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ZZ.1998.29•Wald setback exception cannot rely on old illegal buildings
ZZ.1998.29Other CourtApr 19, 1998Granted
Extracted by Omnilex
M. AG sought a building permit for three houses on a parcel bordering forest land. The Baukommission and later the Einwohnergemeinderat and Bau-Departement approved the project and granted an exception to the forest setback, invoking an alleged building gap and prior official assurances. The neighbor B. appealed. The Administrative Court upheld the appeal, holding that scattered old illegal or nonconforming structures did not create a building gap and that earlier favorable statements to the builder could not be relied on against the objecting neighbor. The exception to the forest setback was therefore unlawful.
Art. 17 WaG; § 10 WaG-SO; §§ 3 and 4 VWW; § 141 PBG: forest setback and exception for a building gap. A building gap presupposes a coherent, existing development line capable of completion; isolated, long-standing structures erected contrary to law do not constitute such a gap and cannot justify an exception to the minimum forest setback for a new project. The cantonal setback rules remain applicable as autonomous cantonal law, provided the federal minimum protection of the forest is not undermined (consid. 3). Prior official assurances given only to the building applicant are not opposable to an appealable neighbor in the building-permit procedure unless the same permitting procedure was conducted with participation of the third party (consid. 4).
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1998.29** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 20.04.1998 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2014.800 |
| Titel: | ** Ausnahmebewilligung, Waldabstand** |
| Resümee: | ** Art. 4, 17 WaG; § 10 WaG-SO; §§ 3 und 4 VWW; § 141 PBG. Waldbegriff und Waldabstand. Heute rechtswidrige Altbauten und Anlagen begründen keine Baulücke, geben somit keinen Anlass, die Unterschreitung des Waldabstandes für ein neues Projekt zu bewilligen (Erw. 2 und 3). Erteilt die zuständige Behörde der Bauherrschaft auf Voranfrage hin eine Auskunft oder sichert sie gar eine Ausnahmebewilligung zu, so kann dies im Baubewilligungsverfahren keinem Nachbarn entgegengehalten werden (Erw. 4).** |
| SOG 1998 Nr. 29 ** Art. 4, 17 WaG; § 10 WaG-SO; §§ 3 und 4 VWW; § 141 PBG.** Waldbegriff und Waldabstand. Heute rechtswidrige Altbauten und Anlagen begründen keine Baulücke, geben somit keinen Anlass, die Unterschreitung des Waldabstandes für ein neues Projekt zu bewilligen (Erw. 2 und 3). Erteilt die zuständige Behörde der Bauherrschaft auf Voranfrage hin eine Auskunft oder sichert sie gar eine Ausnahmebewilligung zu, so kann dies im Baubewilligungsverfahren keinem Nachbarn entgegengehalten werden (Erw. 4). Im Jahre 1990 kaufte die M. AG die Parzelle GB S. Nr. 4000 im Halte von ca. 25 a. 1997 reichte sie ein Baugesuch für ein Doppeleinfamilienhaus und zwei Einfamilienhäuser auf dieser Parzelle ein. Der Nachbar, B., erhob Einsprache. Die Baukommission wies die Einsprache ab und erteilte sowohl die Baubewilligung als auch die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstandes. Es liege eine alte Verfügung des Forst-Departementes aus dem Jahre 1986 über den Waldabstand vor. Diese sei zwar nicht mehr verbindlich. Das Bau-Departement habe jedoch noch 1996 eine Ausnahmebewilligung im Bereich eines in der Nähe gelegenen Wäldchens erteilt. Aus Gründen der Rechtsgleichheit werde auch in diesem Fall eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstandes bis zum gesetzlichen Minimum von 6 m erteilt. B. beschwerte sich erfolglos beim Einwohnergemeinderat und beim Bau-Departement. