AIUTO
RICERCA
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Numero d'incarto:
12.1999.200
Data decisione, Autorità:
04.05.2000, IICCA
Incarto n.
12.1999.00200
Rinvio TF
Lugano
4 maggio 2000/rf
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa ordinaria
appellabile OA.94.30 della Pretura di Mendrisio-Sud, promossa
con petizione 7 giugno 1993 da
rappr. dall'avv. __________ o
contro
E
avv. __________
rappr. dall'avv. __________
con cui l’attrice ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al
pagamento di fr. 213’000.-- oltre interessi, domanda ridotta a fr. 28’000.--
oltre accessori in corso di causa;
Domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione
della petizione, e che il Pretore con sentenza 9 gennaio/4 febbraio 1998 ha
parzialmente accolto, condannando i convenuti __________ e __________ in solido
al pagamento di fr. 16’000.-- oltre interessi al 5% dal 7 giugno 1994;
Appellante
l’attrice, che con atto di appello del 24 febbraio 1998 ha postulato la riforma
del querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione nei confronti di
tutti i convenuti per fr. 28’000.-- oltre interessi al 6% dall’11 giugno 1992,
per ulteriori fr. 34’000.-- corrispondenti agli interessi su fr. 185’000.-- nel
periodo 1° settembre 1992-30 aprile 1995, oltre interessi al 6% dal 1° maggio
1995, e di concederle l’assistenza giudiziaria integrale per la procedura di
prima sede;
Gravame respinto
da questa Camera in data 21 dicembre 1998, giudizio che la I Corte Civile del
Tribunale federale in data 14 luglio 1999, accogliendo parzialmente il ricorso
per riforma dell'attrice, ha annullato per quanto riguarda l'azione promossa
contro __________ e __________ rinviando la causa alla corte cantonale per un
nuovo giudizio ai sensi dei considerandi, mentre che il ricorso è stato
dichiarato inammissibile per quanto riguarda l'azione promossa contro l'avv. __________;
Ritenuto
in fatto:
A. L’11 giugno 1992 __________ e __________, con atto pubblico rogato
dal notaio avv. __________ (doc. A), hanno stipulato con l’attrice una promessa
di vendita con costituzione di diritto di compera della durata di un anno in
relazione al fol. PPP 3048 del fondo base 1568 di Chiasso, corrispondente
all’appartamento n. 7 al terzo piano, al prezzo di fr. 272’000.--, di cui un
acconto di fr. 28’000.-- pagato alla firma dell’atto, fr. 185’000.-- da solvere
mediante l’assunzione del debito ipotecario “valuta 15 giorni dopo aver ricevuto
la conferma di concessione dei sussidi cantonale e federali” e fr. 59’000.--
all’esercizio del diritto di compera, al più tardi entro un mese
dall’ottenimento dei sussidi.
Al punto
8 del contratto l’esercizio del diritto di compera veniva subordinato e
condizionato all’ottenimento da parte dell’acquirente dei sussidi e alla
cancellazione da parte dei venditori dei pignoramenti e delle ipoteche legali
annotati. Per il caso in cui l’avente diritto avesse rinunciato all’esercizio
del diritto di compera nonostante l’ottenimento dei sussidi i venditori
avrebbero avuto diritto a trattenere fr. 12’000.-- a titolo di caparra, mentre
nel caso di mancato ottenimento dei sussidi essi avrebbero reso l’intero
acconto di fr. 28’000.--.
B. __________ non ha esercitato il diritto di compera.
C. Con la petizione l’attrice sostiene di avere avuto notizia nel
settembre del 1992 della concessione dell’aiuto federale, e di conseguenza il
Credito Svizzero, da lei incaricato, avrebbe versato all’Unione di Banche
Svizzere fr. 185’000.-- in cambio della consegna del titolo ipotecario gravante
il fondo in questione.
Essa non
avrebbe tuttavia potuto esercitare il diritto di compera a seguito della
mancata concessione dei sussidi federali e cantonali, che le sarebbero stati negati
in quanto l’appartamento e l’intero immobile presentavano gravissime carenze
edilizie ed igieniche.
Le
dovrebbero pertanto essere restituiti gli importi di fr. 28’000.-- e 185’000.--
oltre interessi indebitamente percepiti dai concedenti.
