AIUTO
RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto:
12.1995.271
Data decisione, Autorità:
24.01.1996, IICCA
Incarto n.
12.95.00271
Lugano
24 gennaio 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella causa inc. no. 47/94 B
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 18
ottobre 1994 da
rappr.
dall’ avv. __________
contro
rappr.
dall’ avv. __________
in
materia di locazione che il Pretore, con sentenza 20 settembre 1995, ha
parzialmente accolto così giudicando:
L’istanza 18 ottobre 1994 __________ é parzialmente accolta.
§ È annullata la disdetta 28 marzo 1994 notificata da __________ a __________
per i vani commerciali siti in via __________a __________ (Ristorante
__________)
locati secondo il contratto di 1 febbraio/15 maggio 1984, con il conseguente
subingresso di
__________ nel predetto contratto.
La tassa di giustizia in Fr. 4’500.- e le spese, da anticipare come di rito,
sono poste a carico delle parti
in ragione di ½ ciascuna; le ripetibili sono compensate.
Appellante
la parte convenuta la quale, con appello 2 ottobre 1995, chiede la riforma del
primo giudizio nel senso di respingere l’istanza della controparte mentre
quest’ultima, con appello adesivo 2 novembre 1995, critica la sentenza del
Pretore in punto alla ripartizione delle ripetibili chiedendone l’attribuzione
nella misura di Fr. 19’000.-; con le rispettive osservazioni le parti chiedono
la reiezione dell’appello della controparte.
Letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.
Ritenuto
in
fatto
A. La __________. é
proprietaria dello stabile sito in __________ a __________ nel quale si trova
il Ristorante __________
Con contratto 13 gennaio
1983 la __________ ha dato in locazione i locali adibiti a ristorante alla
__________ per il periodo 1 gennaio 1982/31 dicembre 1995. Questo contratto
sostituiva un analogo accordo di locazione tra le stesse parti e per lo stesso
oggetto concluso nel settembre 1975.
A sua volta la __________,
con contratto 1 febbraio/15 maggio 1984, ha concesso in sublocazione alla
__________ gli stessi locali per lo stesso periodo di tempo. Questo contratto
sostituiva analogo contratto di sublocazione stipulato nel settembre 1975 tra
la __________ e la __________, __________
B. Sia nel contratto di
locazione (§4) che in quello di sublocazione (§5), sotto la marginale
“__________ ”, le parti hanno così convenuto:
“Das
Mietverhältnis beginnt am 1. Januar 1982 und endet ohne Verlängerung am 31. Dezember
1995.
Unter
der Voraussetzung, dass das Mietobjekt vom 1. Januar 1996 bis 31. Dezember 2000
nach wie vor als Wirtschaftsbetrieb vermietet wird, so hat die Mieterin (Untermieterin
nella sublocazione) für die entsprechenden fünf Jahre ein Vormietrecht zu den Bedingungen
dieses Mietvertrages.
Wird
der Vertrag nicht spätestens ein Jahr vor Ablauf der ordentlichen Vertragsdauer
von einer der beiden Parteien gekündigt, so verlängert sich das Mietverhältnis jeweils
um zwei Jahre.”
C. Il 7 marzo 1994 la
__________ ha comunicato alla __________, avvalendosi del prescritto modulo
ufficiale, la disdetta dal contratto di locazione a decorrere dal 31 dicembre
1995.
Altrettanto, in data 28
marzo 1994, ha fatto la __________ nei confronti della sublocatrice
__________, aggiungendo inoltre che non era sua intenzione contestare la disdetta
datale dalla __________ né chiedere una protrazione della locazione ma pronta,
qualora dopo la fine del 1995 il ristorante fosse stato nuovamente locato, a
trasmettere alla subconduttrice il “Vormietrecht” offertole dalla proprietaria.
Già in precedenza la
__________ aveva comunicato alla __________ il suo interesse a continuare nella
locazione del ristorante anche dopo la fine del 1995 confermando con lettera 18
settembre 1992, di voler esercitare la contrattualmente prevista opzione
(“..die vertraglich vorgesehene Option auszuüben...”) e ribadendo questa sua
volontà con lettera 22 giugno 1993 nella quale si precisava che le condizioni
per l’esercizio del diritto di opzione, in particolare l’esistenza di un
vincolo di piano regolatore che obbligava al mantenimento della gestione di un
ristorante nell’immobile, erano date.