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde des Nachbarn aus folgenden Gründen gut: 2. Gemäss Art. 2 des Bundesgesetzes über den Wald vom 4. Oktober 1991 (WaG; SR 921.0) gilt jede Fläche als Wald, die mit Waldbäumen oder Waldsträuchern bestockt ist und Waldfunktion (Schutz-, Nutzungs- oder Wohlfahrtsfunktion) ausüben kann. Innerhalb eines bestimmten Rahmens können die Kantone anordnen, ab welcher Breite, welcher Fläche und welchem Alter eine Bestockung als Wald gilt (Art. 2 Abs. 4 WaG). Am 9. August 1996 hat der Kreisförster von Bucheggberg-Lebern das Waldfeststellungsverfahren durchgeführt. Er bestätigt auf einem Plan, welche bestockten Flächen auf GB Nr. 4090 als Wald im Sinne des Gesetzes zu gelten haben. Sie machen ca. 940 m2 aus und liegen am nordöstlichen Rand der Parzelle. Das im Vorfeld der Baubewilligung durchgeführte Waldfeststellungsverfahren ist abgeschlossen und die Waldfeststellung wird von den Parteien nicht bestritten. Die Waldfläche ist deshalb im vorliegenden Verfahren als Randbedingung zu beachten. 3. Bauten und Anlagen in Waldesnähe sind nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen (Art. 17 Abs. 1 WaG). Nach Art. 17 Abs. 2 WaG haben die Kantone einen angemessenen Mindestwaldabstand vorzuschreiben. Die kantonalen Abstandsvorschriften sind selbständiges kantonales Recht, auch wenn sie sich auf das eidg. Forstrecht stützen. Die genehmigungspflichtigen kantonalen Artikel betreffend den Bauabstand zum Wald wurden vom Bund genehmigt (Art. 52 WaG). Die Ausführungsbestimmungen sind somit bundesrechtskonform. Es sind demnach grundsätzlich die kantonalen Bauabstände und nicht Bundesrecht anzuwenden. Gleichwohl muss beachtet werden, dass der bundesrechtliche Mindestabstand bei Anwendung der kantonalen Waldabstandsvorschriften nicht in Frage gestellt wird. Dies wäre der Fall, wenn die kantonale Ausnahmebewilligung das Walderhaltungsgebot von Art. 17 WaG ungünstig beeinflusste oder gefährdete, indem Bauten bewilligt würden, die Erhaltung, Pflege oder Nutzung des Waldes beeinträchtigten (BGE 112 Ib 321 f.; Stefan M. Jaissle: Der dynamische Waldbegriff und die Raumplanung, Zürich 1994, S. 243). § 10 des kantonalen Waldgesetzes (WaGSO; BGS 931.11)) hält fest, dass sich der Abstand von Bauten und Anlagen zum Wald nach dem Planungs- und Baugesetz (PBG; BGS 711.1) richtet. Vorliegend ist grundsätzlich § 141 PBG massgebend, wonach der Bauabstand von Wald für Bauten und bauliche Anlagen 20 m beträgt. Isolierte Waldflächen von 500 m2 bis 3'600 m2 werden als Feldgehölze behandelt (§ 7 Kantonale Waldverordnung, WaVSO, BGS 931.12). Für diese gilt in der Bauzone ein Bauabstand von 10 m (§ 141 PBG). Der Regierungsrat regelt durch Verordnung, welche Bauten (Kleinbauten, unterirdische Bauten) nicht unter diese Bestimmung fallen und unter welchen Voraussetzungen Ausnahmebewilligungen erteilt werden können. Nach § 3 der kantonalen Verordnung über Waldfeststellung und Waldabstand (VWW; vom 15. Juni 1993, revidiert am 7. Mai 1996; BGS 931.72) gilt der allgemeine Waldabstand für Kleinbauten, kleine bauliche Anlagen und unterirdische Bauten nicht. Diese Bauten und Anlagen dürfen jedoch nicht näher als 6 m an den Wald gestellt werden. Der Waldabstand gilt überdies nicht für öffentliche Strassen und Wege, wenn sie in einem genehmigten Nutzungsplan enthalten sind (§ 3 Abs. 3 VWW). Hauptgebäude, welche nicht unter § 3 VWW fallen, bedürfen zur Unterschreitung des Waldabstandes von 10 m einer Ausnahmebewilligung nach § 5 VWW. In dieser Bestimmung sind die Ausnahmegründe abschliessend aufgezählt. Die Vorinstanz hat richtigerweise festgehalten, dass eine Ausnahmebewilligung nicht auf § 5 lit. a, c und d VWW abgestützt werden kann. Das Bau-Departement ist jedoch der Meinung, der Ausnahmebewilligungsgrund