Per gli
stessi importi sarebbe data inoltre, in base all’art. 97 CO e alle norme sul
mandato, anche la responsabilità del notaio rogante, che non l’avrebbe
compiutamente informata sul senso e la portata del contratto e avrebbe
allestito il contratto in maniera parziale, favorevole ai concedenti e senza
prevedere una clausola che potesse garantire il recupero delle cospicue somme
pagate in anticipo.
D. I convenuti __________ e __________ nella loro risposta si sono
opposti alla petizione sostenendo la piena regolarità della procedura avviata
dall’attrice per ottenere i sussidi, così che essa sarebbe la sola responsabile
del mancato esercizio del diritto di compera.
E. Delle argomentazioni dell’avv. __________ non torna conto di
riferire in questo giudizio di rinvio, essendo oramai acquisita la reiezione
dell'azione introdotta nei suoi confronti.
F. All’udienza preliminare del 12 settembre 1995 l’attrice ha ridotto
la propria domanda di causa a fr. 28’000.-- oltre interessi al 6% dall’11
giugno 1992, e agli interessi al 7% su fr. 185’000.-- nel periodo 1° settembre
1992/7 maggio 1995, per il motivo che essa il 7 maggio (recte: aprile) 1995 ha
acquistato ai pubblici incanti l’appartamento oggetto della vertenza al prezzo
di fr. 199’000.--.
G. Nel giudizio qui impugnato il Pretore ha escluso l’esistenza di
qualsivoglia responsabilità del notaio rogante, respingendo perciò la petizione
in quanto diretta nei suoi confronti, mentre ha ammesso l’obbligo degli altri
due convenuti alla restituzione di quella parte dell’anticipo versato
dall’attrice non costituente caparra (fr. 16’000.--). Non vi sarebbe invece la
prova dell’avvenuto pagamento da parte sua degli interessi passivi sul debito
ipotecario di fr. 185’000.-- così che la corrispondente pretesa è stata respinta.
L’istanza di assistenza giudiziaria è stata accolta solo limitatamente alla
dispensa dal pagamento della tassa e delle spese di giustizia.
H. Questa Camera con sentenza 21 dicembre 1998 ha in primo luogo
confermato il giudizio di reiezione dell'azione rivolta contro il notaio
rogante, ritenendo che non gli potrebbero essere imputate negligenze di sorta,
mentre l'azione rivolta contro gli altri convenuti è stata disattesa per il
motivo che l'attrice, a prescindere dal loro agire, non avrebbe subito pregiudizio
economico, sventato dall'acquisto dell'immobile all'asta a condizioni
favorevoli.
I. Il Tribunale federale ha dichiarato inammissibile il ricorso per
riforma in quanto concernente l'azione contro il notaio, atteso che i
rimproveri mossi nei suoi confronti riguardavano la sua attività ministeriale,
la responsabilità per il cui esercizio sarebbe regolata dal diritto pubblico
cantonale, la cui applicazione non è censurabile in un ricorso per riforma.
Quo
all'azione rivolta contro i venditori, la corte cantonale l'avrebbe
erroneamente considerata un'azione di risarcimento per inadempimento, mentre
che essa, fondata sul contenuto del punto 8 del contratto, sarebbe invece
un'azione tendente all'esecuzione degli accordi presi.
La
pretesa dell'attrice alla restituzione dell'importo di fr. 28'000.--sarebbe di
conseguenza stata erroneamente esaminata alla stregua di un danno patrimoniale
per inadempienza contrattuale, di modo che la causa andrebbe rinviata per un
nuovo giudizio dopo accertamento delle ragioni che hanno impedito la
concessione dei sussidi federali e cantonali, e il tempestivo esercizio del
diritto di compera.
La
pretesa di fr. 34'600.-- riguardante il rimborso degli interessi maturati sul
debito ipotecario andrebbe invece decisa in base alle norme sull'indebito
arricchimento, dopo accertamento dell'avvenuto pagamento di tali interessi da
parte dell'attrice.
Considerato
in diritto:
- A questo stadio della causa risulta accertata la mancanza di
fondamento dell'azione proposta contro il notaio rogante, ed è pacifico
l'obbligo dei convenuti __________ e __________ alla restituzione di fr.
16'000.-- oltre interessi dei fr. 28'000.-- pagati da __________ all'atto della
firma del contratto di promessa di vendita e costituzione di diritto di compera
dell'11 giugno 1992 (doc. A).
Rimangono
per contro litigiose le pretese di fr. 12'000.-- oltre interessi, volta ad
ottenere l'integrale restituzione di quanto versato alla firma del contratto, e
quella di fr. 34'600.-- oltre interessi in rimborso degli interessi che essa
afferma di avere pagato nel periodo 1° settembre 1992 - 30 aprile 1995 sul
debito ipotecario di fr. 185'000.-- da lei assunto in esecuzione del punto 4
del contratto.