D. Con istanza 25 aprile
1995 indirizzata all’Ufficio di conciliazione di Lugano la __________ ha
contestato la disdetta datale dalla __________ poiché contraria alle regole
della buona fede in particolare perché la conduttrice aveva fatto valere il
diritto di opzione ossia pretese derivanti dalla locazione. In via subordinata
ha chiesto una protrazione della locazione, in applicazione dell’art. 272 CO,
sino al 31 dicembre 2000.
L’Ufficio di
conciliazione, sentite le parti, ha respinto sia la domanda di contestazione
della disdetta che quella di protrazione.
Con tempestiva istanza
rivolta al Pretore, ai sensi dell’art. 273 cpv. 5 CO, la __________ ha chiesto
l’accoglimento della sua opposizione alla disdetta e, inoltre, l’accertamento
della validità del diritto di opzione esercitato nei confronti della __________
con la conseguenza che la locazione fosse prolungata sino al 31 dicembre 2000. L’istante
ha evidenziato che il principio per il quale la sublocazione non può durare più
della locazione principale soffre dell’eccezione relativa all’abuso di diritto.
Nel caso specifico, la mala fede della __________ risiederebbe nell’aver
rinunciato ad esercitare il diritto di opzione verso la __________ così da
impedirle di potere, a sua volta, concretamente prevalersi di tale diritto ed
ancora nell’aver pure rinunciato preventivamente a chiedere una protrazione del
contratto di locazione principale. Questi accordi tra locatore e
conduttore/sublocatore avrebbero trasformato il contratto di locazione
principale in una pattuizione avente quale scopo quello di eludere le
disposizioni sulla protezione contro le disdette a danno della subconduttrice.
La conseguenza sarebbe che, ai sensi dell’art. 273b cpv. 2 CO, l’istante quale subconduttrice
beneficia della protezione di legge riguardo alle disdette senza riguardo alla
locazione principale.
La convenuta ha ribadito
che la fine della locazione principale comporta, definitivamente, anche la fine
della sublocazione e che era nelle sue facoltà, senza nulla violare e senza
commettere abusi, non chiedere protrazioni del contratto e non esercitare
l’opzione. Solo se il contratto di sublocazione fosse stato concluso con lo
scopo, nella specie recisamente contestato, di indebolire la posizione del subconduttore
e privarlo dei diritti riguardanti la protezione dalle disdette sarebbe allora
possibile applicare la norma eccezionale dell’art. 273b cpv. 2 CO.
E. Nelle more
dell’istruttoria la __________ ha sottoposto alla __________, a valere per
l’esercizio del diritto di prelocazione, un contratto di locazione per il
ristorante __________ stipulato tra la proprietaria dell’immobile e la __________
per il periodo dal 1 gennaio 1996 al 31 dicembre 2005. L’ offerta non é stata
accettata quel contratto contenendo condizioni di pigione ed impegni di
ristrutturazione nuovi e ben superiori a quelli del contratto in essere.
