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Rent reduction recalculated from prior unconsidered mortgage-rate changes

12.1998.272Other CourtFeb 10, 1999Modified

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Omnilex summary

The tenant appealed a partially favorable first-instance judgment on rent reduction. The appellate court held that, under Art. 13(4) OLAL, prior mortgage-rate changes not previously reflected in the rent must be taken into account when determining the relevant base rent. It therefore recalculated the rent from the initial lease date, found a larger mortgage-rate-based reduction, and rejected any offset for consumer-price-index increases because the landlord had not pleaded them. The appeal was allowed and the monthly rent was fixed at CHF 1,035.15 from 1 June 1996, with costs charged to the landlord.

Omnilex headnote

Art. 13 cpv. 4 OLAL; rent reduction following a change in the reference mortgage rate: prior mortgage-rate variations not previously taken into account must be included in the calculation of the determinative rent base. The provision permits a return to the rate relevant at the outset of the lease, beyond subsequent rent adjustments based solely on cost-of-living increases (consid. 5). The rule operates symmetrically for landlord and tenant; in a rent-reduction proceeding, the landlord may invoke unexploited mortgage-rate increase potential. A consumer-price-index offset may not be applied ex officio if not claimed in the proceedings (consid. 5.2).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1998.272

Data decisione, Autorità: 10.02.1999, IICCA

Incarto n. 12.98.00272

Lugano 10 febbraio 1999/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no. DI.96.00177 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 5 giugno 1996 da

rappr. dall’__________

Contro

rappr. dalla __________

in materia di riduzione della pigione che il Pretore, con sentenza 17 novembre 1998, ha parzialmente accolto.

Ed ora sull’appello 2 dicembre 1998 dell’istante che chiede il riconoscimento di una maggiore riduzione della pigione e nei confronti del quale la controparte non ha presentato osservazioni.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti della causa.

Considerato

in fatto ed in diritto

  1. Dal 1 giugno 1990 __________ occupa, in locazione, un appartamento in via __________ a __________ di proprietà della __________ la pigione iniziale era stata fissata in Fr. 1’000.- mensili poi aumentata diverse volte, a dipendenza della variazione dell’indice del costo della vita, sino a raggiungere, a far tempo dal 1 giugno 1995, l’importo di Fr. 1’137.-.

  2. Con l’istanza che ci occupa il conduttore, fallito l’esperimento di conciliazione, chiede che la pigione mensile venga ridotta, a decorrere dalla scadenza contrattuale del 1 giugno 1996, di una percentuale del 9,7% dal momento che nel frattempo il tasso ipotecario di riferimento è sceso dal 6% al 5%.

All’udienza di discussione la locatrice si è opposta alla richiesta di diminuzione argomentando che il tasso ipotecario, prima di scendere dal 6% al 5%, aveva subito un aumento al 6,5% e che, in ogni caso, il reddito derivante dall’immobile non era sproporzionato e di conseguenza la diminuzione della pigione non si giustificava.

  1. Il Pretore ha ritenuto che il conteggio della riduzione del tasso ipotecario potesse essere considerato solo a partire dal tasso in vigore al momento dell’ultimo adeguamento della pigione nel giugno 1995 (5.5.%) con il che l’abbassamento al 5% nel giugno 1996 permetteva una riduzione del corrispettivo nella misura del 4,76%, ossia di Fr. 54.10. Tuttavia tale diminuzione doveva essere in parte compensata da un aumento dello 0,88% dovuto all’adeguamento dell’indice dei prezzi al consumo. In definitiva ha ridotto la pigione da Fr. 1’137.- a Fr. 1’092.40 mensili.

  2. Con l’appello l’istante critica la sentenza di primo grado perché non ha considerato che il tasso ipotecario dal quale calcolare la riduzione doveva essere quello in vigore al momento dell’ inizio del contratto dal momento che i successivi adeguamenti della pigione non avevano mai tenuto conto delle variazioni ipotecarie; inoltre censura la parziale compensazione con l’aumento del costo della vita poiché controparte non l’ha mai fatta valere. In definitiva chiede che la pigione mensile sia ridotta a Fr. 1’033.65.