- Il giudizio di rinvio ha imposto di considerare l'azione
dell'attrice siccome volta all'esecuzione degli accordi contrattuali, con
particolare riferimento ai punti 7 e 8 del contratto di promessa di vendita e
costituzione di diritto di compera dell'11 giugno 1992 (doc. A).
2.1 In questa diversa ottica, la decisione sulla predetta pretesa di
fr. 12'000.-- appare assai semplice.
Il punto
8 del contratto stabilisce infatti in forma esplicita che "l'esercizio del
diritto di compera è subordinato e condizionato all'ottenimento da parte della
signora __________ dei sussidi cantonali e federali", motivo per il quale
"nel caso in cui l'acquirente signora __________ non dovesse ottenere i
sussidi cantonale e federali, i venditori restituiranno l'importo di fr.
28'000.-- (ventottomila) all'acquirente", mentre che se l'attrice
"nonostante l'ottenimento dei sussidi cantonali e federali rinunciasse
all'esercizio del diritto di compera, i venditori tratterranno un importo di
fr. 12'000.-- (dodicimila) quale caparra".
Il tenore
letterale di questa clausola contrattuale non si presta ad equivoci di sorta, e
rende così superfluo qualsiasi procedimento di interpretazione: qualora
l'attrice non avesse ottenuto i sussidi cantonali e federali entro il periodo
di validità del diritto di compera, l'importo di fr. 28'000.-- le sarebbe stato
restituito, e questo senza distinzione alcuna tra i vari motivi che avrebbero
potuto determinare la mancata concessione di detti sussidi. In altri termini,
in assenza di migliori indicazioni in proposito va ritenuto che le parti hanno
voluto gravare la sola parte venditrice del rischio della mancata concessione
dei sussidi.
Non
essendo in concreto litigioso il fatto che i sussidi non sono stati erogati
all'acquirente entro il periodo di validità del diritto di compera, tanto basta
ad innescare l'obbligo dei convenuti alla restituzione di tutti i fr. 28'000.--
da lei versati, senza necessità di indagare sulla questione a sapere se -come
appare probabile dalla visione dell'incarto richiamato- la mancata concessione
dei sussidi sia stata causata dalle precarie condizioni dell'immobile piuttosto
che dall'asserita inazione della richiedente, potendo i convenuti trattenere i
fr. 12'000.-- solamente nella non verificata ipotesi della concessione dei
sussidi e (ciò nonostante) del mancato esercizio del diritto di compera.
2.2 Secondo
il giudizio di rinvio, la pretesa dell'attrice relativa al rimborso degli
interessi ipotecari è di principio meritevole di protezione in base alle norme
sull'indebito arricchimento, non essendosi verificata la causa giuridica (in
concreto l'esercizio del diritto di compera da parte dell'attrice) in virtù
della quale si sarebbe giustificato di porre detti interessi a carico della
procedente. Premessa per l'accoglimento della pretesa è comunque, secondo il
Tribunale federale, l'accertamento relativo all'avvenuto pagamento degli
interessi da parte dell'attrice (consid. 5, pag. 11).
Contrariamente
a quanto ritenuto dal Pretore, la documentazione bancaria in atti (doc. U, V)
dimostra sia l'avvenuta erogazione in favore dell'attrice del mutuo ipotecario,
che il periodico addebito a suo carico dei relativi interessi passivi.
Non
avendo inoltre i convenuti contestato la circostanza dell'avvenuto pagamento da
parte dell'attrice dell'importo richiesto a titolo di interessi, l'ammontare
della pretesa va comunque ritenuto siccome proceduralmente ammesso ai sensi
dell'art. 170 CPC, ragione per cui nulla osta al suo accoglimento.
- Sugli
importi a lei dovuti l'attrice postula l'attribuzione di interessi al saggio
del 6%, richiesta che deve essere disattesa già solo perché sprovvista di
qualsivoglia motivazione in fatto ed in diritto (art. 309 cpv. 2 lit. f CPC).
Lo stesso
vale per la richiesta data di decorrenza degli interessi sui fr. 28'000.--, che
senza motivazione diverge da quella ammessa dal Pretore (cfr. consid. 5.3),
mentre che per gli interessi sui fr. 34'600.-- può essere ammesso quale momento
della loro decorrenza quello richiesto del 1° maggio 1995, trattandosi di
pretesa per indebito arricchimento, sulla quale gli interessi sarebbero di
principio dovuti dalla data medesima dell'arricchimento.