F. Il Pretore, con la
sentenza impugnata, ha dapprima ritenuto che il §5 del contratto di
sublocazione riguardante la sua durata significasse che lo stesso avesse una
durata determinata al 31 dicembre 1997 salvo però il diritto delle parti di risolverlo
anticipatamente per il 31 dicembre 1995 con una disdetta data con un termine di
preavviso di almeno un anno; così come in effetti avvenuto con la disdetta
della sublocatrice __________. Ha poi esaminato se fosse applicabile
l’eccezione dell’art. 273b cpv. 2 CO nel senso di permettere al subconduttore
di prevalersi delle norme sulla protezione dalle disdette. Vi ha dato risposta
positiva ritenendo che il contratto di sublocazione tra __________ e __________
avesse quale fine l’elusione delle disposizioni sulle protezioni dalle disdette
a danno del subconduttore: ha tratto questo convincimento dal fatto che la
__________ non aveva alcun interesse proprio alla locazione dal momento che il
suo scopo era quello di procurarsi un punto di vendita per lo smercio dei suoi
prodotti indipendentemente da chi potesse essere il rivenditore e reale
conduttore degli enti locati e di conseguenza per la __________ - conscia di
questa situazione già all’inizio della locazione - la __________ era
l’intermediario ideale per permetterle di evitare contestazioni o domande di
protrazione da parte della reale (sub)conduttrice del ristorante. Ha concluso
per il carattere abusivo della disdetta della sublocatrice poiché notificata
dopo che la subconduttrice le aveva significato la sua intenzione di avvalersi
del diritto di opzione e quindi in relazione con una pretesa della subconduttrice
derivante dal contratto (art. 271a cpv. 1 litt. a CO) ed anche perché intesa ad
imporre una modifica unilaterale del contratto, nel periodo previsto
dall’opzione, avendogli in seguito sottoposto per accettazione le condizioni
previste dal contratto di locazione stipulato tra la __________ e la __________
(art. 271a cpv. 1 litt. b CO). Di conseguenza ha annullato la disdetta del
contratto di sublocazione e, per l’art. 273 cpv. 2 CO, ha surrogato nel
contratto la __________ alla __________ sino alla fine determinata del
contratto, ossia fino al 31 dicembre 1997. Ha invece lasciata aperta la
questione riguardante l’eventuale diritto alla riconduzione sino alla fine di
dicembre dell’anno 2000 dal momento che la stessa potrà, se del caso, essere
giudicata al termine della locazione nell’ambito di un eventuale sfratto o di
un’eventuale domanda di protrazione.
G. Con l’appello la parte
convenuta contesta che il contratto principale di locazione abbia avuto
carattere fittizio allo scopo di privare il subconduttore dei suoi diritti a
protezione dalle disdette e quindi l’applicabilità dell’art. 273b cpv. 2 CO con
la conseguenza che, sciolta la locazione principale, le disposizioni sulla
contestazione delle disdette e sulla protrazione della locazione non si
applicano ai rapporti di sublocazione.
Con l’appello adesivo la
parte istante critica il Pretore per avere compensato le ripetibili, invece di
assegnargliene in misura corrispondente all’elevato valore di causa, quando la
sua domanda intesa all’annullabilità della disdetta é stata accolta.
Considerato
in diritto
- Il Pretore ha dato una
interpretazione del §5 del contratto di sublocazione riguardante la sua durata
che non convince questa Camera. Non é certo, come sostenuto, il tenore
letterale della clausola che permette di affermare che la sublocazione (ed
anche la locazione principale per l’esistenza della stessa norma al
corrispondente §4) ha una durata determinata sino al 31 dicembre 1997 e che,
per il tramite di una disdetta data con un anno di preavviso, il rapporto
locativo poteva essere rescisso anticipatamente al 31 dicembre 1995. Infatti
nella clausola non risulta scritta testualmente una tale sequenza di condizioni
ma, per arrivarci come ha fatto il primo giudice, é necessario collegare il
primo capoverso del paragrafo con il terzo dimenticando il secondo (quello
relativo al Vormietrecht) e interrompendo e sovrapponendo la sequenza temporale
dei previsti avvenimenti.
Una più scorrevole lettura
ed interpretazione dovrebbero invece considerare il contratto a tempo
determinato sì ma con scadenza al 31 dicembre 1995 (é esplicitamente indicato “ohne
Verlängerung”); con possibilità di rilocazione per effetto del Vormietrecht,
che prevede un nuovo periodo a far tempo dal 1 gennaio 1996 (e non dal 1998),
sino al 31 dicembre 2000 e successiva necessità per mettere fine al contratto
per quest’ultima scadenza di dare disdetta con un anno di preavviso altrimenti
lo stesso si ritiene rinnovato per altri due anni.
L’insieme delle
disposizioni contrattuali sulla durata della sublocazione non rappresenta certo
un modello di chiarezza ed a complicarne l’esatta comprensione hanno concorso
anche le parti che hanno discusso della disdetta come se fosse stata senz’altro
necessaria per mettere fine alla locazione e, in appello, non hanno speso una
parola di critica per la conclusione al proposito del Pretore quasi
avallandola.
