Immediate lease termination upheld for serious heating defectsAI generated

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1999.55

Data decisione, Autorità: 01.06.1999, IICCA

Incarto n. 12.99.00055

Lugano 1° giugno 1999/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa a procedura speciale per le controversie in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto (inc. LA.98.00036 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 25 febbraio 1998 da

__________ rappr. dall'avv. __________

contro

__________ rappr. dall'avv. __________

chiedente l'accertamento della nullità di una disdetta, nonché la condanna della convenuta al pagamento della pigione fino al termine del contratto e dell'importo di fr. 8'183.95 a titolo di risarcimento danni e rimborso delle spese accessorie;

istanza parzialmente accolta dal segretario assessore della Pretura con decisione 23 febbraio 1999 che condanna la convenuta a versare all'istante importi di fr. 628.55, fr. 39.- e fr. 38.30 oltre accessori;

appellante __________ con allegato 8 marzo 1999 con cui postula, in riforma del giudizio impugnato, il parziale accoglimento dell'istanza, ossia l'accertamento della nullità della disdetta e la condanna della convenuta al pagamento di determinati importi, e meglio come indicato nei considerandi;

preso atto delle osservazioni all'appello presentate dalla convenuta il 29 marzo 1999 con cui chiede la reiezione dell'appello;

letti gli atti e i documenti dell'incarto;

considera

in fatto e in diritto:

1. Il contratto di locazione che sta alla base della presente controversia è stato concluso da ____________________ come locatore, e dai coniugi __________ e __________, come conduttori, il 3 ottobre 1995. Esso aveva per oggetto una casa di quattro locali nel Comune di __________ per una pigione annua di fr. 19'200.- pagabile in rate mensili di fr. 1'600.- L'inizio della locazione è stato fissato al 1. gennaio 1996 con durata determinata, ossia fino al 31 dicembre 2000. Tenuto conto di un preavviso trimestrale, la prima disdetta possibile avrebbe dovuto avvenire per il 30 settembre 2000.

In data 9 ottobre 1996, nell'ambito di una procedura di divorzio, il Pretore di Lugano ha tra l'altro deciso di assegnare a __________ l'abitazione di __________, oggetto del citato contratto di locazione.

2. Con scritto 11 febbraio 1997 la convenuta ha dato immediata disdetta del contratto di locazione adducendo la passività del locatore di fronte alla notifica di diversi importanti difetti dell'ente locato: in particolare il cattivo funzionamento dell'impianto di riscaldamento, il mancato funzionamento del bollitore per l'acqua calda e l'inutilizzabilità del caminetto. Il successivo 17 febbraio il locatore comunicava alla conduttrice che non l'avrebbe svincolata dalle sue obbligazioni contrattuali finché non avesse trovato un conduttore sostitutivo.

3. Fallito l'intervento del competente ufficio di conciliazione in data 28 gennaio 1998, il locatore ha iniziato la presente vertenza giudiziaria, sostenendo anzitutto la nullità della disdetta poiché sottoscritta dalla sola moglie e non da entrambi i coniugi (art. 266o CO), rispettivamente la sua inefficacia per la mancanza di motivi che legittimassero la conduttrice alla rescissione del contratto. A dipendenza di tale situazione, affermava che la convenuta fosse tenuta a pagare la pigione per tutta la durata del contratto, dato che i conduttori offerti in sostituzione non erano stati accettati dall'istante. A questo credito sommava l'importo di fr. 8'183.95, corrispondente in gran parte alle spese di riparazione dell'ente locato relativamente a danneggiamenti accertati dal perito comunale.

