft geniesst, was für das Gefühl der Weiträumigkeit -- soweit es um sie geht -- noch wesentlicher sein dürfte als ein um ein paar Meter verlängerter Garten. Dazu kommt, dass es dem Beschwerdeführer nach Ablauf der in Art. 85 des eidg. Landwirtschaftsgesetzes für das Zweckänderungsverbot statuierten Frist (20 Jahre seit der Schlusszahlung des Bundesbeitrages) möglich ist, Herrn H. eine Benutzung der betreffenden Fläche als Gartenland in Form einer Vermietung oder Verpachtung zu gewähren (wobei allerdings auf Grund des Planungsrechts keine Bauten und baulichen Einrichtungen möglich wären).-- Nimmt man alles zusammen, so erscheint das private Interesse an der zusätzlichen Abparzellierung als eher gering. Was nun das öffentliche Interesse am Parzellierungsverbot betrifft, so geht es entsprechend der Zwecksetzung der Güterzusammenlegung um die Erhaltung des landwirtschaftlichen Landes in möglichst grossen, für die Bewirtschaftung geeigneten Flächen. Der Beschwerdeführer macht geltend, weil er ja den betreffenden Streifen nicht überbauen könne und wolle, schade die Abparzellierung eigentlich niemandem. Allein, vom landwirtschaftlichen Gesichtspunkt aus besteht ein wesentliches Interesse daran, dass das in der Ortsplanung der Landwirtschaftszone zugeteilte Land auch wirklich der Landwirtschaft zur Verfügung steht. Wenn man Abparzellierungen, die dazu dienen, die Gärten der an der Zonengrenze liegenden Wohnliegenschaften zu vergrössern, grundsätzlich bewilligen würde, würde man die Entstehung von nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Gürteln entlang der Zonengrenze fördern. Es ist klar, dass damit -- zusammengezählt -- ein nicht unbeträchtlicher Verlust von landwirtschaftlich nutzbarem Land einträte. Zudem -- und das dürfte noch wichtiger sein -- wirkten sich solche Möglichkeiten in unerwünschter Weise auf die Preisentwicklung von allem an der Zonengrenze liegenden Land aus. Zuzugeben ist, dass nach Ablauf des Zweckentfremdungsverbotes gemäss Art. 85 des Landwirtschaftsgesetzes (20 Jahre nach der Schlusszahlung der Bundessubvention; vgl. auch Art. 53 Abs. 6 der eidg. Bodenverbesserungsverordnung) eine Verwendung des ehemaligen Bodenverbesserungslandes als Garten nicht mehr verboten ist. Im vorliegenden Fall ist dieser Ablauf, was unbestritten ist, bereits erfolgt. Allein, wenn auf Grund des weiterdauernden Parzellierungsverbotes an den betreffenden Landstreifen das Eigentum nicht erworben (sondern höchstens eine Miete oder eine Pacht erreicht) werden kann, wird dies faktisch durchaus noch ein gewisses Hemmnis für die Entstehung eines ganzen nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Gürtels bilden. Somit ergibt sich, dass im vorliegenden Fall das Abparzellierungsverbot für den zusätzlichen Streifen durchaus noch in einem öffentlichen Interesse steht, auch wenn dieses durch den Umstand, dass das Zweckänderungsverbot bereits abgelaufen ist, etwas relativiert ist. Hält man die Würdigungen der beidseitigen Interessen zusammen, so ist festzuhalten, dass dem etwas relativierten öffentlichen Interesse ein nur recht geringes privates Interesse gegenübersteht. Dies letztere vermag nicht zu überwiegen; der wichtige Grund ist zu verneinen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 27. Februar 1981*

Keywords

subdivisionameliorated landinterest balancingagricultural landzoning boundarygarden enlargementparcel fragmentation

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the requested subdivision of ameliorated land was justified by important reasons for the extra area outside the zoning boundary.

Extracted holding

The additional subdivision was not justified; the important reason requirement was not met.

Extracted reasoning

Subdivision requires a balancing of interests. The private interest in enlarging a garden for a neighboring residential plot was slight, while the public interest in preserving agricultural land in large, workable parcels remained significant even after the expiry of the use-change prohibition, because parcel fragmentation would promote non-agricultural belts and distort land prices.

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