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Neighbors have standing to challenge building permit on aesthetic grounds

ZZ.1995.23Other CourtJun 13, 1995Dismissed

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Omnilex summary

Nine neighbors appealed a departmental decision that required the municipal building commission to grant a permit for a revised project consisting of two apartment buildings and an underground garage in zone W2. They argued that the project did not fit into a typologically uniform single-family neighborhood and violated the aesthetic and integration rules. The court first held that the neighbors were entitled to complain because they were sufficiently affected and could rely on aesthetic norms. On the merits, it found the neighborhood heterogeneous and not a protected typological ensemble; the positive aesthetic clause was only subsidiary to the general zoning and building regulations, which had long allowed the project parameters. The complaint was dismissed.

Omnilex headnote

§ 12 VRG; standing in administrative court complaints by neighboring owners against a building permit based on aesthetic objections. Nearby property owners are entitled to appeal if they are sufficiently affected; the standing rule is to be interpreted consistently with Art. 103 lit. a OG, so that actual, practical, economic or ideational interests suffice. § 145 PBG and § 63 KBV; the new positive aesthetic general clause requires typological integration and good overall design, but typological quality presupposes visible internal unity and a discernible planning idea. In a heterogeneous quarter lacking such unity, the clause is not engaged as a basis for strict neighborhood protection. It is subsidiary to the general building regulations and, as a rule, may not be used to reduce permitted building height, length or utilization where the zoning rules themselves remain unchanged.