- L’attrice censura infine anche la decisione del Pretore relativa
alla domanda di assistenza giudiziaria, chiedendo che la stessa le venga
interamente riconosciuta.
Le
premesse per la concessione dell’assistenza giudiziaria sono l’indigenza del
richiedente, intesa come l’impossibilità di sopperire alle spese della lite
(art. 155 CPC) e la probabilità di esito favorevole della lite (art. 157 CPC).
Sul
requisito dell’indigenza, questa Camera nella sentenza 11 gennaio 1995 in re
J./L. e llcc. ha già avuto modo di rilevare la contraddittorietà del
comportamento di chi, come l’attrice, si ritiene indigente per quanto attiene
alla conduzione di una causa giudiziaria ma non invece per l’acquisizione in
proprietà di un bene immobile.
Nel caso
di specie, la causa aveva un valore di circa fr. 213’000.--, con concreti oneri
di fr. 4’000.-- di tassa di giustizia, di ca. fr. 400.-- di spese di giustizia
e, presumibilmente, di circa fr. 12’500.-- di onorario del patrocinatore ad un
tasso medio secondo l’art. 9 TOA.
A fronte
di questi oneri e della situazione economica dichiarata, l’attrice nell’ambito
della nota transazione immobiliare è stata in grado di versare un anticipo con
capitale proprio di fr. 28’000.-- e soprattutto -e ciò e decisivo- è stata in
condizione di assumersi l’impegno al pagamento con mezzi propri -agli atti non
figura in effetti altra provenienza per quel denaro- di ulteriori fr. 59’000.--
al momento dell’esercizio del diritto di compera, ovvero al più tardi all’11
giugno 1993.
Tale
importo, sufficiente a far fronte alle spese di causa, non è stato versato ai
venditori, e doveva pertanto essere disponibile per la presente causa, iniziata
proprio nel giugno del 1993.
Contro la
situazione di asserita indigenza depone anche il fatto che l’attrice nel 1995
sia poi riuscita ad acquistare effettivamente l’appartamento, versando ben fr.
65’000.-- al momento dell’aggiudicazione, somma rimborsatale solo limitatamente
a fr. 58’628.55 (cfr. l’incarto richiamato relativo all’esecuzione).
Infine,
in assenza di qualsivoglia motivazione in proposito o anche solo
dell'affermazione di un successivo miglioramento della propria situazione
economica, appare contraddittoria ai fini dell'asserita indigenza anche la
circostanza per cui l'assistenza giudiziaria è stata chiesta solo per la
procedura di prime cure, e non anche per quella di appello.
Tanto
basta per ritenere non dato il requisito dell’indigenza e confermare così la
decisione del Pretore.
Ne
deriva, ai sensi dei considerandi, il parziale accoglimento del gravame.
Tassa di
giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza delle parti
(art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e
la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello
24 febbraio 1998 di __________ è parzialmente accolto
Di
conseguenza la sentenza 9 gennaio 1998 della Pretura di Mendrisio-Sud è
riformata nel modo seguente:
- La
petizione è parzialmente accolta
1.1 __________,
, e __________, sono
solidalmente
condannati a pagare a __________,
__________,
fr. 28'000.-- oltre interessi al 5% dal 7 giugno 1994
e
fr. 34'600.-- oltre interessi al 5% dal 1° maggio 1995.
e 2.1 Invariati.
- La
tassa di giustizia di fr. 4'000.-- e le spese sono a carico
dell'attrice,
nella misura di 2/3 e per
1/3
a carico di __________ e __________ in solido.
L'attrice
rifonderà all'avv. __________ fr. 3'000.-- per
ripetibili,
mentre vi è compenso di ripetibili tra l'attrice e i
convenuti
__________ e __________
II. Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia fr. 1’450.--
b) spese fr.
50.--
T o t a l
e fr. 1’500.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico per 1/3, mentre che per 2/3
sono a carico di __________ e __________ in solido. L'attrice rifonderà al
convenuto avv. __________ fr. 1’500.-- per ripetibili di appello, mentre che
__________ e __________ rifonderanno all'attrice ciascuno fr. 1'500.-- di
ripetibili di appello.
III. Intimazione:
__________;
Comunicazione
alla Pretura di Mendrisio-Sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il
segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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