Condominium resolution on balcony and flower-box repair costsAI generated

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.2000.00015

Data decisione, Autorità: 30.04.2001, ICCA

Incarto n.: 11.2000.00015

Lugano 30 aprile 2001/rgc

COPIA ANONIMA

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

segretario:

Ambrosini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa OA.97.00045 (contestazione di delibera assembleare) della Pretura della giurisdizione di X promossa con petizione del 7 aprile 1997 da

M e M Y, con F W e MG Q W (patrocinati dall'avv.___________)

contro

Comunione dei comproprietari del “Condominio K”,

---

(patrocinata dall'avv. _________________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere accolta l'appellazione del 1° febbraio 2000 presentata da MM e M Y insieme con F W e MG Q W contro la sentenza emessa il 20 dicembre 1999 dal Pretore della giurisdizione di X;

2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. I coniugi MM e M Y possiedono, in ragione di un mezzo ciascuno, la proprietà per piani n. 0000 (appartamento n. 9), pari a 88/1000 della particella n. NNN RFD Z (“Condominio K”). I coniugi F W e MG Q W sono titolari della proprietà per piani n. 0001 (appartamento n. 10), pari a 88/1000 del fondo base. Il 10 marzo 1997 l'assemblea dei comproprietari ha votato a maggioranza, tra l'altro, il risanamento delle vasche da fiori, con un costo di

fr. 11'500.– a carico dei proprietari delle singole proprietà per piani (delibera n. 8), il rifacimento delle terrazze, con un costo di fr. 12'500.– a carico dei singoli comproprietari (delibera n. 9) e l'acquisto di lastre in cemento per una spesa di fr. 500.– (delibera n. 11.3). I coniugi MM e M Y si sono astenuti nella votazione sulla delibera n. 8 e si sono opposti, con F W e MG Q W, alla delibera n. 9. Solo questi ultimi hanno votato contro l'acquisto delle lastre in cemento.

B. Il 7 aprile 1997 MM e M Y con F W e MG Q W, hanno convenuto la Comunione dei comproprietari del “Condominio K” davanti al Pretore della giurisdizione di X affinché fosse accertata la nullità delle risoluzioni assembleari n. 8, 9 e 11.3. Con risposta del 9 settembre 1997 la Comunione dei comproprietari si è opposta alla petizione. Nei successivi allegati le parti hanno ribadito le loro prese di posizione. Esperita l'istruttoria, esse hanno rinunciato al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto delle rispettive comparse scritte.

C. Statuendo il 20 dicembre 1999, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e ha dichiarato nulla la delibera n. 11.3. La tassa di giustizia di fr. 1'000.– e le spese sono state poste a carico degli attori in solido, con obbligo di versare, sempre con vincolo di solidarietà, un'indennità di fr. 2'100.– per ripetibili alla Comunione dei comproprietari.

D. Contro la citata sentenza MM e M Y con F W e MG Q W sono insorti con un appello del 1° febbraio 2000 nel quale chiedono che, in riforma del giudizio impugnato, la loro petizione sia integralmente accolta. Nelle sue osservazioni del 7 marzo 2000 la Comunione dei comproprietari propone di respingere l'appello e di confermare la sentenza pretorile.

Considerando

in diritto: 1. L'azione intesa alla contestazione di una delibera assembleare ha per principio natura pecuniaria (DTF 108 II 77). Il valore litigioso si determina sulla base di quello che la delibera contestata ha per la comunione dei comproprietari, facendo astrazione dalla quota di comproprietà dell'attore (Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, Berna 1988, n. 126 ad art. 712m CC). Nella fattispecie le delibere rimaste litigiose (n. 8 e 9) comportano una spesa complessiva di fr. 24'000.– (doc. A: fr. 11'500.– per il risanamento delle vasche da fiori e fr. 12'500.– per il rifacimento delle terrazze). L'appello supera quindi la soglia appellabile di

fr. 8'000.–.