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1995.23**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:14.06.1995
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.4
Titel:** Positive ästhetische Generalklausel**
Resümee:§ 12 VRG, § 145 PBG, § 63 KBV - Neue, positive ästhetische Generalklausel. Nachbarn sind legitimiert, aus ästhetischen Gründen gegen eine Baubewilligung Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu führen (Erw. 1). Typologische Qualität ergibt sich aus Ordnung im Grossen und Vielfalt im Kleinen. Eine jüngere Überbauung kann nur dann als "Typ" gelten, wenn sie bezüglich Firstrichtung, Anordnung der Bauten, Dachneigung usw. einheitlich wirkt und eine Planungsidee sichtbar wird. Die ästhetische Generalklausel wirkt im Verhältnis zu den allgemeinen Bauvorschriften bloss subsidiär (Erw. 4).
SOG 1995 Nr. 23 § 12 VRG, § 145 PBG, § 63 KBV*- Neue, positive ästhetische Generalklausel. Nachbarn sind legitimiert, aus ästhetischen Gründen gegen eine Baubewilligung Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu führen (Erw. 1). Typologische Qualität ergibt sich aus Ordnung im Grossen und Vielfalt im Kleinen. Eine jüngere Überbauung kann nur dann als "Typ" gelten, wenn sie bezüglich Firstrichtung, Anordnung der Bauten, Dachneigung usw. einheitlich wirkt und eine Planungsidee sichtbar wird. Die ästhetische Generalklausel wirkt im Verhältnis zu den allgemeinen Bauvorschriften bloss subsidiär (Erw. 4).* Das Baukonsortium B. beabsichtigt, auf Grundbuch N. Nr. 200 ein Vier- sowie ein Sechs-Familien-Haus und eine Einstellhalle zu errichten. Die Bauparzelle gehört nach dem gültigen Zonenplan zur Wohnzone "W2". In der Umgebung sind mehrheitlich Einfamilienhäuser erstellt worden. Gegen das zum zweiten Mal abgeänderte Baugesuch, genannt "B. III", gingen fünfzehn Einsprachen ein, die von der Baukommission N. abgewiesen wurden. Von den abgewiesenen Einsprechern erhoben deren neun Verwaltungsbeschwerde an das Bau-Departement mit den Begehren, der Entscheid der Baukommission sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Das Bau-Departement wies die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat, und hielt die Baukommission der Einwohnergemeinde an, die Bewilligung zu erteilen. Dagegen wird Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit dem Antrag, die Departementalverfügung sei aufzuheben. Die Beschwerde wird im wesentlichen damit begründet, das Bauvorhaben "B. III " ordne sich nur ungenügend in das bestehende Quartier ein. §§ 145 PBG und 61 KBV sowie Art. 4 BV seien verletzt. Beim bestehenden Quartier handle es sich typologisch um ein reines Einfamilienhausquartier, das seit den 50er Jahren in einheitlicher Gestalt gewachsen sei. Die Vorinstanz beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Den Ästhetikvorschriften komme kein nachbarschützender Charakter zu. §§ 145 PBG und 63 KBV vermittelten den Nachbarn keine eigenen rechtlich geschützten Interessen. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde aus folgenden Gründen ab: 1. (...) Nach § 12 VRG (BGS 124.11) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch eine Verfügung berührt wird und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Diese kantonale Vorschrift lautet fast gleich wie Art. 103 lit. a OG (SR 173.110), der die Legitimation zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht regelt. Will man für Fälle, wo Bundesrecht neben kantonalem Recht zur Anwendung kommt, keine heiklen und unzweckmässigen Abgrenzungsprobleme schaffen, besteht keine Veranlassung, die kantonale Bestimmung zur Beschwerdebefugnis einschränkender zu interpretieren als die Vorschrift des Bundes (vgl. BGE 116 Ib 122). Somit genügt es für die Legitimation, wenn rein tatsächliche, praktische, wirtschaftliche oder ideelle Interessen eines Beschwerdeführers beeinträchtigt werden. Als Eigentümer von Häusern in der Nachbarschaft weisen die Beschwerdeführer die erforderliche Beziehungsnähe zum Streitgegenstand auf. Eine allfällige Verletzung der Ästhetikparagraphen berührt zumindest ideelle, aber auch materielle Interessen (Vgl. Kölz/ Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, Zürich 1993, Rz. 234 ff.). Auf die Beschwerde ist somit einzutreten. Daran ändert der Bundesgerichtsentscheid nichts, den die Vorinstanz zitiert (Nr. 1A.70/1994/hrp). Im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde ist die Legitimation grundsätzlich anders, d.h. enger umschrieben, wird doch dort verlangt, dass ein Beschwerdeführer die Verletzung eigener rechtlicher Interessen geltend macht (Art. 88 OG; Spühler Karl, Die Praxis der staatsrechtlichen Beschwerde, Bern 1994, S. 33 ff.). Dies ist hier nicht massgebend. (...) 4. a) Nach Art. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) sollen sich Bauten und Anlagen in die Landschaft einordnen. Nach § 145 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) und § 63 der kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) haben sich Bauten typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung fördern. Diese neu positiv formulierte ästhetische Generalklausel wehrt nicht nur Verunstaltungen ab, sondern will auch Beeinträchtigungen vermeiden. Es wird eine einordnende architektonische Gestaltung verlangt (Steiner Marcel, Die Ästhetikgeneralklauseln, in Baurecht 4/1994, S. 118). Bauten fügen sich in die Umgebung ein, wenn Standort und Ausmass das Gefüge der Eigenarten der Siedlung und ihren Haushalt nicht störend verändern und wenn sie sich an die Form- und Materialsprache der Umgebung halten. Dabei wird das Mass des Gestaltungsspielraumes durch die Empfindlichkeit der Landschaft und die Massgeblichkeit der vorbestehenden Bauweise bestimmt (vgl. Dilger Peter, Raumplanungsrecht der Schweiz, Zürich 