Il segretario assessore ha in gran parte condiviso le tesi difensive della convenuta. Anzitutto ha considerato formalmente valida la disdetta così come sottoscritta dalla sola signora __________ a dipendenza della cennata decisione del giudice del divorzio per quanto concerne l'abitazione familiare: con la stessa è divenuta unica conduttrice la convenuta, mentre il marito ha perso tale qualità. A titolo abbondanziale, ha considerato tardiva l'eccezione sollevata dall'istante solo in questa sede che, pertanto, configura abuso di diritto. Per quanto riguarda il merito, accertata la presenza di gravi difetti nell'ente locato e preso atto che prima di disdire il contratto la convenuta aveva invano assegnato al locatore un termine per porre riparo ai medesimi, ha considerato dati i presupposti per recedere dal contratto senza preavviso in virtù dell'art. 259b lett. a CO. In merito ai rapporti creditori fra le parti, ha ritenuto la conduttrice tenuta al versamento della pigione e delle spese accessorie soltanto fino al giorno della disdetta: per questi titoli l'ha condannata al pagamento degli importi indicati in ingresso; non ha riconosciuto per contro il credito relativo allo stato dell'abitazione, non ritenendo vincolante l'accertamento del perito comunale e comunque preferendo la deposizione testimoniale della signora __________ sin dall'inizio rappresentante del locatore, che ha visionato i locali alla partenza della convenuta, trovandoli in ordine e puliti.

4. Il parziale accoglimento dell'istanza postulato dall'appellante è dovuto alla modifica del valore di causa dipendente dalla circostanza secondo cui la casa è stata nel frattempo concessa in locazione a terza persona a partire da maggio 1998. Poiché la pigione pattuita è di soli fr. 1'400.-, egli chiede la rifusione della differenza, pari a fr. 200.- per ogni mese. Abbandonata l'eccezione di nullità formale della disdetta, l'appellante censura comunque la conclusione del segretario assessore sulla validità della disdetta. Sostiene che il primo giudice ha considerato la presenza di gravi difetti dell'immobile senza che di quelli sia stata offerta prova alcuna: per quanto riguarda il riscaldamento nessun riscontro oggettivo ne ha provato il mancato funzionamento, mentre considera l'inquilina stessa responsabile della bassa temperatura osservata nell'abitazione, nell'intenzione di risparmiare sui costi non indifferenti del riscaldamento elettrico. Conforta questa tesi il fatto che né durante l'inverno precedente (quando la casa era occupata dai coniugi __________), né successivamente all'uscita della convenuta, nessuno ha mai esposto lamentele su questo aspetto della locazione. D'altra parte il controllo effettuato dall'azienda elettrica in data 13 novembre 1997 non ha rivelato nessuna carenza. Pure non provato è il carente funzionamento del bollitore che, anzi, il teste __________ ha ritenuto funzionare regolarmente. Il caminetto poi non sarebbe inutilizzabile, ma solo danneggiato a una parete per un uso improprio da parte dei conduttori. Ne consegue l'inapplicabilità dell'art. 259b lett. a CO e la nullità della disdetta in questione.

In merito alle conseguenze della perdurante validità della locazione, l'appellante, abbandonata la richiesta di risarcimento dei danni all'immobile (formulata in prima sede in virtù dell'art. 267 CO), postula la condanna della convenuta al pagamento dell'intera pigione dal febbraio 1997 al 5 maggio 1998 e in misura di soli fr. 200.- per il seguito. Inoltre chiede il pagamento di complessivi fr. 592.30 per la tassa rifiuti, la tassa sull'acqua potabile e la tassa elettricità quali spese accessorie contrattualmente a carico della conduttrice. Propone che le ripetibili d'appello siano fissate in fr. 2'000.-

Delle osservazioni all'appello si dirà, se necessario, nel seguito.

5. La nullità della disdetta in quanto contraria al disposto dell'art. 266m CO è assoluta, irrimediabile e opponibile a ognuno. Perciò dev'essere constatata d'ufficio (Higi P., in Comm. di Zurigo, art. 266o CO, N. 6). A prescindere dal fatto che in questa sede l'eccezione di nullità formale è stata abbandonata dall'appellante, è comunque doveroso confermare il giudizio del segretario assessore al riguardo, almeno per precisare che nel caso concreto manca il presupposto che si tratti di abitazione famigliare. Infatti, esso non è dato quando, pur perdurando il matrimonio, i coniugi vivono separati di fatto o possono vivere separati in base a una decisione del giudice (Higi, op. cit., art. 266m

• 266n CO, N. 15).