2. Per i combinati art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a una decisione assembleare ha la facoltà di impugnare quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3a edizione, pag. 368 n. 1319; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 126 e 140 ad art. 712m CC). Una decisione è annullabile quando è stata adottata in violazione degli statuti o di norme imperative oppure di norme che, pur dispositive, sono destinate a proteggere gli interessi privati dei singoli (Rep. 1989 pag. 480 consid. 2.1 con richiami di dottrina e di giurisprudenza). Il termine per promuovere l'azione è perentorio e la sua decorrenza dev'essere verificata d'ufficio (Riemer in: Berner Kommentar, n. 63 ad art. 75 CC; Heini/Scherrer in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB I, Basilea 1996 n. 21 art. 75 CC; DTF 85 II 536 consid. 3). Rimane riservato il caso di decisioni assembleari nulle, il cui vizio può essere constatato in ogni momento (Steinauer, op. cit., pag. 367 n. 1319; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 146 ad art. 712m CC). Nulle sono tuttavia, secondo dottrina e giurisprudenza, le decisioni adottate in dispregio di norme legali o statutarie fondamentali (Riemer in: ZBGR 56/1975, pag. 267). La violazione di norme imperative non configura necessariamente un caso di nullità, il quale si ravvisa solo quando la deliberazione sia in contrasto con disposizioni essenziali destinate a proteggere l'interesse pubblico (Riemer, op. cit., loc. cit.; cfr. gli esempi in: Heini/Scherrer, op. cit., n. 34 ad art. 75 CC). Sapere se si tratti di un caso di nullità o di annullabilità dipende dalle circostanze specifiche, ritenuto che nel dubbio l'annullabilità prevale sulla nullità per questioni di sicurezza giuridica (Riemer, op. cit., loc. cit.; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 148 ad art. 712m CC; Heini/Scherrer, op. cit., n. 32 ad art. 75 CC).

3. Il Pretore, accertata la tempestività della petizione, ha rilevato che le azioni di annullamento riguardanti la deliberazione n. 8 promosse da F W e MG Q W dovevano essere respinte già in ordine, come quelle promosse da M e M Y contro la delibera n. 11.3, gli interessati avendovi aderito. Nel merito egli ha constatato che l'ordine del giorno dell'assemblea indetta il 10 marzo 1997 indicava in modo chiaro gli oggetti delle deliberazioni n. 8 e 9, già discussi in una precedente assemblea del 4 dicembre 1996, di modo che i comproprietari sapevano quali sarebbero stati gli oggetti delle votazioni. Il Pretore ha constatato invece che la decisione n. 11.3 non era prevista all'ordine del giorno e l'ha pertanto dichiarata nulla, mentre ha ritenuto conformi alla legge e al regolamento condominiale le delibere n. 8 e 9, poiché nella fattispecie si trattava di risanare la parte interna di balconi e vasche da fiori, assoggettati al diritto esclusivo dei condomini secondo l'atto costitutivo della proprietà per piani. Donde la reiezione delle azioni, salvo per quel che attiene alla delibera n. 11.3.

4. Gli attori ribadiscono di essere legittimati a far constatare la nullità delle delibere assembleari litigiose e sostengono che l'ordine del giorno prevedeva, ai punti 8 e 9, l'approvazione delle spese di risanamento – rispettivamente di rifacimento – delle vasche da fiori e dei balconi e il riparto delle relativa spesa, non l'attribuzione dei manufatti al diritto esclusivo dei singoli comproprietari, come invece deciso dall'assemblea. Di conseguenza, a detta degli attori, le delibere n. 8 e 9 sono nulle, non essendo state menzionate nell'ordine del giorno.

5. Sulla nullità delle delibere n. 8 e 9 gli appellanti riaffermano le tesi già esposte in prima sede, senza spendere una parola per confrontarsi con le motivate argomentazioni del Pretore, che ha ritenuto conformi all'ordine del giorno le decisioni assembleari litigiose (sentenza, consid. 2.4). Su questo punto l'appello si rivela finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC con rinvio al cpv. 5), come fa notare la convenuta nelle proprie osservazioni. A titolo abbondanziale giovi nondimeno soggiungere che sulla nullità delle delibere assembleari l'appello si rivelerebbe infondato, come si vedrà oltre, anche se potesse essere esaminato nel merito.

