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ZZ.2000.22•Red facade in core zone; no restoration ordered
ZZ.2000.22Other CourtAug 6, 2000Dismissed
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The neighbors appealed against a red facade on a house in O.'s core zone. The court held that the informal letter they had sent before the permit decision had to be treated as an objection and that the bright red color did not satisfy the core-zone integration requirements. Nevertheless, it refused to order restoration because the plot had since been rezoned to a residential zone, the builders had acted in good faith, and repainting would have been costly and disproportionate. The appeal was therefore dismissed.
§§ 134, 136, 151 PBG; § 22 BZR; informal submissions by laypersons as objections; proportionality of restoration orders. A municipal building authority may not impose excessive formal requirements on a timely submission by neighbors if, in good faith, it can be understood as an objection. In a core zone with integration and color-design requirements, a conspicuous facade color that departs from the established muted palette may violate the zoning ordinance. Even where a unlawfulness is established, a restoration order is subject to proportionality; it may be denied where the defect was not recognizable to the builder, the plot has meanwhile been rezoned, the cost of rectification is considerable, and the invoked planning interest no longer justifies the interference (consid. 2-4).
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.2000.22** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 07.08.2000 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2014.749 |
| Titel: | ** Ästhetikgeneralklausel** |
| Resümee: | §§ 136, 145 PBG, § 63 KBV. Die kommunale Baubehörde darf an Einsprachen, die von Laien verfasst sind, keine hohen formellen Anforderungen stellen. Kernzone mit Eingliederungsvorschriften. Ein feuerrotes Einfamilienhaus verletzt in der Kernzone einer ländlichen Gemeinde das Eingliederungsgebot. Die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes kann im vorliegenden Fall unterbleiben, weil die Bauparzelle neu der Wohnzone zugewiesen werden soll. |
| SOG 2000 Nr. 22 §§ 136, 145 PBG, § 63 KBV. Die kommunale Baubehörde darf an Einsprachen, die von Laien verfasst sind, keine hohen formellen Anforderungen stellen. Kernzone mit Eingliederungsvorschriften. Ein feuerrotes Einfamilienhaus verletzt in der Kernzone einer ländlichen Gemeinde das Eingliederungsgebot. Die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes kann im vorliegenden Fall unterbleiben, weil die Bauparzelle neu der Wohnzone zugewiesen werden soll. Im Juli 1997 reichten B. und K. das Baugesuch für ein 2-geschossiges, frei stehendes Einfamilienhaus mit einer rot-braunen Aussenhülle an der Grubenstrasse in O. ein. Im April 1998 wurde die 2. Baueingabe für ein abgeändertes Einfamilienhaus mit rot-brauner Fassade eingereicht. Das Projekt wurde öffentlich ausgeschrieben mit Einsprachefrist bis zum 28. Mai 1998. Am 25. Mai 1998 sandten die Familien S. und L. einen Brief an die Bau- und Planungskommission (BPK): Sie fragten, ob das Vorhaben dem Charakter der Kernzone entspreche. Das Projekt wurde von der Kommission bewilligt, ohne dass die Eingabe beantwortet wurde. Der Baubewilligung kann entnommen werden, dass die Bauherrschaft verpflichtet war, vor der Ausführung ein Farbmuster zur Genehmigung vorzulegen. Nach Angabe des Baupräsidenten ist dies geschehen. Die heute vorhandene Farbe ist nach Vorlage eines Musters bewilligt worden. Erst als das Haus bereits aufgemauert war, beantwortete die BPK das Schreiben der Nachbarn. Den Nachbarn wurde formlos mitgeteilt, das Bauvorhaben entspreche dem Charakter der Kernzone. Diese gaben sich mit diesem Bericht nicht zufrieden und wandten sich mit einer Einsprache erneut an die BPK. Es wurde geltend gemacht, die grell rote Farbe widerspreche der Eingliederung in die Kernzone. Die Einsprache wurde abgewiesen. Die Nachbarn wandten sich erfolglos an das Bau-Departement und gelangen nun an das Verwaltungsgericht. Aus den Erwägungen: 2. § 134 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 711.1) bestimmt, dass Bauten und bauliche Anlagen einer Bewilligung bedürfen. Die Baubewilligungspflicht soll der Behörde die Möglichkeit verschaffen, das Bauprojekt vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung, der Bauvorschriften und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen. Die Baubehörde hat über Baugesuche ein Einspracheverfahren durchzuführen (§ 136 PBG). In diesem Verfahren hat sie gleichzeitig mit dem Entscheid über das Baugesuch auch über die Einsprachen zu entscheiden (§ 9 KBV). Der BPK O. lag beim Entscheid über das Baugesuch die Eingabe der Familien S. und L. vor, welche fragten, ob das Bauvorhaben dem Charakter der Kernzone K2 (§ 22 ZR) entspreche und ob es eine Möglichkeit gebe, die Gartengestaltung den Nachbarparzellen anzupassen. Bei dieser von Laien verfassten Eingabe durfte die BPK nicht ausschliessen, dass es sich um eine Einsprache handelte, denn Nachbarn wenden sich mit derartigen Briefen kurz vor Ablauf der Publikationsfrist nicht aus reiner Neugierde an die Baubehörde. Nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr durften die Briefverfasser damit rechnen, dass vor dem Bauentscheid zumindest zurückgefragt wurde, ob ihre Eingabe als formelle Einsprache zu behandeln sei. Dies geschah nicht. Das Baubewilligungsverfahren wurde mangelhaft durchgeführt. Die Eingabe musste deshalb nachträglich als Einsprache behandelt werden. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Eingabe nachträglich formlos beantwortet wurde. Die bemängelte Farbe der Fassaden ist folglich durch keine rechtskräftige Baubewilligung gedeckt. Die bemängelte Farbe der Fassaden ist in keinem rechtskräftigen Baubewilligungsverfahren behandelt worden, das den Einsprechern entgegengehalten werden könnte. Sie muss deshalb im vorliegenden Verfahren, das durch die Einsprache ausgelöst wurde, beurteilt werden. In dieser Einsprache wird geltend gemacht, die grell rote Farbe könne in der Kernzone nicht bewilligt werden. 3. Gemäss § 22 BZR bezweckt die Kernzone O. die Erhaltung des Orts- und Strassenbildes, der ursprünglichen Bebauung mit ihrer Umgebung und die harmonische Eingliederung neuer Bauten in das Kerngebiet. Sämtliche baulichen Massnahmen haben sich diesem Zweck unterzuordnen und sich namentlich hinsichtlich Proportionen, Bauart, Dachform und farblicher Gestaltung ins Ortsbild einzufügen. Das bedeutet, dass sich die Farben der Gebäude dem Bestehenden ein- und unterzuordnen haben. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die Baukommission bisher eine einheitliche Praxis verfolgt. In der direkten Umgebung des Gebäudes der Beschwerdeführer wurden nur Pastellfarben bewilligt. Diese Farben herrschen im Dorfkern von O. vor. In der Kernzone sind nur gedämpfte Farben anzutreffen. Das von den Beschwerdegegnern gewählte leuchtende Rot hat in dieser Farbpalette keinen Platz. Es ordnet sich nicht ein, widerspricht den Kernzonenvorschriften und kann nicht bewilligt werden. 4. Stellt die Baubehörde einen rechtswidrigen Zustand fest, setzt sie zu dessen Beseitigung eine angemessene Frist (§ 151 PBG). Sie muss vorher prüfen, ob die Wiederherstellungsverfügung geeignet und erforderlich ist und ob eine angemessene Zweck-Mittel-Relation gegeben ist (BGE 113 Ib 329). Selbst geeignete und erforderliche Massnahmen können unverhältnismässig sein, wenn die Schwere des Eingriffs in einem Missverhältnis zum verfolgten öffentlichen Interesse steht (BGE 115 Ia 31). Für die Bauherrschaft waren die Mängel der Baubewilligung nicht ersichtlich. Sie haben gutgläubig gehandelt. Gleichwohl ist die Abwägung der öffentlichen und der auf dem Spiele stehenden privaten Interessen vorzunehmen. Die Gutgläubigkeit ist jedoch bei der Anwendung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes entsprechend zu berücksichtigen. Im vorliegenden Fall besteht jedoch kein Grund dafür, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes den Vorrang geben. Die Parzelle der Bauherrschaft liegt nun neu nicht mehr in der Kernzone, sondern in der Wohnzone W2. Die positiven Einordnungsvorschriften der Kernzone gelten also für diese Parzelle nicht mehr. Zudem ist die Entfernung der Farbe und das Anbringen einer neuen Farbe kostspielig. Die Bauherrschaft rechnet mit Kosten von Fr. 12'000.-. Die Unzulässigkeit der Farbe in der Kernzone wurde von der Baubehörde nicht wahrgenommen. Es sind die Nachbarn, die auf der Entfernung der Farbe bestehen. Die Einordnungsvorschriften dienen jedoch nicht dem Nachbarschutz. Die Nachbarn werden durch eine leuchtende Farbe eines Hauses möglicherweise in ihren privaten Interessen verletzt. Dies kann bei der öffentlich-rechtlichen Betrachtung nicht entscheidend sein. Die Interessenabwägung des Gerichts ergibt deshalb, dass die Beeinträchtigung der finanziellen Interessen der gutgläubigen Bauherrschaft durch die ortsbildschützerischen Interessen nicht gerechtfertigt werden kann. Die Farbe muss nicht entfernt werden. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 7. August 2000* |
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Whether the neighbors' letter had to be treated as a formal objection despite its informal wording.
The authority could not dismiss the letter as merely informal; it had to be treated afterward as an objection.
Laypersons cannot be held to high formal standards. The authority should have clarified whether the submission was meant as an objection before deciding the building permit.
Whether the bright red facade complied with the core-zone integration requirements.
No. The bright red color did not fit into the existing muted color palette of the core zone and violated the zoning integration rules.
The core-zone rules required harmonious integration of new buildings, including color design. Prior practice allowed only muted or pastel colors in the area.
Whether the illegal facade color had to be removed and restored to lawful condition.
No restoration order was issued. Given the later rezoning, the builders' good faith, and the high costs of repainting, the public interest in restoration did not prevail.
Restoration must satisfy proportionality. The parcel was now in a residential zone, the rule served public planning interests rather than neighbor protection, and the interference with the builders' financial interests was disproportionate.
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