von § 5 lit. b VWW (scil.: Baulücke) sei gegeben. Die zuständige Behörde habe die Ausnahmebewilligung erteilen dürfen, weil der gesetzliche Abstand entlang des Waldrandes von andern Hochbauten bereits unterschritten werde. (...) Baulücken entstehen, wenn eine Zone überbaut wird und einzelne Parzellen noch nicht überbaut sind (zur Baulücke im Zusammenhang mit der materiellen Enteignung, s. ZBl 1994, S. 125 f.). Die Bedeutung des Begriffs "Baulücke" im Zusammenhang mit Ausnahmebewilligungen an Waldrändern wird auch in Skizzen des Bau-Departementes in den Mitteilungen des Bau-Departementes (Dezember 1996, S. 15) verdeutlicht. Demnach geht es darum, eine dem Wald entlang bestehende Randbebauung auf der bisherigen Gebäudeflucht zu ergänzen. Eine Baulücke wird gefüllt, wenn eine Baute in die massgebende zonenkonforme Überbauung eingefügt werden kann. Im vorliegenden Fall gibt es in der umliegenden Bauzone zwar verstreute Altbauten. Eine zusammenhängende Überbauung, die ergänzt werden könnte, ist jedoch nicht vorhanden. Es wird am Rand der Wohnzone gebaut. Eine einheitliche Bebauung mit genereller oder vorherrschender Unterschreitung des westlichen Waldabstandes existiert nicht. Die zur Begründung der Baulücke herangezogene Substanz besteht aus zwei alten Gebäuden aus dem letzten Jahrhundert, die direkt am Bach liegen. Eines der Gebäude wird sogar von der Bachabstandslinie. Es kann kaum die Meinung herrschen, die neuen Gebäude seien auf den rechtswidrigen Bachabstand der bestehenden Gebäude abzustimmen. Es handelt sich zudem um isolierte Einzelobjekte, die lange Zeit vor Inkrafttreten der ersten Zonenplanung erstellt wurden. Sie liegen weit auseinander. Der seit über 30 Jahren bestehende Werkplatz der Baufirma G. liegt auf der gegenüberliegenden Seite des Waldes. Er ist mit den geplanten Bauten nicht vergleichbar. Er wurde nie bewilligt und kann zur Begründung der Baulücke ebenfalls nicht herangezogen werden. Es liegt keine Baulücke vor. Die Ausnahmebewilligung nach § 5 lit. b VWW kann somit nicht erteilt werden. Der Augenschein hat gezeigt, dass auch die Bauten am Ufergehölz des Lochbachs südlich des Grundstücks der Beschwerdeführerin Abstand von 10 m nicht einhalten. Dieser Wald ist weitgehend umbaut. Die Überbauung am anderen Feldgehölz rechtfertigt jedoch nicht, hier eine Baulücke anzunehmen. Es ist auch nicht zulässig, die Ausnahmebewilligung aus Gründen der Gleichbehandlung aller Grundeigentümer an Feldgehölzen zu erteilen, denn die vorliegende Situation in Bezug auf die Baulücke unterscheidet sich von derjenigen am südlich gelegenen Feldgehölz. Es ist zudem zu beachten, das nach altem Recht der Bauabstand gemäss VWW bei kleinen, isolierten Wäldchen (Feldgehölzen) generell reduziert werden durfte. Am 1. Januar 1997 trat jedoch eine neue Fassung von § 141 Abs. 1 PBG in Kraft: Der Bauabstand von 10 m für Feldgehölze wurde ins Gesetz aufgenommen. Die generelle Zulässigkeit der Unterschreitung des Bauabstandes bei kleinen, isolierten Feldgehölzen wurde auch in der VWW gestrichen. 4. Es stellt sich schliesslich die Frage, ob die Unterschreitung des Waldabstandes und das Näherbauen aus Gründen von Treu und Glauben bewilligt werden muss. Die Bauherrschaft beruft sich auf Zusicherungen der Departemente. Bereits in der Verfügung vom 20. November 1986 sei dem damaligen Eigentümer eine Näherbaubewilligung in Aussicht gestellt worden. Bevor die Beschwerdeführerin das Grundstück im Jahre 1990 erworben habe, sei diese Zusicherung bestätigt worden. Ohne diese Zusicherung hätte sie dieses Grundstück nie zu Baulandpreisen gekauft. Sogar noch 1996 sei in einer Voranfrage erneut eine Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt worden. Inzwischen habe keine Gesetzesrevision stattgefunden. Nach