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Anteprima di stampa
Numero d'incarto:
12.1999.110
Data decisione, Autorità:
25.08.1999, IICCA
Incarto n.
12.99.00110
12.99.00111
Lugano
25 agosto 1999/kc
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare in materia di nullità della disdetta e di sfratto dei conduttori
nelle procedure DI.99.36 e DI.99.98 della Pretura del distretto di Bellinzona
in essere tra
(patr. dall’avv.
__________)
contro
(tutti patr.
dall’avv. __________)
con cui
__________ ha chiesto l’accertamento della nullità della disdetta intimatale il
22 ottobre 1998 per il termine del 30 novembre 1998 per l’ente locato
__________ di __________, istanza respinta dal Pretore in data 14 maggio 1999;
e con
cui i signori __________ hanno chiesto lo sfratto della conduttrice dal
predetto immobile, istanza accolta dal Pretore con decreto del 17 maggio 1999;
Appellante
__________, che con atti di appello del 25 maggio 1999 con richiesta di effetto
sospensivo chiede la riforma delle decisioni pretorili nel senso di dichiarare
nulla la disdetta e di respingere l’istanza di sfratto;
Mentre i locatori
con osservazioni 14 giugno 1999 si oppongono ai gravami;
Richiamati
i decreti 27 maggio 1999 del Presidente di questa Camera, che ha conferito
effetto sospensivo ai gravami,
Potendosi,
per economia di giudizio, giudicare su entrambi gli appelli con un’unica sentenza;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
-
- se devono
essere accolti gli appelli
-
- tassa di
giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto: A. A
far tempo dal 1° gennaio 1991 __________ ha locato dai signori __________ per
la durata di 5 anni, ovvero fino al 31 dicembre 1995, il __________ a
__________ contro un canone annuo di fr. 37’200.--, da versare in rate mensili
di fr. 3’100.-- entro il 10 di ogni mese (doc. A, punti 1 e 2). Alla sua
scadenza il contratto si è tacitamente rinnovato di anno in anno (doc. A, punto
4).
B. Il
18 settembre 1998 i locatori, adducendo un arretrato di complessivi fr.
64’100.-- nei pagamenti e invocando l’art. 257d CO, hanno assegnato alla
conduttrice un termine di 30 giorni per il pagamento delle pigioni scoperte,
accludendo alla lettera di diffida (doc. B) un modulo ufficiale datato
anch’esso 18 settembre 1998 e notificante la disdetta della locazione per il 30
novembre 1998. Il 25 settembre 1998 i locatori hanno precisato l’ammon-tare
della loro pretesa in fr. 50’700.-- oltre interessi (doc. D).
C. L’8
ottobre 1998 la conduttrice ha contestato la disdetta avanti al competente
Ufficio di conciliazione, adducendo l’inesigibilità del credito per effetto
della moratoria concordataria concessale il 5 ottobre (doc. E), e il vizio
formale della disdetta medesima, notificata prima della scadenza del termine di
pagamento assegnato con il sollecito.
Con
scritto del 16 ottobre 1998 all’Ufficio di conciliazione i locatori hanno
dichiarato di ritirare la disdetta (doc. G).
D. Facendo
riferimento alla diffida del 18 settembre, i locatori il 22 ottobre 1998 hanno
nuovamente disdetto il contratto di locazione per il termine del 30 novembre
1998 (doc. H).
La
disdetta è stata contestata dalla conduttrice, che, con riferimento alla disdetta
ritirata, ha invocato la protezione del termine triennale di cui all’art. 271a
cpv. 1 lit. e CO, e ha inoltre addotto l’inesigibilità della pretesa per
effetto della moratoria concordataria, tesi respinte dall’Ufficio di
conciliazione nella decisione del 26 gennaio 1999.
E. Con
l’istanza del 25 febbraio 1999 la conduttrice, cui la moratoria concordataria
era nel frattempo stata protratta di 6 mesi, ha riproposto avanti al Pretore le
precedenti argomentazioni, mentre i locatori, adducendo la fine del rapporto di
locazione al 30 novembre 1998, il 28 aprile 1999 hanno instato per lo sfratto
della signora __________.
Le
rispettive istanze sono state discusse, con l’opposizione dei resistenti, nel
corso dell’udienza del 10 maggio 1999.
F. Con
decisione del 14 maggio 1999 il Pretore ha sancito la validità della contestata
disdetta, rilevando, stante la disdetta per mora, l’inapplicabilità dell’invocato
termine triennale di protezione, mentre che l’invocata moratoria non inibirebbe
i diritti del locatore, e perciò neppure quello di pronunciare la disdetta per
la mora del conduttore.
Con
decisione 17 maggio 1999, in accoglimento dell’istanza dei locatori, il Pretore
ha di conseguenza pronunciato il richiesto sfratto.
