Condominium heating works: necessary vs useful repairsAI generated

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1998.156

Data decisione, Autorità: 28.06.2000, ICCA

Incarto n. 11.1998.00156

Lugano 28 giugno 2000/ld

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

segretaria:

Bottinelli Raveglia, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa ..__________ (contestazione di delibera assembleare e revoca dell'amministratore) della Pretura del Distretto di Locarno Campagna promossa con istanza del 28 novembre 1996 da

__________ __________,

---

(patrocinato dall'avv. __________ __________, __________)

contro

Comunione dei comproprietari della particella n. __________,

---

(patrocinata dall'avv. __________ __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 25 settembre 1998 presentato da __________ __________ contro la sentenza emessa il 14 settembre 1998 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna;

2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ __________ ha acquistato il 15 marzo 1989 la proprietà per piani n. __________, pari a 402/1000 della particella n. __________ RFD di __________ (via __________ __________) con diritto esclusivo sull'appartamento n. 2, situato al primo piano di una casa bifamiliare. __________ __________ possiede la sottostante proprietà per piani n. __________, pari a 598/1000, con diritto esclusivo sull'appartamento n. 1. Il marito di __________ __________, __________ __________, è l'amministratore del condominio.

B. Dal 1994 i comproprietari sono in conflitto per l'impianto di riscaldamento. __________ __________ si lamenta di non poter regolare in modo autonomo la temperatura del proprio appartamento, a suo dire troppo bassa durante l'inverno, sicché nel maggio del 1995 ha proposto a __________ __________ di sdoppiare il sistema, preventivando un costo di fr. 19 700.– a carico della comproprietà. L'amministratore ha risposto nel luglio successivo che sarebbe bastato installare valvole termostatiche sui singoli radiatori. Non essendo giunti a un accordo, i due hanno incaricato l'ing. __________ __________ di __________ perché verificasse la situazione e formulasse suggerimenti. In un referto dell'8 maggio 1996 il professionista ha descritto le due possibilità già evocate: la prima, consistente nella posa di detentori di regolazione e di valvole termostatiche su ogni radiatore (costo presumibile fr. 2343.–), la seconda, intesa alla “formazione di un nuovo gruppo” di riscaldamento per l'appartamento al primo piano (costo presumibile fr. 6059.85, più le spese di muratore e di elettricista).

C. Il 29 ottobre 1996 si è tenuta un'assemblea dei comproprietari al cui ordine del giorno figuravano due oggetti proposti da __________ __________: l'esecuzione della seconda variante di risanamento prospettata dall'ing. __________ __________ e la revoca dell'amministratore. __________ __________ ha dichiarato di aderire alla prima variante descritta dal professionista, con riparto dei costi fra i comproprietari in proporzione delle rispettive quote di valore, ma non alla seconda, e di opporsi inoltre alla revoca dell'amministratore. Messe ai voti, entrambe le proposte di __________ __________ sono state respinte.

D. Il 28 novembre 1996 __________ __________ ha convenuto la comunione dei comproprietari davanti al Pretore di Locarno Campagna per ottenere che fossero annullate le due predette decisioni assembleari, che fosse ordinata l'esecuzione della seconda variante di risanamento menzionata dell'ing. __________ __________ e che l'amministrazione del condominio fosse affidata a un terzo. All'udienza del 19 giugno 1997 la comunione dei comproprietari si è opposta all'istanza, ribadendo la propria adesione alla prima variante di risanamento. Esperita l'istruttoria, nei rispettivi memoriali conclusivi le parti hanno confermato le loro domande, rinunciando al dibattimento finale. Con sentenza del 14 settembre 1998 il Pretore ha respinto l'istanza. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 500.–, sono state poste a carico di __________ __________, tenuto a rifondere alla comunione dei comproprietari fr. 1500.– per ripetibili.

E. Insorto contro la sentenza citata con un appello del 25 settembre 1998, __________ __________ chiede che la sua istanza sia accolta, che le due deliberazioni assembleari siano annullate, che sia ordinata l'esecuzione della seconda variante di risanamento indicata dall'ing. __________ __________ e che l'amministratore del condominio sia sostituito. Nelle sue osservazioni del 29 ottobre 1998 la comunione dei comproprietari propone di respingere l'appello e di confermare la sentenza impugnata. L'11 gennaio 2000 __________ __________ ha prodotto davanti a questa Camera nuovi documenti, che non sono stati oggetto di intimazione.