a) L'assemblea dei comproprietari non può deliberare su oggetti non debitamente annunciati, salvo che gli statuti lo permettano espressamente (art. 67 cpv. 3 CC, al quale rinvia l'art. 712m cpv. 2 CC). La norma non sembra quindi essere imperativa (Heini/Scherrer, op. cit., n. 19 ad art. 67 CC). È vero che dottrina e giurisprudenza non sono concordi al riguardo (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 147 ad art. 712m CC; Riemer in: ZBGR 1975 pag. 268). Il quesito di sapere se una delibera su un oggetto non previsto dall'ordine del giorno sia nulla o semplicemente annullabile (cfr. Rep. 1989 pag. 479) può nondimeno rimanere indeciso nella fattispecie per i motivi enunciati in appresso.

b) L'ordine del giorno relativo all'assemblea del 10 marzo 1997 (doc. A) prevedeva al punto 8 “approvazione o meno della spesa di fr. 11'500.– delle vasche fiori (vedi perizia ing. ______). Determinazione della chiave di riparto dei costi”, mentre il punto 9 aveva come oggetto “approvazione o meno della spese di fr. 12'500.– per il rifacimento delle terrazze (vedi perizia ing. _____). Determinazione della chiave di ripartizione dei costi”. Il risanamento delle vasche da fiori e dei balconi non era nuovo ai comproprietari, poiché era già stato discusso alla precedente assemblea del 4 dicembre 1996 (doc. D) ed era stato esaminato dall'arch. __________, il quale nel suo rapporto del gennaio 1997 (doc. C) aveva constatato mancanze nell'impermeabilizzazione dei manufatti e ne aveva proposto il completo rifacimento. Il 10 marzo 1997 la maggioranza dei comproprietari presenti ha approvato le spese e ha deciso che sia il risanamento delle vasche da fiori (delibera n. 8) sia quello delle terrazze (delibera n. 9) sarebbero stati a carico dei condomini titolari dell'unità di proprietà per piani cui è attribuito in uso esclusivo il manufatto (doc. B). Gli attori sostengono che in tal modo l'assemblea ha attribuito all'uso esclusivo dei comproprietari le vasche da fiori e i balconi, arrogandosi una competenza che non le spettava.

c) In realtà, l'attribuzione in uso esclusivo delle vasche da fiori e dei balconi alle singole proprietà per piani è previsto dall'atto costitutivo (doc. 4 per le proprietà n. 0000 e 0001, pag. 3, e istanza di iscrizione) e figura nel regolamento condominiale menzionato nel registro fondiario (doc. 7). Il verbale del 10 marzo 1997, la cui fedefacenza non è contestata, attesta che l'assemblea non ha deliberato sull'attribuzione dei manufatti in uso esclusivo ai singoli comproprietari, ma sulla chiave di riparto dei loro costi di risanamento (doc. B). I comproprietari, in specie, hanno ripreso la discussione iniziata nella precedente assemblea del 4 dicembre 1996 (doc. D, trattande 5 e 6) per decidere, dopo avere consultato il rapporto dell'ing. _______ (doc. C), se l'intervento di risanamento alle isolazioni di balconi e alle vasche da fiori interessava una parte comune dell'immobile e doveva essere posto a carico di tutti i comproprietari, oppure se andava a carico alle parti assegnate in uso esclusivo e doveva quindi essere assunto dai singoli comproprietari (doc. B, pag. 2 e 3). La maggioranza dell'assemblea ha ritenuto che gli interventi proposti dall'esperto riguardavano parti assegnate in uso esclusivo e ha quindi deciso, come detto, di porre le relative spese a carico di ogni comproprietario.

d) L'ordine del giorno era chiaro e non vi poteva essere ombra di dubbio sulla decisione che l'assemblea doveva prendere: si trattava dapprima di approvare il principio del risanamento delle vasche da fiori e dei balconi, secondo la proposta dell'esperto incaricato dall'amministrazione (doc. C), e poi di fissare la chiave di riparto delle relative spese tra i comproprietari. Ciò è quanto avvenuto. L'assemblea condominiale non ha quindi deliberato su una trattanda che non era prevista all'ordine del giorno, ma su oggetti preannunciati e noti ai comproprietari.