__________ non ha presentato osservazioni all’appello.

  1. Come correttamente afferma l’appellante, il giudice quando esamina un adeguamento della pigione consecutivo ad una variazione del tasso dell’interesse ipotecario deve, in applicazione dell’art. 13 cpv. 4 OLAL, tener conto delle variazioni precedenti di quel tasso ipotecario qualora non siano mai state considerate. Si tratta di una apertura nel metodo di calcolo relativo che permette di ritornare indietro, nella ricerca del tasso ipotecario determinante dal quale partire per il calcolo dell’ adeguamento, al di là di aumenti motivati dal solo rincaro (DTF 119 II 348; D. Lachat, Le bail à loyer, pag. 310 e seg. n. 3.3.). Dal momento poi che tale norma deve profittare al locatore come al locatario il primo, nel caso di domanda di riduzione della pigione, può far valere - come ha del resto fatto concretamente in occasione dell’udienza di discussione avanti al Pretore - di non aver precedentemente considerato le sue possibilità di aumento riferite alla variazione ipotecaria (D. Lachat, op. cit., pag. 312 n. 3.3.6.).

5.1. Nel caso di specie, come appare dalle notifiche di aumento della pigione, il tasso ipotecario non è mai stato preso in considerazione e di conseguenza per calcolare la nuova pigione mensile, dovuta a partire dal giugno 1996, bisognerà tener conto di tutte le variazioni ipotecarie intervenute dopo l’inizio della locazione nel giugno 1990.

Si ha così che, con effetto al giugno 1991, la pigione avrebbe potuto essere aumentata di ulteriori 40.- franchi mensili poiché, con il 1 ottobre 1990, il tasso ipotecario di riferimento della __________ è passato dal 6% al 6.5% con un aumento percentuale della pigione del 4% (cfr. per la determinazione di queste percentuali le tabelle periodicamente pubblicate nella rivista “mietrechtpraxis”). La pigione da considerare al momento della chiesta riduzione deve allora essere di Fr. 1’180.05.-, considerando quella dell’ultimo aumento (Fr. 1’137) aumentata dell’incremento dovuto al tasso ipotecario (Fr. 40) e di quel poco in più per i successivi aumenti del costo della vita riferiti anche a questi ultimi 40 franchi (Fr. 3.05).

La successiva riduzione del tasso ipotecario dal 6.5% al 5%, nel giugno 1996, comporta un diminuzione della pigione nella misura del 12,28%, ossia di Fr. 144.90. Il corrispettivo mensile dovuto, a partire dal giugno 1996, si fissa allora a Fr. 1’035.15 (1’180.05 - 144.90).

5.2. L’appello è così accolto non potendosi nemmeno, come ha fatto il Pretore, operare una compensazione con l’aumento dei prezzi al consumo che la locatrice non ha mai preteso in causa.

Per i quali motivi

dichiara e pronuncia

I. L’appello 2 dicembre 1998 __________ è accolto e di conseguenza la sentenza 17 novembre 1998 del Pretore di Mendrisio-Sud viene così riformata:

  1. L’istanza del 5 giugno 1996 __________ è accolta.

1.1. Di conseguenza il corrispettivo dovuto da __________ per l’appartamento di cinque locali sito al II piano dello stabile denominato __________ in via __________ a __________, di proprietà della __________, è fissato in Fr. 1’035.15 mensili a decorrere dal 1° giugno 1996.

  1. La tassa di giustizia fissata in Fr. 200.- e le spese sono a carico della parte convenuta che verserà all’istante Fr. 300.- per ripetibili.

II. La tassa di giustizia della procedura d’appello in Fr. 180.- e le spese in Fr. 20.- (totale Fr. 200.-), già anticipati dall’appellante, sono a carico di __________ che verserà a controparte Fr. 200.- per ripetibili d’appello.

III. Intimazione a: -

Comunicazione alla Pretura di Mendrisio-Sud

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

tenancyrent reductionreference mortgage rateconsumer price indexlease adjustmentcost allocation

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

How should the reference mortgage-rate reduction be calculated for rent adjustment when earlier rate changes were never taken into account?

Extracted holding

All earlier mortgage-rate variations since the start of the lease had to be included in the calculation because they had never been reflected in the rent.

Extracted reasoning

Under Art. 13(4) OLAL, the court may go back to the rate determinative for the lease and consider prior mortgage-rate changes not previously accounted for; this method benefits both landlord and tenant.

Key legal question

Whether the landlord could offset the rent reduction with an increase in the consumer price index not invoked in the proceedings.

Extracted holding

No offset was allowed because the landlord had not asserted that increase in the case.

Extracted reasoning

A compensation with CPI increases cannot be applied where the landlord did not claim them.

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