Ma la risposta al quesito
interpretativo può essere lasciata aperta poiché qualsiasi sia, tra le due
affacciate, quella da considerare, la soluzione del litigio, contraria a quella
adottata dal Pretore in accoglimento dell’appello, non cambia.
- Infatti se il contratto
dev’essere inteso a tempo determinato con scadenza al 31 dicembre 1995 la
disdetta non era necessaria e quella notificata non aveva e non ha valore e
significato (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 266 n. 21) con la
conseguenza che il conduttore non può prevalersi delle azioni in contestazione
della disdetta degli art. 271 e seg. CO (Higi, op. cit., loc. cit., n.
25/27) mentre invece può chiedere la protrazione della locazione (art. 273 cpv.
2 litt. b CO). L’istanza della __________ deve così essere respinta perché la
domanda intesa a contestare la disdetta é improponibile mentre una domanda di
protrazione non é più stata proposta al giudice dopo che l’Ufficio di
conciliazione l’ha respinta. Non può essere considerata quale richiesta di
protrazione la domanda sub. 2 dell’istanza al Pretore che chiede l’accertamento
della validità del diritto d’opzione poiché, nelle sue conseguenze di proroga
del contratto sino alla fine dell’anno 2000, si fonda su considerazioni di
natura contrattuale estranee ai motivi dell’art. 272 CO che la parte istante
più non riprende od invoca. Del resto la protrazione della sublocazione, dal
momento che la locazione principale é terminata, sarebbe possibile unicamente
in virtù dell’eccezione dell’art. 273b cpv. 2 CO che, come si vedrà più avanti,
non può essere applicata alla fattispecie all’esame.
Anche la domanda intesa
alla conferma del diritto di opzione -sempre aperta, ma indifferente qui, la questione
a sapere se la pattuizione tra le parti fosse indirizzata a concedere alla sublocataria
un diritto unilaterale di costituire un rapporto contrattuale oppure piuttosto
un diritto di prelocazione che obbliga l’altra parte a concludere un contratto
principale (DTF 113 II 31 consid. 2a; Higi, op. cit., ad art. 255
CO, n. 54 e seg.) - non può che essere respinta poiché tale diritto era
evidentemente subordinato alla condizione che la __________ lo esercitasse,
così come analogamente pattuito nel contratto di locazione principale, nei
confronti della __________ La __________ era, in ogni caso, libera di non
esercitare questo diritto e di impedire così alla sublocataria, a seguito
dell’estinzione della locazione principale, di fare altrettanto (DTF 113
II 31 consid. 2) e quindi di por fine alla sublocazione, riservata ogni
eventuale ragione di risarcimento.
- Se si segue invece
l’interpretazione del Pretore riguardante la durata del contratto di
sublocazione (e di locazione principale) la disdetta era necessaria per porre
fine ai contratti entro il 31 dicembre 1995. Ma la sublocataria é limitata nei
diritti di protezione dalle disdette, siano essi riferiti alla contestazione
della disdetta o alla protrazione della locazione (Roncoroni, La protection
contre les congés, § 5 pag. 8, in 6.e Séminaire
sur le droit du bail, Neuchâtel 1990), per il tempo di validità della locazione
principale poiché la continuazione della sublocazione é impossibile al di là
della fine della locazione principale (art. 273b cpv. 1 CO). Questi principi
non sono tuttavia applicabili quando il contratto di sublocazione é simulato ed
il suo scopo principale é quello di eludere le disposizioni sulla protezione
dalle disdette; in tal caso la locazione principale non viene presa in
considerazione e, se é disdetta, i rapporti giuridici sussistono per legge tra
il locatore principale ed il sublocatario (art. 273 cpv. 2 CO; Roncoroni,
La protection contre les congés, § 5 pag.
8, in 6.e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1990).
Questa soluzione alla
quale é giunto il Pretore e che, come si vedrà, non può essere condivisa
avrebbe però dovuto comportare anche alcuni accorgimenti procedurali, a
garanzia almeno del diritto di essere sentiti, dal momento che coinvolge la
__________ - non parte al procedimento - imponendole un vincolo contrattuale
diretto con la __________ Infatti nel caso di contratto fittizio il subconduttore
dovrebbe agire direttamente contro il locatore principale e se la simulazione
del contratto appare in corso di procedura tra le parti alla sublocazione, come
in concreto, ciò dovrebbe condurre, per diritto federale, alla sostituzione
delle parti nel processo pendente (SVIT-Kommentar Mietrecht, ad art.