6. Il conduttore può recedere senza preavviso dal contratto, se il locatore è a conoscenza di un difetto della cosa locata e non lo elimina entro un congruo termine; deve però trattarsi di un difetto che esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato (art. 259b lett. a CO). In particolare rientrano in questa categoria tutti i difetti che escludono l'uso contrattuale dell'oggetto locato o che lo limitano a tal punto da non poter oggettivamente esigere che il conduttore continui nella locazione; esempio lampante ne è ogni difetto in grado di compromettere la salute del conduttore (Higi, op. cit., art. 259b CO, N. 32 e art. 258, N. 43 e 45; Comm. SVIT, 1998, art. 258-259i CO, N. 50). A questi incombe l'onere della prova dell'esistenza di tali difetti, così come di ogni presupposto per poter validamente disdire il contratto (Higi, op. cit., art. 259b CO, N. 31).

L'appellante rettamente censura al decisione di prima istanza per quanto riguarda la gravità del difetto all'erogazione di acqua calda, rispettivamente al caminetto. Non si tratta infatti, in funzione di pretendere l'applicazione dell'art. 259b CO, di provare l'esistenza di qualsiasi difetto, ma di carenze nell'oggetto locato che per la loro importanza possano rappresentare presupposto per la rescissione del contratto. Orbene, per quanto riguarda il caminetto, i risultati dell'istruttoria non evidenziano la gravità pretesa: è accertato che il camino era vecchio (testi __________ e __________) e che ha dovuto essere riparato (teste __________ e doc. I prodotto da questi), ma non risulta di che tipo di rottura si trattasse: al proposito la conduttrice ha indicato la caduta di materiale (due sassi) all'interno della cappa e il distacco di una lastra di ghisa dalla parete (doc. N). D'altra parte e ciò malgrado il caminetto era sempre acceso (teste __________), anche perché la convenuta era stata rassicurata dal signor __________, ben prima del suo intervento di riparazione, di "continuare a usarlo normalmente" (doc. N). Analoga situazione si presenta relativamente al bollitore per l'acqua calda che non era semplicemente fuori uso, ma è stato sostituito nella primavera del 1996 (teste __________ e doc. Y) e ha richiesto un secondo intervento del tecnico nel gennaio 1997 a seguito di un guasto che aveva privato di acqua calda gli inquilini per circa una settimana (doc. O). Sta di fatto che la conduttrice, assegnando un termine al locatore per porre riparo a determinati difetti, ha ricordato le riparazioni effettuate al boiler che tuttavia, in quel momento, risulta essere stato riparato e verosimilmente funzionante.

