The AI workspace for legal professionals

  • Legal research with access to more than 1 million sources
  • Document automation
  • Matter management
  • Hosted in the EU and Switzerland

Try it free for 14 days (10 questions/day during trial)

Try for freeBook a demo

Aesthetic clause may deny annex to protected villa

ZZ.2000.21Other CourtNov 13, 2000Dismissed

Open source

Extracted by Omnilex

Omnilex summary

W. AG challenged the refusal of approval for an annex to a protected 1907 Jugendstil villa. The Building Commission had approved only the basement conversion and parking spaces, while the annex was refused; the Building Department rejected the subsequent appeal. The Administrative Court also dismissed the complaint. It held that the positive aesthetic clause requires an objectively assessed, satisfying integration into the existing built environment, and that in this case the proposed connected massing, roof composition, and façades would dissolve the villa’s independent character. The authority was therefore entitled to demand a distinctly separated annex.

Omnilex headnote

§ 145 PBG; § 63 KBV; positive aesthetic clause and integration requirement for new construction and annexes. The positively formulated aesthetic clause does not merely prohibit disfigurement, but requires a befriedigende Einordnung and an architecturally integrating design. The assessment is based on objective criteria and the impression of the average observer, with decisive weight given to the pre-existing built form, the impact on the streetscape, proportions, materials, and colors. The clause may not be used to circumvent the zoning order or to impose disproportionate reductions of admissible building parameters. Where a project would merge a protected individual building into a new mixed structure and destroy its independent character, refusal of approval is lawful (consid. 2).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.2000.21**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:14.11.2000
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.748
Titel:** Ästhetikgeneralklausel**
Resümee:§ 145 PBG, 63 KBV. Positive ästhetische Generalklausel, Eingliederungsgebot. Anbau an eine Jugendstilvilla.
SOG 2000 Nr. 21 § 145 PBG, 63 KBV. Positive ästhetische Generalklausel, Eingliederungsgebot. Anbau an eine Jugendstilvilla. Die W. AG reichte im Juli 1999 das Baugesuch "Anbau Wohnheim / Ausbau UG" mit Abstellplätzen auf GB O. Nr. 2059 ein. Gegen das Vorhaben erhob N. Einsprache. Die Baukommission bewilligte den Ausbau und die Autoabstellplätze. Der Anbau wurde nicht bewilligt. Gegen diesen Entscheid erhob die Bauherrschaft beim Bau-Departement erfolglos Beschwerde. Das Bau-Departement erwog, der Anbau entspreche nicht den ästhetischen Vorschriften des Gesetzes. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ebenfalls ab: 2. a) Das Bauvorhaben wurde von Anfang an mit Hinweis auf die Verletzung von § 145 des Planungs- und Baugesetzes abgewiesen. Danach haben Bauten und Aussenräume sich typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung fördern (§ 145 Planungs- und Baugesetz, PBG, BGS 711.1; § 63 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Die positiv formulierte ästhetische Generalklausel wehrt nicht nur Verunstaltungen ab, sondern gebietet eine befriedigende Einordnung. Es wird eine einordnende architektonische Gestaltung verlangt (Marcel Steiner: Die Ästhetikgeneralklauseln, BR 1994, S. 117 f., SOG 1995, Nr. 23). b) Das Mass des Gestaltungsspielraums wird durch die Massgeblichkeit der vorbestehenden Bauweise bestimmt (Peter Dilger: Raumplanungsrecht der Schweiz, 1982, N. 28, 31). Die Umgebung eines Bauprojekts muss objektiv betrachtet einen ästhetischen Wert aufweisen. Massgebend ist die Wirkung des Neubaus auf das bestehende Orts-, Quartier- und Strassenbild. Für die Baute, das Ensemble und die Umgebung ist durch eine gute Gestaltung eine befriedigende Gesamtwirkung zu erreichen. Bauten fügen sich in die Umgebung ein, wenn Standort und Ausmass das Gefüge der Eigenarten der Siedlung nicht störend verändern. Grosse Bedeutung kommt den verwendeten Materialien und Farben sowie den äusseren Proportionen zu. Auf die Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist Rücksicht zu nehmen (Walter Haller/Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S. 178). Bei der Beurteilung der Eingliederung ist auf den Eindruck des Durchschnittsbetrachters abzustellen. Es darf nicht auf ein subjektives architektonisches Empfinden abgestellt werden. Die Frage der Eingliederung in die überbaute Umgebung soll gemäss objektiven und systematischen Kriterien gelöst werden. Es ist im Einzelnen darzutun, warum mit einer bestimmten baulichen Gestaltung weder