Considerando

in diritto: 1. L'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC vieta di addurre nuovi fatti o mezzi di prova in appello. In materia di proprietà per piani il diritto federale non impone una disciplina diversa, né per le contestazioni di delibere assembleari (art. 712m cpv. 2 CC) né per la revoca dell'amministratore (art. 712r cpv. 2 CC). Quanto agli art. 88, 89, 191 e 192 CPC invocati dall'istante, essi non riguardano la procedura di appello, bensì quella di primo grado, mentre l'art. 322 CPC non consente l'assunzione d'ufficio di nuovi documenti da parte di questa Camera (ciò che del resto nemmeno l'art. 88 CPC consentirebbe al Pretore). Gli atti esibiti dall'appellante per la prima volta in seconda sede non sono dunque ricevibili.

2. Giusta l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC, cui rinvia l'art. 712g cpv. 1 CC, ogni proprietario può chiedere e – se occorre – far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso. Può adire il giudice il comproprietario la cui domanda è stata respinta dagli altri comproprietari (Brunner/Wichtermann in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 54 ad art. 647; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar,

5ª edizione, n. 64 ad art. 647 CC). Trattandosi di opere edili, rientrano nell'amministrazione necessaria i lavori cui si riferisce l'art. 647c CC (Brunner/Wichtermann, op. cit., n. 51 ad art. 647 CC; Meier-Hayoz , op. cit., n. 55 ad art. 647 CC). Ogni comproprietario può quindi chiedere al giudice di far attuare gli interventi in questione se la maggioranza dei comproprietari li rifiuta (Brunner/Wichtermann, op. cit., n. 13 ad art. 647c CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 64 ad art. 647 e n. 26 ad art. 647c CC).

3. Premesso che __________ __________ è rimasto parte in causa anche dopo avere donato la sua proprietà per piani alla moglie nel settembre 1997, il Pretore ha ritenuto che, per quanto non avesse mai invocato norme sulla garanzia per difetti, egli può senz'altro chiedere l'esecuzione di lavori necessari. In effetti – ha ricordato il primo giudice – se i lavori edili alle parti comuni sono indispensabili e se la maggioranza dei comproprietari li rifiuta, ogni comproprietario ne può chiedere l'attuazione al giudice. Ciò posto, il Pretore ha esaminato la prima variante di risanamento prospettata dall'ing. __________ __________, giungendo alla conclusione che essa è sufficiente per ottenere la temperatura desiderata nei locali di tutt'e due gli appartamenti. Inoltre – ha soggiunto il primo giudice – l'appellante può accedere al locale tecnico e “intervenire direttamente e liberamente sulla regolazione dell'impianto di riscaldamento generale” (sentenza, pag. 10 nel mezzo). Quanto alla seconda variante, essa comporta la formazione di un nuovo gruppo di riscaldamento per l'appartamento al primo piano e configura perciò una miglioria, non un semplice intervento necessario. Donde la reiezione dell'istanza su questo punto.

4. L'appellante sostiene anzitutto che, contrariamente all'opinione del Pretore, la seconda variante di risanamento non è tanto incisiva da implicare la creazione di due impianti di riscaldamento separati. Per di più la prima variante, oltre che antiecologica, sarebbe inefficace, poiché l'unico termostato di regolazione rimarrebbe situato – come oggi – nell'appartamento a pianterreno, di modo che solo l'altro comproprietario ne potrebbe disporre a piacimento. La seconda variante inoltre ha un prezzo accettabile, tra fr. 8000.– e fr. 9000.– tutto compreso (doc. SS), ed è l'unica che permetta la gestione autonoma della temperatura nell'appartamento al primo piano (memoriale, punti 1 a 6).

5. Per quanto attiene ai lavori formanti oggetto della variante controversa, a torto l'interessato rimprovera al Pretore di averne sopravvalutato l'entità. Dal referto tecnico allestito l'8 maggio 1996 dall'ing. __________ __________, cui entrambe le parti si richiamano, si evince chiaramente che la variante litigiosa comporta la “forma-zione di [un] nuovo gruppo [al] 1° piano” raccordato alla centrale termica comune (doc. GG, foglio 2, con riferimento ai doc. DD e FF). Tale intervento comprende la posa di un regolatore calorico proprio, di una pompa di circolazione, di saracinesche, termometri, rubinetti di scarico e condotte di allacciamento. Analogo accertamento si desume da un'offerta 24 marzo 1997 che l'appellante ha chiesto alla ditta __________ __________ __________ di __________ (“formazione di un gruppo separato di riscaldamento per l'appartamento al 1° piano”: doc. SS, pag. 1 in fondo). Lo stesso istante aveva affermato davanti al Pretore, del resto, che “la seconda variante dello studio dell'ingegnere __________ prevede la logica separazione dei gruppi di riscaldamento” (conclusioni, pag. 7). A parte ciò, giovi rammentare che decisivi dal profilo giuridico non sono tanto l'entità e il costo delle opere ora in discussione, quanto sapere se in concreto si tratti di lavori necessari (art. 647c CC) – la cui esecuzione possa essere pretesa da un comproprietario e ordinata dal giudice – o di lavori meramente utili (art. 647d CC).