G. Delle
argomentazioni della ricorrente, che postula la riforma dei querelati giudizi
in senso a lei favorevole, e di quelle dei resistenti, che chiedono la
reiezione dei gravami con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto
necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto: 1. Anche
in questa sede la conduttrice afferma che la disdetta pronunciata nei suoi
confronti sarebbe inefficace in quanto conseguente ad una precedente vertenza
sulla locazione stessa, e perciò lesiva dell’art. 271a cpv. 1 lit. e CO siccome
pronunciata nel periodo triennale di protezione.
La
tesi è a prima vista manifestamente infondata: a prescindere infatti dal fatto
che le circostanze del ritiro da parte dei locatori dell’intempestiva disdetta
18 settembre 1998 non costituiscono soccombenza da parte loro ai sensi dell’art.
271a cpv. 1 lit. e CO (II CCA 22 luglio 1997 in re C./F. e llcc. e
riferimenti, in particolare DTF 119 II 147 consid. 4b), anche l’eventualità
contraria non osterebbe alla pronuncia di una nuova disdetta per mora, essendo
questa fattispecie, come rettamente indicato dal Pretore, esclusa per effetto dell’art.
271a cpv. 3 lit. b CO dalla protezione conferita dall’invocata norma.
Ciò
premesso, la mora della conduttrice è in concreto innegabile, atteso che, contrariamente
alla di lei opinione, non vi è alcuna norma di legge che vincoli la validità della
disdetta al sussistere della mora in ordine a “nuove” pigioni, intese con ciò
quelle successive alla disdetta ritirata, dato che è manifesto che il ritiro
della disdetta impedisce che il contratto giunga a termine, ma non sana di
certo la pregressa mora del conduttore, con il che il locatore rimane
autorizzato a pronunciare nuovamente la disdetta per il medesimo credito.
- Ampiamente
infondata, oltre che inconferente, è pure la seconda argomentazione della
ricorrente, secondo cui il credito di locazione costitutivo dell’asserita mora
sarebbe inesigibile per effetto della concessa moratoria concordataria.
L’appellante
disattende infatti che le controparti con gli atti contro cui essa insorge non
hanno in alcuna forma proceduto per l’incasso del credito, ma hanno unicamente
rescisso un rapporto contrattuale per l’inadempienza della debitrice -il che
manifestamente non rientra nel novero degli atti cui osta l’art. 297 LEF- e
successivamente proceduto nelle forme cantonali (art. 506 e segg. CPC), e
perciò non ai sensi della LEF, per la restituzione di un bene di loro
proprietà, la cui occupazione da parte della debitrice è divenuta indebita per
effetto di tale disdetta, comportamento anche in questo caso non inconciliabile
con gli effetti della moratoria sui diritti dei creditori stabiliti dalla LEF (Staehelin/Staehelin/Bauer,
Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. 3, Basilea,
1998, n. 7-9 ad art. 297 LEF; Ammon/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs-
und Konkursrechts, 6. edizione, § 54, n. 31 e 32).
Errata
è anche l’opinione per cui gli atti esecutivi -ancorché per principio leciti- sarebbero
ingiustificati perché la moratoria avrebbe reso inesigibile il credito, e non
potrebbe pertanto esserci la mora posta a base della disdetta: la moratoria
inibisce infatti il compimento di atti esecutivi ai sensi della LEF, sospende i
termini di prescrizione e perenzione (art. 297 cpv. 1 LEF; Ammon/Gasser,
opera citata, § 54, n. 33), ma non ha invece effetto sull’esigibilità delle
pretese sancita dal diritto civile (Ammon/Gasser, opera citata, §
54, n. 35), visto che in costanza di moratoria è possibile introdurre nuove
cause civili contro il debitore e proseguire quelle già pendenti (Staehelin/Staehelin
/Bauer, opera citata, n. 10 ad art. 297 LEF).
- La
ricorrente adduce infine la nullità dei querelati giudizi per il motivo che il
Pretore non avrebbe indetto il dibattimento finale, dal che la violazione del di
lei diritto di essere sentiti.
Anche
questa obiezione è inconsistente, ritenuto che in assenza di prove da assumere
l’udienza di discussione è coincisa con il dibattimento finale, così come del resto
attestato chiaramente dalla dicitura “il giudice deciderà” di cui ai verbali di
udienza, sottoscritti senza riserva di sorta dal patrocinatore della conduttrice,
che è perciò assai malvenuto nel sollevare la questione in questa sede.
Ne
consegue la reiezione dei gravami, del tutto infondati e visibilmente promossi
con mero intento dilatorio.
Tassa
di giustizia, spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali
motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia:
I. Gli
appelli 25 maggio 1999 __________ sono respinti.
II. Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
di tassa di giustizia fr. 450.--
b)
spese fr. 50.--
T
o t a l e fr. 500.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere a
controparte complessivi fr. 700.-- per ripetibili di appello.
III. Intimazione:
–
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona.
Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente
Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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