dem Vertrauensschutzprinzip soll sich der Grundeigentümer auf eine vertrauenserweckende behördliche Äusserung verlassen können. Wenn er gutgläubig sein Vertrauen durch Dispositionen in die Tat umgesetzt hat, soll ihn der Vertrauens-Grundsatz davor schützen, dass der Staat sein Verhalten ändert (Béatrice Weber-Dürler: Die Staatshaftung im Bauwesen, in ZBl 1997, S. 406). Die Voraussetzungen des Bundesgerichts (in BGE 117 Ia 285) dafür sind im vorliegenden Fall weitgehend gegeben, beziehen sich doch die Angaben der Behörde auf eine konkrete, den betreffenden Bauherrn berührende Angelegenheit. Die Amtsstelle, welche die Auskunft erteilt hat, war zum damaligen Zeitpunkt hierfür zuständig. Es scheint, dass der Bauherr im Vertrauen auf die Auskunft eine nicht wieder rückgängig zu machende Dispositionen getroffen hat. Unsicher ist, ob die Rechtslage heute noch die gleiche ist wie im Zeitpunkt der Auskunfterteilung, sind doch andere Behörden zur Bewilligungserteilung zuständig und sie haben andere Bestimmungen anzuwenden. Massgebend ist jedoch, dass eine Auskunft über den voraussichtlichen Entscheid einer Behörde einem Dritten gegenüber nur verbindlich ist, wenn vorher das gleiche Verfahren wie für die Bewilligung durchgeführt worden ist und der Dritte Partei im Verfahren war (Schürmann/Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, S. 268). Bloss dem Bauinteressenten erteilte günstige Auskünfte dürfen nach der Praxis des Bundesgerichts beschwerdeberechtigten Dritten, welche sich gegen die Erteilung einer entsprechenden Baubewilligung zur Wehr setzen, nicht entgegengehalten werden (BGE 117 Ia 290). (...) Eine Baubewilligung kann deshalb nicht allein gestützt auf Treu und Glauben erteilt werden. Es ist deshalb richtig, dass die Gemeinde die nach Aussagen des Kreisförsters im vorliegenden Fall unbedenkliche Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstandes im Zonenplanungsverfahren durch eine Waldbaulinie regelt. Es wäre auch denkbar, dass das Bauen in derartigen Situationen durch eine Änderung der Verordnung über Waldfeststellung und Waldabstand ermöglicht würde. Nach geltendem Recht kann die Bewilligung indessen nicht erteilt werden. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 20. April 1998* Das Bundesgericht ist auf eine gegen diesen Entscheid erhobene staatsrechtliche Beschwerde am 10. Dezember 1998 nicht eingetreten. |
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Extracted by Omnilex
Whether the site qualified for a forest setback exception based on an alleged building gap.
No building gap existed; isolated old unlawful structures and a former work yard could not justify an exception.
A building gap presupposes a coherent existing development line that can be completed. Scattered, long-standing, nonconforming structures and older isolated objects do not create such a gap.
Whether reliance on earlier official assurances required granting the setback exception under good faith.
No. Prior assurances to the builder could not be invoked against the objecting neighbor in the building-permit procedure.
An official statement is binding against third parties only if the same permitting procedure was conducted and they were parties to it; a favorable pre-inquiry statement to the applicant does not bind appealable neighbors.
Whether the building and exception permits could be upheld despite the forest setback being below the statutory minimum.
No. Under the applicable cantonal and federal forest-protection rules, the exception could not be granted on the facts of the case.
The legal minimum forest setback remained controlling; the cantonal exception grounds were exhaustively listed and none applied.
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