6. Per quel che è della prima variante, intanto, nulla induce a ritenere ch'essa sia inefficace o antiecologica. Anzi, il professionista incaricato dalle parti ha rilevato (doc. FF, primo foglio):

La posa di detentori di regolaggio e di valvole termostatiche può garantire la temperatura desiderata per ogni singolo locale. Infatti è possibile regolare la temperatura di ogni locale con valvole termostatiche. Durante i periodi d'assenza in inverno si possono regolare le valvole sulla posizione antigelo e quindi ridurre la temperatura dei locali.

Questa soluzione ha lo svantaggio di non poter a distanza (per esempio tramite telefono) inserire l'impianto quando si decide di occupare l'appartamento.

Per quanto riguarda il conteggio calorico, con questa proposta si possono applicare dei contatore di calore individuali su ogni radiatore.

Anche secondo la predetta offerta che l'appellante ha chiesto di propria iniziativa alla ditta __________ __________ __________ la posa di detentori di regolazione e di valvole termostatiche sui radiatori è definita come “minimo intervento, onde poter garantire una temperatura ambiente accettabile al 1° piano” (doc. SS, terzo foglio).

L'appellante ribadisce che tale soluzione “provoca un dispendio di energia inconciliabile con le norme legali vigenti in materia, e questo perché l'impianto funziona in tal caso a regimi decisamente superiori al necessario, con un conseguente dispendio e consumo di gasolio supplementare” (appello, pag. 5 nel mezzo). Se non che, una tesi del genere non trova alcun conforto agli atti, né l'appellante indica quali “norme legali” osterebbero alla posa di detentori di regolazione e di valvole termostatiche sui radiatori. Privo di ogni riscontro probatorio, l'asserto manca perciò di consistenza.

7. Obietta l'appellante che, “nonostante l'applicazione dei detentori di regolaggio e delle valvole termostatiche, il termostato-regola-tore nell'appartamento al pianterreno rimane l'elemento determinante, che comanda l'intero gioco del riscaldamento. (…) Se questo termostato-regolatore viene spento, si possono applicare tutte le valvole termostatiche che si vogliono, ma non si otterrà alcun calore” (memoriale, pag. 5 in basso). E tale dispositivo – soggiunge l'istante – non si trova nel locale del riscaldamento, bensì nell'abitazione dell'altro condomino, alla mercé di quest'ultimo, sicché al riguardo il Pretore è incorso in un “errore fondamentale” (memoriale, pag. 6).

8. Che il regolatore principale dell'impianto non si trovi nel vano tecnico al pianterreno (sentenza impugnata, pag. 10 in alto), bensì nell'abitazione dell'altra comproprietaria è vero (deposizione __________ __________: act. II, 8° foglio), a prescindere dal fatto che nel condominio in questione pure il vano tecnico della centrale calorica è conferito – a ragione o a torto – in uso esclusivo ad __________ __________ (sentenza, pag. 10 a metà; doc. RR, pag. 2 in alto). Ciò non significa tuttavia che costei sia abilitata a manipolare il dispositivo come meglio crede. L'impianto di riscaldamento è una parte comune (art. 712b cpv. 2 n. 3 CC) e la responsabilità della sua corretta impostazione incombe, come ogni atto di gestione corrente, all'amministratore (art. 712s cpv. 1 CC). Nella misura in cui asserisce – con riferimento al doc. RR (pag. 3) – che la facoltà “di poter autonomamente gestire la propria temperatura è da ritenere un elemento oggettivamente necessario” della comproprietà giusta l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC, l'appellante confonde radiatori individuali e l'impianto comune. Ogni comproprietario ha il diritto di regolare secondo criteri soggettivi i termosifoni del proprio alloggio. L'impianto comune, per contro, deve essere impostato secondo criteri oggettivi, in modo che sia garantita a ogni appartamento una temperatura sufficiente (e, appunto, una ragionevole possibilità di regolazione individuale). Se ogni condomino potesse modificare a piacimento la taratura generale dell'impianto, il sistema risulterebbe ingovernabile. Il problema non è pertanto di sapere, nella fattispecie, dove sia e dove debba eventualmente essere dislocato il regolatore. Tale questione si porrà solo nell'ipotesi in cui l'altra comproprietaria dovesse manipolare il dispositivo, alterando la messa a punto dell'impianto eseguita dal personale tecnico dopo che saranno stati montati i detentori di regolazione e le valvole termostatiche.