6. Altra è la questione di sapere se le delibere n. 8 e 9 siano conformi alla legge e al regolamento. Gli appellanti adducono che l'isolazione dei balconi e delle vasche da fiori non concerne una parte attribuita in uso esclusivo ai condomini, come reputa il Pretore, bensì una parte comune dell'immobile, alla stessa stregua del tetto e delle solette interne, i cui costi di risanamento devono di conseguenza essere sopportati da tutti i comproprietari proporzionalmente alle rispettive quote.

a) Giusta l'art. 712h cpv. 1 CC i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese dell'amministrazione comune proporzionalmente al valore delle loro quote. Gli oneri e le spese riguardano in particolare le spese per la manutenzione ordinaria, la riparazione e le innovazioni delle parti comuni del fondo e dell'edificio, delle opere e degli impianti comuni (art. 712h cpv. 2 n. 1 CC). Requisito essenziale è che dette spese siano inerenti alle parti comuni del terreno o dell'edificio. Tutto quanto riguarda la manutenzione della proprietà per piani oggetto del diritto esclusivo di un comproprietario è invece posto a carico di quest'ultimo, il quale deve provvedervi in modo da assicurare all'edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto (art. 712a cpv. 3 CC). In concreto il regolamento di amministrazione del condominio (doc. 7, art. 9) corrisponde, in sostanza, alle citate norme legali.

b) Per dottrina e giurisprudenza, la parte interna di un balcone può essere oggetto di diritto esclusivo (Wermelinger-De Gottrau, L'utilisation de l'unité d'étage dans un immeuble en propriété par étages, Friburgo 1992, pag. 48 in basso; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 29 ad art. 712b CC; Weber, Die Stock-werkeigentümergemeinschaft, Zurigo, 1979, pag. 92; I CCA, sentenza del 30 aprile 1997 nella causa N., consid. 3, pubblicata in Rep. 1997 pag. 151 e DC/BR 1999 pag. 157). Altrettanto vale per le vasche da fiori, che nella fattispecie sono accessibili solo attraverso l'appartamento al quale sono attribuite, come i balconi (piano di ripartizione delle parti comuni, doc. 3; sopralluogo del 14 maggio 1998, verbale, act. VI, VII).

7. Occorre di conseguenza stabilire se nel caso concreto il rifacimento, rispettivamente il risanamento dell'isolazione di balconi e vasche da fiori, concerne una parte soggetta al diritto esclusivo del comproprietario o una parte comune.

a) L'impermeabilizzazione delle vasche da fiori consiste nella posa al loro interno di un rivestimento di rame, completo di doccioni, risvolti e silicone (doc. C, pag. 4). I lavori non riguardano pertanto la muratura esterna delle vasche né la loro struttura, ma solo le parti concesse in uso esclusivo ai singoli proprietari per piani. La delibera n. 8 è quindi stata adottata nel rispetto della legge e del regolamento condominiale, come espone con pertinenza il primo giudice, e su questo punto l'appello si rivela infondato.

b) Diverso è il caso per il rifacimento completo delle terrazze-balconi. L'esperto incaricato dall'amministrazione ha accertato che la mancanza, rispettivamente la perdita di funzionalità dell'impermeabilizzazione, provoca difetti visibili a occhio nudo, come efflorescenze di salnitro, macchie d'umidità e gocciolamenti d'acqua (rapporto, doc. C, pag. 2). Il sopralluogo ha permesso di constatare chiazze arancioni sotto il filo inferiore delle vasche da fiori e bianche sul profilo inferiore di alcuni balconi (verbale del 14 maggio 1998, VI, VII). I lavori previsti per questi ultimi manufatti comportano la rimozione delle piastrelle, del betoncino e dell'eventuale isolazione esistente, il trattamento particolare delle soglie d'entrata e d'uscita dagli appartamenti e il rifacimento strutturale dell'impermeabilizzazione, dell'isolazione, del betoncino e delle piastrelle (doc. C, pag. 5). L'intervento non si limita quindi alla parte interna dei balconi, ma riguarda la struttura stessa dei manufatti. Ora, le solette e l'isolazione rientrano nelle parti comuni definite dall'art. 712b cpv. 2 n. 2 CC (Wermelinger-De Gottrau, op. cit., pag. 69; Wermelinger, La proprieté par étages, l'individu et la communauté, in: Journées du droit de la construction 2001, Friburgo, pag. 112; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 13 ad art. 712b CC; Weber, op. cit., pag. 77 con riferimento a una giurisprudenza germanica). Il regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani del fondo n. 0000 RFD _____, del resto, prevede esplicitamente che “gli elementi di copertura, solette e strutture di isolazione e protezione, sono parti comuni” (art. 4, doc. 7). Trattandosi di parti comuni, i relativi costi di risanamento sono di principio a carico di tutti i comproprietari per piani, proporzionalmente al valore delle rispettive quote (art. 712h cpv. 2 n. 1 CC).