273b CO, n.15; Lachat, La sous-location, in SJ 1992, 483).
- Questa Camera, sulla base
delle risultanze degli atti, non ritiene che sia stato provato e nemmeno reso
verosimile che tra la __________ e la __________ si sia voluto, con le
pattuizioni di locazione del 1983, principalmente pregiudicare la posizione
della __________ privandola dei diritti che spettano al conduttore nell’ambito
della protezione dalle disdette.
Non può essere
un’indicazione in tal senso il fatto che la __________ non avesse un interesse
proprio alla locazione: se non aveva interesse ad occupare i locali - ma mai
può esistere un tale interesse quando si pattuisce contemporaneamente alla
locazione principale una sublocazione - aveva però un tornaconto commerciale
assicurandosi, per un lungo periodo di tempo, un punto di rivendita delle sue
bevande. L’operazione era giustificabilissima per combattere la concorrenza.
Quindi l’attrattiva del contratto di sublocazione non poteva assolutamente
essere, e non esiste alcun indizio in tal senso, quella di danneggiare il sub-locatario
quanto piuttosto quella prima ricordata per la __________ e quella di aver
senz’altro garantito il pagamento della pigione, stante la forza economica
della controparte, per la __________ Risulta poi impensabile che si voglia
architettare una sublocazione per impedire al subconduttore di far valere i
propri diritti di protezione (che a quel tempo - 1983 - erano solo riferiti
alla protrazione della locazione, le norme sulla contestazione della disdetta
essendo entrate in vigore 7 anni dopo) nell’ambito di un contratto di durata ultradecennale
che non era altro che la continuazione di precedenti pattuizioni risalenti al
1975 (tra __________ e __________ non cambia nulla in trasparenza se non il
vestito societario).
La disposizione dell’art.
273b cpv. 2 CO - per la cui attuazione si devono esaminare la situazione e le
intenzioni delle parti al momento della conclusione della locazione e non
eventuali accordi intervenuti all’approccio del termine del rapporto contrattuale
- non é così applicabile e di conseguenza la subconduttrice __________ non può
prevalersi delle azioni a protezione dalle disdette poiché la locazione
principale é terminata.
- In accoglimento
dell’appello l’istanza 18 ottobre 1984 di __________ viene respinta con il
carico all’istante di spese e ripetibili tenendo conto del valore di causa di
almeno Fr. 340’000.- come indicato dalla stessa parte istante nel suo appello
adesivo che, presupponendo la conferma del primo giudizio il che non avviene,
deve pure essere rigettato.
Per i quali motivi
visto l’art. 273b CO e, per
le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 2 ottobre 1995
__________ é accolto e di conseguenza la sentenza 20 settembre 1995 del
Pretore di Lugano, sez. 4 viene così riformata:
L’istanza 18 ottobre 1994 __________ é respinta.
La tassa di giustizia in Fr. 4’500.- e le spese da anticipare come di
rito, sono a carico della parte istante la quale rifonderà alla convenuta
Fr. 8’000.- per ripetibili.
II. Le spese della procedura
d’appello consistenti in:
a)tassa di giustizia Fr.
2’450.-
b)esborsi di cancelleria Fr.
50.-
Totale
Fr. 2’500.-
già anticipate
dall’appellante sono a carico della controparte che verserà alla __________
l’importo di Fr. 3’000.- per ripetibili d’appello.
III. L’appello adesivo 2
novembre 1995 é respinto.
IV. Le spese dell’appello
adesivo consistenti in:
a)tassa di giustizia Fr.
270.-
b)esborsi di
cancelleria Fr. 30.-
Totale Fr.
300.-
già anticipati
dall’appellante adesiva rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla
controparte Fr. 200.- per ripetibili.
V. Intimazione a: __________
Comunicazione alla Pretura
di Lugano, sez. 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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