7. Diverso è il discorso per quanto riguarda il riscaldamento della casa, già per il motivo che tale difetto è considerato grave in particolare se la temperatura dell'ambiente non raggiunge un determinato limite, generalmente riconosciuto in 18 gradi (Higi, op. cit., art. 258 CO, N. 45; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, 1992, p. 94). E' vero al proposito che il difetto lamentato non è stato provato peritalmente, ma è altrettanto vero che sono prove liberamente apprezzabili anche i riscontri testimoniali sulla temperatura dei vani locati. D'altra parte, negli allegati introduttivi, l'istante non ha ipotizzato -come invece ha fatto in seguito- che il cattivo funzionamento del riscaldamento fosse dovuto alle manipolazioni della conduttrice la quale avrebbe vissuto al freddo per motivi di risparmio (e fors'anche per avere un motivo di lasciare anzitempo un'abitazione troppo cara). Solo a fronte di questa ipotesi infatti vi sarebbe stata la necessità per la convenuta di verificare tecnicamente il funzionamento dell'impianto. Sta di fatto che le testimonianze su questo punto sono univoche: sia la teste __________, sia la teste __________, che in un certo senso rappresentava il locatore sul posto, sia la teste __________, che si recava quotidianamente nella casa per accudire al figlio della conduttrice, hanno dichiarato che l'ambiente era veramente molto freddo, abbozzando anche una stima, peraltro difficile, in 10 o 12 gradi. Unici elementi in senso contrario appaiono la testimonianza __________ e il controllo effettuato dall'azienda elettrica; sennonché il teste citato -che aveva installato l'impianto di riscaldamento 15 o 20 anni prima- ne ricorda le caratteristiche, conferma che è possibile regolare manualmente il funzionamento dei corpi di riscaldamento e afferma di non aver mai ricevuto lamentele quanto al funzionamento del medesimo impianto, ma non riferisce fatti relativi al periodo della locazione litigiosa. Il controllo da parte dell'azienda elettrica poi, ancorché abbia avuto esito positivo, è stato eseguito ben dopo che la signora __________ avesse lasciato la casa, recando la data del novembre 1997 (doc. AA). Pertanto l'accertamento del difetto da parte del primo giudice non può essere contrastato con successo.

8. Non risulta quando il difetto al riscaldamento si sia palesato. E' vero che la conduttrice non ha dato al medesimo il rilievo formale meritato, almeno così come esposto nelle elencazioni delle proprie lamentele; comunque, in data 6 gennaio 1997, definisce "completamente inefficiente ... il sistema di riscaldamento" (doc. N) e dieci giorni dopo ribadisce all'indirizzo del signor __________ che "i termosifoni sono completamente inefficienti" (doc. O). Così facendo, essa ha portato a conoscenza del locatore il difetto, costituito da un funzionamento del riscaldamento che, così definito (pur senza indicazioni di temperatura), avrebbe dovuto essere recepito come gravemente carente. Il locatore è stato pertanto messo in condizione di reagire alla notifica, intervenendo in conformità con i suoi obblighi (Higi, op. cit., art. 259b CO, N. 22); avesse dovuto constatare il perfetto funzionamento dell'impianto -come egli ora pretende- avrebbe privato la convenuta del diritto di prevalersi di un motivo grave per rescindere il contratto di locazione. Egli invece nemmeno ha preso seriamente in considerazione un suo intervento: non ha chiesto un termine più lungo rispetto a quello assegnatogli dalla conduttrice, come avrebbe potuto fare (Higi, op. cit., ibidem, N. 30), limitandosi a rispondere che "il riscaldamento è stato studiato per il volume della casa" (doc. P), ossia dimostrando inequivocabilmente di non voler eliminare il difetto segnalato. In tal modo e contrariamente all'assunto dell'appellante, sono dati tutti i presupposti per l'applicazione dell'art. 259b lett. a CO. Ne consegue, a conferma del giudizio impugnato, che la disdetta in discussione dev'essere considerata valida.

9. A dipendenza di questo accertamento, non possono essere accolte le richieste di pagamento della pigione, intera o parziale, a far data dalla disdetta e fino alla fine contrattuale della locazione. Lo stesso vale evidentemente per le spese accessorie. L'appellante non può quindi vedersi riconosciuti gli importi relativi per l'intero 1997, mentre il calcolo del credito parziale effettuato dal segretario assessore e verificato in questa sede deve trovare conferma.

Il giudizio sulle spese e sulle ripetibili segue la soccombenza dell'appellante.

Per tutti questi motivi,

richiamato per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA

pronuncia:

1. L'appello 8 marzo 1999 __________, è respinto.

2. Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 900.-, già anticipati dall'appellante, restano a suo carico. Egli verserà inoltre a __________, la somma di fr. 1'200.- a titolo di ripetibili.

3. Intimazione: -

---

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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