c) Nel caso concreto è palese, come sostiene la convenuta nelle proprie osservazioni, che l'uso della vasca da fiori e del balcone sono consentiti solo al titolare del diritto di uso esclusivo sull'appartamento tramite il quale si accede ai manufatti (verbale di sopralluogo del 14 maggio 1998). Non risulta dagli atti, né è addotto dagli attori, che i balconi in questione, per le particolarità architettoniche dell'immobile, abbiano un qualsiasi uso per gli altri comproprietari, sicché i comproprietari non possono sottrarsi al pagamento della loro quota invocando l'art. 712h cpv. 3 CC. Tale norma impone di tenere conto, nel riparto delle spese, delle parti dell'edificio, di opere o di impianti che non servono o servono solo minimamente a taluni comproprietari. Essa va nondimeno applicata con riserbo (DTF 112 II 312; Rep. 1997 pag. 161). Le solette e l'isolazione sono parti della costruzione importanti per la membratura e la solidità di un edificio (art. 712b cpv. 2 n. 2 CC), alla stessa stregua del tetto, della facciata e delle fondamenta. In quanto tali, le solette e l'isolazione dei balconi, in uno stabile di struttura tradizionale come quello oggetto della vertenza, servono tutti i comproprietari, che non possono sfuggire al pagamento della relativa quota (cfr. per il tetto terrazzato: Rep. 1997 pag. 154, 1990 pag. 194).

Il regolamento condominiale, per altro, menziona esplicitamente che alle spese comuni pertengono quelle “per la manutenzione corrente (…), il ristabilimento e il rinnovo delle parti e degli impianti comuni del fabbricato e delle adiacenze, compresi i tinteggi delle facciate, serramenti, balconi e ogni corpo esterno” (doc. 7, art. 9). Contrariamente a quanto sostiene la convenuta, pertanto, l'art. 9 lett. b del regolamento condominiale non si applica solo alle spese di manutenzione corrente, ma anche al ristabilimento e al rinnovo delle parti comuni. La delibera n. 9 adottata il 10 marzo 1997 si rivela pertanto contraria sia alla legge sia al regolamento condominiale nella misura in cui pone a carico del singolo comproprietario lavori di risanamento di parti comuni come le solette e l'isolazione. In proposito l'appello merita accoglimento.

8. Gli oneri processuali seguono la reciproca soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC). Gli appellanti ottengono l'annullamento di una delle due delibere assembleari ancora contestate, di modo che si giustifica di suddividere la tassa di giustizia e le spese in ragione di metà per parte, compensando le ripetibili. Al Pretore gli attori avevano chiesto, con la petizione del 7 aprile 1997, di annullare tre delibere assembleari. Essi vedono riconosciute le loro domande per quel che concerne due delle tre delibere, sicché appare adeguato ripartire gli oneri processuali in ragione di un terzo a carico degli attori in solido e di due terzi a carico della convenuta, con obbligo per quest'ultima di rifondere agli attori un'adeguata indennità per ripetibili ridotte di prima sede, in proporzione a quella fissata dal Pretore.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è parzialmente accolto e la sentenza impugnata è così riformata:

1.2 La deliberazione n. 9 dell'assemblea condominiale del 10 marzo 1997 è annullata.

2. La tassa di giustizia di fr. 1'000.– e le spese sono poste per un terzo a carico di M e M Y, F W e MG Q W in solido; per due terzi esse sono poste a carico della Comunione dei comproprietari del “Condominio K”, che rifonderà agli attori fr. 1'400.– complessivi per ripetibili ridotte.

Per il resto l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

II. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 500.–

b) spese fr. 50.–

fr. 550.–

da anticipare dagli appellanti, sono posti per metà a carico di questi ultimi in solido e per l'altra metà a carico della controparte, compensate le ripetibili.

III. Intimazione:

– avv. _____________;

– avv. ___________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di X.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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