9. A ragione il Pretore rileva per converso che la seconda variante di risanamento proposta dall'ing. __________ __________ trascende i limiti di un'opera meramente necessaria. Certo, sotto il profilo della funzionalità tale intervento sarebbe “una soluzione migliore tecnicamente” (doc. FF, primo foglio in basso), giacché ogni comproprietario potrebbe regolare il proprio “gruppo” calorico indipendentemente dall'altro e finanche inserirlo a distanza, per telefono. L'investimento potrebbe anche apparire opportuno (soprattutto per l'istante), vista la differenza di spesa relativamente contenuta. Non si tratta però di lavori indispensabili, bensì utili (nel senso dell'art. 647d cpv. 1 CC), diretti a migliorare il rendimento o l'idoneità all'uso della cosa, la cui attuazione non può essere imposta a un comproprietario. Su questo primo punto la sentenza del Pretore, nonostante l'erronea considerazione secondo cui un proprietario sarebbe abilitato a “intervenire direttamente e liberamente sulla regolazione dell'impianto di riscaldamento generale” (sentenza, pag. 10 a metà), merita quindi conferma nel suo risultato.

10. Giusta l'art. 712r cpv. 1 CC l'assemblea dei comproprietari può revocare in ogni tempo l'amministratore, riservata l'azione di risarcimento. La revoca è decisa dalla maggioranza dei comproprietari (Bösch in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, op. cit., n. 3 ad art. 712r CC; Meier-Hayoz, op. cit., n. 8 ad art. 712r CC). Se, nonostante un grave motivo, l'assemblea dei comproprietari rifiuta di rimuovere l'amministratore, ogni comproprietario può, entro un mese, domandarne la revoca al giudice (art. 712r cpv. 2 CC).

11. Il Pretore ha respinto l'istanza di revoca ritenendo che in concreto l'amministratore si è limitato a condividere l'opposizione della moglie, la quale contesta a giusto titolo – come comproprietaria – l'obbligo di eseguire siccome necessaria la seconda variante prospettata dall'ing. __________ __________. Per il resto l'operato dell'amministratore non ha mai dato adito a contestazioni. Se egli a un certo punto ha disattivato il riscaldamento al piano superiore, intervenendo sul regolatore generale dell'impianto, ciò è avvenuto – ha proseguito il Pretore – perché dal novembre del 1995 l'istante non rimborsa più le spese di riscaldamento anticipate dall'amministratore. Questi ha agito pertanto “nell'interesse della comproprietà, limitando al minimo il consumo del gasolio nell'appartamento del signor __________ ”.

12. L'appellante assevera che nella fattispecie i rapporti con l'amministratore sono irrimediabilmente turbati, che egli viene trattato alla stregua di un semplice inquilino e che solo un amministratore “neutro” può curare ormai l'esecuzione dei lavori necessari. Così argomentando, tuttavia, l'interessato non fa che ripetere testualmente quanto esposto nel memoriale conclusivo davanti al Pretore (pag. 11 e 12), senza confrontarsi minimamente con la motivazione della sentenza impugnata. Ciò è inammissibile. Un appello deve contenere esso medesimo le motivazioni a sostegno delle domande (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Invano si cercherebbe poi di sapere concretamente, nel caso in esame, perché i considerandi del Pretore sulla revoca dell'amministratore violerebbero il diritto. Per di più, una destituzione dell'amministratore come misura preventiva, volta a parare eventuali divergenze che potrebbero sorgere in futuro (durante l'esecuzione dei lavori necessari), sarebbe manifestamente illecita. Nella misura in cui è ricevibile, anche su questo secondo punto l'appello è destinato pertanto all'insuccesso.

13. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre alla convenuta, che ha formulato osservazioni valendosi di un legale, un'equa indennità per ripetibili.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 250.–

b) spese fr. 50.–

fr. 300.–

sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 800.– per ripetibili.

3. Intimazione:

– avv. __________ __________, __________;

– avv. __________ __________, __________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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