für den Bau selbst noch die Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (BGE 114 Ia 345 f.). c) Die Ästhetikklausel darf nicht dazu verwendet werden, unter Umgehung der geltenden Bauvorschriften eine künftige Nutzungsplanung zu sichern, da dafür das Instrument der Planungszone vorgesehen ist (ZBl 1998, S. 170 ff.). Die ästhetische Generalklausel wirkt im Verhältnis zu den allgemeinen Bauvorschriften subsidiär (AGVE 1985, S. 305, AGVE 1993, S. 380). Zwar können aus rein ästhetischen Gründen - im Verhältnis zu den allgemeinen Bauvorschriften - zusätzliche Anforderungen (z.B. für die Fassaden- und Dachgestaltung) gestellt werden (ZBl 1984, S. 47 f.). Es ist aber in der Regel nicht zulässig, wegen des Eingliederungsgebotes Reduktionen der zulässigen Gebäudehöhen und -längen sowie der geltenden Ausnützung zu verlangen (Schürmann/Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, S. 251). Die Ästhetikklausel darf nicht unverhältnismässig weit und entgegen der Zonenordnung interpretiert und angewandt werden (Pra 88, Nr. 127). Es ist unzulässig, die geltende Zonenordnung praktisch ausser Kraft zu setzen. d) Auf dem Baugrundstück steht eine zwei- bis dreigeschossige Villa aus dem Jahre 1907. Sie wurde als schützenswert eingestuft und ins Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz als wichtige Einzelbaute aufgenommen und mit dem Erhaltungsziel "A" bewertet; das heisst: Der Wert der Baute bedingt ein integrales Erhalten des Ganzen und der einzelnen Anlageteile. Das Innere des Gebäudes wurde bereits umgebaut. Am Augenschein konnte ein mit Erkern und Vorbauten geschmücktes schlankes Jugendstilhaus besichtigt werden. Das relativ steile Ziegeldach wird von Dachaufbauten durchbrochen. Das umstrittene Bauprojekt sieht den Anbau eines ungefähr gleich grossen Volumens vor. Dieses wird ca. 3 m schräg versetzt direkt an das Gebäude angebaut. Daran angebaut wird zusätzlich ein weiterer 4 m breiter Anbau. Ein 2. paralleler Giebel mit ähnlicher Dachneigung soll erstellt und dieser mit einem Quergiebel mit dem bestehenden verbunden werden. Die Westfassade wird grossflächig mit Balkonen, die teilweise mit Stützen verbunden sind, und mit einem Kreuzfirst versehen. e) Der Augenschein zeigte Folgendes: Die bestehende Villa auf dem Baugrundstück ist von der Bauherrschaft im Innern bereits umgebaut worden. Das Gebäude steht in einem eher gesichtslosen Quartier in einem Freiraum zwischen zu grossen Wohnblöcken und den rückseitigen Fassaden von mehreren Reihenhäusern. Ein für die Einordnung bedeutender Quartiercharakter ist nur schwer ablesbar. Zudem ist unbestritten, dass der grüne Zwischenraum hinter der Villa nach den Bauvorschriften überbaut werden kann. Massgebend für die Frage der Eingliederung erscheint deshalb dem Gericht im vorliegenden Fall nicht das Quartier an sich, sondern allein die Jugendstilvilla auf dem Baugrundstück. Diese ist als Einzelbau und wegen ihrer Lage im Quartier wertvoll. Durch den versetzten Anbau, der direkt mit dem Bestehenden verbunden wird, löst sich die eigenständige Villa in einem neuen Mischgebäude von historischer und neuer Architektur auf. Die Verschmelzung zu einem Kubus und die Verbindung der Dächer verträgt sich nicht mit den Gestaltungsmerkmalen der bestehenden Villa. Die neuzeitlich gestalteten Fassaden des neuen Gebäudes können nicht übergangslos mit dem Baudenkmal verbunden werden. Dies gilt auch für die beiden Dächer. Es ist deshalb rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Baubehörde verlangt, im Falle eines Anbaues müsse dieser vom bestehenden Gebäude gestalterisch abgesetzt werden. Dadurch werden zwei Häuser sichtbar, ein schützenswertes und ein zeitgenössisches. Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen. (...) * Verwaltungsgericht, Urteil vom 14. November 2000*

Keywords

aesthetic clauseintegration requirementbuilding permitprotected buildingvillagescapeannexarchitectural designplanning law

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the annex to the protected Jugendstil villa complied with the positive aesthetic clause and integration requirement under planning law.

Extracted holding

The annex did not integrate satisfactorily with the protected villa; the authority could require a visually distinct, architecturally separated extension.

Extracted reasoning

The court held that the positive aesthetic clause requires a befriedigende Einordnung, assessed objectively from the average observer's perspective and with regard to the existing structure. Here the project would merge the historic villa into a mixed building, disrupting its form, proportions, and protected character.

Continue your research in ChatGPT or Claude

Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.