1982, S. 176; EJPD [Hrsg.], Erläuterungen zu Art. 3 RPG, N. 28, 31). Bei der Beurteilung der Frage, ob sich eine Baute in die Umgebung einordnet, ist auf den Eindruck des Durchschnittsbetrachters abzustellen. Massgebend ist die Wirkung des Neubauteils auf das bestehende Orts-, Quartier-, Strassen- und Landschaftsbild. Für die Baute, das Ensemble und die Umgebung ist eine gute Gestaltung und befriedigende Gesamtwirkung zu erreichen. Dabei vermögen vereinzelte, bereits bestehende nachteilige Bauten die Schutzwürdigkeit des Quartiers nicht aufzuheben; ebensowenig kann in einem trist anmutenden Quartier ein Vorhaben verhindert werden, das von herausragender architektonischer Leistung zeugt. Zudem ist der Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten. Aus ästhetischen Gründen soll nur eingegriffen werden, wenn gewichtige öffentliche Interessen auf dem Spiel stehen. b) Die rund um das fragliche Objekt gelegene Bausubstanz zeigt sich als äusserst heterogen. Firstrichtung, Dachneigung und Fassadengestaltung, ja selbst die Gebäudevolumen sind nicht einheitlich. Einziges gemeinsames Merkmal stellt der Umstand dar, dass die meisten Gebäude bloss von einer Familie bewohnt werden. Der Experte führte am Augenschein aus, der Ästhetikparagraph wolle mit dem Begriff "typologisch" Qualität beschreiben. Es gehe um Ordnung im Grossen und Vielfalt im Kleinen. In verschiedenen historischen Beispielen könne man einen Typus ausfindig machen. Es würde den Begriff der "Typologie" jedoch überspannen, wenn man ihn auch in diesem Quartier anwenden wollte. Eine jüngere Überbauung könne nur dann als Typ gelten, wenn sie (bezüglich Firstrichtung, Anordnung der Bauten, Dachneigung etc.) einheitlich wirke und wenn eine Planungsidee sichtbar werde. Das äusserst uneinheitlich gewachsene Quartier mit den unter sich nicht vergleichbaren Einfamilienhäusern kann somit baulich nicht als empfindlich oder schutzwürdig eingestuft werden. c) Das Grundstück des Baukonsortiums "B." und das Quartier liegen seit langer Zeit in der 1. Etappe der Wohnzone "W2" (Vgl. RRB 5'688 vom 13. November 1970). Auch nach dem gültigen Zonenplan (RRB 1'444 vom 5. Mai 1987) ist es der Zone "W2" zugeteilt. Ein Vergleich der Zonenreglemente ergibt, dass die Determinanten, die für die Typologie der Bauten massgebend sind, seit langer Zeit unverändert belassen worden sind (vgl. Vorprüfungsbericht des kant. Amtes für Raumplanung vom 24. November 1982, § 5 ZR vom 5. Mai 1987; Art. 5 ZR vom 7. März 1994). So beträgt die Gebäudehöhe 7.5 m, die Gebäudelänge 30 m, die Überbauungsziffer maximal 50%, die Grünflächenziffer minimal 40% und die Ausnützungsziffer 40%. Bei der letzten Revision wurde die Verdichtung der Bauweise noch gefördert, indem für Doppel- und Reiheneinfamilienhäuser - gute Gestaltung vorausgesetzt - Ausnützungsboni von 10% auch ohne Gestaltungsplan möglich sind. Die Schaffung einer Einfamilienhauszone hat die Gemeinde in der Revision der Zonenplanung ausdrücklich abgelehnt. Die bestehende Überbauung hat sich nicht an die Bauvorschriften gehalten; das Quartier ist unternutzt. d) Eine unbestimmt formulierte ästhetische Generalklausel wirkt im Verhältnis zu den allgemeinen Bauvorschriften bloss subsidiär; dies ergibt sich aus dem Legalitätsprinzip und dient der Rechtssicherheit und Rechtsgleichheit (AGVE 1985, S. 305; 1993, S. 380). Zwar können aus rein ästhetischen Gründen - im Verhältnis zu den allgemeinen Baunormen - durchaus zusätzliche Anforderungen (z.B. für die Fassaden- oder Dachgestaltung) gestellt werden (vgl. ZBl. 1984 S. 47 f., betreffend eine Pergola). Es ist aber in der Regel nicht zulässig, wegen des Eingliederungsgebotes Reduktionen der zulässigen Gebäudehöhen und -längen sowie der geltenden Ausnützung zu verlangen (vgl. BGE 115 Ia 377; 114 Ia 345; Schürmann/Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, S. 251). Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - die anwendbaren kommunalen Normen seit langer Zeit Bestand haben und in der jüngst beendeten Revision des Zonenreglementes die Bauvorschriften - in Kenntnis des Projektes "B." - der bestehenden Bebauung nicht angepasst, sondern unverändert übernommen worden sind. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 14. Juni 1995*

Keywords

standingbuilding permitaesthetic clausetypologyzoningintegrationneighborhood protectionsubsidiarity

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the neighboring objectors had standing to bring an administrative court complaint on aesthetic grounds.

Extracted holding

Yes. Under § 12 VRG, nearby owners were sufficiently affected, and aesthetic provisions could protect at least ideational and also material interests.

Extracted reasoning

The court interpreted the cantonal standing rule in line with Art. 103 lit. a OG; actual, practical, economic or ideational interests are enough. The neighbors' proximity to the project established the required relation to the subject matter.

Key legal question

Whether the project violated the positive aesthetic and typological building requirements.

Extracted holding

No. The surrounding area was too heterogeneous to qualify as a typologically protected ensemble, and the project had to be assessed against the general building regulations, which remained decisive.

Extracted reasoning

A typological quality requires visible planning intent and internal uniformity in roof orientation, building arrangement, roof pitch, etc. The quarter lacked such unity. The aesthetic clause is subsidiary to general building regulations and may add design requirements, but normally cannot be used to reduce permitted height, length, or utilization where the zoning rules have long been in force.

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